เมื่อคิดจะซื้อบ้านทั้งที ไม่ว่าใครก็อยากได้บ้านที่มีคุณภาพดี ให้ความสุขสบาย ไม่คับแคบ และมีทำเลที่เหมาะกับการใช้ชีวิตประจำวันของตัวเอง แต่บ้านที่ตอบโจทย์เหล่านี้ได้ ก็มักจะเป็นบ้านราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งถือเป็นราคาที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่สามารถเข้าถึงได้ แต่ก็ไม่ใช่ทุกคนที่จะกู้บ้านในราคาระดับนี้ผ่าน ผู้ซื้อจึงต้องศึกษาข้อมูลและประเมินความพร้อมของตัวเองก่อนตัดสินใจซื้อบ้านในราคา 3 ล้านบาทด้วย
เงื่อนไขในการผ่อนบ้านราคา 3 ล้าน
วงเงินกู้ต่ำสุดและสูงสุดที่คาดว่าจะได้รับ
สำหรับบ้านใหม่ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเป็นหลังแรก ธนาคารแห่งประเทศไทยได้กำหนดเพดานการอนุมัติวงเงินกู้สูงสุดไว้ที่ 90-100% จากราคาบ้าน นั่นหมายความว่า บ้านราคา 3 ล้านต้องใช้เงินดาวน์ประมาณ 300,000 บาท หรืออาจไม่ต้องใช้เงินดาวน์ถ้ามีสินเชื่อตกแต่งบ้านมาช่วยเสริม (แต่รวมวงเงินกู้ทั้งหมดต้องไม่เกิน 100%) ทั้งนี้ รายได้และความน่าเชื่อถือของผู้ซื้อก็ส่งผลให้วงเงินเพิ่มขึ้นหรือลดลงด้วยเช่นกัน
เงินผ่อนต่ำสุดและสูงสุดที่จะต้องจ่าย
เงินผ่อนบ้านนั้นสัมพันธ์กับระยะเวลาการผ่อน อัตราดอกเบี้ย และวงเงินกู้ที่ได้รับ จึงทำให้ผู้ซื้อแต่ละคนใช้เงินในการผ่อนบ้านไม่เท่ากัน แต่ก็มีวิธีกะประมาณว่า ถ้าซื้อบ้านราคา 3 ล้าน ต้องผ่อนเดือนละเท่าไร โดยคำนวณดังนี้
- สมมุติให้กู้บ้านราคา 1 ล้านบาท ผ่อน 30 ปี ทำให้ผ่อนเงินต้นประมาณ 2,800 บาทต่อเดือน
- ดอกเบี้ย 5% ต่อปี คิดเป็น 50,000 บาทต่อปี หรือประมาณ 4,200 บาทต่อเดือน
- รวมเงินต้นและดอกเบี้ยที่ต้องผ่อน = 7,000 บาทต่อเดือน
นี่คือวิธีการคร่าว ๆ ที่ผู้ขายมักจะใช้นำเสนอผู้ซื้อว่าผ่อนบ้านเพียงล้านละ 7,000 บาท แต่ในความเป็นจริงแล้ว การผ่อนบ้านจะคิดดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก และผู้ซื้ออาจเสียดอกเบี้ยต่ำหรือสูงกว่านั้น หรืออาจผ่อนได้ไม่ถึง 30 ปี ปัจจัยเหล่านี้จึงส่งผลให้จำนวนเงินผ่อนเปลี่ยนแปลงไป ดังนั้น เมื่อซื้อบ้านราคา 3 ล้านบาท ก็ขอให้ผู้ซื้อประมาณเงินผ่อนไว้เดือนละ 20,000-30,000 บาทก่อน แล้วปรึกษาธนาคารเพื่อคำนวณตัวเลขที่ชัดเจนอีกครั้ง
ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นกับบ้านราคา 3 ล้าน
การซื้อบ้านทุกหลังย่อมมีค่าโอนกรรมสิทธิ์ 2% ของราคาบ้าน และค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ นั่นหมายความว่า บ้านราคา 3 ล้านบาทจะต้องเสียค่าโอนกรรมสิทธิ์ 60,000 บาท และเสียค่าจดจำนอง 30,000 บาท เว้นแต่จะมีโปรโมชั่นฟรีทุกค่าใช้จ่าย นอกจากนี้ เบี้ยประกันอัคคีภัย เบี้ยประกันชีวิตแบบคุ้มครองสินเชื่อ และค่าส่วนกลางก็จะแปรผันไปตามราคาบ้าน ค่าใช้จ่ายเหล่านี้จึงเป็นอีกหนึ่งเงื่อนไขที่ผู้ซื้อต้องรับทราบก่อนซื้อบ้านราคา 3 ล้าน
ระยะเวลาในการผ่อนบ้านราคา 3 ล้าน
