ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ ปี 2567 เรื่องควรรู้ก่อนซื้อบ้าน-คอนโด

DDproperty Editorial Team
ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ ปี 2567 เรื่องควรรู้ก่อนซื้อบ้าน-คอนโด
ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ถือเป็นเรื่องสำคัญสำหรับผู้ที่กำลังอยู่ระหว่างการตัดสินใจซื้ออสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด หรือที่ดิน ผังเมืองกรุงเทพฯ หรือการจัดโซนที่ดินในพื้นที่กรุงเทพฯ ออกเป็นสีต่าง ๆ เพื่อจำกัดกิจกรรมและการใช้ประโยชน์
ดังนั้น ควรใส่ใจเรื่องที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ว่าตั้งอยู่ในพื้นที่สีผังเมืองใด และสอดคล้องกับวัตถุประสงค์ของการใช้ที่ดินหรือไม่ ลองมาทำความรู้จักที่ดินประเภทต่าง ๆ และการแบ่งสีของที่ดินตามประกาศผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ไปพร้อม ๆ กัน
อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

จุดประสงค์ของการทำผังเมือง

ผังเมืองคือแผนผังที่กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินตามแต่ละประเภทที่ดิน โดยมุ่งหวังให้เป็นการส่งเสริมสุขลักษณะ ความปลอดภัยของประชาชาชน และสวัสดิภาพของสังคม อีกทั้งยังให้เกิดความสอดคล้องเหมาะสมกับศักยภาพของการให้บริการระบบคมนาคมและการขนส่ง การสาธารณูปโภค และการสาธารณูปการในแต่ละบริเวณ เพื่อรองรับการพัฒนาของเมืองในอนาคตตามวัตถุประสงค์ของผังเมืองเดิม
ระบบสาธารณูปโภคและสาธารณูปการคืออะไร

ระบบสาธารณูปโภคและสาธารณูปการคืออะไร

อัปเดตผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่

ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) พ.ศ. 2566
ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ประกาศใช้มาตั้งแต่ปี 2556 มีผลบังคับใช้มากว่า 10 ปี โดยล่าสุดมีการออกฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ในปี 2566 ซึ่งมีการศึกษาและปรับปรุงผังเมืองรวมด้วยการจัดประชุมไปแล้ว 5 ครั้ง โดยคาดว่าจะประกาศใช้ได้ภายในปี 2568 โดยผังเมืองรวมฉบับใหม่นี้จะไม่มีอายุการใช้งาน แต่จะมีการปรับปรุงผังไปตามกายภาพ ความจำเป็นในแต่ละพื้นที่ และเน้นการวางผังเมืองเพื่อส่งเสริมการพัฒนาพื้นที่ให้มีการใช้ประโยชน์อย่างเต็มพื้นที่
ดังนั้น แนวคิดในการร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่นี้ จะมีการพิจารณาทุก ๆ มิติรองรับการขยายตัวของเมือง เช่น อาจจะมีการเพิ่มในเรื่องของพื้นที่จากผังสีน้ำตาลไปเป็นสีแดง และจากผังสีส้มเปลี่ยนเป็นผังสีแดง ทำให้ทิศทางของเมืองจะขยายพื้นที่โซนเมืองออกไปยังพื้นที่ชานเมืองมากขึ้น

ปรับเพิ่ม FAR Bonus

พื้นที่ในเมืองย่านเศรษฐกิจใจกลางเมือง หรือ CBD จะมีมาตรการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR Bonus) เพื่อเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินเป็นการให้สิทธิประโยชน์กับภาคเอกชนและประชาชนในการเพิ่มพื้นที่อาคารได้ไม่เกิน 20% ของอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน
หากโครงการไหนมีการนำพื้นที่ของโครงการมาใช้เป็นทางสัญจรสาธารณะให้กับประชาชนทั่วไปหรือหากมีพื้นที่ให้สามารถสร้างสะพานลอยในพื้นที่โครงการได้ จะมี FAR Bonus เพิ่มให้ด้วย

ลดพื้นที่จอดรถในคอนโด

นอกจากนี้ยังกำลังศึกษาถึงรายละเอียดของการลดพื้นที่จอดรถในอาคารและในคอนโดที่อยู่ในพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้า จากเดิมที่มีการใช้พระราชบัญญัติควบคุมอาคารที่กำหนดให้มีที่พื้นที่จอดรถ 120 ตารางเมตรต่อรถยนต์ 1 คัน อาจจะปรับเพิ่มเป็น 240 ตารางเมตรต่อ 1 คัน ซึ่งจะทำให้ต้นทุนในการก่อสร้างลดลงได้ ส่งผลให้ราคาคอนโดถูกลง

