อยากมีคอนโดเป็นของตัวเอง แต่ยังไม่พร้อมหรือไม่มีเครดิต เช่น ฟรีแลนซ์ พ่อค้า แม่ค้า หรือผู้ที่มีรายได้น้อย ที่มีภาระค่าใช้จ่ายหรือหนี้สินต่อเดือนค่อนข้างสูง จะขอสินเชื่อกู้ซื้อคอนโด ธนาคารก็อนุมัติยาก เลยต้องเลือกเช่าคอนโดอยู่แทนการซื้อ แต่ก็รู้สึกเสียดายเงินค่าเช่าที่ต้องจ่ายแต่ละเดือน ในกรณีเช่นนี้มีหนึ่งวิธีที่ทำให้คุณเป็นเจ้าของคอนโดได้ง่ายขึ้น ด้วยการ ‘เช่าซื้อคอนโด’
อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ
- เช่าซื้อคอนโด คืออะไร
- สัญญาเช่าซื้อคอนโดต้องมีอะไรบ้าง
- เช่าซื้อคอนโด มีเรื่องต้องระวังหรือพิจารณาอย่างไร
- เช่าซื้อคอนโด แตกต่างจากการซื้อปกติอย่างไร
เช่าซื้อคอนโด คืออะไร
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 572 นิยามการเช่าซื้อ คือ การที่เจ้าของเอาทรัพย์สินออกมาให้เช่าและให้คำสัญญาว่าเมื่อผู้เช่าทำการจ่ายเงินครบตามที่สัญญาก็จะทำการโอนกรรมสิทธิ์ให้
การเช่าซื้อคอนโด คือ การที่เจ้าของคอนโดปล่อยเช่าคอนโดให้ผู้เช่าอยู่อาศัยตามปกติ แต่ได้มีการทำสัญญาเช่าซื้อตกลงกันไว้ว่า เมื่อจ่ายเงินครบตามที่ตกลงกันไว้ จะทำการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดให้ ตัวอย่างเช่น
นาย ก. เป็นเจ้าของคอนโดและได้ทำสัญญาเช่าซื้อกับนาย ข. เอาไว้ โดยระบุให้นาย ก. จ่ายค่าเช่าเดือนละ 20,000 บาท เป็นระยะเวลา 10 ปี และเมื่อครบกำหนดตามสัญญา จะทำการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดให้กับนาย ข. นอกจากนาย ข. จะจ่ายค่าเช่าคอนโดไปแต่ละเดือนแล้ว ยังสามารถเป็นเจ้าของคอนโดที่ตัวเองพักอาศัยอยู่ได้ในอนาคต
การเช่าซื้อคอนโด จึงเป็นเป็นรูปแบบการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะกับคนที่ไม่มีเครดิต เนื่องจากเป็นการทำธุรกรรมที่ไม่ต้องทำผ่านธนาคาร แต่เป็นการเช่าซื้อระหว่างเจ้าของทรัพย์สิน เจ้าของคอนโด หรือผู้ให้เช่าซื้อและผู้เช่าซื้อซึ่งทำสัญญาเช่าซื้อร่วมกัน เพราะฉะนั้นคนที่ไม่มีเครดิตที่ดีพอจะยื่นกู้กับธนาคาร ก็สามารถเป็นเจ้าของคอนโด รวมถึงอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ได้เหมือนคนทั่วไป
สัญญาเช่าซื้อคอนโดต้องมีอะไรบ้าง
การเช่าซื้อคอนโด สามารถทำได้โดยไม่ผิดกฎหมาย แต่ต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษร มีการทำสัญญาเช่าซื้อคอนโด ลงชื่อกำกับทั้งผู้ให้เช่าซื้อและผู้เช่าซื้อ ไม่อย่างนั้นจะถือว่าเป็นโมฆะ นอกจากนี้สัญญาเช่าซื้อคอนโดจะต้องมีรายละเอียดที่ครบถ้วน ชัดเจน และถูกต้อง ดังนี้
1. รายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์และคู่สัญญา เช่น ที่ตั้งคอนโด เลขห้อง และข้อมูลของผู้ทำสัญญาทั้ง 2 ฝ่ายตามมาตรฐานของสัญญาทั่วไป
2. การชำระเงินและค่าใช้จ่าย โดยระบุให้ชัดเจนว่า จ่ายงวดละเท่าไหร่ จำนวนทั้งหมดกี่งวด รวมเป็นเงินเท่าไหร่ โดยกำหนดว่าแต่ละงวดจะจ่ายภายในวันที่เท่าไหร่ และหากไม่จ่าย มีค่าปรับหรือดำเนินการอย่างไร นอกจากนี้ยังต้องระบุถึงความรับผิดชอบในการจ่ายค่าน้ำไฟ ภาษี ค่าส่วนกลาง ค่ากองทุน เป็นต้น
3. การใช้ประโยชน์จากทรัพย์ที่เช่าซื้อ เช่น ห้ามนำคอนโดที่เช่าซื้อไปให้ผู้อื่นเช่าต่อ หากต่อเติมจะต้องได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าซื้อเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนดำเนินการ ดูแลรักษา ซ่อมแซมห้องให้ดูดีอยู่เสมอ ไม่รบกวนสิทธิของผู้อื่นที่อยู่ในคอนโดเดียวกัน เป็นต้น
นอกจากนั้นจะต้องกำหนดโทษไว้ด้วยว่า ผู้ให้เช่าซื้อมีสิทธิที่จะส่งหนังสือแจ้ง หากผู้เช่าซื้อไม่ปฏิบัติตามข้อตกลง ผู้ให้เช่าซื้อมีสิทธิในการเรียกค่าเสียหายหรือบอกเลิกสัญญาได้
4. การโอนสิทธิตามสัญญา ในกรณีที่ผู้เช่าซื้ออยากเปลี่ยนสิทธินี้ให้กับผู้อื่นเป็นคนจ่ายต่อ สามารถทำได้ แต่ต้องระบุว่าภาระค่าใช้จ่ายในการโอนนั้นใครจะเป็นผู้จ่ายให้
5. การประกันภัยคอนโดที่เช่าซื้อ จะทำหรือไม่ขึ้นอยู่กับการตกลงของทั้ง 2 ฝ่าย ซึ่งต้องตกลงกันว่าใครจะเป็นผู้จ่ายค่าประกันภัยและใครจะเป็นผู้รับผลประโยชน์
6. การปฏิบัติตามข้อบังคับ ข้อนี้เหมือนกับการทำสัญญาเช่าที่ต้องระบุให้ปฏิบัติตามข้อบังคับของนิติบุคคล
7. การดำเนินการ กรณีผู้เช่าซื้อผิดนัด ไม่ยอมจ่ายค่าเช่างวดใดงวดหนึ่ง จะต้องมีการระบุไว้ด้วยว่ามีค่าปรับเท่าไหร่ เช่น ปรับ 10% ของเงินที่ค้างชำระต่อปี และหากมีการผิดสัญญาไม่จ่ายค่าเช่า 2 งวดติดกัน ผู้ให้เช่าซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ และเงินที่ผู้เช่าซื้อชำระไว้ก่อนหน้า ผู้ให้เช่าซื้อมีสิทธิริบได้ทั้งหมด และผู้ให้เช่าซื้อมีสิทธิที่จะกลับเข้าไปยึดครองคอนโดที่เช่าซื้อนั้นได้ทันที
8. การบอกเลิกสัญญา ผู้ให้เช่าซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ หากผู้เช่าซื้อผิดสัญญาข้อใดข้อหนึ่ง
