ที่สำคัญคือนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเชี่ยวชาญในการซื้อขายจะช่วยเหลือในเรื่องเอกสาร และขั้นตอนซื้อขายให้ได้รับความสะดวกสบาย แต่การค่าใช้จ่ายจากการใช้บริการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์นั้นก็จำเป็นจะต้องเสียค่าบริการให้กับนายหน้าด้วย หรือที่เรียกกันว่า "ค่านายหน้า"

ค้นหานายหน้า

ค่าใช้จ่ายจากการใช้บริการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ หรือค่านายหน้านั้นก็คือค่าตอบแทนซึ่งเจ้าของอสังหาริมทรัพย์จ่ายให้แก่นายหน้าเมื่อสามารถขายอสังหาริมทรัพย์นั้นออกไปได้สำเร็จ ภายในระยะเวลาและเงื่อนไขอื่น ๆ ที่กำหนดเอาไว้ในสัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์

สัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์เป็นสัญญาที่ทำขึ้นระหว่างเจ้าของอสังหาริมทรัพย์และนายหน้า โดยมีใจความส่วนหนึ่งที่กล่าวถึงค่าตอบแทนที่นายหน้าจะได้รับจากการขายอสังหาริมทรัพย์ โดยมีการระบุเป็นจำนวนเงิน หรืออัตราส่วนจากราคาขาย รวมไปถึงรูปแบบและวิธีการจ่ายค่าตอบแทนและการหักภาษี ณ ที่จ่ายอีกด้วย

รู้เรื่องสัญญานายหน้าและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์

โดยทั่วไปตามธรรมเนียมปฏิบัติแล้ว ในการใช้บริการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอสังหาริมทรัพย์ นายหน้าจะได้รับค่าตอบแทนในอัตรา 3% ของราคาขาย เช่น หากขายบ้านในราคา 3 ล้านบาท นายหน้าจะได้รับค่าตอบแทน 3% ของ 3 ล้านบาท ซึ่งเทียบเท่ากับจำนวนเงิน 90,000 บาท

วิธีคำนวณค่าคอมมิชชั่น ต้องรู้ก่อนคุยกับนายหน้า

ทั้งนี้อัตราค่านายหน้าอสังหาริมทรัพย์นั้นมีความแตกต่างกันไปบ้างตามแต่ละพื้นที่ และบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (โบรกเกอร์) ซึ่ง DDproperty สำรวจพบข้อมูลในปี 2565 ดังนี้

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย เชษฐพล มานิตย์ Online Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

การใช้บริการนายหน้าหรือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อช่วยในการดำเนินการให้เช่าจึงเป็นทางเลือกหนึ่งที่ทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์สามารถปล่อยเช่าได้เร็วขึ้น ในอัตราค่าเช่าที่เหมาะสม นอกจากนั้นยังมีความสะดวกสบายเพราะมีนายหน้าเป็นคนพาผู้สนใจเช่าเข้าชมอสังหาริมทรัพย์ ที่สำคัญคือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเชี่ยวชาญในการให้เช่าจะช่วยเหลือในเรื่องเอกสาร แต่ก็ทำให้มีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นเช่นกัน

ค่าใช้จ่ายจากการใช้บริการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ หรือ "ค่านายหน้า" นั้นก็คือค่าตอบแทนซึ่งเจ้าของอสังหาริมทรัพย์จ่ายให้แก่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์เมื่อสามารถปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นได้สำเร็จ ภายในระยะเวลาและเงื่อนไขอื่น ๆ ที่กำหนดเอาไว้ในสัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์

ค้นหานายหน้า

สัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์เป็นสัญญาที่ทำขึ้นระหว่างเจ้าของอสังหาริมทรัพย์และนายหน้า โดยมีใจความส่วนหนึ่งที่กล่าวถึงค่าตอบแทนที่นายหน้าจะได้รับจากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ โดยมีการระบุเป็นจำนวนเงิน หรืออัตราส่วนจากค่าเช่า รวมไปถึงรูปแบบและวิธีการจ่ายค่าตอบแทนและการหักภาษี ณ ที่จ่ายอีกด้วย

รู้เรื่องสัญญานายหน้าและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์

โดยทั่วไปตามธรรมเนียมปฏิบัติแล้ว ในการใช้บริการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ นายหน้าจะได้รับค่าตอบแทนเท่ากับอัตราค่าเช่า 1 งวด หรืออัตราค่าเช่า 1 เดือน ต่อสัญญาเช่า 1 ปี เช่น นายหน้าอสังหาริมทรัพย์สามารถปล่อยเช่าคอนโดได้ในอัตราค่าเช่า เดือนละ 5,000 บาท โดยทำสัญญาเช่า 1 ปี ในกรณีนี้นายหน้าจะได้รับค่าตอบแทนเท่ากับอัตราค่าเช่า 1 เดือน ซึ่งเท่ากับ 5,000 บาท

วิธีคำนวณค่าคอมมิชชั่น ต้องรู้ก่อนคุยกับนายหน้า

ทั้งนี้ อัตราค่าตอบแทนของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์นั้นมีความแตกต่างกันไปบ้างตามแต่ละพื้นที่ และบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (โบรกเกอร์) ซึ่ง DDproperty สำรวจพบข้อมูล ดังนี้

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย เชษฐพล มานิตย์ Online Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

บทบาทหน้าที่ของตัวแทน นายหน้า คืออะไร

ตัวแทน นายหน้า คือ ตัวแทนของผู้ซื้อหรือผู้ขาย ซึ่งในกรณีนี้คือ นายหน้าขายบ้านหรือนายหน้าขายคอนโด ผู้ทำหน้าช่วยขายบ้านหรือคอนโดให้แก่เจ้าของบ้าน ดังนี้

• ให้คำแนะนำในการเตรียมบ้านก่อนประกาศขาย เช่น การตกแต่งและการตั้งราคาขาย แต่กรณีบ้านมือสอง นายหน้าสามารถตรวจสอบจุดบกพร่อง ประเมินบ้าน และให้คำปรึกษาเพื่อปรับปรุงและช่วยให้บ้านขายได้ง่ายในราคาดี
• ทำการตลาด หาลูกค้า ติดต่อ และดำเนินการต่าง ๆ รวมถึงพาลูกค้าไปดูบ้านและปิดการขาย
• จัดเตรียมสัญญาซื้อขายบ้าน แจ้งให้เจ้าของบ้านเตรียมเอกสารต่าง ๆ และช่วยอำนวยความสะดวกในการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์

Guide

รู้จักตัวแทนอสังหาริมทรัพย์

ข้อดีของการใช้บริการตัวแทน นายหน้า คืออะไร

1. มีที่ปรึกษาดูแลทุกขั้นตอน

นอกเหนือจากเรื่องความรู้ทางเทคนิคเกี่ยวกับบ้านแล้ว การขายบ้านยังเกี่ยวข้องกับกฎหมาย การเงิน และราชการ ซึ่งต้องอาศัยความรู้ความเชี่ยวชาญ การขายบ้านผ่านนายหน้ามืออาชีพจึงช่วยให้มีที่ปรึกษาที่สามารถช่วยเตรียมบ้านก่อนขาย ตั้งราคาบ้านให้เหมาะสม ให้คำปรึกษาแก่ผู้ซื้อในเรื่องบ้านและการขอสินเชื่อ เข้าถึงลูกค้าเป้าหมาย ตลอดจนเตรียมและอำนวยความสะดวกในการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ทั้งผู้ขายและผู้ซื้อ

2. เพิ่มโอกาสให้ขายบ้านได้ไวขึ้น

นายหน้าขายบ้านมืออาชีพมักมีฐานลูกค้าในมืออยู่แล้ว หากบ้านตรงตามความสนใจของลูกค้านั้น นายหน้าก็จะสามารถช่วยขายบ้านได้ในทันที แต่หากแม้ไม่ตรง นายหน้าขายบ้าน ซึ่งมีประสบการณ์ ก็จะช่วยประกาศและโฆษณาขายบ้านตามช่องทางต่าง ๆ ทั้งออฟไลน์และลงประกาศออนไลน์ได้อย่างมีประสิทธิผลดีกว่ามือใหม่หรือผู้ไม่ชำนาญการทำเอง และถึงแม้เจ้าของบ้านจะขายเองด้วย แต่การมีนายหน้าช่วย ก็จะทำให้ยิ่งขายบ้านได้เร็วขึ้น

นายหน้าให้คำปรึกษาในการขายบ้าน

3. ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการประกาศขายและโฆษณา

นายหน้าขายบ้านมีหน้าที่ดูแลเรื่องการประกาศขายบ้านและลงโฆษณา ไม่ว่าจะเป็นถ่ายรูปบ้าน ติดป้ายขายที่บ้านและสถานที่ต่าง ๆ ที่เป็นจุดสนใจ จนถึงลงประกาศขายตามเว็บไซต์และเครือข่ายช่องทางการขาย โดยทั้งหมดนี้ไม่มีค่าบริการ

