กู้ซื้อบ้าน หรือผ่อนบ้านกับธนาคารสักหลังแต่ไม่ทราบว่าจะต้องเริ่มจากจุดไหน จะสามารถกู้ซื้อบ้านได้ราคาประมาณเท่าไหร่ และจะมีวิธีเตรียมตัวอย่างไรเมื่อต้องยื่นกู้ซื้อบ้านกับธนาคาร
ขอแนะนำขั้นตอนการซื้อบ้าน วิธีกู้ซื้อบ้านขั้นพื้นฐานที่ควรรู้เพื่อเตรียมตัวไว้ตั้งแต่เนิ่น ๆ ซึ่งจะทำให้คุณรู้ความสามารถในการผ่อนบ้านกับโครงการ ตลอดทั้งมีประวัติทางการเงินที่ดี และมั่นใจได้มากขึ้นว่าการกู้ซื้อบ้านจะผ่านอย่างแน่นอน
รู้ก่อน! ยื่นกู้ซื้อบ้าน-คอนโด
สิ่งที่ต้องเตรียม | รายละเอียด |
ภาระหนี้ | ไม่เกิน 30-40% ของรายได้ |
เงินออม | อย่างน้อย 10% ของราคาบ้าน |
การเคลื่อนไหวของบัญชี | ย้อนหลัง 6 เดือน |
ประวัติการชำระหนี้ | ย้อนหลัง 3 ปี |
1. รู้ความสามารถการกู้ซื้อบ้าน และจำนวนเงินที่ผ่อนบ้านกับธนาคาร
สูตรการคำนวณราคาบ้านที่จะกู้ซื้อบ้านได้นั้น สามารถคำนวณคร่าว ๆ โดยใช้สูตร
(รายได้ต่อเดือน) X (60 เท่าของรายได้) = (ราคาบ้านที่กู้ซื้อได้)
เช่น รายได้ 30,000 บาทต่อเดือน X 60 = 1.8 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นขั้นต่ำของวงเงินที่จะกู้ได้ บางธนาคารอาจจะขยับจำนวนเท่าของรายได้ขึ้นลงขึ้นอยู่กับหลักเกณฑ์พิจารณาตามขั้นตอนกู้ซื้อบ้าน
แต่ทั้งนี้ วงเงินดังกล่าวถือเป็นวงเงินที่ให้ในกรณีที่คุณไม่มีภาระหนี้ใด ๆ เลย ดังนั้นต้องมาดูภาระหนี้ต่อรายได้ของเราด้วย หรือ ศัพท์ธนาคารจะเรียกว่าค่า DSR (Debt Service Ratio) ซึ่งส่วนใหญ่จะอนุญาตให้ผู้กู้ซื้อบ้านมีภาระหนี้ได้ 30-40% ของรายได้ สูตรจึงเป็น
(รายได้ต่อเดือน) X (30% หรือ 40%) = (ความสามารถผ่อนบ้านกับโครงการ)
เช่น รายได้ 30,000 บาทต่อเดือน X 30% หรือ 40% = 9,000-12,000 บาท
ภาระหนี้ที่ว่า หมายถึงภาระหนี้ทุกอย่างที่มี ไม่ว่าจะเป็นค่าผ่อนรถ โทรศัพท์มือถือ เครื่องใช้ไฟฟ้า ฯลฯ ดังนั้นสมมติว่ามีภาระหนี้ผ่อนรถอยู่เดือนละ 8,000 บาท ความสามารถผ่อนบ้านกับธนาคารที่เหลือว่างอยู่จึงเหลือเพียง 1,000-4,000 บาทเท่านั้น ซึ่งจะคำนวณกลับว่าสามารถกู้ซื้อบ้านได้เท่าไหร่โดยใช้สูตรนี้
(1,000,000 ÷ 7,000) x (ความสามารถผ่อนบ้านกับโครงการ) = (วงเงินที่สามารถกู้ได้)
เช่น (1,000,000 ÷ 7,000) x 4,000 = กู้บ้านได้ในราคา 571,429 บาท
*กรณีนี้กำหนดให้ผู้กู้มีภาระหนี้ได้ 40%
เมื่อทราบความสามารถการผ่อนบ้านกับธนาคาร และราคาบ้านที่กู้ได้ของตนเองแล้ว ก็เลือกหาที่อยู่อาศัยที่ตรงใจและเหมาะสมกับความสามารถของเราต่อไป

