ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ถือเป็นเรื่องสำคัญสำหรับผู้ที่กำลังอยู่ระหว่างการตัดสินใจซื้ออสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด หรือที่ดิน ผังเมืองกรุงเทพฯ หรือการจัดโซนที่ดินในพื้นที่กรุงเทพฯ ออกเป็นสีต่าง ๆ เพื่อจำกัดกิจกรรมและการใช้ประโยชน์
ดังนั้น ควรใส่ใจเรื่องที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ว่าตั้งอยู่ในพื้นที่สีผังเมืองใด และสอดคล้องกับวัตถุประสงค์ของการใช้ที่ดินหรือไม่ ลองมาทำความรู้จักที่ดินประเภทต่าง ๆ และการแบ่งสีของที่ดินตามประกาศผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ไปพร้อม ๆ กัน ประกาศใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 หลังจากได้ปรับผังเมืองรวมกทม.ครั้งล่าสุดไปเมื่อปี 2556
อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ
- ประเภทที่ดินและการกำหนดสีผังเมืองของที่ดิน
- อัปเดตผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่
- โรงงานควรอยู่ห่างจากที่อยู่อาศัยเท่าไหร่
- วิธีเช็กผังเมืองกรุงเทพฯ ด้วยตัวเอง
จุดประสงค์ของการทำผังเมือง
ผังเมืองคือแผนผังที่กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินตามแต่ละประเภทที่ดิน โดยมุ่งหวังให้เป็นการส่งเสริมสุขลักษณะ ความปลอดภัยของประชาชาชน และสวัสดิภาพของสังคม อีกทั้งยังให้เกิดความสอดคล้องเหมาะสมกับศักยภาพของการให้บริการระบบคมนาคมและการขนส่ง การสาธารณูปโภค และการสาธารณูปการในแต่ละบริเวณ เพื่อรองรับการพัฒนาของเมืองในอนาคตตามวัตถุประสงค์ของผังเมืองเดิม
ระบบสาธารณูปโภคและสาธารณูปการคืออะไร
ระบบสาธารณูปโภค และระบบสาธารณูปการคืออะไร มีผลอย่างไรต่อการซื้อบ้าน ดูได้ที่นี่
อัปเดตผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่
ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ประกาศใช้มาตั้งแต่ปี 2556 มีผลบังคับใช้มากว่า10 ปี โดยล่าสุดมีการออกฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ในปี 2566 ซึ่งมีการศึกษาและปรับปรุงผังเมืองรวมด้วยการจัดประชุมไปแล้ว 5 ครั้ง โดยคาดว่าจะประกาศใช้ได้ภายในปี 2568 โดยผังเมืองรวมฉบับใหม่นี้จะไม่มีอายุการใช้งาน แต่จะมีการปรับปรุงผังไปตามกายภาพ ความจำเป็นในแต่ละพื้นที่ และเน้นการวางผังเมืองเพื่อส่งเสริมการพัฒนาพื้นที่ให้มีการใช้ประโยชน์อย่างเต็มพื้นที่
ดังนั้น แนวคิดในการร่างผังเมืองรวมกทม.ฉบับใหม่นี้จะมีการพิจารณาทุก ๆ มิติรองรับการขยายตัวของเมือง เช่น อาจจะมีการเพิ่มในเรื่องของพื้นที่จากผังสีน้ำตาลไปเป็นสีแดง และจากผังสีส้มเปลี่ยนเป็นผังสีแดง ทำให้ทิศทางของเมืองจะขยายพื้นที่โซนเมืองออกไปยังพื้นที่ชานเมืองมากขึ้น
ปรับเพิ่ม FAR Bonus
พื้นที่ในเมืองย่านเศรษฐกิจใจกลางเมือง หรือ CBD จะมีมาตรการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR Bonus) เพื่อเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินเป็นการให้สิทธิประโยชน์กับภาคเอกชนและประชาชนในการเพิ่มพื้นที่อาคารได้ไม่เกิน 20% ของอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน
หากโครงการไหนมีการนำพื้นที่ของโครงการมาใช้เป็นทางสัญจรสาธารณะให้กับประชาชนทั่วไปหรือหากมีพื้นที่ให้สามารถสร้างสะพานลอยในพื้นที่โครงการได้ จะมี FAR Bonus เพิ่มให้ด้วย
ลดพื้นที่จอดรถในคอนโด
นอกจากนี้ยังกำลังศึกษาถึงรายละเอียดของการลดพื้นที่จอดรถในอาคารและในคอนโดที่อยู่ในพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้า จากเดิมที่มีการใช้พระราชบัญญัติควบคุมอาคารที่กำหนดให้มีที่พื้นที่จอดรถ 120 ตารางเมตรต่อรถยนต์ 1 คัน อาจจะปรับเพิ่มเป็น 240 ตารางเมตรต่อ 1 คัน ซึ่งจะทำให้ต้นทุนในการก่อสร้างลดลงได้ ส่งผลให้ราคาคอนโดถูกลง
ผังเมืองฝั่งธนบุรีเปลี่ยน
หากเปรียบเทียบความแตกต่างระหว่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับเก่ากับฉบับใหม่จะพบว่า พื้นที่กรอบขาวและเส้นทแยงสีเขียว (ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม และที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม) ฝั่งธนบุรี จะปรับเป็นพื้นที่สีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) ทำให้มีการพัฒนาพื้นที่ให้มีศักยภาพได้มากขึ้น
ส่วนพื้นที่กรอบขาวและเส้นทแยงสีเขียว ย่านบางขุนเทียน จะปรับเป็นพื้นที่สีเขียว (พื้นที่เกษตรกรรม) และย่านหนองจอก, มีนบุรี, คลองสามวา และลาดกระบัง จะลดพื้นที่ทางน้ำหลาก (Floodway) จาก 150 ตารางกิโลเมตร เหลือ 50 ตารางกิโลเมตร เนื่องจากจะมีการขยายพื้นที่คลองเพิ่ม เพื่อรองรับปัญหาน้ำท่วม
ปรับโซนพื้นที่อนุรักษ์
ส่วนพื้นที่ประเภทอนุรักษ์ในพื้นที่เกาะรัตนโกสินทร์ชั้นใน จะมีการผ่อนปรนการใช้ประโยชน์พื้นที่ เช่น เยาวราช และบางลำพู ซึ่งปัจุบันที่ดินมีมูลค่าสูง แต่ถูกข้อกฎหมายบังคับไว้ให้คงสภาพอาคารอยู่ในสภาพเดิม โดยแยกพื้นที่สีน้ำเงินให้เป็นสถาบันราชการ ส่วนพื้นที่อื่น ๆ จะเปลี่ยนให้เป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์ แต่จะมีการกำหนดความสูงของอาคารที่อยู่ในพื้นที่โดยรอบเขตพระราชฐานให้มีความสูงไม่เกิน 12 เมตร, 16 เมตร และ 20 เมตร
ประเภทที่ดินและการกำหนดสีผังเมืองของที่ดิน
ตามกฎกระทรวงว่าด้วยเรื่องผังเมืองรวมของกรุงเทพมหานคร หรือ ผังเมืองกรุงเทพฯ มีการแบ่งประเภทของที่ดินไว้ตามลักษณะการใช้ประโยชน์ที่ดินและกิจกรรมบนพื้นที่ออกเป็น 6 ประเภทด้วยกัน ดังนี้
1. ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัย
ที่ดินประเภทนี้มีวัตถุประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยเป็นหลัก และถูกแบ่งสีผังเมืองโซนย่อยเป็น 3 เฉดสีตามปริมาณความหนาแน่นของการอยู่อาศัยในพื้นที่ ได้แก่
- ที่ดินอยู่อาศัยสีเหลือง สำหรับบริเวณที่มีความหนาแน่นของการอยู่อาศัยต่ำ
- ที่ดินอยู่อาศัยสีส้ม สำหรับบริเวณที่มีความหนาแน่นของการอยู่อาศัยปานกลาง และ
- ที่ดินอยู่อาศัยสีน้ำตาล สำหรับบริเวณที่มีความหนาแน่นของการอยู่อาศัยสูง
