HIGHLIGHTS
-
ค่าธรรมเนียมโอน 2% ในการทำธุรกรรมซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ โดยปกติแล้วจะแบ่งจ่ายคนละ 1% ระหว่างผู้ซื้อ และ ผู้ขาย
-
ค่าธรรมเนียมโอนฯ 2% เป็นเพียงหนึ่งในค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมซื้อขายบ้าน คอนโดฯ เท่านั้น ยังมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อีก เช่น ค่าจดจำนอง ค่าอากร ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝด อาคารพาณิชย์ คอนโดมิเนียม ฯลฯ นอกจากค่าใช้จ่ายตัวบ้านแล้ว รู้หรือไม่ว่า ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่ต้องรู้ไว้ก่อนตัดสินใจซื้ออีกด้วย
โดยหนึ่งในค่าใช้จ่ายก่อนที่จะมีบ้านสักหลัง นั่นก็คือ “ค่าธรรมเนียมการโอน” หรือถ้าจะเรียกเต็มๆ ก็คือ ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์อสังหาหาริมทรัพย์ ซึ่งอัตราที่จัดเก็บในปัจจุบัน คือ 2% ของราคาประเมินกรมที่ดินหรือราคาขาย (ราคาไหนสูงกว่าก็ใช้ราคานั้นในการคำนวณ)
การคิดค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ 2% ที่กรมที่ดินกำหนดให้คิดจากฐานราคาที่สูงสุดนั้น ก็เพื่อป้องกันการระบุราคาต่ำๆ ของผู้ซื้อและผู้ขายในการทำธุรกรรมการโอน ให้เสียค่าธรรมเนียมไม่มาก
ดังนั้น หาก “ราคาประเมินกรมที่ดิน” สูงกว่า “ราคาซื้อขายบ้าน” ก็ให้คิดค่าธรรมเนียมโอนฯ จากฐานราคาประเมินกรมที่ดิน แต่ถ้า “ราคาซื้อขายบ้าน” สูงกว่า “ราคาประเมินกรมที่ดิน” ก็ให้คิดค่าธรรมเนียมโอนฯ จากฐานราคาซื้อขายบ้าน
แน่นอนว่า โดยส่วนใหญ่แล้ว ราคาซื้อขายบ้าน จะสูงกว่า ราคาประเมินกรมที่ดิน ดังนั้น ราคาที่ใช้คิดค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ 2% ส่วนใหญ่ก็จะคิดจากฐานราคาซื้อขายบ้านเป็นหลัก
ยกตัวอย่าง ทาวน์เฮ้าส์ ราคาซื้อขายอยู่ที่ 2.5 ล้านบาท ราคาประเมินกรมที่ดิน อยู่ที่ 2 ล้านบาท ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ 2% ก็ให้คิดจากฐานราคาซื้อขาย 2.5 ล้านบาท เท่ากับ 50,000 บาท
หลักฐานราคาซื้อขาย อยู่ที่หน้าสัญญา
หลายคนอาจมีคำถามว่า แล้วกรมที่ดินจะรู้ได้อย่างไรว่า ราคาซื้อขายบ้านจริงๆ ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายนั้น คือ ราคาเท่าไหร่? คำตอบเร็วๆ คือ ในการโอนกรรมสิทธิ์ จะมีหลักฐานอย่างใดอย่างหนึ่งระบุชัดเจนว่า ทรัพย์สินนั้น มีราคาเท่าไหร่ ก็อ้างอิงจากหลักฐานนั้น
กรณีที่ 1 การซื้อขายที่อยู่อาศัยในโครงการ
ราคาซื้อขายบ้านจริงจะถูกระบุอยู่ในหน้าสัญญาจะซื้อจะขายที่โครงการทำไว้กับผู้ซื้อ หากราคาซื้อขายสูงกว่าราคาประเมิน ก็จะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมโอนฯ จากราคาซื้อขายบ้าน
กรณีที่ 2 การซื้อขายกันเอง ไม่ได้ผ่านคนกลาง
ในวันโอนกรรมสิทธิ์ จะต้องมีหนังสือสัญญาซื้อขาย ที่ตกลงร่วมกันระหว่างคนซื้อและคนขาย ซึ่งกรณีที่กู้เงินแบงก์ซื้อ หลายแบงก์จะช่วยอำนวยความสะดวกเรื่องหนังสือสัญญาซื้อขายให้ และเป็นผู้ระบุตัวเลขจริงในการซื้อขาย
