เวนคืนที่ดิน 10 ขั้นตอนควรรู้ เมื่อถูกเวนคืนที่ดินจากรัฐ และเงินทดแทน

เวนคือที่ดินเป็นสิ่งที่เกิดขึ้นได้ในพื้นที่ต่าง ๆ เพื่อนำมาสร้างเป็นสาธารณูปโภคต่าง ๆ เพื่อพัฒนาประเทศ อาทิ โครงการพัฒนาแหล่งน้ำขนาดเล็ก กลาง ใหญ่ การไฟฟ้า การประปา โดยเฉพาะโครงการก่อสร้างทางหลวงอย่างเส้นทางคมนาคมทางด่วนสายใหม่ หรือ รถไฟฟ้าขนส่งมวลชนที่มีแผนพัฒนาอีกยาวไกลในอนาคต

ฉะนั้นหากถูกเวนคืนที่ดินขึ้นมาจริง ๆ เราจะมีมาตรการในการรับมือกับสิ่งที่เกิดขึ้นอย่างไร

หากเราเป็นผู้ที่ติดตามข่าวสารบ้านเมืองอยู่แล้ว จะทราบว่าทางภาครัฐมีการวางแผนเพื่อพัฒนาประเทศ ซึ่งส่วนใหญ่จะเน้นไปที่เส้นทางคมนาคมไม่ว่าจะเป็นถนนตัดใหม่ ทางหลวงพิเศษ หรือรถไฟฟ้า โดยรัฐบาลจะบอกให้เราทราบว่าพื้นที่ของเราอยู่ในกลุ่มพื้นที่ที่อยู่ในเขตเวนคืน ก็คือ การประกาศเป็นแนวเขตเพื่อเป็นแนวทางเฉย ๆ แต่นั่นไม่ได้หมายความว่าแนวเขตบนพื้นที่นั้นทั้งหมดจะถูกเวนคืน ด้วยความไม่ชัดเจนตรงนี้เราสามารถเอาเลขที่โฉนดที่ดินไปตรวจสอบกับหน่วยงานได้ ซึ่งส่วนใหญ่จะขึ้นอยู่กับสองหน่วยงานใหญ่ คือ

1. การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย

2. การทางพิเศษแห่งประเทศไทย

โดยสอบถามในแง่ของการเส้นทางคมนาคมและรถไฟฟ้า ซึ่งอยู่ในแผนการพัฒนาส่วนมากในอนาคต

ปัจจุบันมีโครงการสาธารณูปโภคต่าง ๆ ที่เตรียมดำเนินก่อสร้างมากมาย จึงมีประกาศกำหนดเขตที่ดินที่จะเวนคืนหลายฉบับ ได้แก่

1. กำหนดเขตที่ดินที่จะเวนคืน ในท้องที่

– เขตบางซื่อ เขตดุสิต เขตพระนคร เขตป้อมปราบศัตรูพ่าย เขตสัมพันธวงศ์ เขตธนบุรี เขตคลองสาน เขตจอมทอง เขตราษฎร์บูรณะ เขตทุ่งครุ กรุงเทพฯ

– อำเภอพระประแดง จังหวัดสมุทรปราการ

เพื่อดำเนินกิจการรถไฟฟ้า ในส่วนที่เกี่ยวกับการจัดสร้างโครงการขนส่งด้วยระบบรถไฟฟ้า สถานที่จอดสำหรับผู้โดยสาร และกิจการอื่นที่เกี่ยวเนื่องกับกิจการรถไฟฟ้าตามโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ (วงแหวนกาญจนาภิเษก)

2. กำหนดเขตที่ดินที่จะเวนคืน ในท้องที่

– แขวงบางแคเหนือ เขตบางแค กรุงเทพฯ

– แขวงบางหว้า แขวงบางด้วน แขวงคลองขวาง เขตภาษีเจริญ กรุงเทพฯ

– แขวงบางเชือกหนัง แขวงบางพรม แขวงบางระมาด แขวงฉิมพลี แขวงตลิ่งชัน เขตตลิ่งชัน กรุงเทพฯ

