DDproperty Thailand Property Market Index Q4 2563

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างมาก ตั้งแต่ต้นปีตลาดมีการชะลอตัวตามสภาพเศรษฐกิจไทย ภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง และมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)

ก่อนจะโดนผลกระทบอย่างหนักจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวอย่างมากในช่วงครึ่งปีแรก ซึ่งจากผลสำรวจ DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Survey รอบล่าสุด พบว่า โควิด-19 ทำให้ผู้บริโภคส่วนใหญ่ถึง 75% ชะลอการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ออกไป

แม้ว่าดัชนีอุปทาน (จำนวนที่อยู่อาศัย) และดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องในช่วงครึ่งปีแรก แต่ในช่วงไตรมาสที่ 3 ปี 2563 (Q3 2563) เริ่มปรับตัวเพิ่มขึ้น แสดงให้เห็นสัญญาณของตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มมีการซื้อขายเพิ่มขึ้น

แม้ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะมีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่องหลังจากภาครัฐประกาศคลายล็อกดาวน์ ส่วนหนึ่งมาจากสงครามราคาของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่เร่งการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค แต่ในช่วง Q3 2563 ราคาที่อยู่อาศัยกลับกระเตื้องขึ้น จากโครงการใหม่ที่เริ่มทยอยเข้ามาสู่ตลาด และอานิสงส์จากอสังหาริมทรัพย์ประเภทแนวราบที่มีราคาสูงขึ้น

จากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index ล่าสุด พบว่า ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า มาอยู่ที่ 201 จุด จาก 198 จุด หรือเพิ่มขึ้น 2% ถือเป็นการเพิ่มขึ้นครั้งแรกในรอบ 6 ไตรมาส (นับจากช่วง Q1 2562) โดยดัชนีราคาบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้นถึง 3% คอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น 1% ส่วนทาวน์เฮ้าส์เป็นอสังหาริมทรัพย์รูปแบบเดียวที่ดัชนีราคาปรับลดลง 1% จากไตรมาสก่อน

ช่วงที่ผ่านมา การดูดซับของตลาดค่อนข้างช้า เนื่องจากผู้บริโภคใช้เวลาในการตัดสินใจมากขึ้น จากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ ทำให้จำนวนอุปทานในช่วง Q3 2563 สูงขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า โดยดัชนีอุปทานอยู่ที่ 385 จุด จาก 313 จุด หรือเพิ่มขึ้นถึง 23% สะท้อนให้เห็นถึงจำนวนอุปทานคงค้างที่เหลืออยู่ในตลาดเป็นจำนวนมาก

โดยคอนโดมิเนียมยังมีสัดส่วนมากที่สุดอยู่ที่ 88% ของจำนวนอุปทานทั้งหมดในกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่อยู่ในเขตวัฒนา โดยมีสัดส่วนถึง 20% ของอุปทานคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ทั้งหมด

ด้านทาวน์เฮ้าส์ ส่วนใหญ่อยู่ในเขตวัฒนาเช่นกัน มีสัดส่วนอยู่ที่ 7% ของอุปทานทาวน์เฮ้าส์ในกรุงเทพฯ ทั้งหมด ส่วนบ้านเดี่ยว อยู่ในเขตประเวศ โดยมีสัดส่วนอยู่ที่ 8% ของอุปทานบ้านเดี่ยวทั้งหมดในกรุงเทพฯ

ในทำเลที่มีจำนวนอุปทานเพิ่มขึ้นมี 5 ทำเลในกรุงเทพฯ ที่น่าจับตา คือ บริเวณแขวงคลองตัน เพิ่มขึ้น 39% จากไตรมาสก่อน รองลงมาคือ แขวงห้วยขวาง เพิ่มขึ้น 29% แขวงสวนหลวง เพิ่มขึ้น 22% แขวงพระโขนงเหนือ เพิ่มขึ้น 21% และแขวงบางนา เพิ่มขึ้น 24% จากไตรมาสก่อน

ทั้งนี้ มี 3 ทำเลที่น่าเป็นห่วงในเรื่องของอุปทานเกิน หรือ Oversupply เนื่องจากพบสัญญาณผู้บริโภคให้ความสนใจในทำเลดังกล่าวในไตรมาสที่ผ่านมาลดลง ได้แก่ แขวงห้วยขวาง ความสนใจซื้อลดลง 2% แขวงบางนา ลดลง 4% และทำเลที่น่าห่วงมากที่สุด คือ แขวงสวนหลวง ลดลงถึง 5% สวนทางกับจำนวนอุปทานที่เพิ่มขึ้นจากรอบปีก่อนถึง 47%

หากพิจารณาจากจำนวนอุปทานตามระดับราคา จะพบว่า อุปทานส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 5-10 ล้านบาท ถึง 30% ของจำนวนอุปทานทั้งหมดในกรุงเทพฯ รองลงมาคือ 3-5 ล้านบาท อยู่ที่ 21% และ 1-3 ล้านบาท อยู่ที่ 19% โดยระดับราคาที่มีจำนวนอุปทานน้อยที่สุดคือ ต่ำกว่า 1 ล้านบาท อยู่ที่ 1%