แต่ถ้าซื้อขายบ้านด้วยเงินสด ไม่ได้กู้แบงก์ ส่วนใหญ่คนซื้อกับคนขายจะเช็กราคาประเมินกรมที่ดินมาก่อนแล้ว ในหน้าสัญญาซื้อขายของผู้ซื้อกับผู้ขายหลายรายก็จะเขียนราคาซื้อขายที่ต่ำกว่าราคาประเมินกรมที่ดิน หรือ สูงกว่าเล็กน้อย
เพื่อหวังประหยัดค่าธรรมเนียมโอนฯ แต่ถ้าเขียนต่ำมากๆ อาจจะระวังนิดหนึ่ง ถ้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดินที่มีความเชี่ยวชาญด้านราคาที่ดินมากๆ อาจจะทักท้วงได้
ส่วนการซื้อขายบ้านกับคนในครอบครัว พ่อแม่ลูก พี่น้อง ถ้าต้องทำธุรกรรมในลักษณะซื้อขาย (ลูกซื้อต่อจากพ่อ หรือซื้อต่อจากญาติพี่น้อง) ไม่ใช่ในแบบมรดก ก็จะต้องดำเนินการคล้ายกับกรณีที่ 2 คือ ต้องมีหนังสือสัญญาซื้อขายที่ระบุราคาชัดเจน และจ่ายค่าธรรมเนียมโอนฯ 2% ตามปกติ
กรณีที่ 3 การซื้อขายบ้านผ่านคนกลาง
ส่วนใหญ่แล้วคนกลางที่เป็นตัวแทนหรือนายหน้าจะเป็นผู้อำนวยความสะดวกทำสัญญาซื้อขายให้ผู้ซื้อกับผู้ขายตามราคาจริงที่ตกลงกัน การจ่ายค่าธรรมเนียมโอนฯ 2% ก็จะเป็นไปตามเงื่อนไขของกรมที่ดิน
ค่าธรรมเนียมโอนฯ ใครจ่าย
ใครเป็นคนจ่ายค่าธรรมเนียมโอน 2% ในการทำธุรกรรมซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ โดยปกติแล้ว ค่าธรรมเนียมโอน 2% จะแบ่งจ่ายคนละ 1% ระหว่างผู้ซื้อ กับ ผู้ขาย
แต่ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับที่ตกลงกันว่า ใครจะเป็นผู้จ่าย บางครั้งผู้ขายที่เป็นผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยต่างๆ ก็มีโปรโมชัน ออกค่าธรรมเนียมโอน 2% ให้ลูกค้าหมด หรือ บางครั้งผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดาไม่ลดราคาให้ แต่เสนอเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมโอน 2% เองทั้งหมด
หรือ บางครั้งที่ผู้ซื้อซื้อบ้านมือสองจากบุคคลธรรมดาและต่อราคาจากผู้ขายลงได้มาก เมื่อคำนวณแล้วคุ้มค่า ก็เป็นผู้เสนอจะออกค่าธรรมเนียมโอน 2% ทั้งหมด หรือบางกรณีแบงก์เอง มีโปรโมชั่นดึงลูกค้าให้มากู้ ก็มีหลายแบงก์เสนอจ่ายค่าธรรมเนียมโอนฯ 2% ให้ทั้งหมด
อย่างไรก็ตาม ในมุมของผู้ขายแล้ว ส่วนใหญ่ก็จะรวมค่าธรรมเนียมโอน 1% ในส่วนที่ตัวเองต้องจ่ายไว้ในราคาขายแล้ว ส่วนจะมาตกลงว่าจะจ่ายเฉพาะส่วนของตัวเอง หรือจ่ายให้ผู้ซื้อ ก็ขึ้นอยู่กับการตกลงกัน
ค่าธรรมเนียมโอนฯ 2% เป็นเพียงหนึ่งในค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น เพราะในการทำธุรกรรมซื้อขายอสังหาฯ ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ อีก เช่น ค่าจดจำนอง ค่าอากร ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าภาษีเงินได้ เป็นต้น
บทความอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง
- รู้เรื่องค่าธรรมเนียมและภาษี ซื้อขายอสังหาฯ ได้ไม่ยาก
- รู้ทันค่าใช้จ่าย ขายบ้านทั้งที ต้องมีกำไร
- ราคาประเมินที่ดิน เรื่องต้องรู้…ก่อนตัดสินใจซื้อขายบ้าน
- ขายบ้านที่เป็นมรดกต้องเสียภาษีหรือไม่
หากคุณมีข้อสงสัยเกี่ยวกับการซื้อบ้าน คู่มือซื้อขาย สามารถเป็นตัวช่วยตอบได้ทุกคำถาม พร้อมบอกรายละเอียดการคำนวณสินเชื่อบ้านให้คุณตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น