2. เก็บออมเงินดาวน์
ในระหว่างที่เลือกหาอยู่นั้น อีกสิ่งหนึ่งที่สำคัญในขั้นตอนการซื้อบ้านคือ เราควรที่จะเก็บออมเงินเป็นค่าดาวน์บ้านหรือคอนโดมิเนียมไว้ด้วย
แม้ว่าตามมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ Loan-to-Value: LTV จะกำหนดให้ผู้ที่ซื้อบ้าน-คอนโดราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ที่เป็นสัญญาที่ 1 กู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน หรือกู้ได้ 100% โดยไม่ต้องวางเงินดาวน์ (ขึ้นอยู่กับการพิจารณาของแต่ละธนาคาร)
แต่หากเป็นการซื้อบ้าน-คอนโดราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท แต่เป็นสัญญาที่ 2-3 ขึ้นไป จะต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 10-30%
รวมถึงบ้าน-คอนโดที่มีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญาที่ 1 ต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 10% และสัญญาที่ 2-3 ขึ้นไป ต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 20-30%
โดยโครงการบ้าน-คอนโดต่าง ๆ จะมีโปรแกรมให้ผ่อนดาวน์เป็นรายเดือนกับโครงการในระหว่างที่โครงการยังอยู่ระหว่างก่อสร้าง (ธนาคารจะปล่อยกู้เมื่อที่อยู่อาศัยนั้นสร้างเสร็จแล้ว)
ยกตัวอย่างเช่น ราคาบ้านเดี่ยว 5 ล้านบาท (ซึ่งเป็นสัญญาที่ 2) ทำให้ต้องวางเงินดาวน์ 10% = 5 แสนบาท โดยให้ผ่อนดาวน์ 10 เดือน = ชำระค่าดาวน์บ้านเฉลี่ยเดือนละ 50,000 บาท
ด้วยการชำระค่าดาวน์บ้านต่อเดือนที่ค่อนข้างสูง ทำให้คุณต้องเตรียมตัวเก็บออมเงินไว้ก่อนส่วนหนึ่งเพื่อนำมาใช้เป็นค่าดาวน์บ้านนั่นเอง
อัปเดตมาตรการ LTV
อัปเดตมาตรการ LTV ช่วยคนกู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง
3. เดินบัญชีธนาคารให้สวย
ส่วนต่อมาของขั้นตอนการซื้อบ้าน คือเรื่องของเอกสารเมื่อจะยื่นกู้ซื้อบ้าน ธนาคารจะขอดูบัญชีธนาคารย้อนหลัง 6 เดือน ซึ่งทำให้ในช่วง 6 เดือนนี้ควรจะมีเงินคงไว้ในบัญชีอย่างสม่ำเสมอ ไม่ควรถอนออกหมด และถ้าหากมีรายได้เสริมประจำเดือน หรือทำอาชีพฟรีแลนซ์ พ่อค้าแม่ค้า ที่ได้รับเงินเป็นรายครั้ง/รายวัน ก็ควรจะโอนเข้าในบัญชีอย่างสม่ำเสมอเช่นกัน

4. ชำระหนี้ให้ตรงเวลา
อีกข้อที่ธนาคารจะตรวจสอบคือ เครดิตบูโร ซึ่งจะมีประวัติการชำระหนี้ของผู้กู้ย้อนหลัง 3 ปี ใน 3 ปีนี้ถ้าหากมีการชำระหนี้ไม่ตรงเวลา หรือที่มักเรียกกันติดปากว่า "ติดแบล็คลิสต์" ซึ่งเป็นคำนิยามของ "ผู้ที่มีประวัติในการผ่อนชำระหนี้ที่ไม่ดีหรือผ่อนชำระหนี้ไม่ได้ตามข้อตกลง" ถือว่าเป็นผู้กู้ที่มีความเสี่ยงจะเป็นหนี้เสีย