9. การโอนกรรมสิทธิ์ หากมีการจ่ายค่าเช่าจนครบตามจำนวนที่ตกลงกันไว้แล้ว ผู้ให้เช่าซื้อจะโอนกรรมสิทธิ์ให้เรียบร้อยภายในเมื่อไหร่ เช่น ภายใน 30 วัน นับตั้งแต่วันที่ได้จ่ายค่าเช่าและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ครบถ้วน รวมถึงการกำหนดค่าธรรมเนียม ค่าอากร ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการโอนกรรมสิทธิ์ว่าใครจะจ่ายส่วนไหน หรือแบ่งกันจ่ายคนละครึ่ง
เช่าซื้อคอนโด มีเรื่องต้องระวังหรือพิจารณาอย่างไร
การเช่าซื้อคอนโด มีความเสี่ยงอาจที่จะเกิดขึ้นได้ ทั้งกับผู้ให้เช่าซื้อและผู้เช่าซื้อคอนโด เพราะโดยปกติถ้าเป็นการซื้อ-ขายที่มีการยื่นกู้กับธนาคาร เจ้าของหรือผู้ขายจะได้รับเงินก้อนในทันที ส่วนผู้ซื้อก็ทำการผ่อนจ่ายกับธนาคารจนครบสัญญา โดยมีเอกสารหลักฐานและระบบระเบียบที่ชัดเจน แต่ในกรณีของการเช่าซื้อคอนโดซึ่งเป็นการทำธุรกรรมโดยตรงระหว่างกัน จะไม่สามารถการันตีความน่าเชื่อถือของผู้ให้เช่าซื้อคอนโดได้ และไม่มีการรับรองความสามารถในการจ่ายของผู้เช่าซื้อคอนโด
- เจ้าของหรือผู้ให้เช่าซื้อ ต้องเจอความเสี่ยงในเรื่องเครดิตของผู้เช่าซื้อที่โดยพื้นฐานแล้วไม่ได้เป็นผู้ที่ผ่านเกณฑ์การกู้ของธนาคาร ซึ่งแน่นอนว่าย่อมต้องมีความเสี่ยงกว่าบุคคลทั่วไป
- ผู้เช่าซื้อ ต้องเก็บหลักฐานเอกสารในการจ่ายเงินของตัวเองไว้ให้ดี และที่สำคัญ คือ ควรตรวจสอบเอกสารสัญญาในการเช่าซื้อให้ดีก่อนตัดสินใจ เพื่อป้องกันการถูกโกง
นอกจากนี้ผู้เช่าซื้อคอนโด อาจจะต้องเจอกับ ค่าเช่าคอนโดที่ต้องจ่ายแพงกว่าปกติ เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท เป็นสินค้าที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นตามระยะเวลา การทำสัญญาเช่าซื้อในวันนี้เพื่อให้สิ้นสุดลงในอีก 10 ปี ข้างหน้า ผู้ให้เช่าซื้อต้องมีการคิดคำนวณกำไร หรืออัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) ในส่วนนี้เอาไว้ ตัวอย่างเช่น
ซื้อคอนโดมา 2 ล้านบาท ตั้งใจจะขายที่ราคา 2.5 ล้านบาท จึงกำหนดสัญญาเช่าซื้อให้ผู้เช่าซื้อทำการจ่ายค่าเช่าซื้อเดือนละ 20,000 บาท เป็นระยะเวลา 10 ปี ซึ่งถ้าเป็นในลักษณะนี้ กว่าจะถึง 10 ปี ที่เจ้าของได้เงินครบ 2.5 ล้านตามที่กำหนดไว้ คอนโดมิเนียมแห่งนี้ก็อาจมีมูลค่ามากกว่านั้นไปหลายเท่า