ผังเมืองฝั่งธนบุรีเปลี่ยน

หากเปรียบเทียบความแตกต่างระหว่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับเก่ากับฉบับใหม่จะพบว่า พื้นที่กรอบขาวและเส้นทแยงสีเขียว (ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม และที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม) ฝั่งธนบุรี จะปรับเป็นพื้นที่สีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) ทำให้มีการพัฒนาพื้นที่ให้มีศักยภาพได้มากขึ้น
ส่วนพื้นที่กรอบขาวและเส้นทแยงสีเขียว ย่านบางขุนเทียน จะปรับเป็นพื้นที่สีเขียว (พื้นที่เกษตรกรรม) และย่านหนองจอก, มีนบุรี, คลองสามวา และลาดกระบัง จะลดพื้นที่ทางน้ำหลาก (Floodway) จาก 150 ตารางกิโลเมตร เหลือ 50 ตารางกิโลเมตร เนื่องจากจะมีการขยายพื้นที่คลองเพิ่ม เพื่อรองรับปัญหาน้ำท่วม

ปรับโซนพื้นที่อนุรักษ์

ส่วนพื้นที่ประเภทอนุรักษ์ในพื้นที่เกาะรัตนโกสินทร์ชั้นใน จะมีการผ่อนปรนการใช้ประโยชน์พื้นที่ เช่น เยาวราช และบางลำพู ซึ่งปัจุบันที่ดินมีมูลค่าสูง แต่ถูกข้อกฎหมายบังคับไว้ให้คงสภาพอาคารอยู่ในสภาพเดิม โดยแยกพื้นที่สีน้ำเงินให้เป็นสถาบันราชการ ส่วนพื้นที่อื่น ๆ จะเปลี่ยนให้เป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์ แต่จะมีการกำหนดความสูงของอาคารที่อยู่ในพื้นที่โดยรอบเขตพระราชฐานให้มีความสูงไม่เกิน 12 เมตร, 16 เมตร และ 20 เมตร

ประเภทที่ดินและการกำหนดสีผังเมืองของที่ดิน

ตามกฎกระทรวงว่าด้วยเรื่องผังเมืองรวมของกรุงเทพมหานคร หรือ ผังเมืองกรุงเทพฯ มีการแบ่งประเภทของที่ดินไว้ตามลักษณะการใช้ประโยชน์ที่ดินและกิจกรรมบนพื้นที่ออกเป็น 6 ประเภทด้วยกัน ดังนี้

1. ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัย

ที่ดินประเภทนี้มีวัตถุประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยเป็นหลัก และถูกแบ่งสีผังเมืองโซนย่อยเป็น 3 เฉดสีตามปริมาณความหนาแน่นของการอยู่อาศัยในพื้นที่ ได้แก่
  • ที่ดินอยู่อาศัยสีเหลือง สำหรับบริเวณที่มีความหนาแน่นของการอยู่อาศัยต่ำ
  • ที่ดินอยู่อาศัยสีส้ม สำหรับบริเวณที่มีความหนาแน่นของการอยู่อาศัยปานกลาง และ
  • ที่ดินอยู่อาศัยสีน้ำตาล สำหรับบริเวณที่มีความหนาแน่นของการอยู่อาศัยสูง
ซึ่งในที่ดินแต่ละเฉดสีของสีผังเมืองยังแบ่งย่อยลงไปอีกภายใต้รหัสกำกับซึ่งมีรายละเอียดปลีกย่อยแตกต่างกันเล็กน้อย
  • ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยสีเหลือง นอกจากจะเป็นที่ดินซึ่งมีปริมาณความหนาแน่นของการอยู่อาศัยต่ำแล้ว ที่ดินสีเหลืองนี้ยังตั้งอยู่ในทำเลแถบชานเมืองอีกด้วย โดยมีรหัสกำกับตั้งแต่ ย.1-ย.4 ที่ดิน ย.1 และ ย.3 นั้นมีจุดประสงค์คล้ายกันคือส่งเสริมและดำรงไว้ซึ่งสภาพแวดล้อมของการอยู่อาศัยที่ดี ส่วนที่ดิน ย.2 นั้นมุ่งเน้นไปที่การรองรับการขยายตัวของการอยู่อาศัยในย่านชานเมือง ในขณะที่ที่ดิน ย.4 ให้ความสำคัญกับพื้นที่ชานเมืองที่อยู่ในเขตให้บริการของระบบขนส่งมวลชน
โดยสรุปแล้วที่ดิน ย.1-ย.4 ทุกรหัสประสงค์ให้มีสภาพแวดล้อมของการอยู่อาศัยที่ดีในด้านการก่อสร้างที่อยู่อาศัย ที่ดิน ย.1 สามารถสร้างได้เฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว ส่วนที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮ้าส์จะสร้างได้บนที่ดินรหัส ย.2 เป็นต้นไป และสามารถสร้างอาคารชุดขนาดเล็ก-ขนาดกลางได้ ตั้งแต่ที่ดินรหัส ย.3 เป็นต้นไป
  • ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยสีส้ม เป็นที่ดินซึ่งมีปริมาณความหนาแน่นของการอยู่อาศัยปานกลาง จะพบที่ดินสีส้มนี้ได้ในบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน โดยที่ดินสีส้มนี้จะมีรหัสกำกับคือ ย.5-ย.7 ที่ดินสีส้ม รหัส ย.5 จะมุ่งเน้นไปที่การรองรับการขยายตัวของการอยู่อาศัยในบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน แต่รหัส ย.6 จะให้ความสนใจเฉพาะบริเวณที่เป็นชุมชนชานเมือง เขตอุตสาหกรรมและนิคมอุตสาหกรรม
ส่วน ย.7 มีจุดประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินรองรับการอยู่อาศัยเฉพาะพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นในบริเวณที่อยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน ที่ดินภายใต้รหัส ย.5-ย.7 นั้นสามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกรูปแบบ โดยถ้าเป็นอาคารชุดที่มีเนื้อที่เกิน 10,000 ตารางเมตรจะต้องตั้งอยู่ริมถนนที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร หรืออยู่ในระยะ 500 เมตรจากรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน
แผนผังรถไฟฟ้า BTS-MRT ฉบับสมบูรณ์

แผนผังรถไฟฟ้า BTS-MRT ฉบับสมบูรณ์

ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยสีน้ำตาล คือ ที่ดินซึ่งมีปริมาณความหนาแน่นของการอยู่อาศัยสูง คือพื้นที่ในบริเวณเมืองชั้นใน ที่ดินสีน้ำตาลจะอยู่ภายใต้รหัสกำกับ ย.8-ย.10 ซึ่งแต่ละรหัสมีความแตกต่างกันดังนี้ ที่ดินสีน้ำตาลรหัส ย.8 จะให้ความสำคัญกับการรักษาทัศนียภาพและสภาพแวดล้อมทางธรรมชาติ ที่ดินรหัส ย.9 จะเน้นที่บริเวณเมืองชั้นในและอยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน
ส่วนที่ดิน ย.10 นั้นจะเป็นบริเวณของเมืองชั้นในซึ่งเป็นรอยต่อกับย่านพาณิชยกรรมศูนย์กลางเมือง อีกทั้งยังอยู่ในเขตให้บริการของระบบขนส่งมวลชน ที่ดินสีน้ำตาลสามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกรูปแบบ เนื่องจากเป็นที่ดินซึ่งมีมูลค่าสูง ด้วยทำเลที่ตั้งจึงมักเห็นการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการอยู่อาศัยในแนวตั้ง อย่างอาคารชุดต่าง ๆ ย่านใจกลางเมือง เป็นต้น
รู้จักเอกสารสิทธิ์ที่ดิน

