DDproperty Thailand Property Market Index Q1 2564

แนวโน้มราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงต่อเนื่องจาก Q4 2563 และไม่มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2564 ส่วนดัชนีอุปทาน (จำนวนที่อยู่อาศัย) มีแนวโน้มลดลงเช่นกัน เนื่องจากผู้ประกอบการยังคงชะลอเปิดโครงการใหม่ และเร่งระบายสต็อกคงค้างโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่ รวมถึงผู้บริโภคที่มีสินค้าอยู่ในมือยังคงชะลอการขายออกไปในช่วงนี้ โดยโครงการใหม่ยังคงเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบที่เจาะกลุ่มเรียลดีมานด์ หรือผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และกลุ่มนักลงทุนที่มีความพร้อม

ไฮไลต์

1. Get The Guru View

2. ดัชนีราคา

3. ทำเลน่าจับตา

4. ดัชนีอุปทาน

– 5 ทำเลที่มีซัพพลายลดลงมากที่สุด

– ระดับราคาที่มีซัพพลายสูงสุดในตลาด

5. แนวโน้มตลาดอสังหาฯ

6. สรุป

7. ดาวน์โหลดรายงาน

Get The Guru View

ดัชนีราคา

ราคาอสังหาริมทรัพย์ในช่วง Q1 2564 มีแนวโน้มลดลงต่อเนื่องจากปลายปี 2563 ส่วนหนึ่งมาจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และผลกระทบจากโควิด-19 ระลอกใหม่ ซึ่งส่งผลให้ผู้บริโภคใช้ระยะเวลาในการตัดสินใจซื้อบ้านนานขึ้น หรือชะลอการซื้อบ้านออกไปก่อน ทำให้ผู้ประกอบการยังคงใช้สงครามราคา ดึงดูดใจผู้ซื้อด้วยแคมเปญการตลาด ลดราคา และโปรโมชันต่าง ๆ เพื่อเร่งการตัดสินใจของผู้ซื้อ

จากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index ล่าสุด พบว่า ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ 197 จุด จาก 201 จุด หรือลดลง 2% จากไตรมาสก่อน (-2% QoQ) ถือเป็นดัชนีราคาที่ต่ำที่สุดในรอบ 14 ไตรมาส (นับตั้งแต่ Q2 2560)

ทำเลน่าจับตา ราคาขึ้น-ลง สูงสุด

ทำเลที่มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด พบว่า ส่วนใหญ่อยู่ในทำเลแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ที่เพิ่งเปิดใช้บริการ และใกล้จะเปิดใช้บริการ ได้แก่ เขตบางเขน มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 7% จากไตรมาสก่อน โดยคอนโดมิเนียมมีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดอยู่ที่ 4%

สำหรับเขตลาดพร้าว มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 6% จากไตรมาสก่อน โดยบ้านเดี่ยวมีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดอยู่ที่ 5% ส่วนเขตหลักสี่ มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 6% จากไตรมาสก่อน โดยบ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียม มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 1%

ดัชนีอุปทาน

อุปทานหรือจำนวนที่อยู่อาศัยหายไปจากตลาดอีกครั้งหลังจากมีการระบาดของโควิด-19 ระลอกใหม่ ทำให้ผู้ประกอบการและผู้บริโภคที่ต้องการขายอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในมือชะลอนำสินค้าออกมาขาย โดยล่าสุด ดัชนีอุปทานลดลงมาอยู่ที่ 363 จุด จาก 385 จุด หรือลดลง 6% จากไตรมาสก่อน ซึ่งคาดว่าจะส่งผลต่อเนื่องไปอีกอย่างน้อยหนึ่งไตรมาส

คอนโดมิเนียมมีสัดส่วนมากที่สุดอยู่ที่ 88% ของจำนวนอุปทานทั้งหมดในกรุงเทพฯ แต่มีจำนวนลดลงจากไตรมาสก่อน 7% บ้านเดี่ยวมีสัดส่วน 7% ของจำนวนอุปทานทั้งหมดในกรุงเทพฯ (-2% QoQ) และทาวน์เฮ้าส์ มีสัดส่วน 5% ของจำนวนอุปทานทั้งหมดในกรุงเทพฯ (+1% QoQ)

5 ทำเลที่มีซัพพลายลดลงมากที่สุดในรอบไตรมาส

ทำเลในกรุงเทพฯ ที่มีอุปทานลดลงมากที่สุดในรอบไตรมาส ส่วนใหญ่อยู่ในทำเลใจกลางเมือง ได้แก่ อันดับที่ 1 เขตวัฒนา อุปทานในแขวงพระโขนงเหนือ ลดลง 19% แขวงคลองตันเหนือ ลดลง 16% และแขวงคลองเตยเหนือ ลดลง 15%

เมื่อพิจารณาร่วมกับความสนใจซื้อ พบว่า ส่วนใหญ่มีความสนใจซื้อในทำเลดังกล่าวข้างต้นน้อยลง ยกเว้นในแขวงคลองตันเหนือ เขตวัฒนา และแขวงพระโขนง เขตคลองเตย มีความสนใจซื้อเพิ่มขึ้น 1%

ด้านความต้องการเช่า พบว่า ความต้องการเช่าเพิ่มสูงขึ้นมาก โดยเฉพาะในเขตคลองเตย ได้แก่ แขวงคลองเตย เพิ่มขึ้นถึง 17% แขวงพระโขนง เพิ่มขึ้น 12% และแขวงคลองตัน เพิ่มขึ้น 11% ส่วนในเขตวัฒนา ได้แก่ แขวงคลองเตยเหนือ เพิ่มขึ้น 15% แขวงคลองตันเหนือ เพิ่มขึ้น 10% และแขวงพระโขนงเหนือ เพิ่มขึ้น 9%

สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการของผู้บริโภคยังมีอยู่ โดยเฉพาะในฝั่งผู้เช่าที่มีความสนใจเพิ่มขึ้น สวนทางกับจำนวนอุปทานที่ลดลงในบางทำเล จึงเป็นโอกาสของนักลงทุนที่มีสินค้าอยู่ในทำเลดังกล่าว

ที่อยู่อาศัยราคา 5-10 ล้านบาท มีจำนวนมากที่สุด

หากแบ่งตามระดับราคาที่อยู่อาศัย จะพบว่า ระดับราคาที่มีจำนวนมากที่สุด คือ ระดับราคา 5-10 ล้านบาท รองลงมาคือระดับราคา 3-5 ล้านบาท และระดับราคา 1-3 ล้านบาท

ถึงแม้ว่าระดับราคา 5-10 ล้านบาท จะมีจำนวนอุปทานมากที่สุด แต่มีจำนวนลดลง 11% จากไตรมาสก่อน สอดคล้องกับความสนใจของผู้บริโภคในระดับราคา 5-10 ล้านบาท ที่เพิ่มขึ้น 5% จากไตรมาสก่อน ส่วนหนึ่งสะท้อนให้เห็นถึงอุปทานที่ถูกดูดซับไป

หากพิจารณาจากความสนใจของผู้บริโภค แม้ว่าระดับราคาที่อยู่อาศัยที่ได้รับความสนใจมากที่สุดในรอบไตรมาสคือ 1-3 ล้านบาท แต่หากพิจารณาถึงระดับราคาที่ผู้บริโภคให้ความสนใจเพิ่มมากขึ้นในรอบไตรมาสคือ ระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7% รองลงมาคือระดับราคา 5-10 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5% ส่วนระดับราคา 1-3 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเพียง 1%

แนวโน้มตลาดอสังหาฯ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 ยังเป็นโอกาสทองของผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองและนักลงทุนที่มีความพร้อม เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ยังอยู่ในระดับที่คงที่จากปี 2563 โครงการส่วนใหญ่กระจายตัวออกไปสู่พื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ มากขึ้น โดยเฉพาะในทำเลใกล้รถไฟฟ้าสายใหม่ และรถไฟฟ้าที่ใกล้เปิดใช้บริการ

อย่างไรก็ตาม แม้ราคาอสังหาริมทรัพย์จะยังไม่สูงมากนัก แต่ผู้ซื้อรวมถึงนักลงทุนยังคงต้องมีวินัยทางการเงิน เนื่องจากสถานการณ์ที่ไม่แน่นอนของการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 รอบใหม่ และความไม่แน่นอนทางการเมือง ซึ่งจะส่งผลต่อเนื่องไปยังภาคเศรษฐกิจ การจ้างงาน และรายได้ครัวเรือน

สรุป

ปัจจัยหลักจึงอยู่ที่กำลังซื้อที่ฟื้นตัวช้า และความต้องการซื้อของผู้บริโภคถูกดูดซับไปแล้วจำนวนมาก จากการถูกกระตุ้นด้วยโปรโมชัน ส่วนลดต่าง ๆ ในปี 2563 ทำให้กำลังซื้อในช่วง Q1 2564 ชะลอตัวลง คาดว่าผู้ประกอบการจะยังคงเลื่อนหรือชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ออกไปเพื่อลดความเสี่ยง และรอให้ความต้องการซื้อบ้านกลับมาอีกครั้ง หลังสถานการณ์คลี่คลาย แม้ว่าระดับราคาที่อยู่อาศัยจะไม่ต่ำกว่าในปี 2563 มากนัก แต่จะมีโปรโมชัน หรือแคมเปญต่าง ๆ ที่ดึงดูดใจผู้ซื้อมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นอยู่ฟรี ลดดอกเบี้ย หรือฟรีค่าส่วนกลาง

แม้ว่ามาตรการรัฐที่ออกมาไม่ว่าจะเป็นการลดหย่อนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์ และค่าจดจำนอง จะสร้างบรรยากาศที่ดีให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่เชื่อว่าจะกระตุ้นตลาดได้เพียงเล็กน้อย เนื่องจากผู้บริโภคส่วนใหญ่ยังคงชะลอการซื้อออกไปจากภาวะที่ไม่แน่นอนทั้งเรื่องการแพร่ระบาดของโควิด-19 สภาพเศรษฐกิจที่ส่งผลต่อความมั่นคงของรายได้ของครัวเรือน และสถานการณ์ทางการเมือง

THAILAND PROPERTY MARKET INDEX Q1 2564

สำหรับข้อมูลเชิงลึกและการวิเคราะห์เพิ่มเติม ดาวน์โหลดรายงานฉบับเต็มได้ที่นี่

Download

บทความน่าสนใจจาก Thailand Property Market Index ในปี 2563

Thailand Property Market Index Q4 2563

แม้ว่าดัชนีอุปทาน (จำนวนที่อยู่อาศัย) และดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2563 จากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 แต่ในช่วงไตรมาสที่ 3 ปี 2563 (Q3 2563) หลังจากคลายล็อกดาวน์ มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นของดัชนีราคาและดัชนีอุปทาน แสดงให้เห็นสัญญาณของตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มมีการซื้อขายเพิ่มขึ้น