HIGHLIGHTS
-
หากกู้บ้านด้วยชื่อคนเดียว แต่อยากเพิ่มกรรมสิทธิ์เป็นการกู้ร่วม ภายหลังจากจดทะเบียนสมรสแล้ว สามารถทำได้ แต่ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการโอนฯ ค่าอากรแสตมป์ และภาษี
-
หากมีการจดทะเบียนสมรสแล้ว แต่กู้ซื้อบ้านด้วยตัวคนเดียว และภายหลังอยากเพิ่มกรรมสิทธิ์ของคู่สมรส ก็สามารถทำได้ โดยเสียค่าธรรมเนียมเพียง 75 บาทเท่านั้น
“การเพิ่มชื่อคู่สมรสเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้านสามารถทำได้ ทั้งกรณีซื้อบ้านขณะที่ยังโสดหรือซื้อบ้านหลังจดทะเบียนสมรสไปแล้ว”
การเพิ่มชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้านอาจเกิดขึ้นได้ด้วยหลายๆ เหตุผล แต่เหตุผลที่มักพบบ่อยๆ ก็คือต้องการเพิ่มชื่อคู่สมรส อาจเป็นเพราะในช่วงที่ซื้อบ้านตอนนั้นยังโสด หรือ กู้ซื้อบ้านแบบกู้เดี่ยว เนื่องจากรายได้คนเดียวก็เพียงพอในการกู้ซื้อบ้านแล้ว
จึงไม่จำเป็นต้องกู้ร่วมกับคู่สมรสอีก แต่หากภายหลังเปลี่ยนใจอยากจะให้คู่สมรสมีชื่อกรรมสิทธิ์ในบ้านร่วมกัน หรือต้องการเปลี่ยนจากการกู้คนเดียวมาเป็นการกู้ร่วมกับคู่สมรสกับธนาคารเดิมหรือรีไฟแนนซ์ไปธนาคารอื่น
ทำให้ต้องเพิ่มเจ้าของกรรมสิทธิ์ในหลักประกันอีกหนึ่งคน ซึ่งการเพิ่มชื่อกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินจะต้องเสียค่าใช้จ่ายเท่าไรนั้น K-Expert รวบรวมมาฝากดังนี้
ซื้อบ้านตอนยังโสด
หากตอนที่เราซื้อบ้านไม่ว่าจะเป็นการซื้อด้วยเงินสด หรือกู้ซื้อบ้านกับธนาคาร ขณะนั้นยังเป็นโสด ถือว่าบ้านหลังนี้เป็นสินส่วนตัว คือได้ทรัพย์สินมาก่อนที่จะจดทะเบียนสมรสกัน หากภายหลังได้มีการจดทะเบียนสมรสกันแล้วต้องการเพิ่มชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์จะมีค่าใช้จ่ายเกิดขึ้น ได้แก่
• ค่าใช้จ่ายในการให้ 0.5% ของราคาประเมิน
• ภาษีหัก ณ ที่จ่ายตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร เนื่องจากการเพิ่มชื่อถือว่าเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ ผู้ให้เปรียบเสมือนเป็นผู้ขาย จึงต้องนำเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเฉพาะในส่วนที่ให้คู่สมรส
เช่น บ้านมูลค่า 4 ล้านบาทแบ่งกันคนละครึ่ง 2 ล้านบาท ก็จะต้องนำ 2 ล้านบาทไปคำนวณภาษี โดยกรมที่ดินจะใช้ราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ในการคำนวณมูลค่าหลักทรัพย์
ซึ่งจะนำไปหักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง หลังจากนั้นหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง แล้วนำไปคำนวณภาษีตามฐานภาษี
• อากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายแล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่า โดยมีการถือครองกรรมสิทธิ์มา 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านมา 1 ปีแล้วแต่หากถือครองกรรมสิทธิ์น้อยกว่า 5 ปี และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านน้อยกว่า 1 ปี ก็จะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายแล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่าแทนอากรแสตมป์
ซื้อบ้านหลังจดทะเบียนสมรส
สำหรับในกรณีที่เป็นการเพิ่มชื่อคู่สมรส โดยมีการจดทะเบียนสมรสกันก่อนที่จะกู้ซื้อบ้านหรือได้ทรัพย์สินนี้มาหลังจดทะเบียนสมรส จะถือว่าเป็นสินสมรส การเพิ่มชื่อคู่สมรสเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้านอีกคน จะเสียค่าธรรมเนียมอยู่ที่ประมาณ 75 บาทเท่านั้น
การเพิ่มชื่อคู่สมรสที่เกิดขึ้นในกรณีที่ต้องการเปลี่ยนจากการกู้เดี่ยวมาเป็นการกู้ร่วมนั้น อย่าลืมว่าธนาคารจะต้องนำรายได้และภาระหนี้ของคู่สมรสที่กู้ร่วมมาพิจารณาด้วย
หากคู่สมรสมีภาระหนี้สูงเกินไปก็อาจทำให้กู้ร่วมไม่ผ่าน ดังนั้นอาจจำเป็นต้องรอให้ปิดภาระหนี้ลดลงก่อน และไม่ควรก่อหนี้เพิ่ม
K-Expert Action
• ควรถือครองกรรมสิทธิ์ให้ครบ 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน 1 ปีก่อน เมื่อจะเพิ่มชื่อคู่สมรสเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมในบ้านที่เคยเป็นสินส่วนตัวมาก่อน เพื่อจะได้เสียค่าอากรแสตมป์แทนการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
• ติดต่อธนาคารเมื่อต้องการเพิ่มชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ในหลักประกันกรณีที่ยังติดจำนองกับธนาคารอยู่ ก่อนไปดำเนินการเพิ่มชื่อที่กรมที่ดิน
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย นารีรัตน์ กำเลิศทอง K-Expert ฝ่ายวางแผนและให้คำปรึกษาลูกค้าบุคคล ธนาคารกสิกรไทย หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถปรึกษากับ K-Expert ธนาคารกสิกรไทย ได้ที่ K-Expert@kasikornbank.com