รู้จักเอกสารสิทธิ์ที่ดิน

2. ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม

ที่ดินประเภทนี้มีจุดประสงค์หลักเพื่อการพาณิชย์ โดยใน ผังเมืองกรุงเทพฯ จะแทนที่พื้นที่ประเภทนี้ด้วยสีผังเมืองสีแดง โดยมีรหัสกำกับตั้งแต่ พ.1-พ.5 โดยแบ่งตามลักษณะของทำเลที่ตั้งเป็นหลัก
  • ที่ดินสีแดงรหัส พ.1 และ พ.2 นั้นจะอยู่ในบริเวณชานเมือง โดยมีจุดประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อเป็นศูนย์พาณิชยกรรมของชุมชน เพื่อกระจายกิจกรรมการค้า ศูนย์กลางธุรกิจ การค้า การบริการ และนันทนาการ ที่อำนวยความสะดวกต่อการใช้ชีวิตประจำวันของประชาชนที่อาศัยอยู่ในพื้นที่
  • ส่วนที่ดินสีแดงรหัส พ.3 นั้นมีจุดประสงค์ต่างจากที่ดิน พ.1-2 ตรงที่จะเป็นการพาณิชย์ที่มุ่งกลุ่มเป้าหมายคือประชาชนทั่วไป ไม่ได้จำกัดเฉพาะผู้อาศัยในพื้นที่เท่านั้น
  • สำหรับที่ดินสีแดงรหัส พ.4 นั้นเริ่มมีวัตถุประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า บริการ และนันทนาการ รวมไปถึงการท่องเที่ยว เนื่องจากที่ดิน พ.4 จะตั้งอยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชนทำให้สามารถเข้าถึงได้ง่าย
  • ขณะที่ที่ดินสีแดงรหัส พ.5 นั้นขยายจุดประสงค์ให้กว้างขึ้นจากที่ดิน พ.4 โดยให้ความสำคัญกับการเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า บริการ นันทนาการ และการท่องเที่ยวในระดับภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ที่ดินสีแดงนี้สามารถสร้างที่อยู่อาศัยก็ได้และมีข้อจำกัดน้อยกว่าที่ดินสีอื่น

3. ที่ดินประเภทอุตสาหกรรม

ที่ดินประเภทนี้มีจุดประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อใช้ในการดำเนินกิจกรรมอุตสาหกรรม โดยใช้สีผังเมืองสีม่วงแทนในผังเมือง พร้อมรหัสควบคุม อ.1-อ.3
  • ที่ดินรหัส อ.1 นั้นสำหรับการประกอบกิจการที่มีมลภาวะต่ำ
  • ที่ดินรหัส อ.2 มุ่งเน้นที่อุตสาหกรรมการผลิต
  • ส่วนที่ดิน อ.3 นั้นกำหนดให้เป็นสีเม็ดมะปรางสำหรับใช้เป็นพื้นที่คลังสินค้าสำหรับการขนส่งในระดับภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้
ที่ดินประเภทนี้สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ เช่น บ้านเดี่ยว หอพัก หรือคอนโดมิเนียมขนาดเล็ก เป็นต้น แต่ไม่สามารถสร้างอาคารสูง อาคารชุดขนาดใหญ่ได้ แต่ยังสามารถสร้างร้านค้าได้