4. เพิ่มโอกาสให้ขายบ้านได้ในราคาดี

ด้วยประสบการณ์ในการขายบ้านบวกกับการคลุกคลีอยู่กับลูกค้า นายหน้าจึงทราบความต้องการของตลาด ราคาตลาด คู่แข่ง และเทคนิคในการขาย ซึ่งแน่นอนว่า จะช่วยให้ตั้งราคาขายได้เหมาะสมมากขึ้น รวมทั้งยังเป็นตัวกลางช่วยลดอุณหภูมิความร้อนแรงในการต่อรองราคา ช่วยโน้มน้าวให้ลูกค้าเห็นความคุ้มค่าของบ้าน และตัดสินใจซื้อในราคาเป้าหมายหรือใกล้เคียงกับราคาเป้าหมาย

5. ขายบ้านได้อย่างราบรื่นขึ้น

การมีผู้ช่วยมืออาชีพอย่างนายหน้าขายบ้านย่อมช่วยให้ทุกขั้นตอนเป็นไปได้ง่ายและลดโอกาสที่จะเกิดปัญหาได้ หากลงมือเองและไม่มีความรู้ความเชี่ยวชาญ อาจต้องผ่านการลองผิดลองถูกและอาจพบปัญหาที่ทำให้การขายบ้านต้องสะดุดได้ เช่น จะโอนกรรมสิทธิ์บ้านติดจำนองไม่ได้จนกว่าจะเคลียร์หนี้กับธนาคารและทำเรื่องปลอดจำนองก่อน เป็นต้น

ค้นหาเอเจ้นท์

ติดต่อผู้เชี่ยวชาญที่จะช่วยให้คุณมีบ้านได้ง่ายขึ้น

6. มีเวลามากขึ้น

ไม่ต้องเสียเวลาไปกับการหาข้อมูล ทำความเข้าใจ และดำเนินการต่าง ๆ ตั้งแต่เรื่องการเตรียมบ้าน การทำตลาด การติดต่อลูกค้า การพาลูกค้าไปดูบ้าน การต่อรอง การทำสัญญาจะซื้อจะขาย การวางเงินมัดจำ การช่วยลูกค้าขอสินเชื่อ การเตรียมสัญญาซื้อขายและเอกสารต่าง ๆ การโอนกรรมสิทธิ์ และอีกสารพัดเรื่องจุกจิก เพราะสิ่งเหล่านี้ นายหน้าจะให้คำปรึกษาและเป็นธุระจัดการให้

7. ไม่ต้องจ่ายจนกว่าจะขายได้สำเร็จ

ค่าบริการนายหน้ามีเพียงอย่างเดียวเท่านั้น คือ ค่านายหน้า (เว้นแต่จะให้ทำงานนอกเหนือจากบทบาทหน้าที่ในข้างต้น) ซึ่งโดยทั่วไป คิดที่ 3% ของราคาซื้อขาย หรืออาจต่อรองให้น้อยลงกว่านี้ได้หากบ้านที่จะขายมีราคาสูงมาก และนายหน้าจะเก็บค่านายหน้าเมื่อทำสัญญาซื้อขายเรียบร้อยแล้ว

ด้วยเหตุนี้ เจ้าของบ้านจึงไม่ต้องจ่ายค่านายหน้าจนกว่าได้เงินจากผู้ซื้อ มิหนำซ้ำยังได้บริการต่าง ๆ ที่ช่วยให้ขายบ้านได้ในราคาดี รวดเร็ว และราบรื่นขึ้น เรียกว่าการขายบ้านผ่านนายหน้านั้นมีได้กับได้

อย่างไรก็ตาม หลังจากที่เสร็จสิ้นกระบวนการซื้อขายทุกอย่างแล้ว เจ้าของบ้านจึงค่อยจ่ายค่านายหน้า เช่น  บ้านราคา 2,000,000 บาท เมื่อหัก 3% ค่านายหน้าจะอยู่ที่ 60,000 บาทนั่นเอง

จะเห็นได้ว่าตัวแทน นายหน้า คือตัวช่วยสำคัญในการขายบ้าน เมื่อทราบข้อดีของบริการนายหน้าขายบ้านกันแล้ว มาทำความรู้จักกันอย่างละเอียดและทราบข้อมูลควรรู้เกี่ยวกับผู้ช่วยงานขายบ้านคนสำคัญกันเลย

Guide

รู้เรื่องสัญญานายหน้าและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

นอกจากนี้ในกรณีที่ต้องการขายให้ได้อย่างรวดเร็ว การพึ่งพาเครือข่ายลูกค้าและการทำการตลาดของบริษัทตัวแทนอสังหาฯ หรือที่เรียกว่าโบรกเกอร์นั้นสามารถช่วยให้ขายอสังหาฯ ได้รวดเร็วขึ้นเช่นกัน และเพื่อให้การทำงานระหว่างผู้ขายและตัวแทนอสังหาฯ นั้นเกิดความชัดเจนและราบรื่นยิ่งขึ้น

ปัจจุบันจึงมีการทำสัญญาระหว่างผู้ขายและตัวแทนอสังหาฯ ที่เรียกว่าสัญญานายหน้าหรือสัญญาตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ขึ้น ดังนั้นมาทำความรู้จักกับสัญญานายหน้าในเบื้องต้นกัน

สัญญานายหน้าและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์คืออะไร

สัญญานายหน้านั้นเป็นสัญญาต่างตอบแทน ระหว่างฝ่ายหนึ่งคือผู้ที่ประสงค์จะขายอสังหาฯ และอีกฝ่ายหนึ่งคือนายหน้าหรือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่มีหน้าที่นำอสังหาริมทรัพย์ไปเสนอขายแก่ผู้ซื้อ และทำให้เกิดการซื้อขายอสังหาฯ ขึ้นในที่สุด

สัญญานายหน้านี้จะผูกพันระหว่างผู้ขายและนายหน้าโดยทั้งสองฝ่ายมีหน้าที่ต้องปฏิบัติต่อกัน โดยผู้ขายมีหน้าที่จ่ายค่าตอบแทนให้นายหน้าหรือตัวแทนอสังหาฯ เมื่อนายหน้าหรือตัวแทนอสังหาฯ ปฏิบัติหน้าที่สำเร็จคือเกิดการขายอสังหาฯ ตามที่ระบุในสัญญาขึ้น

รายละเอียดของสัญญานายหน้าและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างไร

รายละเอียดที่ระบุบนสัญญานายหน้าหรือตัวแทนอสังหาฯ นั้นประกอบไปด้วย 8 ส่วนหลัก ๆ ซึ่งในสัญญาอาจมีการสลับลำดับกันได้ ดังนี้

ส่วนที่ 1 รายละเอียดการทำสัญญา

ในส่วนนี้มักจะปรากฎอยู่ตอนต้นของสัญญาโดยระบุมีการทำสัญญาฉบับนี้ขึ้นที่ไหน และเมื่อไร

ส่วนที่ 2 ผู้ขาย หรืออาจจะเรียกว่าผู้ให้สัญญาก็ได้

ส่วนนี้จะระบุถึงรายละเอียดของผู้ขาย ได้แก่ ชื่อ-นามสกุล อายุ และที่อยู่ และกำหนดว่าในต่อไปสัญญาฯ จะแทนด้วยคำว่าผู้ขาย หรือผู้ให้สัญญา

ส่วนที่ 3 นายหน้าหรือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์

ส่วนนี้จะระบุข้อมูลของผู้ที่จะมาเป็นนายหน้าของเรา ได้แก่ ชื่อและนามสกุล อายุ และที่อยู่ของนายหน้า ซึ่งในภายหลังจะแทนด้วยคำว่านายหน้าหรือตัวแทนอสังหาฯ เมื่อปรากฎในส่วนถัดไปของสัญญา

Guide

5 กลยุทธ์ขายอสังหาฯ ให้ได้ราคา

ส่วนที่ 4 อสังหาริมทรัพย์ที่จะขาย

รายละเอียดส่วนนี้เป็นการระบุข้อมูลโดยระเอียดถึงสถานที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ที่จะขาย ได้แก่ บ้านเลขที่ หมู่ ซอย ถนน แขวง เขต และจังหวัด

ส่วนที่ 5 ค่าตอบแทนนายหน้า

รายละเอียดส่วนนี้เป็นส่วนที่ต้องให้ความใส่ใจเป็นพิเศษ เนื่องจากจะเป็นตัวบอกว่านายหน้าของเราจะได้รับค่าตอบแทนเป็นจำนวนเงินเท่าไหร่จากการขายอสังหาฯ ตามที่ระบุในสัญญานี้ โดยการระบุจำนวนเงินต้องตรงกันทั้งตัวเลขและตัวอักษร

