"รู้เขา รู้เรา รบร้อยครั้ง ชนะร้อยครั้ง" ยังคงเป็นวลีอมตะที่ใช้ได้เสมอแม้แต่การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ศึกษาข้อควรรู้ 5 ข้อที่ต้องท่องจำให้ขึ้นใจก่อนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ เพื่อให้เริ่มต้นในเส้นทางของนักลงทุนด้วยความมั่นใจว่าอสังหาฯ ที่เลือกนั้นมีความเหมาะสมและตรงกับความต้องการ รวมถึงมอบผลตอบแทนที่คุ้มค่าอย่างสูงที่สุดแก่คุณ
1.รู้เงินเก็บและเงินลงทุน
กว่าจะเป็นเจ้าของบ้านสักหลังไม่ว่าจะปล่อยเช่าหรืออยู่ต่อเองก็จำเป็นต้องใช้เงินจำนวนมาก ก่อนเริ่มต้นลงทุนเราควรดูเงินที่มีอยู่ในหน้าตักหรือเงินเก็บก่อน ซึ่งเงินเก็บที่มีก็ควรมากกว่าเงินดาวน์ เพื่อป้องกันความเสี่ยงการขาดสภาพคล่องระหว่างการผ่อนชำระ นอกจากนั้น เรายังจำเป็นต้องพิจารณาความสามารถในการผ่อนชำระ ด้วยการนำรายได้หักลบกับภาระค่าใช้จ่ายให้ผลลัพธ์มากกว่าภาระการผ่อนแต่ละงวด
ขณะเดียวกันธนาคารพาณิชย์ยังเป็นผู้พิจารณาวงเงินการให้สินเชื่อตามประเภทของอสังหาริมทรัพย์ และการคิดคำนวณจากเงินเดือนประจำเทียบกับหนี้สินหรือรายจ่ายที่มีอยู่ เช่น ภาระการผ่อนรถ ประวัติการชำระเงินในอดีตหรือเครดิตบูโร โดยเราสามารถปรึกษาเจ้าหน้าที่ฝ่ายสินเชื่อของธนาคารให้ช่วยประเมินวงเงินที่เราสามารถขอกู้หรือ pre-approval ได้ เพียงแค่เตรียมเอกสารหรือหลักฐานทางการเงินให้พร้อมและเดินเข้าธนาคารใกล้บ้าน เพื่อให้เราสามารถประมาณการวงเงินในการลงทุนหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้
2.รู้เวลา
ในส่วนของเงินทองที่นำมาลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ เรายังสามารถขอกู้เงินจากธนาคารหรือหยิบยืมจากคนรอบข้างได้ แต่เวลาและความพร้อมในการดูแลอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถหยิบยืมจากใครได้ ซึ่งอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทใช้เวลาในการบริหารจัดการไม่เท่ากัน รวมถึงระยะเวลาการสร้างผลตอบแทนที่แตกต่างกัน
ในส่วนของเงินทองที่นำมาลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ เรายังสามารถขอกู้เงินจากธนาคารหรือหยิบยืมจากคนรอบข้างได้ แต่เวลาและความพร้อมในการดูแลอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถหยิบยืมจากใครได้ ซึ่งอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทใช้เวลาในการบริหารจัดการไม่เท่ากัน รวมถึงระยะเวลาการสร้างผลตอบแทนที่แตกต่างกัน
ยกตัวอย่างเช่น การลงทุนในที่ดินเปล่าเป็นการลงทุนที่ใช้เวลาในการดูแลน้อยที่สุด หรือหากมีทีมงานบริหารหรือผู้ช่วยดูแลอสังหาริมทรัพย์ที่ไว้วางใจได้ เราสามารถเลือกลงทุนในอพาร์ทเม้นท์ แต่ถ้าสามารถดูแลได้ด้วยตัวเองและมีเวลาพอสมควร เราสามารถลงทุนในคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮ้าส์ เพื่อปล่อยเช่าได้ในระยะยาว
3.รู้อสังหาฯ
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์มีทางเลือกที่เปิดกว้างมากมายหลากหลายประเภท ตั้งแต่ที่ดินเปล่า บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน อาคารพาณิชย์ อพาร์ทเมนท์ให้เช่า หอพัก โรงแรม รีสอร์ท และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์มีทางเลือกที่เปิดกว้างมากมายหลากหลายประเภท ตั้งแต่ที่ดินเปล่า บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน อาคารพาณิชย์ อพาร์ทเมนท์ให้เช่า หอพัก โรงแรม รีสอร์ท และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น
