การเวนคืนที่ดิน 10 ขั้นตอนควรรู้ วิธีเรียกค่าทดแทน-สิทธิเจ้าของที่ดิน

การเวนคืนที่ดินเป็นสิ่งที่เกิดขึ้นได้ในพื้นที่ต่าง ๆ เพื่อนำมาสร้างเป็นสาธารณูปโภคต่าง ๆ เพื่อพัฒนาประเทศ อาทิ โครงการพัฒนาแหล่งน้ำขนาดเล็ก กลาง ใหญ่ การไฟฟ้า การประปา โดยเฉพาะโครงการก่อสร้างทางหลวงอย่างเส้นทางคมนาคมทางด่วนสายใหม่ หรือ รถไฟฟ้าขนส่งมวลชนที่มีแผนพัฒนาอีกยาวไกลในอนาคต

ฉะนั้นหากถูกเวนคืนที่ดินขึ้นมาจริง ๆ เราจะมีมาตรการในการรับมือกับสิ่งที่เกิดขึ้นอย่างไร

การเวนคืนที่ดิน คือ การที่รัฐใช้อำนาจตามกฎหมายเพื่อให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินของเอกชน สำหรับนำไปใช้ประโยชน์เพื่อสาธารณะ เช่น การก่อสร้างถนน ทางด่วน รถไฟฟ้า ระบบสาธารณูปโภค หรือโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของประเทศ โดยต้องดำเนินการตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนด และจ่ายเงินค่าทดแทนแก่เจ้าของที่ดินหรือผู้มีสิทธิได้รับค่าทดแทนตามกฎหมาย

การเวนคืนที่ดินในประเทศไทยอยู่ภายใต้พระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนและการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2562 และที่แก้ไขเพิ่มเติม ซึ่งกำหนดหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการสำรวจที่ดิน การกำหนดค่าทดแทน การจ่ายเงินค่าทดแทน และสิทธิในการอุทธรณ์ของผู้ได้รับผลกระทบ

ทั้งนี้ หากที่ดินหรือบ้านอยู่ในแนวเวนคืน เจ้าของที่ดินควรตรวจสอบประกาศจากหน่วยงานที่รับผิดชอบ รวมถึงศึกษาสิทธิในการได้รับเงินค่าทดแทนและขั้นตอนการเวนคืน เพื่อเตรียมความพร้อมและรักษาสิทธิของตนเองตามกฎหมาย

หากเราเป็นผู้ที่ติดตามข่าวสารบ้านเมืองอยู่แล้ว จะทราบว่าทางภาครัฐมีการวางแผนเพื่อพัฒนาประเทศ ซึ่งส่วนใหญ่จะเน้นไปที่เส้นทางคมนาคมไม่ว่าจะเป็นถนนตัดใหม่ ทางหลวงพิเศษ หรือรถไฟฟ้า

โดยภาครัฐจะบอกให้เราทราบว่าพื้นที่ของเราอยู่ในกลุ่มพื้นที่ที่อยู่ในเขตการเวนคืนที่ดิน ก็คือ การประกาศเป็นแนวเขตเพื่อเป็นแนวทางเฉย ๆ แต่นั่นไม่ได้หมายความว่าแนวเขตบนพื้นที่นั้นทั้งหมดจะถูกเวนคืน ด้วยความไม่ชัดเจนตรงนี้เราสามารถเอาเลขที่โฉนดที่ดินไปตรวจสอบกับหน่วยงานได้ ซึ่งส่วนใหญ่จะขึ้นอยู่กับ 2 หน่วยงานใหญ่ คือ

1. การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย

2. การทางพิเศษแห่งประเทศไทย

โดยสอบถามในแง่ของการเส้นทางคมนาคมและรถไฟฟ้า ซึ่งอยู่ในแผนการพัฒนาส่วนมากในอนาคต

เมื่อที่ดินหรือบ้านอยู่ในแนวเวนคืน เจ้าของอสังหาริมทรัพย์และผู้มีสิทธิที่เกี่ยวข้องควรศึกษาสิทธิของตนเอง เพื่อให้สามารถตรวจสอบกระบวนการเวนคืนและรักษาผลประโยชน์ตามกฎหมายได้อย่างเหมาะสม

สิทธิสำคัญที่ควรทราบ ได้แก่

1. สิทธิได้รับข้อมูลเกี่ยวกับการเวนคืน สามารถตรวจสอบประกาศแนวเขตและสอบถามรายละเอียดโครงการจากหน่วยงานที่รับผิดชอบ

2. สิทธิได้รับเงินค่าทดแทน ผู้มีสิทธิสามารถได้รับค่าทดแทนสำหรับอสังหาริมทรัพย์และความเสียหายตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด

3. สิทธิตรวจสอบการประเมินค่าทดแทน สามารถสอบถามรายละเอียดการกำหนดราคาและหลักเกณฑ์ที่ใช้ประเมิน

4. สิทธิอุทธรณ์ค่าทดแทน หากไม่เห็นด้วยกับจำนวนเงินค่าทดแทน สามารถยื่นอุทธรณ์ภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด

5. สิทธิฟ้องคดีต่อศาล หากไม่พอใจคำวินิจฉัยอุทธรณ์ หรือไม่ได้รับคำวินิจฉัยภายในกำหนด สามารถใช้สิทธิทางศาลตามเงื่อนไขของกฎหมาย

ทั้งนี้ สิทธิในการได้รับเงินค่าทดแทนและขั้นตอนที่เกี่ยวข้องอาจแตกต่างกันตามสถานะของผู้มีสิทธิและข้อเท็จจริงของการเวนคืนแต่ละกรณี

การเวนคืนที่ดินเป็นกระบวนการที่หน่วยงานของรัฐดำเนินการเพื่อนำที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ไปใช้ประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ที่กฎหมายกำหนด เช่น การก่อสร้างถนน ระบบขนส่งสาธารณะ หรือโครงสร้างพื้นฐาน โดยต้องดำเนินการตามกฎหมายและจ่ายเงินค่าทดแทนแก่ผู้มีสิทธิ

ขั้นตอนการเวนคืนที่ดินโดยสรุป มีดังนี้

1. ประกาศเขตสำรวจเพื่อการเวนคืนที่ดิน โดยออกพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินที่จะเวนคืนตามหลักเกณฑ์ของกฎหมาย

2. สำรวจที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ เจ้าหน้าที่เข้าสำรวจแนวเขต, ขนาดที่ดิน, สิ่งปลูกสร้าง และข้อมูลผู้มีสิทธิในอสังหาริมทรัพย์

3. ตรวจสอบกรรมสิทธิ์และสิทธิที่เกี่ยวข้อง เพื่อระบุเจ้าของที่ดิน, เจ้าของสิ่งปลูกสร้าง และบุคคลอื่นที่อาจมีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทน

4. กำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์เบื้องต้น โดยคณะกรรมการพิจารณาปัจจัยต่าง ๆ ตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด

5. ประกาศราคาและแจ้งข้อมูลค่าทดแทน เพื่อให้ผู้มีสิทธิทราบรายละเอียดเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์และจำนวนเงินค่าทดแทน

6. เจรจาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เจ้าหน้าที่ดำเนินการติดต่อผู้มีสิทธิเพื่อทำสัญญาซื้อขายตามกระบวนการที่กฎหมายกำหนด

7. จ่ายเงินหรือวางเงินค่าทดแทน หากไม่สามารถตกลงซื้อขายได้ จะดำเนินการตามกระบวนการเวนคืนและการจ่ายหรือวางเงินค่าทดแทนตามกฎหมาย

8. ดำเนินการให้กรรมสิทธิ์ตกเป็นของรัฐ ตามเงื่อนไขและขั้นตอนทางกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