นอกจากนี้จะกล่าวถึงรูปแบบและวิธีการจ่ายค่าตอบแทน รวมไปถึงช่องทางหรือสถานที่ชำระค่าตอบแทน จำนวนงวดชำระ และกำหนดเวลาจ่ายค่าตอบแทนที่แน่นอน ที่สำคัญคือต้องระบุถึงการหักภาษี ณ ที่จ่ายด้วย

ส่วนที่ 6 ระยะเวลาของสัญญา

ส่วนนี้จะระบุถึงช่วงเวลาที่สัญญาฉบับนี้เริ่มต้นมีผลบังคับใช้ผูกพันระหว่างคู่สัญญา และช่วงเวลาที่สัญญาสิ้นสุดลง รวมไปถึงวิธีการขยายระยะเวลาของสัญญาว่าจะต้องแจ้งความประสงค์ต่อกันภายในกี่วันก่อนสัญญาสิ้นสุด โดยจะต้องมีการตกลงเงื่อนไขและทำสัญญาฉบับใหม่ขึ้นอีกครั้ง

Guide

รู้จักสัญญาจะซื้อจะขายคอนโด

ส่วนที่ 7 เงื่อนไขหรือกรณียกเว้น

ส่วนนี้จะระบุถึงเงื่อนไขหรือกรณียกเว้นในประเด็นต่าง ๆ ที่เป็นเหตุให้ต้องจ่ายค่าตอบแทนโดยที่ไม่เกิดการขายอสังหาริมทรัพย์ขึ้น หรือเป็นเหตุให้ผู้ขายไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทน รวมไปถึงการผิดสัญญาของคู่กรณีแต่ละฝ่ายที่จะทำให้เกิดผลตามที่สัญญาระบุเอาไว้

ส่วนที่ 8 การแสดงเจตนาเพื่อให้เกิดนิติสัมพันธ์ต่อกัน

ส่วนนี้จะปรากฎอยู่ในส่วนท้ายสุดของสัญญา คือการลงชื่อของสองฝ่ายและพยาน เพื่อให้สัญญามีผลบังคับใช้ขึ้น ฝ่ายแรกคือผู้ขายหรือผู้ให้สัญญา ฝ่ายที่สองคือฝ่ายนายหน้าหรือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ และพยานจำนวน 2 คน ลงนามพร้อมกัน จากนั้นต่างฝ่ายทั้งผู้ขายและนายหน้าต่างเก็บสัญญาเอาไว้กับตัวคนละหนึ่งชุด

สรุปสิ่งที่ต้องระบุในสัญญานายหน้า

ควรทำสัญญานายหน้าหรือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์หรือไม่ อย่างไร

ปัญหาที่เกิดขึ้นจากการไม่ทำสัญญานายหน้าฯ คือความไม่ชัดเจนในเรื่องค่าตอบแทน ไม่ว่าจะเป็น ต้องจ่ายเท่าไดต้องจ่ายเมื่อไร ต้องหักภาษีก่อนหรือไม่ รวมไปถึงจะทำหน้าที่เป็นนายหน้าไปถึงเมื่อได ซึ่งความคลุมเครือตามที่กล่าวมานั้นทำให้เกิดความไม่ราบรื่นในการทำงานระหว่างกัน

การมีสัญญาช่วยให้ทั้งสองฝ่ายสามารถเข้าใจประเด็นต่าง ๆ ได้ถูกต้องตรงกันตั้งแต่ตอนต้น และไม่ตกหล่นที่จะตกลงกันในเรื่องต่าง ๆ ได้อย่างชัดเจนและครบถ้วนตั้งแต่ตกลงใช้บริการตัวแทนอสังหาฯ ดังนั้นในการทำงานร่วมกับนายหน้า ผู้ขายควรจะทำสัญญานายหน้าและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย เชษฐพล มานิตย์ นักเขียนออนไลน์ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com 

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

ทำไมจึงต้องฝากขายบ้านผ่านนายหน้า

การจะขายบ้านมือสองทั้งที ไม่ใช่แค่ประกาศขายเสร็จแล้วจะมีคนซื้อได้เลยเหมือนขายของทั่วไป แต่ยังมีดีเทลอีกมากมายที่ต้องใช้ทั้งเวลาและความเข้าใจจนกว่าจะปิดดีลการขายได้สำเร็จ ซึ่งการฝากขายบ้านผ่านนายหน้าจะช่วยแบ่งเบาเรื่องเหล่านี้ได้มาก ไม่ว่าจะเป็น

1. ประเมินราคาบ้านและตั้งราคาให้เหมาะสมกับสภาพตลาด

ในฐานะเจ้าของบ้านที่ไม่ได้เชี่ยวชาญเรื่องแวดวงอสังหาฯ อาจจะตั้งราคาบ้านสูงหรือต่ำกว่ามาตรฐานของตลาดเกินไป ซึ่งไม่ส่งผลดีต่อการขายทั้ง 2 แบบ แต่ถ้าฝากขายบ้านกับนายหน้าจะมีการประเมินทั้งราคาบ้าน ทำเลที่ตั้ง เพื่อตั้งราคาขายให้สอดคล้องกับลักษณะของบ้านมือสองที่ต้องการขายและประเมินจากราคาตลาดที่แท้จริง

2. ทำการตลาดทั้งออนไลน์และออฟไลน์

แม้ว่าการประกาศขายบ้านผ่านช่องทางออนไลน์ เช่น โซเชี่ยลมีเดีย เว็บไซต์ อาจจะไม่ใช่เรื่องยากมากนัก แต่ก็ต้องใช้เวลาพอสมควร ถ้าหากฝากขายบ้านกับนายหน้าหรือโบรเกอร์จะมีช่องทางการทำการตลาดเพื่อหาผู้ซื้อทั้งสื่อออนไลน์และออฟไลน์ รวมถึงมีฐานข้อมูลลูกค้าของบริษัท หรือแม้แต่นายหน้าอิสระก็จะมีกลุ่มลูกค้าอยู่แล้ว การใช้บริการนายหน้าเท่ากับผู้ขายกำลังพร้อมจับมือผู้ที่ต้องการซื้อบ้านนับไม่ถ้วนให้เข้ามาดูบ้านของคุณ แถมยังถูกนำเสนออย่างถูกต้องและสวยงามอีกด้วย

3. ติดต่อและพาผู้ซื้อเยี่ยมชมบ้าน

เมื่อมีผู้สนใจอยากขอเยี่ยมชมบ้านเพื่อตัดสินใจซื้อ ถ้าหากเป็นเจ้าของขายเองก็อาจจะต้องลางานเพื่อเปิดบ้านให้คนมาเยี่ยมชม แต่ถ้าฝากขายบ้านกับนายหน้าก็จะช่วยลดปัญหาส่วนนี้ได้ อีกทั้งยังช่วยคัดเลือกลูกค้าก่อนที่จะมาเยี่ยมชมบ้าน

โดยนายหน้าจะเป็นผู้พาลูกค้าเข้าชมบ้านด้วยตนเอง เพื่อให้ข้อมูลบ้านที่จะขาย และป้องกันมิจฉาชีพแฝงตัวมา รวมทั้งยังช่วยเจรจาต่อรองราคาเมื่อมีลูกค้าที่สนใจจะซื้อบ้าน ด้วยประสบการณ์ของนายหน้าจึงรู้ถึงพฤติกรรมของลูกค้าเป็นอย่างดี ว่าควรเจรจาแบบไหนเพื่อให้ได้ความพึงพอใจทั้งสองฝ่าย

4. มีความรู้ด้านสินเชื่อ

ความรู้ด้านสินเชื่อก็มีประโยชน์อย่างมากสำหรับการขายบ้าน เพื่อนำมาใช้ในการช่วยเหลือผู้ที่ต้องการซื้อบ้านของเรา ซึ่งการฝากขายบ้านกับนายหน้าช่วยแบ่งเบาเรื่องนี้ได้มาก เพราะมีความรู้และความเข้าใจในการขอสินเชื่อบ้านเป็นอย่างดี เพื่อช่วยด้านธุรกรรมของผู้ซื้อ และให้ความเข้าใจว่าควรขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินไหนบ้าง อัตราดอกเบี้ยเท่าไร ผ่อนต่อเดือนอย่างไร คุณสมบัติต่าง ๆ ของผู้ซื้อมีกฎเกณฑ์หรือเงื่อนไขอะไรบ้าง ซึ่งช่วยเปิดโอกาสการขายบ้านมือสองให้กว้างขึ้น

5. ช่วยเรื่องนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์

หมดห่วงเรื่องปัญหาการทำสัญญาและขั้นตอนต่าง ๆ ที่ละเอียดยิบย่อย เพราะนายหน้าจะมีความรู้และความเข้าใจเรื่องสัญญาการขาย ขั้นตอนการดำเนินการขายเป็นอย่างดี ดังนั้นการดำเนินการในแต่ละขั้นตอน รวมถึงดูแลเรื่องขอสินเชื่อ การโอนกรรมสิทธิ์ นายหน้าสามารถให้คำปรึกษาและเป็นตัวแทนเจ้าของบ้านในการเจรจาต่อรองได้เป็นอย่างดี