โรงงานควรอยู่ห่างจากที่อยู่อาศัยเท่าไหร่

แม้ว่าในที่ดินผังเมืองสีม่วงจะสามารถสร้างที่พักอาศัยได้ แต่ต้องพิจารณาควบคู่กับ พ.ร.บ.โรงงาน ซึ่งกำหนดไว้ดังนี้
โรงงาน หมายถึง อาคาร สถานที่ หรือยานพาหนะที่ใช้เครื่องจักรที่มีกำลังรวมตั้งแต่ 5 แรงม้าขึ้นไป หรือใช้แรงงานตั้งแต่ 7 คนขึ้นไปสำหรับทำ ผลิต ประกอบ บรรจุ ซ่อม ซ่อมบำรุง ทดสอบ ปรับปรุง แปรสภาพ ลำเลียง เก็บรักษา หรือทำลายสิ่งใด ๆ ทั้งนี้ ตามประเภทหรือชนิดของโรงงานที่กำหนดในกฎกระทรวง ซึ่งตามกฎหมายได้แบ่ง โรงงานได้แบ่งออกเป็น 3 จำพวก ได้แก่
– โรงงานจำพวกที่ 1 คือ โรงงานที่มีแรงม้ารวมของเครื่องจักร 5-20 แรงม้า และ/หรือมีจำนวนคนงาน 7-20 คน (ยกเว้นโรงงานที่มีมลภาวะให้จัดเป็นโรงงานจำพวกที่ 3) โรงงานกลุ่มนี้สามารถประกอบกิจการได้ทันทีตามความประสงค์ของผู้ประกอบกิจการ แต่ต้องปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดในกฎกระทรวงและประกาศกระทรวง
– โรงงานจำพวกที่ 2 คือ โรงงานที่มีแรงม้ารวมของเครื่องจักรมากกว่า 20 แรงม้า แต่ไม่เกิน 50 แรงม้า และ/หรือมีจำนวนคนงาน 21-50 คน (ยกเว้นโรงงานที่มีมลภาวะให้จัดเป็นโรงงานจำพวกที่ 3) เป็นโรงงานที่ไม่ต้องขออนุญาต แต่ต้องปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดเช่นเดียวกับโรงงานจำพวกที่ 1 และเมื่อจะเริ่มประกอบกิจการโรงงานต้องแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ทราบก่อน
– โรงงานจำพวกที่ 3 คือ โรงงานที่มีแรงม้ารวมของเครื่องจักรมากกว่า 50 แรงม้า และ/หรือมีจำนวนคนงานมากกว่า 50 คน หรือเป็นโรงงานที่มีมลภาวะ เป็นโรงงานที่ต้องรับใบอนุญาตก่อนจึงจะตั้งโรงงานได้ โดยผู้ประกอบการจะต้องทำใบขออนุญาต
ทั้งนี้ กระทรวงอุตสาหกรรม ได้ออกกฎกระทรวง ฉบับที่ 2 (พ.ศ. 2535) ออกตามความในพระราชบัญญัติโรงงาน พ.ศ. 2535 กำหนดไว้ดังนี้
1. ห้ามตั้งโรงงานจำพวกที่ 1 และโรงงานจำพวกที่ 2 ในบริเวณดังต่อไปนี้
(1) บ้านจัดสรรเพื่อการพักอาศัย อาคารชุดพักอาศัย และบ้านแถวเพื่อการพักอาศัย
(2) ภายในระยะ 50 เมตร จากเขตติดต่อสาธารณสถาน ได้แก่ โรงเรียนหรือสถาบันการศึกษา วัดหรือศาสนสถาน โรงพยาบาล โบราณสถาน และสถานที่ทำการงานของหน่วยงานของรัฐ และให้ความหมายรวมถึงแหล่งอนุรักษ์ทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ตามที่คณะรัฐมนตรีกำหนด
2. ห้ามตั้งโรงงานจำพวกที่ 3 ในบริเวณดังต่อไปนี้
(1) บ้านจัดสรรเพื่อการพักอาศัย อาคารชุดพักอาศัย และบ้านแถวเพื่อการพักอาศัย
(2) ภายในระยะ 100 เมตร จากเขตติดต่อสาธารณะสถาน ได้แก่ โรงเรียนหรือสถาบันการศึกษา วัดหรือศาสนสถาน โรงพยาบาล โบราณสถาน และสถานที่ทำการงานของหน่วยงานของรัฐ และให้หมายความรวมถึงแหล่งอนุรักษ์ทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ตามที่คณะรัฐมนตรีกำหนด
3. โรงงานจำพวกที่ 3 นอกจากห้ามตั้งในบริเวณตามข้อ 2 แล้วต้องตั้งอยู่ในทำเลและสภาพแวดล้อมที่เหมาะสมมีบริเวณเพียงพอที่จะประกอบกิจการอุตสาหกรรมตามขนาด และประเภทหรือชนิดของโรงงานโดยไม่อาจก่อให้เกิดอันตรายเหตุรำคาญหรือความเสียหายต่อบุคคลหรือทรัพย์สินของผู้อื่นด้วย

4. ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม และที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม

ที่ดินประเภทนี้จะแสดงเป็น กรอบขาวและเส้นทแยงสีเขียว รหัสกำกับ ก.1-ก.3 หรือแสดงเป็นพื้นที่สีเขียวรหัส ก.4 และ ก.5 จุดประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทนี้คือการสงวนรักษาทรัพยากรธรรมชาติของพื้นที่ชนบทและแหล่งเกษตรกรรม การส่งเสริมการเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำเค็มและน้ำกร่อย รวมไปถึงการส่งเสริมเศรษฐกิจการเกษตร
นอกจากนี้อีกจุดประสงค์หนึ่งของที่ดินประเภทนี้คือการเป็นกันชนระหว่างกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด อีกทั้งยังมีหน้าที่รองรับน้ำให้กับกรุงเทพฯ ด้วย

DDproperty Tip

กฎหมายผังเมืองอนุญาตให้จัดสรรที่ดินประเภทนี้เพื่อสร้างที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวได้ในรหัสที่ดิน ก.1-ก.4 โดยแต่ละแปลงที่ดินต้องมีขนาดเริ่มต้น 1,000 ตารางวาเป็นต้นไป ที่ดินประเภทนี้จะอยู่ในแถบสุดขอบกรุงเทพฯ ในแต่ละด้าน