ดังนั้น เพื่อป้องกันการขาดทุนในส่วนนี้ ผู้ให้เช่าซื้อจึงต้องตั้งค่าเช่าที่สูงมาก ๆ เพื่อให้ได้กำไร และคิดว่าราคาที่ตั้งไว้ในวันนี้จะเป็นราคาที่เหมาะสมกับอีก 10 ปีข้างหน้า ซึ่งอาจทำให้ผู้เช่าซื้อที่โดยปกติจ่ายค่าเช่า 10,000 บาท/เดือน อาจจะกระโดดไปเป็นเงิน 30,000 บาท/เดือน ในการเช่าซื้อคอนโด
- ผู้เช่าซื้อ ต้องยอมรับได้กับการจ่ายค่างวดที่สูงมากต่อเดือน
- เจ้าของหรือผู้ให้เช่าซื้อ ต้องรับได้การกับได้รับเงินเป็นรายเดือน แทนที่จะเป็นเงินก้อนเหมือนกับการขายอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไป
ข้อควรระวังในการเช่าซื้อคอนโด
|
ผู้ให้เช่าซื้อคอนโด
|
ผู้เช่าซื้อคอนโด
|
|
เครดิตของคนซื้อ ไม่ผ่านเกณฑ์ที่ธนาคารอนุมัติ
|
ราคาคอนโดถูกกำหนดไว้ตายตัวในสัญญา ต่างจากกับการกู้กับธนาคารที่ดอกเบี้ยมีการปรับขึ้น-ลง
|
|
เก็บเงินเป็นรายเดือน เสี่ยงที่จะได้เงินไม่ครบ
|
กรรมสิทธิ์ ยังเป็นของผู้ให้เช่าซื้อ จนกว่าจะจ่ายค่าเช่าให้ครบตามสัญญา ต่างจากการซื้อปกติที่กรรมสิทธิ์ตกเป็นของผู้ซื้อทันที
|
|
ผู้เช่าซื้อคอนโดบอกเลิกสัญญาได้ทุกเมื่อ โดยไม่ต้องบอกกล่าวก่อน
|
ความน่าเชื่อถือในการผ่อนคอนโดกับบุคคลหรือบริษัททั่วไป ย่อมแตกต่างจากการผ่อนกับธนาคาร
|
เช่าซื้อคอนโด แตกต่างจากการซื้อปกติอย่างไร
หากเราซื้อขายปกติ กรรมสิทธิ์ห้องชุด จะตกเป็นของผู้ซื้อในทันที หรือแม้กู้ธนาคารมาจ่ายก็จะมีการลงชื่อผู้กู้ไว้หลังโฉนด โดยสลักหลังโฉนดไว้ว่าเป็นผู้จำนองทรัพย์สินนี้ไว้กับธนาคาร แต่การเช่าซื้อนั้นเสี่ยงมากกว่า เพราะชื่อหลังโฉนดยังคงเป็นของผู้ให้เช่าซื้อ จนกว่าผู้เช่าซื้อจะจ่ายค่าเช่าให้ครบตามสัญญา
การเช่าซื้อคอนโดยังมีโอกาสเสี่ยงต่อการถูกโกง ยิ่งถ้าสัญญามีช่องโหว่ หรือบางคนเช่าซื้อคอนโดกับคนใกล้ตัวที่วางใจได้ แต่เรื่องเงินไม่เข้าใครออกใคร ดังนั้นควรศึกษาเกี่ยวกับการเช่าซื้อคอนโดอย่างละเอียดก่อนตัดสินใจ อีกทั้งการผ่อนชำระกับผู้ให้เช่าซื้อ จะไม่สามารถนำมาลดหย่อนภาษีได้เหมือนกันการผ่อนคอนโดกับธนาคาร
ทั้งนี้ เพื่อป้องกันความเสี่ยงที่เกิดการจากเช่าซื้อคอนโด หากดำเนินการด้วยตัวเอง สามารถเลือกใช้บริษัทตัวกลางในการทำธุรกรรมประเภทเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ระหว่างเจ้าของทรัพย์กับผู้เช่าซื้อ ซึ่งจะช่วยอำนวยความสะดวกและดูแลเกี่ยวกับสัญญาเพื่อไม่ให้เกิดช่องโหว่ หรือในกรณีที่เกิดปัญหาก็ช่วยดำเนินการแก้ไขได้ มีความปลอดภัยกว่าดำเนินการกันเอง
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า