เรียกได้ว่าฝากขายบ้านกับนายหน้าจะเป็นผู้ช่วยบริหารจัดการตั้งแต่ต้นจนจบดีลการซื้อขายได้อย่างครบถ้วนสมบูรณ์แบบโดยที่คุณไม่ต้องลงมือลงแรงและเสียเวลาจัดการเลยนั่นเอง

วิธีการฝากขายบ้านกับนายหน้า

เมื่อตัดสินใจได้แล้วว่าจะฝากขายบ้านกับนายหน้าแทนการขายบ้านด้วยตนเอง จะมีวิธีการดังต่อไปนี้

1. ทำสัญญา

หากเลือกบริษัทนายหน้าขายบ้านที่น่าเชื่อถือได้แล้ว ขั้นตอนแรกคือ การทำสัญญากับนายหน้า ส่วนใหญ่บริษัทหรือนายหน้ามืออาชีพก็จะมีสัญญาเป็นรูปแบบมาตรฐานอยู่แล้ว นอกจากคุณจะต้องอ่านและตรวจสอบข้อมูลทุกอย่างให้ถูกต้องแล้ว อย่าลืมดูเงื่อนไขสัญญาบางข้อ ที่กระทบกับการขายบ้านของคุณได้โดยตรง เช่น

- หากนายหน้าสามารถขายบ้านในราคาสูงกว่าที่ตกลงไว้ในตอนต้น เจ้าของบ้านจะตกลงให้จำนวนเงินส่วนที่เกินเป็นของนายหน้าหรือไม่ ถ้าสัญญาระบุว่าให้เป็นของนายหน้า จะทำให้เขาได้เงินส่วนต่างไปเต็ม ๆ

- บางครั้งสัญญาจะระบุว่าเจ้าของต้องแต่งตั้งให้นายหน้าคนนี้ให้เป็นตัวแทนขายแต่เพียงผู้เดียว ห้ามมิให้นายหน้าผู้อื่นเป็นตัวแทนขายเป็นอันขาด ในระยะเวลาตามที่กำหนด ซึ่งถือเป็นวิธีป้องกันให้นายหน้าไม่มีความเสี่ยงถูกตัวเจ้าของบ้านหรือนายหน้าคนอื่นขายตัดหน้า ถ้าเราไม่มีปัญหาในจุดนี้ ก็ไม่ต้องกังวล

2. ประเมินราคาและแนะนำเรื่องซ่อมแซมตกแต่งบ้าน

เมื่อเราฝากขายบ้านกับนายหน้าจะมีการประเมินราคาบ้านโดยวิเคราะห์จากทำเล สภาพบ้าน เพื่อให้คำปรึกษาในการตั้งราคาที่เหมาะสม รวมทั้งยังช่วยจัดหาผู้รับเหมามาปรับปรุงและตกแต่งบ้านให้ดูใหม่ เพื่อให้ขายได้กำไรดีขึ้นได้ด้วย แต่เจ้าของบ้านเองก็ควรเช็กราคาขายบ้านที่อยู่ในทำเลใกล้เคียงด้วยเช่นกัน ซึ่งการตั้งราคาบ้านควรบวกค่าภาษีต่าง ๆ ที่เจ้าของบ้านต้องชำระเพิ่มเมื่อขายบ้านได้แล้วยด้วย

3. จ่ายค่านายหน้า

หลังจากที่เสร็จสิ้นกระบวนการซื้อขายทุกอย่างแล้ว เจ้าของบ้านจึงค่อยจ่ายค่านายหน้า ซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ที่ 3% ของราคาขายบ้าน เช่น  บ้านราคา 2,000,000 บาท เมื่อหัก 3% ค่านายหน้าจะอยู่ที่ 60,000 บาทนั่นเอง

Guide

วิธีคำนวณค่าคอมมิชชั่น ต้องรู้ก่อนคุยกับนายหน้า

ข้อควรระวังเมื่อฝากขายบ้านกับนายหน้า

จริงอยู่ที่การฝากขายบ้านกับนายหน้าช่วยให้เจ้าของบ้านมีเวลาและมีอิสระมากขึ้น แต่ก็ต้องระวังในการเลือกนายหน้าด้วยเช่นกัน โดยมีข้อสังเกตดังนี้

1. นายหน้ามีใบอนุญาตหรือไม่

ควรเลือกนายหน้าที่มีใบอนุญาตประกอบวิชาชีพจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งมีการสอบวัดความรู้ทางด้านการเป็นตัวแทนและสอบวัดจรรยาบรรณวิชาชีพ หลังจากผ่านการทดสอบและได้ใบอนุญาตแล้ว นายหน้าจะต้องดำเนินการและปฎิบัติหน้าที่ให้ถูกต้องตามมาตรฐาน และกฎจรรยาบรรณข้อบังคับร่วมกัน หากฝ่าฝืนกฎ หรือมีการร้องเรียน และถูกตรวจสอบแล้วว่าทำผิดกฎ และจริยธรรม นายหน้าจะถูกยึดใบอนุญาตและแบนสิทธิในการเป็นสมาชิกสมาคมนายหน้าอสังหาฯ เพื่อเป็นการคัดแกะดำออกจากระบบ

2. นายหน้าเขียนสัญญาไม่ชัดเจน

นายหน้าควรระบุเนื้อหาในสัญญาให้ชัดเจนตั้งแต่ก่อนเซ็นสัญญา ไม่ว่าจะเป็น รายละเอียดเกี่ยวกับค่านายหน้าที่ต้องระบุให้ชัดเจนว่าเท่าไหร่ ช่วงเวลาที่จ่ายคือตอนไหน ค่าใช้จ่ายในการชำระค่าธรรมเนียมการโอนใครเป็นผู้จ่าย รวมถึงเนื้อหาสัญญาที่มีซึ่งเป็นลายลักษณ์อักษรควรระบุให้ชัดเจนเช่นเดียวกัน

3. นายหน้าขอเก็บค่าใช้จ่ายจิปาถะ

โดยปกตินายหน้าจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการทำการตลาดเอง เช่น ค่าสื่อโฆษณา ค่าป้าย ค่าน้ำมันรถ ค่าโทรศัพท์ หรือค่าเสียเวลา ฯลฯ เพราะเมื่อเจ้าของบ้านเลือกใช้บริการฝากขายบ้านกับนายหน้าแล้วค่าใช้จ่ายส่วนนี้ ถือเป็นหน้าที่รับผิดชอบของฝั่งนายหน้าโดยไม่เรียกเก็บเพิ่มในภายหลัง

4. นายหน้าขายขอโฉนดบ้านตัวจริง

เจ้าของบ้านไม่ควรมอบโฉนดบ้านตัวจริงให้กับนายหน้า เพราะอาจถูกโกงได้ ยกเว้นกรณีแต่งตั้งให้ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์แทน ซึ่งโฉนดกรรมสิทธิ์ตัวจริง จะมีอยู่ด้วยกัน 2 ฉบับคือ ฉบับแรกที่สำนักงานที่ดิน และอีกฉบับจะต้องอยู่กับเจ้าของบ้านเท่านั้น เพื่อป้องกันการนำไปปลอมแปลงกรรมสิทธิ์ ในกรณีที่

เจ้าของบ้านไม่สะดวกทำธุรกรรมโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน สามารถทำใบมอบอำนาจเพื่อให้นายหน้าแนบไปกับโฉนดกรรมสิทธิ์ โดยกำหนดขอบเขตการทำงาน วันดำเนินงาน วิธีรับเงินจากผู้ซื้อ และวิธีการชำระค่าธรรมเนียมการโอนให้ชัดเจน พร้อมขอสำเนาบัตรประชาชนนายหน้าที่ลงลายมือรับรองสำเนาถูกต้องเก็บไว้เป็นหลักฐานด้วย

5. นายหน้าที่รับประกันว่าจะขายได้ราคาดี และการันตีเวลาในการขาย

ตามมาตรฐานการทำงานของนายหน้าที่ดี ไม่ควรรับประกันราคาหรือการันตีช่วงเวลาในการปิดการขายซึ่งผิดหลักมาตรฐานการทำงานและจรรยาบรรณ เพราะการขายบ้านให้ได้ในราคาและเวลาที่ต้องการไม่ใช่เรื่องง่ายเลย โดยมีหลายปัจจัยเป็นตัวกำหนด ไม่ว่าจะเป็น ราคา ทำเล สภาพเศรษฐกิจ การทำการตลาดที่ถูกต้องและมากพอ ฯลฯ ยกเว้นนายหน้ามีลูกค้ารอการซื้อขายอยู่แล้วจริงๆ

