หลายคนอาจได้เห็นราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ของกรมธนารักษ์ ซึ่งมีผลบังคับใช้ระหว่างปี 2559-2562 ไปบ้างแล้ว โดยทำเลที่มีราคาประเมินสูงสุดได้แก่ สีลม ซึ่งมีราคาประเมินอยู่ที่ ตารางวาละ 1 ล้านบาท ในขณะที่ราคาซื้อขายที่ดินจริงในตลาดสูงกว่าที่ทางการประเมินไว้ถึง 111% คืออยู่ที่ตารางวาละ 1.9 ล้านบาท
จากการสำรวจราคาซื้อขายที่ดินของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA พบว่า ราคาประเมินราชการหรือชื่ออย่างเป็นทางการว่า ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมนั้นแตกต่างจากราคาซื้อขายที่ดินจริงในตลาดอย่างสิ้นเชิง โดยราคาประเมินของทางราชการนั้นประเมินไว้สำหรับการเสียภาษี ส่วนราคาซื้อขายที่ดินในตลาดนั้นใช้เพื่อการซื้อ-ขายจริง
ทำเลที่ราคาซื้อขายที่ดินในตลาดสูงกว่าราคาประเมินของทางราชการอย่างโดดเด่น ได้แก่ ทองหล่อ โดยราคาประเมินรอบล่าสุดอยู่ที่ 420,000 บาท/ ตารางวา ส่วนราคาตลาดปัจจุบันอยู่ที่ 1,100,000 บาท/ ตารางวา สูงกว่ากันถึง 162% ซึ่งความแตกต่างที่สามารถเห็นได้ชัดนั้น เพราะย่านทองหล่อเป็นทำเลที่มีความคึกคักสูงมาก
รายการประกาศซื้อขายที่ดิน ในพื้นที่ทองหล่อ คล้าย ๆ กับย่านสยาม-เพลินจิตที่ราคาประเมินของทางราชการรอบปัจจุบันอยู่ที่ 900,000 บาท/ ตารางวา ในขณะที่ราคาซื้อขายที่ดินในตลาดอยู่ที่ตารางวาละ 1,900,000 บาท ต่างกันถึง 111%
สำหรับทำเลกรุงธนบุรี จะเห็นว่าราคาประเมินกับราคาซื้อขายที่ดินในตลาดต่างกันเพียง 22% เท่านั้น โดยราคาประเมินราชการในรอบล่าสุดอยู่ที่ 450,000 บาท/ ตารางวา ในขณะที่ราคาซื้อขายที่ดินในตลาดปัจจุบันอยู่ที่ 550,000 บาท/ ตารางวา นั่นเป็นเพราะเป็นย่านที่ตลาดมีความคึกคักไม่มากเท่าทำเลอื่น ๆ นั่นเอง
ตารางเปรียบเทียบราคาประเมินของทางราชการ vs ราคาตลาดที่มีการซื้อ-ขายจริง
สำหรับใครที่มีที่ดินอยู่ในมือ ถามว่าทำไมเราจะต้องรู้ข้อมูลเกี่ยวกับราคาประเมินและราคาซื้อขายที่ดิน ทั้งนี้ก็เพื่อการป้องกันปัญหาภายหลังหากต้องมีการเปลี่ยนมือเจ้าของที่ดิน หรือมีการซื้อขายที่ดิน ผู้ขายจะสามารถตั้งราคาขายได้อย่างถูกต้อง โดยใช้ราคาประเมินออนไลน์จากกรมธนารักษ์เป็นตัวกำหนดค่าธรรมเนียมและภาษีต่าง ๆ ในขณะที่ราคาซื้อขายที่ดินในตลาดจะเป็นตัวกำหนดราคาซื้อขายจริงบนที่ดินทำเลนั้น ๆ ตามข้อมูลที่กล่าวมาข้างต้น
แต่เพียงแค่นั้นยังไม่พอ หากใครคิดจะตั้งราคาขายที่ดินอยู่ นอกจากราคาราคาประเมินและราคาซื้อขายที่ดินในตลาดแล้ว ยังมีปัจจัยอื่น ๆ เข้ามาเกี่ยวข้องอีก ซึ่งปัจจัยเหล่านี้จะเป็นปัจจัยในการประกอบการเพิ่ม-ลดราคาที่ดิน และตั้งราคาขายที่ดินได้อย่างถูกต้อง เหมาะสม บนพื้นฐานราคาที่ไม่ต่ำและสูงเกินไป ซึ่งเบื้องต้นจำเป็นต้องดูจากปัจจัยเหล่านี้ประกอบกับราคาประเมินและราคาซื้อขายที่ดินในตลาด ซึ่งประกอบไปด้วย
ศักยภาพทำเลที่ตั้งของที่ดิน