โดยปกติแล้ว ธนาคารจะเปิดโอกาสให้ผู้ซื้อจะผ่อนบ้านได้นานสูงสุดถึง 30 ปี แต่รวมระยะเวลาผ่อนแล้วผู้ซื้อจะต้องมีอายุไม่เกิน 70 ปี ผู้ที่ได้รับสิทธิ์ผ่อนบ้านนาน 30 ปี จึงต้องมีอายุไม่เกิน 40 ปี หากผู้ซื้อมีอายุมากกว่านั้น ระยะเวลาในการผ่อนบ้านก็จะลดลง และส่งผลให้เงินผ่อนบ้านต่อเดือนสูงขึ้น
การประเมินความพร้อมของตัวเอง
เช็กเงินเก็บออมที่มีอยู่ในตัว
เนื่องจากธนาคารมีโอกาสที่จะอนุมัติเงินกู้ไม่เต็มราคาบ้าน ผู้ซื้อจึงควรมีเงินเก็บให้พร้อมสำหรับดาวน์บ้านอย่างน้อย 10% ของราคาบ้าน และยังต้องมีเงินเผื่อสำหรับการตกแต่งบ้านและค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ด้วย
เช็กรายได้รวมของผู้กู้
คำถามที่ว่า บ้านราคา 3 ล้านต้องใช้เงินเดือนเท่าไร สามารถตอบได้คร่าว ๆ โดยการใช้สูตรผ่อนบ้านล้านละ 7,000 บาท มาเป็นตัวตั้งต้น และให้คำนวณดังนี้
- ผ่อนบ้านล้านละ 7,000 บาท บ้านราคา 3 ล้านบาทจึงต้องผ่อน 21,000 บาทต่อเดือน
- เงินผ่อน 21,000 บาทต่อเดือน / ความสามารถในการผ่อนชำระ 70% ของรายได้ = เงินเดือน 30,000 บาท
แต่ในความเป็นจริงนั้น ผู้ซื้ออาจมีภาระค่าใช้จ่ายหรือหนี้สินอื่น ๆ ที่คงค้างอยู่ ซึ่งทำให้ความสามารถในการผ่อนชำระลดลง และเงินผ่อนบ้านก็อาจสูงกว่า 21,000 บาทต่อเดือน จึงเป็นไปได้ยากที่เงินเดือน 30,000 บาทจะผ่อนบ้านราคา 3 ล้านได้แบบสบายใจ ดังนั้น ผู้ซื้อควรเผื่อเงินเดือนไว้ประมาณ 45,000 บาท เพื่อไม่ให้อึดอัดกับหนี้สินจนเกินไป หรือให้บุคคลในครอบครัวมากู้ร่วมเพื่อเพิ่มความสามารถในการผ่อนชำระก็ได้
เช็กอายุของผู้ซื้อกับอายุสินเชื่อ
สำหรับผู้ซื้อที่มีอายุไม่เกิน 40 ปีจะสามารถผ่อนได้ 30 ปี แต่ถ้าเกินกว่านี้ ก็ยังมีทางออกด้วยการขอให้คนในครอบครัวที่มีรายได้และอายุต่ำกว่า 40 ปีเป็นผู้กู้หลัก และให้ผู้ที่มีอายุเกิน 40 ปีเป็นผู้กู้ร่วม ธนาคารก็จะนับอายุสินเชื่อตามอายุของผู้กู้หลัก ผู้ซื้อก็จะได้ผ่อนนานสูงสุด 30 ปีเช่นกัน
เตรียมเงินผ่อนที่อาจสูงขึ้นในอนาคต
บางธนาคารอาจมีโปรโมชั่นให้ผู้ซื้อผ่อนบ้านในราคาที่ต่ำมากในปีแรก ๆ ก่อนจะขยับสูงขึ้นในอนาคต แต่สามารถแก้ไขปัญหาข้อนี้ได้โดยรีเทนชันเพื่อขอดอกเบี้ยโปรโมชั่นกับธนาคารเดิมที่ขอสินเชื่อ หรือรีไฟแนนซ์เพื่อย้ายไปขอสินเชื่อกับธนาคารอื่นที่ให้อัตราดอกเบี้ยที่ถูกกว่า โดยผู้ซื้อต้องมั่นใจด้วยว่า สินเชื่อที่ทำกับธนาคารนั้นไม่มีเงื่อนไขห้ามรีไฟแนนซ์หลังหมดโปรดอกเบี้ยต่ำ
ท้ายที่สุดนี้ ทุกคนคงจะเห็นแล้วว่า การผ่อนบ้านราคา 3 ล้านบาทนั้นไม่ใช่เรื่องยาก และคนในครอบครัวยังช่วยกันหารายได้เพื่อซื้อบ้านในระดับนี้ได้ แต่ถ้ารู้สึกว่าบ้านราคา 3 ล้านบาทยังเป็นภาระที่หนักเกินไป ก็ลองหาบ้านราคาถูกลงหรือเปลี่ยนเป็นทาวน์โฮมในระดับ 2 ล้านบาท ก็ถือเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจเช่นกัน
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า