Guide

7 ข้อดีนายหน้าขายบ้าน ก่อนตัดสินใจใช้บริการดีไหม คุ้มค่าหรือไม่

การฝากขายบ้านกับนายหน้าจึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่คิดจะขายบ้านมืองสองแต่ไม่มีเวลาจัดการเอง ซึ่งนอกจากแบ่งเบาภาระแล้วนายหน้ายังช่วยคัดเลือกผู้ซื้อที่น่าสนใจให้กับเจ้าของบ้านได้ด้วย แต่เจ้าของบ้านเองก็ควรคัดเลือกนายหน้าให้ดีเพื่อไม่ให้เกิดปัญหาภายหลังด้วยเช่นกัน

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

ลักษณะที่ดีของนายหน้าขายที่ดิน

หน้าที่การทำงานของนายหน้าขายที่ดินนั้น แม้จะดูว่าไม่มีอะไรมาก แต่ที่จริงแล้วต้องอาศัยทั้งทักษะในการเจรจาต่อรอง รวมถึงข้อมูลลูกค้าที่มีอยู่ในมือ ซึ่งนายหน้าแต่ละคนนั้นมีไม่เท่ากัน โดยลักษณะของนายหน้าขายที่ดินที่ดีนั้นจะต้องมีดังนี้

1. มีความรู้และประสบการณ์

ก่อนจะเลือกใช้บริการนายหน้าขายที่ดินรายใด อย่างแรกต้องขอดูผลงานการขายก่อนว่ามีผลงานอะไรบ้าง เพื่อยืนยันด้านความรู้และประสบการณ์ในด้านการขาย สิ่งเหล่านี้ยิ่งเพิ่มโอกาสให้ที่ดินของเราขายออกได้ง่าย และเร็ซขึ้น

2. มีความรู้ความชำนาญในพื้นที่

นายหน้าขายที่ดินจำเป็นต้องรู้จักพื้นที่เป็นอย่างดี เพื่อทำการตลาดหาผู้ซื้อที่เหมาะสม สามารถให้ข้อมูล ตอบข้อซักถาม โน้มน้าวใจผู้ที่สนใจซื้อ รวมไปถึงอำนวยความสะดวกเรื่องซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ในพื้นที่นั้นได้อย่างรวดเร็ว

3. มีทักษะการสื่อสาร

นายหน้าขายที่ดินจะต้องมีทักษะในการติดต่อพูดคุยกับผู้ที่สนใจซื้อ การเตรียมเอกสาร และการทำสัญญา ต้องอาศัยทักษะการสื่อสารเพื่อความเข้าใจ การโน้มน้าวใจ และความราบรื่น หากระหว่างที่กำลังเจรจาและเตรียมตกลงที่จะให้เป็นนายหน้าขายบ้าน แล้วทำให้คุณไม่รู้สึกไม่มั่นใจและไม่อยากร่วมงานด้วย ก็ลืมนายหน้ารายนี้ไปได้เลย

4. มีฐานลูกค้า

นายหน้าขายที่ดินที่มีความเชี่ยวชาญมักจะมีเครือข่ายลูกค้า หรือกลุ่มผู้ซื้ออยู่ในมืออยู่แล้ว เมื่อรวมกับช่องทางฝากขายทั้งออฟไลน์และออนไลน์ จะช่วยให้เข้าถึงผู้ซื้อได้เป็นจำนวนมากและเร็วขึ้น

ขายที่ดินไม่ออก นายหน้าขายที่ดินช่วยได้

นายหน้าขายที่ดินมีหน้าที่อะไร

นายหน้าขายที่ดินแต่ละคนก็มีหน้าที่ในความรับผิดชอบคล้าย ๆ กัน ดังนี้

1. ทำการขายที่ดินแทนเจ้าของที่ 

เมื่อเจ้าของที่ต้องการที่จะขายที่ดิน นายหน้าจะต้องทำการเจรจาต่อรองกับอีกฝ่าย เสมือนเป็นคนกลางให้ทั้งสองฝ่ายได้สิ่งที่ต้องการ โดยที่ได้รับการยินยอมจากทั้งสองฝ่าย ภายใต้ขอตกลง และคำร้องขอให้บรรลุ

2. หาผู้ที่ต้องการที่ดิน

เพื่อมาซื้อที่ดิน แน่นอนว่าหน้านายจะเป็นด่านแรกที่จะต้องเข้าพบกับลูกค้าเพื่อให้ได้ลูกค้าเข้ามาซื้อที่ดินของผู้ที่ต้องการขายในราคา และเงื่อนไขที่ผู้ขายกำหนดให้เท่านั้น

3. ทำการเจรจาต่อรอง

เมื่อเกิดความต้องการที่ต่างกันออกไปของสองฝ่าย ทางผู้ซื้อ และผู้ขาย เพื่อให้การขายบรรลุไปได้ด้วยดี นายหน้าจะต้องทำการเจรจาต่อรองกับทั้งสองฝ่ายให้สามารถบรรลุในสิ่งที่ต้องการ หรือแนวทางที่รับได้ทั้งสองฝ่ายด้วยกันเข้ามา

4. ทำการโฆษณาขายที่ดิน

ทั้งช่องทางออฟไลน์และออนไลน์ เพื่อให้มีคนเข้ามาซื้อที่ดินได้เร็วขึ้น และได้ราคาแบบที่ต้องการ นายหน้าจะต้องทำการประกาศ โฆษณาเพื่อให้มีผู้สนใจเข้ามาเป็นทางเลือกให้ผู้ขายด้วย 

5. ทำการขายที่ดินให้ได้โดยเร็วที่สุด

เพราะว่าเมื่อผู้ขายเลือกใช้บริการนายหน้าแล้วนั้น ส่วนมากมาจากความต้องการที่จะขายได้เร็วที่สุดมากกว่าที่จะรอเวลาให้ขายได้ด้วยตัวเอง นายหน้าจึงต้องทำการขายให้ได้เร็วที่สุดอย่างที่ผู้ขายต้องการ

เทคนิคปิดการขายที่ดินขั้นเทพ

เมื่อไหร่ถึงควรใช้บริการนายหน้าขายที่ดิน

ปัจจัยที่ทำให้หลายคนต้องเรียกใช้บริการนายหน้าขายที่ดิน หรือตัวแทนขายที่ดินนั้น มีด้วยกันมากมาย ดังนี้

1. ไม่สามารถขายที่ดินได้ตามกำหนดที่ต้องการ

เพราะไม่ใช่ทุกคนที่จะมีคอนเนคชั่นที่กว้างขว้าง หรือมีคนรู้จักมากมายหลายวงการ ทำให้ไม่สามารถขายที่ดินได้อย่างที่ต้องการตามกำหนด จึงจำเป็นต้องใช้นายหน้าเพื่อทำหน้าที่ออกหาลูกค้ามาเพื่อซื้อที่ดิน

2. ไม่มีเวลาในการดำเนินการ

บางคนเป็นพนักงานบริษัทที่ต้องการนั่งทำงานตลอดวัน ไม่มีเวลาว่างมาเพื่อรับสาย หรือตอบคำถามแก่ผู้ซื้อที่สนใจได้ทัน และทำให้เสียโอกาสทางการขายได้ การใช้บริการนายหน้าจะเข้ามาตอบโจทย์ดังกล่าว

3. ต้องการคนกลางในการเจรจาต่อรอง

ด้วยทักษะการต่อรองของแต่ละบุคคลไม่เท่ากัน นายหน้าจึงจะสามารถช่วยคุณได้ เมื่อมีการต่อรองเกิดขึ้นระหว่างผู้ขาย และผู้ซื้อ เพื่อให้บรรลุเป้าหมายได้ทั้งสองฝ่าย

4. ไม่มีความรู้เรื่องการขายที่ดิน

บางคนไม่เคยทำการซื้อขายที่ดินมาก่อนเลย จึงไม่รู้เลยว่าเมื่อจะทำการขายที่ดินจะต้องทำอย่างไรบ้าง ต่างจากนายหน้าที่มีความชำนาญ และมีประสบการณ์มากมายเข้ามาช่วยเหลือคุณให้สามารถขายที่ดินอย่างราบลื่นได้ไม่ยาก รวมถึงให้คำแนะนำเกี่ยวกับการโอนที่ดิน หรือค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ในการโอนที่ดิน

ก่อนใช้บริการนายหน้าขายที่ดิน ต้องอย่าลืมเรืองสัญญา

ค่าบริการของนายหน้าขายที่ดิน

แน่นอนว่าการใช้บริการนายหน้าขายที่ดิน จำเป็นจะต้องเสียค่าบริการ หรือที่เรียกกันว่า ค่านายหน้า ซึ่งโดยปกติจะอยู่ที่ประมาณ 3-5% ของราคาซื้อขายจริง โดยทั่วไปจะขึ้นอยู่กับมูลค่าของที่ดิน ความยาก-ง่าย และกรอบระยะเวลาในการทำงาน อัตราค่านายหน้าที่มักใช้กันส่วนใหญ่คือ 3% ของราคาซื้อขายจริง