9. เข้าครอบครองพื้นที่และดำเนินการรื้อถอนหรือขนย้าย โดยต้องปฏิบัติตามหลักเกณฑ์และระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด

10. ใช้สิทธิอุทธรณ์หรือฟ้องคดีหากมีข้อโต้แย้ง ผู้มีสิทธิที่ไม่พอใจจำนวนเงินค่าทดแทนสามารถดำเนินการตามขั้นตอนและระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด

ทั้งนี้ ขั้นตอนจริงอาจแตกต่างกันตามลักษณะโครงการและวิธีการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ โดยการอุทธรณ์หรือฟ้องคดีเป็นสิทธิของผู้ได้รับผลกระทบ ไม่ใช่ขั้นตอนที่ทุกกรณีต้องดำเนินการ

เงินค่าทดแทนเวนคืนที่ดินไม่มีอัตราตายตัวว่าจะได้รับกี่บาทต่อตารางวา เนื่องจากต้องพิจารณาปัจจัยหลายด้านตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด ไม่ว่าจะเป็นราคาซื้อขายในท้องตลาด ราคาประเมินที่ดิน ทำเลที่ตั้ง สภาพของที่ดิน และลักษณะการใช้ประโยชน์

ปัจจัยสำคัญที่ใช้พิจารณาค่าทดแทนเวนคืนที่ดิน ได้แก่

1. ราคาซื้อขายที่ดินในท้องตลาด พิจารณาข้อมูลราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ตามหลักเกณฑ์ของกฎหมาย

2. ราคาประเมินที่ดินของทางราชการ ใช้เป็นข้อมูลประกอบการพิจารณาค่าทดแทน

3. ทำเลและสภาพที่ดิน เช่น การเข้าถึงถนน สภาพพื้นที่ และความสะดวกในการใช้ประโยชน์

4. สิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน เช่น บ้าน อาคาร หรือสิ่งปลูกสร้างอื่นที่ได้รับผลกระทบจากการเวนคืน

5. ความเสียหายจากการเวนคืน เช่น ผลกระทบต่อที่ดินส่วนที่เหลือ ค่ารื้อถอน หรือค่าขนย้ายที่เข้าหลักเกณฑ์ได้รับค่าทดแทน

ดังนั้น ผู้ถูกเวนคืนที่ดินควรตรวจสอบรายละเอียดการประเมินค่าทดแทนและรวบรวมหลักฐานเกี่ยวกับมูลค่าทรัพย์สินของตนเอง เพื่อใช้ประกอบการพิจารณาหรืออุทธรณ์หากเห็นว่าค่าทดแทนไม่เหมาะสม

เมื่อเราทราบขั้นตอนในการขอเวนคืนที่ดินแล้ว จะเห็นว่าสิ่งที่เราทำได้มากที่สุดคือการร้องขอความเป็นธรรมของเงินทดแทนที่ได้รับ ซึ่งในอดีตการเวนคืนที่ดินจะมีการจ่ายค่าทดแทนตามราคาประเมินทุนทรัพย์ของทางราชการหรือกรมธนารักษ์ ซึ่งมักจะมีราคาประเมินที่ต่ำกว่าราคาขายจริงในท้องตลาดเป็นเท่าตัว

ดังนั้น เพื่อความยุติธรรมต่อผู้ที่ถูกเวนคืนที่ดิน ทางภาครัฐจึงใช้การกำหนดราคาด้วยการเปรียบเทียบราคาที่ดินจากตลาด โดยพิจารณาปัจจัยสำคัญที่มีอิทธิพลกับราคาทรัพย์สิน ได้แก่ ลักษณะทางกายภาพ การใช้ประโยชน์ ทำเลที่ตั้งและคุณภาพสิ่งแวดล้อม การคมนาคม สาธารณูปโภคและสาธารณูปการ