5. ที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์และศิลปวัฒนธรรมไทย

เป็นสีผังเมืองสีน้ำตาลอ่อน มักจะอยู่ในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในกระจุกตัวอยู่ในบริเวณเกาะรัตนโกสินทร์ จุดประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทนี้อยู่ที่การอนุรักษ์และส่งเสริมเอกลักษณ์ ศิลปวัฒนธรรมของชาติ รวมไปถึงกิจกรรมการพาณิชย์และการท่องเที่ยว อันเป็นการส่งเสริมกิจกรรมด้านการท่องเที่ยว ที่ดินประเภทนี้จะอยู่ภายใต้รหัส ศ.1 และ ศ.2

6. ที่ดินประเภทสถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ

เป็นที่ดินสีผังเมืองสีน้ำเงิน รหัส ส. ที่ดินประเภทนี้เป็นที่ดินของรัฐ ซึ่งจะใช้เพื่อเป็นสถาบันราชการ หรือการดำเนินกิจการของรัฐที่เกี่ยวข้องกับระบบสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ หรือเพื่อสาธารณะประโยชน์ ยกตัวอย่างที่ดินของสถาบันการศึกษา วัด ศาสนสถาน เป็นต้น ที่ดินสีน้ำเงินจึงกระจายอยู่ทั่วทุกเขตของกรุงเทพฯ และที่ดินบางแห่งซึ่งรัฐไม่ได้ใช้งานก็มีการนำมาสัมปทานให้เอกชนทำสัญญาเช่าเพื่อดำเนินกิจการต่าง ๆ ห้างสรรพสินค้า สำนักงานหรือคอนโดมิเนียมบางแห่งตั้งอยู่บนที่ดินสีน้ำเงิน

การแบ่งสีของที่ดินตามกฎหมายผังเมืองรวมกรุงเทพฯ

สีผังเมืองการใช้ประโยชน์ที่ดิน
สีน้ำตาลที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก
สีน้ำตาลอ่อนเขตอนุรักษ์วัฒนธรรม
สีส้มที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง
สีเหลืองที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย
สีแดงพาณิชยกรรม ค้าขาย ท่องเที่ยว
สีม่วงเขตอุตสาหกรรม โรงงาน
สีน้ำเงินสถานที่ราชการ
สีเขียวเขตเกษตรกรรม
กรอบขาวและเส้นทแยงสีเขียว ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม และที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม

วิธีเช็กผังเมืองกรุงเทพฯ ด้วยตัวเอง

มีวิธีการเช็กผังเมืองกรุงเทพฯ ด้วยตัวเอง ดังนี้

1. แอปพลิเคชัน "Check ผังเมือง กทม."

แอปพลิเคชัน “Check ผังเมือง กทม.”
สำนักการวางผังและพัฒนาเมือง ได้จัดทำแอปพลิเคชัน “Check ผังเมือง กทม.” ซึ่งเป็นระบบภูมิสารสนเทศบนระบบเครือข่ายเพื่อตรวจสอบกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวม กรุงเทพฯ ฉบับปัจจุบัน และข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร กฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ประกอบด้วย แผนผังข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน แผนผังแสดงโครงการคมนาคมและขนส่ง แผนผังแสดงที่โล่ง แผนผังแสดงกิจการสาธารณูปโภค
สำหรับแอปพลิเคชัน “Check ผังเมือง กทม.” จะช่วยอำนวยความสะดวกให้กับประชาชนในการตรวจสอบที่ดินของตนเองกับกฎหมายผังเมืองที่เกี่ยวข้อง ได้แก่ กฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครว่าด้วยการกำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง ใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิดฯ และตรวจสอบระยะ 500 เมตร จากบริเวณโดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน
รวมทั้งตรวจสอบค่ามาตรฐานของแต่ละบริเวณ (Block) ประกอบด้วย อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) อัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (OSR)
ทั้งนี้ สามารถดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน “Check ผังเมือง กทม.” ผ่านอุปกรณ์สมาร์ทโฟนและแท็บเล็ตได้ทั้งในระบบปฏิบัติการ Android และ iOS หรือสามารถตรวจสอบผ่านเว็บไซต์ระบบตรวจสอบผังเมืองรวมและข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครได้อีกช่องทางหนึ่งด้วย
นอกจากนี้ สำนักการวางผังและพัฒนาเมืองเปิดให้ยื่นหนังสือขอตรวจสอบการใช้ประโยชน์ที่ดินออนไลน์ ผ่านคำร้องขอตรวจสอบการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพื่อใช้ประกอบในการยื่นขออนุญาตก่อสร้าง/ประกอบกิจการ และเพื่อประกอบการจัดสรรที่ดิน และอื่น ๆ สำหรับเอกสารที่ใช้ประกอบด้วย สำเนาโฉนดที่ดิน, แผนที่สังเขปที่ตั้งแปลงที่ดิน, หนังสือรับรองบริษัท/หนังสือมอบอำนาจ/เอกสารแสดงสิทธิ์ในที่ดิน, ผังต่อโฉนด/ผังโครงการ และรายละเอียดอาคาร/จำนวนชั้น/ความสูง/พื้นที่อาคาร
หากมีข้อสงสัย สามารถสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ กองควบคุมผังเมือง โทร. 02-354-1288 ในวันและเวลาราชการ