เพื่อสร้างและขยายทางหลวงท้องถิ่น สายถนนพุทธมณฑลสาย 1

3. กำหนดเขตที่ดินที่จะเวนคืน ในท้องที่

– แขวงคลองสามประเวศ แขวงลาดกระบัง เขตลาดกระบัง กรุงเทพฯ

– ตำบลราชาเทวะ ตำบลหนองปรือ อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ

– ตำบลบางเตย ตำบลวังตะเคียน ตำบลท่าไข่ ตำบลบางขวัญ ตำบลบ้านใหม่ ตำบลบางไผ่ อำเภอเมืองฉะเชิงเทรา จังหวัดฉะเชิงเทรา

– ตำบลบ้านสวน ตำบลหนองข้างคอก ตำบลห้วยกะปิ อำเภอเมืองชลบุรี จังหวัดชลบุรี

– ตำบลบางพระ ตำบลสุรศักดิ์ อำเภอศรีราชา จังหวัดชลบุรี

– ตำบลนาเกลือ ตำบลหนองปรือ ตำบลห้วยใหญ่ อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี

– ตำบลนาจอมเทียน ตำบลบางเสร่ ตำบลพลูตาหลวง อำเภอสัตหีบ จังหวัดชลบุรี

– ตำบลสำนักท้อน ตำบลพลา อำเภอบ้านฉาง จังหวัดระยอง

เพื่อสร้างทางรถไฟ เครื่องประกอบทางรถไฟ ทาง และสิ่งจำเป็นอื่นตามโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน

ศึกษาขั้นตอนการขอเวนคืนจากภาครัฐ โดยมีขั้นตอนทั้งหมดดังนี้

1. ประกาศพื้นที่ที่อยู่ในเขตแนวเวนคืนที่ดิน

2. เจ้าหน้าที่เข้าดำเนินการสำรวจว่าอสังหาริมทรัพย์ใดบ้าง ที่อยู่ในเขตพื้นที่เวนคืนที่ดิน

3. กำหนดราคาเวนคืนของอสังหาริมทรัพย์ และที่ดินในพื้นที่เวนคืน พิจารณาจากสภาพและทำเลที่ตั้งของที่ดินด้วย และถ้าต้องเวนคืนเพียงบางส่วนของที่ดิน แล้วส่งผลให้ที่ดินส่วนที่เหลือนั้นราคาตก อันเกิดจากการเวนคืนที่ดิน เจ้าหน้าที่ต้องให้กำหนดเงินค่าทดแทนราคาที่ตกนั้นด้วย

4. ทำการประกาศราคาค่าทดแทนพื้นที่ที่ถูกเวนคืน ซึ่งหากหน่วยงานประกาศแล้วจะไม่สามารถเปลี่ยนใจปรับลดจำนวนเงินค่าทดแทนได้ในภายหลัง

5. ออกหนังสือแจ้งเจ้าของที่ดินให้มาติดต่อทำสัญญาซื้อขาย ถ้ายังไม่ตกลงทำสัญญาจะดำเนินการจ่ายเงินค่าทดแทนก่อน

6. ขั้นตอนจ่ายเงินค่าทดแทน ทำสัญญาซื้อขายและรับเงินทดแทนจากเจ้าหน้าที่

7. หากไม่พอใจคำวินิจฉัยเงินทดแทนของรัฐมนตรี สามารถอุทธรณ์ขอเพิ่มราคาเงินค่าทดแทน ต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยได้ โดยฟ้องคดีต่อศาลภายใน 1 ปี

8. เมื่อศาลตัดสินเรียบร้อยแล้ว เจ้าหน้าที่จ่ายเงินค่าทดแทนและเข้าครอบครองอสังหาริมทรัพย์และที่ดิน