นอกจากราคาประเมินจากกรมธนารักษ์และราคาซื้อขายที่ดินในตลาด ศักยภาพทำเลโดยรอบของที่ดินถือเป็นส่วนสำคัญที่มีส่วนในการเพิ่ม-ลดราคาที่ดิน ยิ่งเป็นที่ดินที่สามารถปล่อยเช่าทำธุรกิจระยะยาว หรือสามารถทำเงินมหาศาลได้ แน่นอนจะต้องมีเรื่องของอัตรารายได้ระยะยาวและค่าเสียผลประโยชน์มาเกี่ยวข้อง
ลักษณะที่ดิน รูปร่าง ขนาดเนื้อที่ และสภาพของที่ดิน
รูปร่างของที่ดินและขนาดก็มีส่วนในการเพิ่มมูลค่าที่ดิน โดยสามารถจำลองให้เห็นภาพง่าย ๆ ด้วยการยกตัวอย่างที่ดิน 2 แปลงที่มีขนาดเนื้อที่เท่ากัน แต่มีแปลงหนึ่งที่เป็นที่ดินเชิงลึกเข้าไปกับอีกแปลงที่เป็นที่ดินหน้ากว้างที่มีความยาว โดยทั้งสองแปลงติดถนนเหมือนกัน แปลงที่มีหน้ากว้างจะสามารถนำไปใช้ประโยชน์ได้มากกว่าและสามารถตั้งราคาซื้อขายที่ดินให้สูงกว่าได้
ข้อกฎหมาย สิทธิการถือครอง และภาระผูกพันของที่ดิน
สิ่งที่มีผลต่อการตั้งราคาซื้อขายที่ดินอีกประการ ได้แก่ ข้อกฎหมายต่าง ๆ รวมไปถึงการเปลี่ยนแปลงของผังเมืองด้วย ไม่ว่าจะเป็น พ.ร.บ.ผังเมือง, พ.ร.บ.ควบคุมความสูงของอาคาร, ประกาศต่าง ๆ ของกระทรวงที่เกี่ยวข้องกับผังเมืองและอสังหาริมทรัพย์ ข้อจำกัดต่าง ๆ เหล่านี้เปรียบเสมือนการบังคับ และทำให้ผู้ซื้อไม่สามารถใช้งานที่ดินได้ตามประสงค์อย่างเต็มที่ ราคาจึงผกผันไปตามความยืดหยุ่นของข้อกฎหมายต่าง ๆ
นอกจากราคาซื้อขายที่ดินที่ผกผันไปตามข้อมูลข้างต้นแล้ว ทั้งราคาประเมินที่มีการเปลี่ยนแปลงทุก 4 ปี หรือ ราคาซื้อขายที่ดินในตลาด ที่มีความเปลี่ยนแปลงได้ตลอดเวลาตามสถานการณ์ของเศรษฐกิจ ตลอดจนการเปลี่ยนแปลงผังเมือง กฎหมายต่าง ๆ แล้ว
อีกหนึ่งปัจจัยสำคัญก็คือ อารมณ์ ความรู้สึก ความต้องการของผู้ซื้อ ผู้ขาย ไม่ว่าจะเป็นผู้ขายร้อนเงินต้องการขายไวเลือกที่จะตั้งราคาเสนอขายที่ถูกกว่าที่ควรจะเป็น การต่อราคาของผู้ซื้อ ดังนั้นผู้ขายก็ต้องใจเย็นและติดตามความเคลื่อนไหวของราคาประเมินและราคาซื้อขายที่ดินในตลาดเป็นสิ่งสำคัญ รวมไปถึงข่าวด้านอสังหาริมทรัพย์อยู่ตลอดเวลาด้วย เพื่อโอกาสในการตั้งราคาขายที่ดินได้อย่างเหมาะสมและถูกต้อง
สุดท้ายนี้ นอกจากการหาข้อมูลเบื้องต้น และตั้งราคาเองแล้ว ยังสามารถติดต่อฝากขายผ่านตัวแทน หรือ เอเจนท์ที่รับฝากขายที่ดินก็ได้ และควรตั้งราคาเผื่อค่านายหน้าและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ลงไปด้วย หรือ อีกหนึ่งช่องทางที่เป็นที่นิยมที่สุดก็คือการฝากขายออนไลน์ตามเว็บไซต์ ซึ่งสามารถเข้าไปฝากขายหรือมองหารายการประกาศขายที่ดินได้ที่นี่
ขอบคุณข้อมูลจาก AREA
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กิตติคม พจนี Content Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com
หากคุณมีข้อสงสัยเกี่ยวกับการซื้อบ้าน คู่มือซื้อขาย สามารถเป็นตัวช่วยตอบได้ทุกคำถาม พร้อมบอกรายละเอียด การคำนวณสินเชื่อบ้าน ให้คุณตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น และคุณยังสามารถค้นหาบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ คอนโด บนทำเลต่างๆ ในราคาที่ต้องการได้ที่นี่