ดังนั้น หากมีการกู้ซื้อสินค้าใด ๆ หรือการชำระค่าบัตรเครดิต ก็ควรต้องจ่ายให้ตรงเวลาทุกครั้ง เพราะการติดแบล็คลิสต์อาจทำให้ธนาคารปฏิเสธการให้กู้เงินซื้อบ้านไปโดยสิ้นเชิงได้
ใครที่กำลังคิกผู้กู้ซื้อบ้านสามารถตรวจสอบเครดิตบูโรงของตนเองได้ โดยบริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด มีบริการตรวจเครดิตบูโรหลากหลายช่องทาง สามารถดูเพิ่มเติมได้ที่นี่
ขั้นตอนเช็กเครดิตบูโรด้วยตัวเอง
เช็กเครดิตบูโรด้วยตัวเอง ทำได้ที่ไหนบ้าง ดูได้ที่นี่
5. ปิดบัญชีหนี้ให้หมดก่อนยื่นกู้ซื้อบ้าน
เป็นประเด็นสืบเนื่องจากข้อ 1 เมื่อมีภาระหนี้เดิมอยู่ก็จะทำให้เรามีวงเงินกู้เงินซื้อบ้านต่ำลง ดังนั้นภาระหนี้ใดที่สามารถโปะเงินปิดบัญชีให้เรียบร้อยได้ควรทำทันทีก่อนจะยื่นกู้ซื้อบ้าน แม้ว่าจะเหลือระยะเวลาไม่มาก เช่น ผ่อนค่าโทรศัพท์มือถือ แม้ว่าจะเหลืออีกเพียง 3 เดือนจะผ่อนหมด แต่ ณ ช่วงเวลาที่ยื่นกู้เงินซื้อบ้าน ธนาคารจะถือว่าเรามีภาระหนี้ส่วนนี้อยู่
6. บัตรเครดิตที่ไม่จำเป็น…จงยกเลิก
หลายคนที่ถือบัตรเครดิตมากกว่า 1 ใบ เพราะข้อเสนอที่ยั่วยวนใจเมื่อธนาคารมาชวนสมัครบัตรเครดิต แม้ที่จริงแล้วจะไม่ค่อยได้ใช้งานก็ตามแต่ธนาคารจะมองว่าผู้กู้มีโอกาสสร้างหนี้สูงขึ้นในภายหลังจากบัตรเครดิต ซึ่งจะทำให้โอกาสการอนุมัติสินเชื่อบ้านต่ำลง ดังนั้น ก่อนยื่นกู้เงินซื้อบ้านควรจะขอยกเลิกบัตรเครดิตให้เหลือเพียง 1-2 ใบเท่านั้น
7. เตรียมเอกสาร สลิปเงินเดือน ใบรับรองการทำงาน หลักฐานรายได้พิเศษ
ขั้นตอนการซื้อบ้านขั้นตอนสุดท้าย เป็นการเตรียมเอกสารเมื่อจะยื่นกู้ซื้อบ้านกับธนาคาร ซึ่งส่วนที่อาจจะต้องดูแลเป็นพิเศษ คือ หลักฐานการทำงานและรายได้ต่าง ๆ เช่น สลิปเงินเดือน ใบรับรองการทำงาน ที่เราอาจจะต้องเดินเรื่องขออนุมัติจากหน่วยงานต้นสังกัด และบางหน่วยงานอาจจะใช้เวลานานกว่าจะได้รับอนุมัติ การเตรียมตัวก่อนจึงสำคัญที่จะทำให้การยื่นกู้เงินซื้อบ้านเป็นไปอย่างราบรื่น
หากเตรียมตัวทางด้านการเงินและเอกสารครบ 7 ขั้นตอนการซื้อบ้าน แค่นี้คุณก็พร้อมที่จะกู้เงินซื้อบ้านหลังงามได้แล้ว
สำหรับผู้สนใจกู้ซื้อบ้านสามารถอัปเดตอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านประจำเดือนล่าสุด ได้ที่นี่
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