วิธีคำนวณค่าคอมมิชชั่น ต้องรู้ก่อนคุยกับนายหน้า

ก่อนใช้นายหน้าขายที่ดินอย่าลืมเรื่องสัญญานายหน้า

ก่อนจะตกลงใช้บริการนายหน้าขายบ้านรายใด อย่าลืมกำหนดเงื่อนไขในการทำงานในสัญญานายหน้า เช่น หน้าที่ความรับผิดชอบ ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าเดินทาง (หากมี) กรอบระบะเวลาทำงาน รวมถึงสัญญาดังกล่าวเป็นสัญญานายหน้าแบบเปิด หรือแบบปิด

ประเภทสัญญานายหน้าและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์

แม้ว่านายหน้าขายที่ดินจะเป็นตัวช่วยสำคัญในการช่วยขายที่ดินของคุณ แต่อย่าลืมพิจารณาให้ดีในการเลือกใช้นายหน้า โดยเฉพาะสัญญาจะต้องชัดเจน ทั้งเรื่องเงื่อนไข และค่าบริการ เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาตามมาภายหลัง หากคุณยังไม่รู้ว่าจะหานายหน้าขายที่ดินได้จากที่ไหนลองดูตามลิงก์รายชื่อนายหน้ามืออาชีพ

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

ขายบ้าน-ปล่อยเช่าช่วงนี้ต้องยืดหยุ่น

เริ่มจาก คุณหนิง-เยาวเรศ เลามาสุวพรรณ์ ผู้จัดการฝ่ายขาย ห้างหุ้นส่วนจำกัด ไอ-โฮมไทย พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า แม้จะอยู่ในช่วงโควิด-19 เศรษฐกิจดูซบเซา แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่เงียบเหงา เพราะบ้าน-คอนโดเป็นปัจจัย 4 ที่จำเป็นต่อการดำรงชีวิต ความต้องการซื้อ-เช่าจึงยังเข้ามาอย่างต่อเนื่อง

แต่ด้วยสถานการณ์ที่แปลงเปลี่ยนไป ส่งผลต่อพฤติกรรมของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย ทางฝั่งผู้ซื้อจากที่เคยขับรถตระเวนหาบ้าน ก็หันมาพึ่งช่องทางออนไลน์ ซึ่งง่ายและสะดวก โดยเลือกดูจากทรัพย์เด่น ๆ ที่ลงประกาศไว้บนเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์

DDproperty Tip

ซื้อขาย-ปล่อยเช่าช่วงนี้ต้องยืดหยุ่น ข้อเสนอ และเงื่อนไขพิเศษต่าง ๆ  ต้องต่อรองได้

สำหรับใครที่คิดจะขายบ้าน ถ้าอยากให้ซื้อง่ายขายคล่อง ควรจะต้องรู้รายละเอียดข้อมูลพื้นฐานเกี่ยวกับทรัพย์ที่จะขาย เช่น อายุบ้าน โครงสร้าง ส่วนต่อเติมต่าง ๆ ขนาดที่ดินกี่ตารางวา พื้นที่ใช้สอยกี่ตารางเมตร ราคาประเมินคร่าว ๆ เปรียบเทียบในทำเลเดียวกันและละแวกใกล้เคียง

ตั้งราคาขายที่พึงพอใจ บวกลบกับค่าใช้จ่ายการโอนที่ต้องเสียให้กับลูกค้า ค่าส่วนกลางรายปี ซึ่งถ้ารู้ราคาและค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ จะทำให้สามารถคิดราคาในจุดคุ้มทุนที่จะปล่อยขายได้ และที่สำคัญต้องรู้จุดเด่นทรัพย์ เพื่อนำเสนอกับลูกค้าได้ว่าทำไมจะต้องเลือกซื้อทรัพย์ของเรา

การปล่อยเช่าก็เช่นเดียวกัน นอกจากข้อมูลพื้นฐานเกี่ยวกับทรัพย์ ยังมีเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้าที่เพิ่มเข้ามาด้วย ซึ่งผู้ที่ปล่อยเช่าควรจะตั้งราคาในจุดคุ้มทุน สมเหตุสมผล

นอกจากนี้ยังมีเรื่องสัญญาเช่าที่ต้องชัดเจน อะไรทำได้ อะไรห้าม ถ้าจะปิดการเช่าได้ดี ควรยืดหยุ่นในเรื่องข้อเสนอ และเงื่อนไขพิเศษ สามารถจะต่อรองเพิ่มเติมอะไรได้บ้าง เพื่อให้ลูกค้าตัดสินใจเช่ากับเรา

ปัจจุบันมีโครงการใหม่ ๆ ถูกสร้างขึ้นเป็นจำนวนมาก การขายบ้านด้วยตัวเองอาจไม่ง่าย การเลือกใช้บริการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีความรู้และประสบการณ์ สามารถที่จะให้คำแนะนำ เข้าใจรายละเอียดการขาย มีทักษะการให้คำปรึกษาแก่ลูกค้า เป็นตัวกลางที่ช่วยทำการตลาด อำนวยความสะดวกทั้งฝั่งผู้ซื้อและผู้ขาย และทำให้ปิดการขายได้เร็ว

Guide

7 ข้อดีนายหน้าขายบ้าน ก่อนตัดสินใจใช้บริการดีไหม คุ้มค่าหรือไม่

จะขายบ้าน-ปล่อยเช่า ต้องคัดแต่ของดี

ด้าน คุณแจง-จุฑารัตน์ จิตมั่น นายหน้าอิสระ ให้ความเห็นว่า อสังหาริมทรัพย์มีเจ้าของเสมอ ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของเก่า หรือเจ้าของใหม่ ยิ่งในช่วงโควิด-19 อสังหาริมทรัพย์จะเกิดการไหลเวียน เปลี่ยนมือมากขึ้น ส่วนหนึ่งเป็นเพราะเศรษฐกิจและการเงินได้รับผลกระทบ ทำให้หลายคนอยากขายทรัพย์ที่ถืออยู่เพื่อลดภาระ หรือเปลี่ยนเป็นกระแสเงินสด หลายคนย้ายที่อยู่อาศัยเพื่อลดค่าเช่าลง

DDproperty Tip

ทรัพย์ที่จะขาย-ปล่อยเช่า ต้องคัดมาแล้วว่ามีคุณภาพในแง่ของทำเลและราคา

สำหรับเทคนิคการขาย-ปล่อยเช่าให้ประสบความสำเร็จ ช่องทางการโปรโมทสำคัญ ต้องเลือกช่องทางลงประกาศ ให้เข้าถึงผู้ซื้อได้ตรงกลุ่ม เลือกวัน-เวลาลงประกาศ ให้ครอบคลุม เข้าถึงลูกค้าทุกช่วงเวลา และเลือกทรัพย์ลงประกาศ ที่ต้องคัดมาแล้วว่ามีคุณภาพในแง่ของทำเลและราคา ซึ่งจะช่วยเพิ่มโอกาสปล่อยขาย-เช่าได้สำเร็จ   

นอกจากนี้ ควรตั้งราคาสมเหตุสมผลกับจุดประสงค์ที่ต้องการจะขาย-ปล่อยเช่า เพราะถ้าตั้งราคาสูงเกินไปมาก ก็ขายไม่ออก หรือถ้าอยากขายได้ราคาดี สภาพของทรัพย์ต้องดูดี มีการเก็บงานให้เรียบร้อย เช่น ทาสีใหม่ ส่วนถ้าปล่อยเช่า ก็ควรจะมีเฟอร์นิเจอร์ สิ่งอำนวยความสะดวกให้ครบ

ปัจจุบันพบว่าถ้าคอนโดไหนมีเครื่องซักผ้าจะปล่อยออกเร็ว หรือถ้าไม่มีเฟอร์นิเจอร์ก็ต้องลดราคา ถ้าลูกค้าอยากได้อะไรเพิ่ม มีงบในการเสริมให้ผู้เช่าได้หรือไม่

อย่างไรก็ดี แม้ว่าจะตั้งราคาเหมาะสม เตรียมบ้าน-คอนโดให้อยู่สภาพพร้อมอยู่ แต่ถ้าไม่มีความสามารถในการนำเสนอทรัพย์ การติดต่อกับลูกค้า ก็อาจทำให้ขายยาก การใช้บริการนายหน้ามืออาชีพ จะทำให้กระบวนการขาย-เช่าสำเร็จได้เร็วขึ้น

Guide

วิธีเลือกนายหน้าขายบ้านมือโปร

ขาย-ปล่อยเช่าช่วงนี้ บ้านต้องดี ทำเลต้องแจ่ม

สำหรับ คุณนิว-วีรเมศวร์ ไพศาลพงษ์ นายหน้าอิสระ ให้มุมมองว่า การทำตลาดช่วงโควิด-19 เทคนิคพิชิตใจช่วยให้ขายได้เร็ว ทรัพย์ต้องน่าดึงดูด ทำเลต้องแจ่ม ราคาต้องถูก เดินทางสะดวก ไม่ต้องตกแต่งอะไรมาก แบบนี้ลูกค้าจะชอบ