ซึ่งในที่ดินแต่ละเฉดสีของสีผังเมืองยังแบ่งย่อยลงไปอีกภายใต้รหัสกำกับซึ่งมีรายละเอียดปลีกย่อยแตกต่างกันเล็กน้อย
- ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยสีเหลือง นอกจากจะเป็นที่ดินซึ่งมีปริมาณความหนาแน่นของการอยู่อาศัยต่ำแล้ว ที่ดินสีเหลืองนี้ยังตั้งอยู่ในทำเลแถบชานเมืองอีกด้วย โดยมีรหัสกำกับตั้งแต่ ย.1-ย.4 ที่ดิน ย.1 และ ย.3 นั้นมีจุดประสงค์คล้ายกันคือส่งเสริมและดำรงไว้ซึ่งสภาพแวดล้อมของการอยู่อาศัยที่ดี ส่วนที่ดิน ย.2 นั้นมุ่งเน้นไปที่การรองรับการขยายตัวของการอยู่อาศัยในย่านชานเมือง ในขณะที่ที่ดิน ย.4 ให้ความสำคัญกับพื้นที่ชานเมืองที่อยู่ในเขตให้บริการของระบบขนส่งมวลชน
โดยสรุปแล้วที่ดิน ย.1-ย.4 ทุกรหัสประสงค์ให้มีสภาพแวดล้อมของการอยู่อาศัยที่ดีในด้านการก่อสร้างที่อยู่อาศัย ที่ดิน ย.1 สามารถสร้างได้เฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว ส่วนที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮ้าส์จะสร้างได้บนที่ดินรหัส ย.2 เป็นต้นไป และสามารถสร้างอาคารชุดขนาดเล็ก-ขนาดกลางได้ ตั้งแต่ที่ดินรหัส ย.3 เป็นต้นไป
- ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยสีส้ม เป็นที่ดินซึ่งมีปริมาณความหนาแน่นของการอยู่อาศัยปานกลาง จะพบที่ดินสีส้มนี้ได้ในบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน โดยที่ดินสีส้มนี้จะมีรหัสกำกับคือ ย.5-ย.7 ที่ดินสีส้ม รหัส ย.5 จะมุ่งเน้นไปที่การรองรับการขยายตัวของการอยู่อาศัยในบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน แต่รหัส ย.6 จะให้ความสนใจเฉพาะบริเวณที่เป็นชุมชนชานเมือง เขตอุตสาหกรรมและนิคมอุตสาหกรรม
ส่วน ย.7 มีจุดประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินรองรับการอยู่อาศัยเฉพาะพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นในบริเวณที่อยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน ที่ดินภายใต้รหัส ย.5-ย.7 นั้นสามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกรูปแบบ โดยถ้าเป็นอาคารชุดที่มีเนื้อที่เกิน 10,000 ตารางเมตรจะต้องตั้งอยู่ริมถนนที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร หรืออยู่ในระยะ 500 เมตรจากรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน
แผนผังรถไฟฟ้า BTS-MRT ฉบับสมบูรณ์
อัปเดตแผนผังรถไฟฟ้า BTS และ MRT รวมถึงราคา และเวลาเปิด-ปิด ได้ที่นี่
ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยสีน้ำตาล คือ ที่ดินซึ่งมีปริมาณความหนาแน่นของการอยู่อาศัยสูง คือพื้นที่ในบริเวณเมืองชั้นใน ที่ดินสีน้ำตาลจะอยู่ภายใต้รหัสกำกับ ย.8-ย.10 ซึ่งแต่ละรหัสมีความแตกต่างกันดังนี้ ที่ดินสีน้ำตาลรหัส ย.8 จะให้ความสำคัญกับการรักษาทัศนียภาพและสภาพแวดล้อมทางธรรมชาติ ที่ดินรหัส ย.9 จะเน้นที่บริเวณเมืองชั้นในและอยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน
ส่วนที่ดิน ย.10 นั้นจะเป็นบริเวณของเมืองชั้นในซึ่งเป็นรอยต่อกับย่านพาณิชยกรรมศูนย์กลางเมือง อีกทั้งยังอยู่ในเขตให้บริการของระบบขนส่งมวลชน ที่ดินสีน้ำตาลสามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกรูปแบบ เนื่องจากเป็นที่ดินซึ่งมีมูลค่าสูง ด้วยทำเลที่ตั้งจึงมักเห็นการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการอยู่อาศัยในแนวตั้ง อย่างอาคารชุดต่าง ๆ ย่านใจกลางเมือง เป็นต้น
รู้จักเอกสารสิทธิ์ที่ดิน
เอกสารสิทธิ์ที่ดิน เรื่องสำคัญที่ควรรู้ก่อนตกลงซื้อ-ขายที่ดิน
2. ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม
ที่ดินประเภทนี้มีจุดประสงค์หลักเพื่อการพาณิชย์ โดยใน ผังเมืองกรุงเทพฯ จะแทนที่พื้นที่ประเภทนี้ด้วยสีผังเมืองสีแดง โดยมีรหัสกำกับตั้งแต่ พ.1-พ.5 โดยแบ่งตามลักษณะของทำเลที่ตั้งเป็นหลัก
- ที่ดินสีแดงรหัส พ.1 และ พ.2 นั้นจะอยู่ในบริเวณชานเมือง โดยมีจุดประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อเป็นศูนย์พาณิชยกรรมของชุมชน เพื่อกระจายกิจกรรมการค้า ศูนย์กลางธุรกิจ การค้า การบริการ และนันทนาการ ที่อำนวยความสะดวกต่อการใช้ชีวิตประจำวันของประชาชนที่อาศัยอยู่ในพื้นที่
- ส่วนที่ดินสีแดงรหัส พ.3 นั้นมีจุดประสงค์ต่างจากที่ดิน พ.1-2 ตรงที่จะเป็นการพาณิชย์ที่มุ่งกลุ่มเป้าหมายคือประชาชนทั่วไป ไม่ได้จำกัดเฉพาะผู้อาศัยในพื้นที่เท่านั้น
- สำหรับที่ดินสีแดงรหัส พ.4 นั้นเริ่มมีวัตถุประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า บริการ และนันทนาการ รวมไปถึงการท่องเที่ยว เนื่องจากที่ดิน พ.4 จะตั้งอยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชนทำให้สามารถเข้าถึงได้ง่าย
- ขณะที่ที่ดินสีแดงรหัส พ.5 นั้นขยายจุดประสงค์ให้กว้างขึ้นจากที่ดิน พ.4 โดยให้ความสำคัญกับการเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า บริการ นันทนาการ และการท่องเที่ยวในระดับภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ที่ดินสีแดงนี้สามารถสร้างที่อยู่อาศัยก็ได้และมีข้อจำกัดน้อยกว่าที่ดินสีอื่น
3. ที่ดินประเภทอุตสาหกรรม
ที่ดินประเภทนี้มีจุดประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อใช้ในการดำเนินกิจกรรมอุตสาหกรรม โดยใช้สีผังเมืองสีม่วงแทนในผังเมือง พร้อมรหัสควบคุม อ.1-อ.3
- ที่ดินรหัส อ.1 นั้นสำหรับการประกอบกิจการที่มีมลภาวะต่ำ
- ที่ดินรหัส อ.2 มุ่งเน้นที่อุตสาหกรรมการผลิต
- ส่วนที่ดิน อ.3 นั้นกำหนดให้เป็นสีเม็ดมะปรางสำหรับใช้เป็นพื้นที่คลังสินค้าสำหรับการขนส่งในระดับภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้
ที่ดินประเภทนี้สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ เช่น บ้านเดี่ยว หอพัก หรือคอนโดมิเนียมขนาดเล็ก เป็นต้น แต่ไม่สามารถสร้างอาคารสูง อาคารชุดขนาดใหญ่ได้ แต่ยังสามารถสร้างร้านค้าได้
โรงงานควรอยู่ห่างจากที่อยู่อาศัยเท่าไหร่
แม้ว่าในที่ดินผังเมืองสีม่วงจะสามารถสร้างที่พักอาศัยได้ แต่ต้องพิจารณาควบคู่กับ พ.ร.บ.โรงงาน ซึ่งกำหนดไว้ดังนี้