รวมถึงข้อจำกัดทางกฎหมาย เช่น การผังเมือง และการควบคุมอาคาร การพัฒนาในพื้นที่ และความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ ซึ่งทุกอย่างมีผลต่อราคาทดแทน และเจ้าของที่ดินเองก็จำเป็นต้องรู้ เพื่อไม่ให้ถูกเอาเปรียบ รวมไปถึงในบางกรณีที่ดินที่ถูกเวนคืนเป็นทรัพย์สินที่มีสถานประกอบการหรือบริษัทอยู่เป็นพื้นที่ หรือแม้กระทั่งบ้านที่อยู่อาศัย ทางภาครัฐก็ควรจ่ายค่าทดแทนจากค่าเสียหายนั้นด้วย เพราะเมื่อถูกเวนคืนในกรณีนี้ขึ้นมา

ผลกระทบต่อไปของการเวนคืนที่ดิน หากเป็นเจ้าของที่ดินที่มีบริษัท หรือที่อยู่อาศัยบนพื้นที่จำเป็นต้องหาหลักแหล่งใหม่ ทำการจดทะเบียนบนพื้นที่ใหม่ ในกรณีนี้บางทีภาครัฐก็ควรจ่ายค่าทดแทนที่สูงกว่าราคาตลาด ซึ่งหากเราไม่พอใจกับราคาที่ภาครัฐเสนอให้ก็สามารถอุทธรณ์ขอเพิ่มราคาเงินค่าทดแทน ต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยได้ โดยฟ้องคดีต่อศาลภายใน 1 ปี

หากเจ้าของที่ดินหรือผู้มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนเห็นว่าจำนวนเงินที่ได้รับไม่เหมาะสม สามารถใช้สิทธิอุทธรณ์ตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนและการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2562 และที่แก้ไขเพิ่มเติม โดยต้องดำเนินการภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด

ผู้มีสิทธิควรเก็บเอกสารเกี่ยวกับการเวนคืน หลักฐานการรับเงินค่าทดแทน หนังสือแจ้งจากหน่วยงาน และข้อมูลราคาที่ดินในบริเวณใกล้เคียงไว้ประกอบการอุทธรณ์ โดยสามารถสอบถามขั้นตอนจากหน่วยงานเจ้าของโครงการเวนคืนได้โดยตรง

สุดท้ายนี้หากวันหนึ่งที่ดินของเราอันเป็นมรดกตกทอดมาชั่วอายุคน หรือที่อยู่อาศัยที่เรามีความผูกพันและเป็นหลักปักฐานของชีวิตจะต้องถูกเวนคืนโดยไม่ทันตั้งตัว สิ่งที่ทำได้มากที่สุดคือการปฏิบัติตามกฎหมาย และมองไปสู่อนาคต ดังนั้น ค่าทดแทนที่จะได้รับจึงเป็นหัวใจสำคัญขนาดที่ว่านำเงินไปเริ่มชีวิตใหม่กันเลยทีเดียว

ประเด็นหลัก ๆ ควรศึกษาข้อมูลให้ถี่ถ้วน อย่าเห็นแก่เงินก้อนใหญ่ แต่ให้มองดูอนาคตต่อไปว่าเงินที่จะได้รับนั้นคุ้มกับการไปหาหลักแหล่งใหม่หรือไม่หากจะต้องถูกเวนคืนจริง ๆ

อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันการเวนคืนที่ดินอยู่ภายใต้พระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนและการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2562 และที่แก้ไขเพิ่มเติม โดยมีพระราชบัญญัติฉบับที่ 2 พ.ศ. 2569 ซึ่งมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 9 กรกฎาคม 2569 ผู้ที่ได้รับผลกระทบจากการเวนคืนจึงควรตรวจสอบกฎหมายและประกาศของหน่วยงานที่รับผิดชอบ เพื่อให้ทราบสิทธิและขั้นตอนที่ใช้กับกรณีของตนเอง