9. ขนย้ายรื้อถอนอสังหาริมทรัพย์โดยรัฐหรือผู้ถูกเวนคืน

10. ตรา พ.ร.บ. เวนคืนฯ เพื่อให้กรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ตกเป็นของรัฐ

เมื่อเราทราบขั้นตอนในการขอเวนคืนที่ดินแล้ว จะเห็นว่าสิ่งที่เราทำได้มากที่สุดคือการร้องขอความเป็นธรรมของเงินทดแทนที่ได้รับ ซึ่งในอดีตการเวนคืนที่ดินจะมีการจ่ายค่าทดแทนตามราคาประเมินทุนทรัพย์ของทางราชการหรือกรมธนารักษ์ ซึ่งมักจะมีราคาประเมินที่ต่ำกว่าราคาขายจริงในท้องตลาดเป็นเท่าตัว

ดังนั้นเพื่อความยุติธรรมต่อผู้ที่ถูกเวนคืนที่ดิน ทางภาครัฐจึงใช้การกำหนดราคาด้วยการเปรียบเทียบราคาที่ดินจากตลาด โดยพิจารณาปัจจัยสำคัญที่มีอิทธิพลกับราคาทรัพย์สิน ได้แก่ ลักษณะทางกายภาพ การใช้ประโยชน์ ทำเลที่ตั้ง และคุณภาพสิ่งแวดล้อม การคมนาคม สาธารณูปโภค และสาธารณูปการ

รวมถึงข้อจำกัดทางกฎหมาย เช่น การผังเมือง และการควบคุมอาคาร การพัฒนาในพื้นที่ และความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ ซึ่งทุกอย่างมีผลต่อราคาทดแทน และเจ้าของที่ดินเองก็จำเป็นต้องรู้ เพื่อไม่ให้ถูกเอาเปรียบ รวมไปถึงในบางกรณีที่ดินที่ถูกเวนคืนเป็นทรัพย์สินที่มีสถานประกอบการหรือบริษัทอยู่เป็นพื้นที่ หรือแม้กระทั่งบ้านที่อยู่อาศัย ทางภาครัฐก็ควรจ่ายค่าทดแทนจากค่าเสียหายนั้นด้วย เพราะเมื่อถูกเวนคืนในกรณีนี้ขึ้นมา

ผลกระทบต่อไปก็คือเจ้าของที่ดินที่มีบริษัท หรือที่อยู่อาศัยบนพื้นที่จำเป็นต้องหาหลักแหล่งใหม่ ทำการจดทะเบียนบนพื้นที่ใหม่ ในกรณีนี้บางทีภาครัฐก็ควรจ่ายค่าทดแทนที่สูงกว่าราคาตลาด ซึ่งหากเราไม่พอใจกับราคาที่ภาครัฐเสนอให้ก็สามารถอุทธรณ์ขอเพิ่มราคาเงินค่าทดแทน ต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยได้ โดยฟ้องคดีต่อศาลภายใน 1 ปี

สุดท้ายนี้หากวันหนึ่งที่ดินของเราอันเป็นมรดกตกทอดมาชั่วอายุคน หรือที่อยู่อาศัยที่เรามีความผูกพันและเป็นหลักปักฐานของชีวิตจะต้องถูกเวนคืนโดยไม่ทันตั้งตัว สิ่งที่ทำได้มากที่สุดคือการปฏิบัติตามกฎหมาย และมองไปสู่อนาคต ดังนั้น ค่าทดแทนที่จะได้รับจึงเป็นหัวใจสำคัญขนาดที่ว่านำเงินไปเริ่มชีวิตใหม่กันเลยทีเดียว

ประเด็นหลัก ๆ ควรศึกษาข้อมูลให้ถี่ถ้วน อย่าเห็นแก่เงินก้อนใหญ่ แต่ให้มองดูอนาคตต่อไปว่าเงินที่จะได้รับนั้นคุ้มกับการไปหาหลักแหล่งใหม่หรือไม่หากจะต้องถูกเวนคืนจริง ๆ