โดยคอนโดมิเนียมในช่วง Q3 2563 อยู่ในระดับราคา 5-10 ล้านบาท ถึง 31% รองลงมาคือ ระดับราคา 3-5 ล้านบาท อยู่ที่ 21% เช่นเดียวกับบ้านเดี่ยวส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 5-10 ล้านบาท ถึง 30% รองลงมาคือ ระดับราคา 3-5 ล้านบาท อยู่ที่ 14% สำหรับทาวน์เฮ้าส์ ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 1-3 ล้านบาท ถึง 34% รองลงมาคือ ระดับราคา 3-5 ล้านบาท อยู่ที่ 28%

อย่างไรก็ตาม จำนวนอุปทานระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่เพิ่มขึ้น คาดว่ามาจากมาตรการลดค่าโอนฯ-จดจำนอง ทำให้มีสินค้าในระดับราคานี้ออกมาขายมากขึ้น แต่อัตราการดูดซับยังมีไม่มากเท่าที่ควร ทำให้มีจำนวนอุปทานเพิ่มขึ้นถึง 20% จากไตรมาสก่อน และเพิ่มขึ้นถึง 29% จากปีก่อนหน้า

ตลาดอสังหาฯ ในปี 2563 ยังคงเป็นตลาดของผู้ซื้อที่มีความพร้อม เนื่องจากราคาอสังหาฯ ปรับตัวเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย ประกอบกับสงครามราคา และโปรโมชั่นของผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่ยังมีให้เห็นอย่างต่อเนื่อง

ในส่วนของผู้ขายยังคงต้องพิจารณาถึงทำเลของสินค้าที่ตนเองต้องการขาย เนื่องจากมีบางทำเลประสบปัญหา Oversupply ซึ่งจะทำให้สินค้าขายออกยาก หรือขายไม่ได้ผลตอบแทนเท่าที่ควร จึงควรรอให้สินค้าคงค้างในทำเลนั้นถูกดูดซับออกไปก่อน

อย่างไรก็ตาม ผู้บริโภคที่ต้องการซื้ออสังหาฯ ยังคงต้องมีความพร้อมและวินัยทางด้านการเงิน เนื่องจากปัจจุบันยังคงมีความไม่แน่นอนหลายด้านทั้งสภาพเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัว โควิด-19 ระลอกใหม่ รวมถึงความไม่แน่นอนทางด้านการเมือง

ผู้บริโภคมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยโดยหันมาให้ความสนใจโครงการแนวราบมากขึ้น เนื่องจากในช่วงล็อกดาวน์ผู้บริโภคบางส่วนต้องอาศัยอยู่ในพื้นที่จำกัด จึงเริ่มให้ความสำคัญกับขนาดที่อยู่อาศัยมากขึ้น โดยทำเลที่ผู้บริโภคให้ความสนใจยังคงเป็นพื้นที่รอบนอก CBD และพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ เนื่องจากเป็นทำเลของโครงการแนวราบที่ราคาเอื้อมถึงได้ง่าย ประกอบกับการเดินทางเชื่อมต่อใจกลางเมืองทำได้สะดวกมากขึ้น จึงไม่จำเป็นต้องกระจุกตัวอยู่แต่ในตัวเมืองอีกต่อไป

ทั้งนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังคงทรงตัวต่อเนื่องไปจนถึงต้นปี 2564 เนื่องจากแนวโน้มตลาดยังอยู่ท่ามกลางความท้าทาย จากสถานการณ์ความไม่แน่นอนทั้งทางเศรษฐกิจ และการเมือง รวมถึงสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ยังไม่คลี่คลาย แม้ว่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะจัดแคมเปญ และโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถม ซึ่งช่วยเร่งการตัดสินใจผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยอยู่แล้วแต่ติดช่วงล็อกดาวน์ ส่วนกำลังซื้อใหม่ ๆ จะยังคงไม่กลับมา เนื่องจากมองว่า ควรเก็บเงินไว้กับตัวมากกว่าในช่วงที่สถานการณ์ยังไม่แน่นอน

จากรายงานพบว่า ดัชนีราคาในช่วงไตรมาสที่สองของปี 2563 แตะอยู่ที่ระดับ 196 จุด ลดลงจากไตรมาสก่อน 4% ถือเป็นดัชนีราคาที่ต่ำสุดในรอบ 11 ไตรมาส (นับจาก Q3 2560) ส่วนดัชนีอุปทานอยู่ที่ 285 จุด ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้าถึง 15% ซึ่งเป็นผลมาจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ทำให้ผู้ประกอบการแข่งขันกันด้วยราคา เพื่อเร่งขายโครงการคงค้าง และชะลอการเปิดโครงการใหม่ สามารถดาวน์โหลดฉบับเต็มได้ที่นี่