โรงงาน หมายถึง อาคาร สถานที่ หรือยานพาหนะที่ใช้เครื่องจักรที่มีกำลังรวมตั้งแต่ 5 แรงม้าขึ้นไป หรือใช้แรงงานตั้งแต่ 7 คนขึ้นไปสำหรับทำ ผลิต ประกอบ บรรจุ ซ่อม ซ่อมบำรุง ทดสอบ ปรับปรุง แปรสภาพ ลำเลียง เก็บรักษา หรือทำลายสิ่งใด ๆ ทั้งนี้ ตามประเภทหรือชนิดของโรงงานที่กำหนดในกฎกระทรวง ซึ่งตามกฎหมายได้แบ่ง โรงงานได้แบ่งออกเป็น 3 จำพวก ได้แก่
– โรงงานจำพวกที่ 1 คือ โรงงานที่มีแรงม้ารวมของเครื่องจักร 5-20 แรงม้า และ/หรือมีจำนวนคนงาน 7-20 คน (ยกเว้นโรงงานที่มีมลภาวะให้จัดเป็นโรงงานจำพวกที่ 3) โรงงานกลุ่มนี้สามารถประกอบกิจการได้ทันทีตามความประสงค์ของผู้ประกอบกิจการ แต่ต้องปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดในกฎกระทรวงและประกาศกระทรวง
– โรงงานจำพวกที่ 2 คือ โรงงานที่มีแรงม้ารวมของเครื่องจักรมากกว่า 20 แรงม้า แต่ไม่เกิน 50 แรงม้า และ/หรือมีจำนวนคนงาน 21-50 คน (ยกเว้นโรงงานที่มีมลภาวะให้จัดเป็นโรงงานจำพวกที่ 3) เป็นโรงงานที่ไม่ต้องขออนุญาต แต่ต้องปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดเช่นเดียวกับโรงงานจำพวกที่ 1 และเมื่อจะเริ่มประกอบกิจการโรงงานต้องแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ทราบก่อน
– โรงงานจำพวกที่ 3 คือ โรงงานที่มีแรงม้ารวมของเครื่องจักรมากกว่า 50 แรงม้า และ/หรือมีจำนวนคนงานมากกว่า 50 คน หรือเป็นโรงงานที่มีมลภาวะ เป็นโรงงานที่ต้องรับใบอนุญาตก่อนจึงจะตั้งโรงงานได้ โดยผู้ประกอบการจะต้องทำใบขออนุญาต
ทั้งนี้ กระทรวงอุตสาหกรรม ได้ออกกฎกระทรวง ฉบับที่ 2 (พ.ศ. 2535) ออกตามความในพระราชบัญญัติโรงงาน พ.ศ. 2535 กำหนดไว้ดังนี้
1. ห้ามตั้งโรงงานจำพวกที่ 1 และโรงงานจำพวกที่ 2 ในบริเวณดังต่อไปนี้
(1) บ้านจัดสรรเพื่อการพักอาศัย อาคารชุดพักอาศัย และบ้านแถวเพื่อการพักอาศัย
(2) ภายในระยะ 50 เมตร จากเขตติดต่อสาธารณสถาน ได้แก่ โรงเรียนหรือสถาบันการศึกษา วัดหรือศาสนสถาน โรงพยาบาล โบราณสถาน และสถานที่ทำการงานของหน่วยงานของรัฐ และให้ความหมายรวมถึงแหล่งอนุรักษ์ทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ตามที่คณะรัฐมนตรีกำหนด
2. ห้ามตั้งโรงงานจำพวกที่ 3 ในบริเวณดังต่อไปนี้
(1) บ้านจัดสรรเพื่อการพักอาศัย อาคารชุดพักอาศัย และบ้านแถวเพื่อการพักอาศัย
(2) ภายในระยะ 100 เมตร จากเขตติดต่อสาธารณะสถาน ได้แก่ โรงเรียนหรือสถาบันการศึกษา วัดหรือศาสนสถาน โรงพยาบาล โบราณสถาน และสถานที่ทำการงานของหน่วยงานของรัฐ และให้หมายความรวมถึงแหล่งอนุรักษ์ทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ตามที่คณะรัฐมนตรีกำหนด
3. โรงงานจำพวกที่ 3 นอกจากห้ามตั้งในบริเวณตามข้อ 2 แล้วต้องตั้งอยู่ในทำเลและสภาพแวดล้อมที่เหมาะสมมีบริเวณเพียงพอที่จะประกอบกิจการอุตสาหกรรมตามขนาด และประเภทหรือชนิดของโรงงานโดยไม่อาจก่อให้เกิดอันตรายเหตุรำคาญหรือความเสียหายต่อบุคคลหรือทรัพย์สินของผู้อื่นด้วย
4. ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม และที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม
ที่ดินประเภทนี้จะแสดงเป็น กรอบขาวและเส้นทแยงสีเขียว รหัสกำกับ ก.1-ก.3 หรือแสดงเป็นพื้นที่สีเขียวรหัส ก.4 และ ก.5 จุดประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทนี้คือการสงวนรักษาทรัพยากรธรรมชาติของพื้นที่ชนบทและแหล่งเกษตรกรรม การส่งเสริมการเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำเค็มและน้ำกร่อย รวมไปถึงการส่งเสริมเศรษฐกิจการเกษตร
นอกจากนี้อีกจุดประสงค์หนึ่งของที่ดินประเภทนี้คือการเป็นกันชนระหว่างกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด อีกทั้งยังมีหน้าที่รองรับน้ำให้กับกรุงเทพฯ ด้วย
DDproperty Tip
กฎหมายผังเมืองอนุญาตให้จัดสรรที่ดินประเภทนี้เพื่อสร้างที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวได้ในรหัสที่ดิน ก.1-ก.4 โดยแต่ละแปลงที่ดินต้องมีขนาดเริ่มต้น 1,000 ตารางวาเป็นต้นไป ที่ดินประเภทนี้จะอยู่ในแถบสุดขอบกรุงเทพฯ ในแต่ละด้าน
5. ที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์และศิลปวัฒนธรรมไทย
เป็นสีผังเมืองสีน้ำตาลอ่อน มักจะอยู่ในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในกระจุกตัวอยู่ในบริเวณเกาะรัตนโกสินทร์ จุดประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทนี้อยู่ที่การอนุรักษ์และส่งเสริมเอกลักษณ์ ศิลปวัฒนธรรมของชาติ รวมไปถึงกิจกรรมการพาณิชย์และการท่องเที่ยว อันเป็นการส่งเสริมกิจกรรมด้านการท่องเที่ยว ที่ดินประเภทนี้จะอยู่ภายใต้รหัส ศ.1 และ ศ.2
6. ที่ดินประเภทสถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ
เป็นที่ดินสีผังเมืองสีน้ำเงิน รหัส ส. ที่ดินประเภทนี้เป็นที่ดินของรัฐ ซึ่งจะใช้เพื่อเป็นสถาบันราชการ หรือการดำเนินกิจการของรัฐที่เกี่ยวข้องกับระบบสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ หรือเพื่อสาธารณะประโยชน์ ยกตัวอย่างที่ดินของสถาบันการศึกษา วัด ศาสนสถาน เป็นต้น ที่ดินสีน้ำเงินจึงกระจายอยู่ทั่วทุกเขตของกรุงเทพฯ และที่ดินบางแห่งซึ่งรัฐไม่ได้ใช้งานก็มีการนำมาสัมปทานให้เอกชนทำสัญญาเช่าเพื่อดำเนินกิจการต่าง ๆ ห้างสรรพสินค้า สำนักงานหรือคอนโดมิเนียมบางแห่งตั้งอยู่บนที่ดินสีน้ำเงิน
การแบ่งสีของที่ดินตามกฎหมายผังเมืองรวมกรุงเทพฯ
| สีผังเมือง | การใช้ประโยชน์ที่ดิน |
| สีน้ำตาล | ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก |
| สีน้ำตาลอ่อน | เขตอนุรักษ์วัฒนธรรม |
| สีส้ม | ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง |
| สีเหลือง | ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย |
| สีแดง | พาณิชยกรรม ค้าขาย ท่องเที่ยว |
| สีม่วง | เขตอุตสาหกรรม โรงงาน |
| สีน้ำเงิน | สถานที่ราชการ |
| สีเขียว | เขตเกษตรกรรม |
| กรอบขาวและเส้นทแยงสีเขียว | ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม และที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม |
วิธีเช็กผังเมืองกรุงเทพฯ ด้วยตัวเอง
มีวิธีการเช็กผังเมืองกรุงเทพฯ ด้วยตัวเอง ดังนี้
1. แอปพลิเคชัน “Check ผังเมือง กทม.”