ยิ่งถ้ามีการบริการดี ช่วยอำนวยความสะดวกให้ลูกค้าตั้งแต่ที่มีการติดต่อเข้ามา เช่น เช็กข้อมูลเครดิตลูกค้าก่อนว่ามีโอกาสกู้ผ่านหรือไม่ หรือถ้ากู้ได้ไม่เต็มวงเงิน ลูกค้ามีเงินออมไหม เพราะถ้าพาไปดูทรัพย์แล้วลูกค้าชอบจริง ๆ จะได้ช่วยให้ลูกค้าซื้อ-ขายได้สำเร็จแน่นอน

การใช้ช่องทางออนไลน์ก็ถือเป็นอีกหนึ่งเทคนิคสำคัญ คนที่จะซื้อ-เช่าจะค้นหาจากการลงประกาศบนเว็บไซต์ เพราะฉะนั้นจะลงโปรโมทกับเว็บไซต์ไหน ต้องมั่นใจว่าได้ผล วิธีง่าย ๆ ก็คือ ลอง Search คำว่า "ซื้อ ขาย เช่า บ้าน คอนโด" ใน Google หากพบเว็บไซต์ที่ขึ้นมาเป็นอันดับ 1 นั่นหมายความว่าถ้าลงประกาศกับเว็บไซต์นี้ ลูกค้าจะเห็นประกาศของเราได้ง่ายขึ้น

ถ้าคัดทรัพย์เด่นทั้งทำเล ราคา และตกแต่งสวย มาลงประกาศ โอกาสที่ลูกค้าเห็นแล้วจะชอบก็จะมีมากกว่า การซื้อขายมีโอกาสเกิดขึ้นได้เร็วกว่าทรัพย์อื่น ๆ ในตลาด ที่คุณภาพไม่ดีเท่าของเรา

DDproperty Tip

โควิด-19 ถือเป็นช่วงวัดใจ ถ้าลูกค้าต่อรองราคาได้ ก็ซื้อ-ขายคล่อง

สำหรับเทคนิคการซื้อขาย-ปล่อยเช่าให้ Success ในช่วงโควิด-19 ซึ่งเป็นช่วงวัดใจผู้ขายว่าจะยืดหยุ่นให้ลูกค้าได้มากแค่ไหน ถ้าทรัพย์ดีมีคุณภาพอยู่แล้ว ลูกค้าขอต่อรองได้บ้าง ก็มีโอกาสที่จะสำเร็จได้

ช่วงนี้ต้องยกให้เป็นโอกาสของผู้ซื้อ เพราะว่าอสังหาริมทรัพย์ช่วงนี้ราคาถูก แต่ถ้าเกิดว่าจะตั้งราคาสูงกว่าเจ้าอื่น ก็ต้องอธิบายกับลูกค้าได้ว่าแพงกว่าเพราะอะไร ทรัพย์ของเราดีกว่าตรงไหน เช่น ส่วนกลางดีกว่า ระบบรักษาความปลอดภัยดีกว่า สภาพแวดล้อมดีกว่า ต้องให้ดูสมเหตุสมผลกัน

Guide

กฎหมายคุ้มครองผู้เช่าบ้าน สิ่งที่ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิทำ แม้ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

Guide

7 ข้อดีนายหน้าขายบ้าน ก่อนตัดสินใจใช้บริการดีไหม คุ้มค่าหรือไม่

นายหน้ายื่นสินเชื่อให้ผู้ซื้อได้จริงหรือไม่ 

เชื่อว่าผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหลายคนอาจไม่เคยรู้มาก่อนว่า ถ้าหากใช้บริการซื้อบ้านกับกับนายหน้า คุณสามารถให้นายหน้ายื่นสินเชื่อเพื่อทำธุรกรรมแทนได้ เพราะนายหน้าเป็นผู้ที่มีความรู้และความเข้าใจรวมถึงเชี่ยวชาญในเรื่องเหล่านี้เป็นอย่างดี จึงสามารถช่วยแนะนำผู้ซื้อเพื่อลดความเสี่ยงในขั้นตอนเหล่านี้ได้มากขึ้นนั่นเอง

เนื่องจากการขอสินเชื่อกับธนาคารนั้นมีรายละเอียดและเงื่อนไขมากมาย อีกทั้งยังมีผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่ออกแบบมาให้ตอบโจทย์ลูกค้าเฉพาะกลุ่มอีกด้วย จึงไม่ใช่ว่าจะสามารถเลือกขอสินเชื่อกับธนาคารไหนก็ได้ ด้วยเหตุนี้ก่อนที่นายหน้าขอสินเชื่อจึงต้องมีความรู้ข้อมูลของแต่ละธนาคารมากพอสมควร

ยกตัวอย่างเช่น ลูกค้ากลุ่มข้าราชการควรไปขอสินเชื่อจากกลุ่มธนาคารของรัฐบาล เพราะสามารถปล่อยสินเชื่อออกได้ง่าย อาทิ ธนาคารกรุงไทย ธนาคารออมสิน ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ซึ่งธนาคารเหล่านี้มักจะมีดีลพิเศษกับแต่ละหน่วยงานข้าราชการอยู่แล้ว แถมมีดอกเบี้ยต่ำและวงเงินสูงอีกด้วย

Guide

อัปเดตสินเชื่อบ้าน ธอส.-สินเชื่อรีไฟแนนซ์บ้านออมสิน-ธ.อิสลาม กู้ง่าย ดอกเบี้ยต่ำ

ขณะเดียวกัน หากว่าลูกค้าทำงานบริษัทเอกชนหรืออาชีพฟรีแลนซ์ ก่อนที่นายหน้ายื่นสินเชื่อจะต้องพิจารณาว่าเงินสดส่วนใหญ่นำเข้าธนาคารไหน เพราะธนาคารจะพิจารณาประวัติการเงินเป็นหลัก โดยยึดจากเอกสาร statement ซึ่งแต่ละธนาคารจะมีเงื่อนไขแตกต่างกัน หน้าที่ของนายหน้าจะช่วยคัดกรองเบื่องต้นแล้วค่อยส่งเอกสารไปให้ถูกแต่ละธนาคารเพื่อง่ายต่อลูกค้า สะดวก ทำให้ปิดงานได้เร็ว

ดังนั้น ผู้ที่ทำหน้าที่นายหน้าส่วนใหญ่จึงมีความรู้ความเข้าใจเกี่ยวกับบ้านหรือคอนโดที่จะขายและรู้จักผู้ซื้อเป็นอย่างดี เพื่อช่วยสร้างโอกาสให้นายหน้ายื่นสินเชื่อผ่านง่ายขึ้น

หน้าที่ของนายหน้าที่ผู้ซื้อควรรู้

หน้าที่หลักของนายหน้า คือเป็นคนกลางที่คอยเชื่อมระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย โดยจะให้ข้อมูลตามที่ได้รับมาจากผู้ขายหรือเจ้าของบ้าน มีหน้าที่พาชมสภาพแวดล้อมบริเวณบ้าน ความพึงพอใจของทั้งสองฝ่ายขึ้นอยู่กับการพูดคุย และบริการจากนายหน้า ถ้าหากนายหน้าสามารถปิดการขายกับผู้ซื้ออย่างเราได้

โดยทั่วไปจะคิดค่าคอมมิชชันกับเจ้าของบ้าน ในอัตรา 3% จากราคาขาย หรืออาจสูงและต่ำกว่านั้น โดยนายหน้าอสังหาฯ สามารถแบ่งได้หลายประเภท ได้แก่ นายหน้าท้องถิ่น, นายหน้าตัวแทน, นายหน้าโครงการ และนายหน้าโบรกเกอร์ หรือนายหน้าสมทบ

Guide

อัปเดตค่านายหน้าซื้อ-ขายอสังหาฯ ปี 2564

บทบาทหน้าที่นายหน้า คือ การเป็นตัวแทนของผู้ซื้อหรือผู้ขาย นอกจากการยื่นสินเชื่อให้กับผู้ซื้อบ้านแล้ว หน้าที่ของนายหน้าที่ที่ผู้ซื้อบ้านอาจยังไม่รู้ว่าเขาสามารถช่วยเหลืออะไรเราได้บ้าง มีดังนี้

1. สำหรับผู้ขาย/ผู้ให้เช่า 

- แนะนำเรื่องราคาตลาดของอสังหาริมทรัพย์ของผู้ขาย

- สร้างแผนการตลาดเพื่อขาย/ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ของผู้ขายแบบมืออาชีพ

- สามารถเข้าถึงระบบเครือข่ายนายหน้าที่จะช่วยทำการตลาดให้กับอสังหาริมทรัพย์ของผู้ขายผ่านนายหน้าจากเอเจนซี่อื่น ๆได้

- ทำการตลาดทั้งแบบออนไลน์และออฟไลน์ให้กับอสังหาริมทรัพย์ของผู้ขาย โดยค่าใช้จ่ายจะตกอยู่ที่ตัวนายหน้าเอง