โดยการลงทุนแต่ละประเภทยังมีรายละเอียดที่แตกต่างกัน ไม่ว่าจะเป็น เงินลงทุน ระยะเวลาการได้รับผลตอบแทน ลักษณะการบริหารจัดการ ค่าใช้จ่ายระหว่างการลงทุน ค่าธรรมเนียม ค่าภาษี และกฎระเบียบต่างๆที่เกี่ยวข้อง ซึ่งเราควรให้ความสำคัญศึกษารายละเอียดการลงทุนแต่ละประเภท เพื่อเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนได้อย่างถูกต้องเหมาะสมกับเรา
4.รู้เป้าหมาย
ไม่ว่าจะเลือกลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทใด เราจำเป็นต้องตั้งเป้าหมายหรือวัตถุประสงค์ของการลงทุนให้ชัดเจนในสินทรัพย์ที่เราเลือก เช่น การลงทุนเพื่อปล่อยเช่าต่อ ลงทุนเพื่อเก็งกำไร ลงทุนเพื่อนำมาซ่อมแซมและขายต่อทำกำไร หรือลงทุนเพื่อปล่อยเช่าในระยะเวลาหนึ่งก่อน จึงปล่อยขายทำกำไรและเพิ่มกระแสเงินสด
ไม่ว่าจะเลือกลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทใด เราจำเป็นต้องตั้งเป้าหมายหรือวัตถุประสงค์ของการลงทุนให้ชัดเจนในสินทรัพย์ที่เราเลือก เช่น การลงทุนเพื่อปล่อยเช่าต่อ ลงทุนเพื่อเก็งกำไร ลงทุนเพื่อนำมาซ่อมแซมและขายต่อทำกำไร หรือลงทุนเพื่อปล่อยเช่าในระยะเวลาหนึ่งก่อน จึงปล่อยขายทำกำไรและเพิ่มกระแสเงินสด
เนื่องจากการลงทุนในแต่ละวัตถุประสงค์จะมีวิธีการบริหารจัดการที่แตกต่างกัน เช่นเดียวกับระยะเวลาและผลตอบแทนจากการลงทุน ศึกษาเพิ่มเติมว่าวิธีลงทุนอสังหาฯ เพิ่มความมั่งคั่งในแต่ละแบบแตกต่างกันอย่างไร
5.รู้ผลตอบแทน
ทุกการลงทุนย่อมคาดหวังผลตอบแทน นอกเหนือจากการกำหนดเป้าหมายการลงทุนแล้ว เราควรประมาณการผลตอบแทนการลงทุนตั้งแต่ก่อนตัดสินใจลงทุน โดยต้องประเมินค่าความเสี่ยงและค่าใช้จ่ายในการดูแล เพื่อคำนวณความคุ้มค่าจากผลตอบแทนสุทธิการลงทุนที่ได้รับเปรียบเทียบกับการนำเงินลงทุนในสินทรัพย์อื่น รวมถึงระยะเวลาที่ใช้ดูแลอสังหาริมทรัพย์
ทุกการลงทุนย่อมคาดหวังผลตอบแทน นอกเหนือจากการกำหนดเป้าหมายการลงทุนแล้ว เราควรประมาณการผลตอบแทนการลงทุนตั้งแต่ก่อนตัดสินใจลงทุน โดยต้องประเมินค่าความเสี่ยงและค่าใช้จ่ายในการดูแล เพื่อคำนวณความคุ้มค่าจากผลตอบแทนสุทธิการลงทุนที่ได้รับเปรียบเทียบกับการนำเงินลงทุนในสินทรัพย์อื่น รวมถึงระยะเวลาที่ใช้ดูแลอสังหาริมทรัพย์
เช่น การลงทุนในอพาร์ทเม้นท์ แม้จะได้รับเงินค่าเช่าเป็นผลตอบแทนสม่ำเสมอในระยะยาว แต่ในอีกด้านหนึ่งก็มีค่าใช้จ่ายที่ต้องนำมาคิดคำนวณ เช่น ค่าทำความสะอาด ระบบรักษาความปลอดภัย การดูแลซ่อมแซมทรัพย์สินที่เสียหาย และภาษีค่าธรรมเนียมต่าง ๆ เป็นต้น
โดยเราต้องรวบรวมค่าใช้จ่ายต่าง ๆ นำมาหักลบกับรายได้ เพื่อคำนวณหาผลตอบแทนที่จะได้รับ ซึ่งเราสามารถปรับเพิ่มอัตราค่าเช่าให้ได้รับผลตอบแทนที่คุ้มค่ามากขึ้น อย่างไรก็ตาม อัตราค่าเช่าที่สูงเกินไปอาจจะทำให้เกิดความเสี่ยงหาผู้เช่ายากและทำให้สูญเสียรายได้จากห้องว่างจำนวนมาก สามารถคำนวณผลตอบแทนจากการให้เช่าหรือ Rental Yield ได้ที่นี่
ข้อควรระวัง การลงทุนมีความเสี่ยง ก่อนตัดสินใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์ควรศึกษาข้อมูลให้ละเอียดทุกครั้ง