สำนักการวางผังและพัฒนาเมือง ได้จัดทำแอปพลิเคชัน “Check ผังเมือง กทม.” ซึ่งเป็นระบบภูมิสารสนเทศบนระบบเครือข่ายเพื่อตรวจสอบกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวม กรุงเทพฯ ฉบับปัจจุบัน และข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร กฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ประกอบด้วย แผนผังข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน แผนผังแสดงโครงการคมนาคมและขนส่ง แผนผังแสดงที่โล่ง แผนผังแสดงกิจการสาธารณูปโภค
สำหรับแอปพลิเคชัน “Check ผังเมือง กทม.” จะช่วยอำนวยความสะดวกให้กับประชาชนในการตรวจสอบที่ดินของตนเองกับกฎหมายผังเมืองที่เกี่ยวข้อง ได้แก่ กฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครว่าด้วยการกำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง ใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิดฯ และตรวจสอบระยะ 500 เมตร จากบริเวณโดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน
รวมทั้งตรวจสอบค่ามาตรฐานของแต่ละบริเวณ (Block) ประกอบด้วย อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) อัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (OSR)
ทั้งนี้ สามารถดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน “Check ผังเมือง กทม.” ผ่านอุปกรณ์สมาร์ทโฟนและแท็บเล็ตได้ทั้งในระบบปฏิบัติการ Android และ iOS หรือสามารถตรวจสอบผ่านเว็บไซต์ระบบตรวจสอบผังเมืองรวมและข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครได้อีกช่องทางหนึ่งด้วย
นอกจากนี้ สำนักการวางผังและพัฒนาเมืองเปิดให้ยื่นหนังสือขอตรวจสอบการใช้ประโยชน์ที่ดินออนไลน์ ผ่านคำร้องขอตรวจสอบการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพื่อใช้ประกอบในการยื่นขออนุญาตก่อสร้าง/ประกอบกิจการ และเพื่อประกอบการจัดสรรที่ดิน และอื่น ๆ สำหรับเอกสารที่ใช้ประกอบด้วย สำเนาโฉนดที่ดิน, แผนที่สังเขปที่ตั้งแปลงที่ดิน, หนังสือรับรองบริษัท/หนังสือมอบอำนาจ/เอกสารแสดงสิทธิ์ในที่ดิน, ผังต่อโฉนด/ผังโครงการ และรายละเอียดอาคาร/จำนวนชั้น/ความสูง/พื้นที่อาคาร
หากมีข้อสงสัย สามารถสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ กองควบคุมผังเมือง โทร. 02-354-1288 ในวันและเวลาราชการ
2. ผ่านแอปพลิเคชัน SmartLands
แอปพลิเคชัน SmartLand ซึ่งมีบริการจากกรมที่ดินให้เลือกใช้ถึง 15 บริการ หนึ่งในนั้นคือ LandsMaps การค้นหารูปแปลงที่ดิน ที่มีรายละเอียดโฉนดที่ดิน 33 ล้านแปลง โดยสามารถเข้าถึงการค้นหาที่ดิน โฉนดที่ดิน และเลขระวางได้ทันที
เข้าไปที่แอปพลิเคชัน SmartsLands คลิกที่หัวข้อ "LandsMaps"
จากนั้นคลิกชั้นข้อมูลแผนที่ จะมีให้เลือกทั้งแผนที่ฐาน และชั้นข้อมูล เลือกผังเมือง และกำหนดความชัดเจนของผังเมือง นอกจากนี้ยังมีแถบสัญลักษณ์อธิบายสีของผังเมืองประกอบ
สามารถอ่านวิธีใช้ LandsMaps เพิ่มเติมได้ที่นี่ และนอกจากแอปพลิเคชัน LandsMaps แล้ว ยังสามารถเข้าไปดูผังเมืองจากเว็บไซต์ Dolwms.dol.go.th ได้เช่นกัน
3. ผ่านแอปพลิเคชัน NOSTRA map
อีกหนึ่งวิธีเช็กผังเมืองกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงจังหวัดอื่น ๆ ในกรุงเทพฯ อีกวิธีหนึ่งคือ จาก NOSTRA map Application ซึ่งได้ทำแอปพลิเคชันรวมถึงหน้าเว็บไซต์ สามารถตรวจสอบด้วยตัวเองได้ง่าย โดยมีฟังก์ชันให้เลือกใช้มากมาย
วิธีใช้งานง่าย ๆ โดยการเข้าไปที่เว็บไซต์ หรือแอปพลิเคชัน จากนั้นเลือกที่ชั้นข้อมูล เลื่อนไปด้านล่างสุดจะมีให้เลือกเป็น "ข้อมูลผังเมือง" เท่านั้นก็สามารถเช็กผังเมืองกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงต่างจังหวัดได้แล้ว
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