2. ผ่านแอปพลิเคชัน SmartLands

แอปพลิเคชัน SmartLands เช็กผังเมือง
แอปพลิเคชัน SmartLand ซึ่งมีบริการจากกรมที่ดินให้เลือกใช้ถึง 15 บริการ หนึ่งในนั้นคือ LandsMaps การค้นหารูปแปลงที่ดิน ที่มีรายละเอียดโฉนดที่ดิน 33 ล้านแปลง โดยสามารถเข้าถึงการค้นหาที่ดิน โฉนดที่ดิน และเลขระวางได้ทันที
เช็กผังเมืองกรุงเทพฯ ผ่าน LandsMaps
เข้าไปที่แอปพลิเคชัน SmartsLands คลิกที่หัวข้อ "LandsMaps"
เช็กผังเมืองกรุงเทพฯ ผ่าน LandsMaps
จากนั้นคลิกชั้นข้อมูลแผนที่ จะมีให้เลือกทั้งแผนที่ฐาน และชั้นข้อมูล เลือกผังเมือง และกำหนดความชัดเจนของผังเมือง นอกจากนี้ยังมีแถบสัญลักษณ์อธิบายสีของผังเมืองประกอบ
สามารถอ่านวิธีใช้ LandsMaps เพิ่มเติมได้ที่นี่ และนอกจากแอปพลิเคชัน LandsMaps แล้ว ยังสามารถเข้าไปดูผังเมืองจากเว็บไซต์ Dolwms.dol.go.th ได้เช่นกัน

3. ผ่านแอปพลิเคชัน NOSTRA map

เช็กผังเมืองกรุงเทพฯ ปริมณฑล ผ่าน NOSTRA map
อีกหนึ่งวิธีเช็กผังเมืองกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงจังหวัดอื่น ๆ ในกรุงเทพฯ อีกวิธีหนึ่งคือ จาก NOSTRA map Application ซึ่งได้ทำแอปพลิเคชันรวมถึงหน้าเว็บไซต์ สามารถตรวจสอบด้วยตัวเองได้ง่าย โดยมีฟังก์ชันให้เลือกใช้มากมาย
เช็กผังเมืองกรุงเทพฯ ปริมณฑล ผ่าน NOSTRA map
วิธีใช้งานง่าย ๆ โดยการเข้าไปที่เว็บไซต์ หรือแอปพลิเคชัน จากนั้นเลือกที่ชั้นข้อมูล เลื่อนไปด้านล่างสุดจะมีให้เลือกเป็น "ข้อมูลผังเมือง" เท่านั้นก็สามารถเช็กผังเมืองกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงต่างจังหวัดได้แล้ว
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ

คำถามยอดนิยม

ผังเมืองรวมจังหวัดคือ แผนผัง นโยบายและโครงการ รวมทั้งมาตรการควบคุมโดยทั่วไป เพื่อใช้เป็นแนวทางการพัฒนา และการดำารงรักษาเมือง และบริเวณที่เกี่ยวข้อง ในด้านการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน ด้านการคมนาคม และการขนส่ง บริการสาธารณะด้านสาธารณูปโภค และสภาพแวดล้อม

สีผังเมือง จะบอกการใช้ประโยชน์ที่ดิน เช่น สีน้ำตาล ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก สีส้ม ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง สีเหลือง ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย สีน้ำเงิน ที่ดินประเภทสถานที่ราชการ