- คัดกรองผู้ซื้อที่ดีแทนผู้ขาย

- จัดการ การนัดขอเข้าชมอสังหาริมทรัพย์แทนผู้ขาย

- จัดการเอกสารสัญญาต่าง ๆ แทนผู้ขาย

- ยินดีทำตามคำสั่งหรือข้อเรียกร้องอันสมเหตุสมผลที่เกี่ยวข้องกับการทำธุรกรรม

2. สำหรับผู้ซื้อ/ผู้เช่า 

- ให้คำแนะนำแก่ผู้ซื้อว่า ควรซื้อ/เช่าที่อสังหาริมทรัพย์ประเภทใดที่อยู่ในงบประมาณของผู้ซื้อ

- เสาะหาและคัดเลือกอสังหาริมทรัพย์ตามเกณฑ์ที่ผู้ซื้อต้องการ

- สามารถเข้าถึงระบบเครือข่ายนายหน้าที่จะช่วยผู้ซื้อหาอสังหาริมทรัพย์แบบที่ผู้ซื้อต้องการผ่านนายหน้าจากเอเจนซี่อื่น ๆ ได้

- จัดการการนัดขอเข้าชมอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนไปชมอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ กับผู้ซื้อ

- จัดการเรื่องการเจรจาต่าง ๆ แทนผู้ซื้อ (หากผู้ซื้ออนุญาต)

- เตรียมเรื่องเอกสารสัญญาต่าง ๆ แทนผู้ซื้อ

กรณีตัวอย่างเมื่อต้องการซื้อบ้าน หน้าที่ของนายหน้ามีขั้นตอนอย่างไร

1. หน้าที่ของนายหน้าจะช่วยประเมินว่าผู้ซื้อ สามารถกู้เงินเพื่อซื้อบ้านได้เท่าไร และบ้านมือสองหรือคอนโดมือสองราคาประมาณไหนเหมาะกับกำลังทรัพย์บ้าง รวมถึงคำนวณค่าผ่อนบ้านในแต่ละเดือนให้ด้วย

จากนั้นผู้ซื้อก็จะเลือกบ้านหรือคอนโดที่นายหน้ามีอยู่ ซึ่งหน้าที่ของนายหน้าคือการหาบ้านหรือคอนโดดี ๆ มาอยู่ในมือให้ได้มากที่สุด เพื่อเพิ่มโอกาสทางการขายและดึงดูดลูกค้า

2. หน้าที่ของนายหน้าต้องพิจารณาจากสิ่งที่จำเป็นและขาดไม่ได้ที่สุดสำหรับผู้ซื้อก่อน เช่น ต้องอยู่ทำเลนี้เท่านั้น คอนโดต้องติดรถไฟฟ้า บ้านต้องมีอย่างน้อย 2 ห้องน้ำและจอดรถได้ 2 คัน เพื่อตีกรอบให้แคบลง

หลังจากนั้นค่อยพิจารณาปัจจัยที่สำคัญรองลงไป อาจจะไม่ได้จำเป็นแต่มีความชอบส่วนตัว เช่น มีครัวไทยแยก ห้องอาบน้ำมีอ่างอาบน้ำ บริเวณสวนกว้างขวาง เป็นต้น

3. เมื่อตัดสินใจเลือกซื้อบ้านหรือคอนโดที่ต้องการได้แล้ว หน้าที่ของนายหน้าอันดับต่อไปก็จะเริ่มเดินเรื่องขอ Pre-approval กับธนาคารให้ผู้ซื้อ หรือการประเมินจากทางสถาบันการเงินว่าผู้ซื้อมีคุณสมบัติครบถ้วนที่จะกู้เงินเพื่อไปซื้อบ้านได้หรือไม่

เมื่อการยื่น Pre-approval ผ่านแล้ว ผู้ซื้อก็จะรู้ว่าธนาคารจะปล่อยกู้ให้สูงสุดได้เท่าไร ซึ่งนั่นก็คือราคาบ้านสูงสุดที่เราสามารถซื้อได้ จากนั้นก็นำราคานี้ไปประกอบการตัดสินใจเลือกทรัพย์ในขั้นสุดท้ายอีกครั้งหนึ่ง

หน้าที่ของนายหน้าข้างต้นอาจไม่ครบถ้วนทั้งหมดตามที่กล่าวมา ผู้ใช้บริการควรสอบถามให้แน่ใจอีกครั้งว่านายหน้าแต่ละท่าน หรือแต่ละบริษัทให้บริการครอบคลุมส่วนไหนบ้าง

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าจะมีนายหน้าช่วยทำหน้าที่คัดเลือกบ้านหรือคอนโดที่ต้องการให้ก็ตาม แต่ในฐานะผู้ซื้อเองก็ควรตรวจสอบราคาบ้านและตลาดการซื้อขายบ้านในทำเลที่เราจะซื้ออีกครั้งหนึ่งด้วย เพื่อให้ได้บ้านในราคาที่คุณพอใจและไม่สูงจนเกินไปนั่นเอง

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

40% ชี้เอเจนท์ คือ ตัวช่วยซื้อ-ขาย-เช่าที่อยู่อาศัย

จากการสำรวจความคิดเห็นของผู้บริโภคต่อตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทย หรือ Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด ซึ่งผู้ร่วมแสดงความคิดเห็นกว่า 1,002 คน แสดงความคิดเห็นที่มีต่อเอเจนท์ พบว่า

- 40% ค่อนข้างเห็นด้วยว่าเอเจนท์มีส่วนช่วยในกระบวนการซื้อ-ขาย-เช่า

- 34% รู้สึกเฉย ๆ

- 22% เห็นด้วยอย่างยิ่ง

- 2% ค่อนข้างไม่เห็นด้วย

- 2% ไม่เห็นด้วยเป็นอย่างยิ่ง

นายหน้าขายบ้านมีข้อดีอย่างไร

กว่า 50% ใช้บริการเอเจนท์ ช่วยประหยัดเวลา

โดย 5 เหตุผลหลักที่หลายคนตัดสินใจเลือกใช้บริการเอเจนท์ในการซื้อ-ขาย-เช่าอสังหาริมทรัพย์ มีดังนี้

- 55% ช่วยประหยัดเวลาในการซื้อ-ขาย ที่อาจจะต้องใช้เวลามากในการลงทุน

- 42% เอเจนท์มีความรู้เกี่ยวกับขั้นตอนต่าง ๆ ดีกว่า

- 30% สามารถทำให้ปิดการซื้อ-ขาย-เช่าได้เร็วขึ้น

- 25% เลือกที่จะจ่ายเพิ่มขึ้น แต่มีความสะดวกในการซื้อ-ขาย-เช่ามากขึ้น

- 22% ได้ข้อตกลง/ดีลที่ดีกว่าถ้าใช้เอเจนท์

จากความรู้และประสบการณ์ของเอเจนท์ ความชำนาญในพื้นที่และการดำเนินการในขั้นตอนต่าง ๆ มีการทำงานเชิงรุก มีฐานลูกค้า และมีทักษะการสื่อสารที่สามารถจะโน้มน้าวใจ ให้การซื้อ-ขาย-เช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นไปด้วยความราบรื่น แม้จะต้องมีค่าใช้จ่ายเพิ่มหากเลือกใช้บริการ แต่เมื่อประเมินความคุ้มค่าแล้ว หลายคนก็เลือกที่จะจ่ายเพื่อซื้อความสะดวก ประหยัดเวลา สามารถปิดการซื้อ-ขาย-เช่าได้อย่างรวดเร็ว

นายหน้าปล่อยเช่าคอนโดช่วยคุณได้อย่างไร

65% เลือกเอเจนท์ที่มีประสบการณ์

ทั้งนี้ ความรู้และประสบการณ์ของเอเจนท์ถือเป็นปัจจัยหลักที่ใช้ในการตัดสินใจเลือกใช้บริการ เพราะเอเจนท์ที่มีประสบการณ์จะมองเห็นข้อดี-ข้อเสีย ชูจุดเด่นกลบจุดด้อยเพื่อให้การซื้อ-ขาย-เช่าได้ราคาดีหรือราคาที่สูงขึ้นได้ ที่สำคัญคือช่วยอำนวยความสะดวกในการซื้อ-ขาย-เช่า โดยเฉพาะขั้นตอนการจัดเตรียมเอกสาร สัญญาซื้อขาย ตลอดจนการขอสินเชื่อกับธนาคาร ซึ่งสอดคล้องกับผลสำรวจ 5 ปัจจัยที่ใช้ในการตัดสินใจเลือกเอเจนท์ โดยพบว่า

- 65% เลือกจากประสบการณ์ของเอเจนท์

- 52% เลือกจากประวัติ-ผลงานของเอเจนท์ในอินเทอร์เน็ต

- 51% เลือกจากชื่อเสียงของตัวเอเจนท์

- 50% เลือกจากความชำนาญในทำเลนั้น ๆ ของเอเจนท์

- 45% เลือกจากราคาที่อยู่อาศัย

76% ไม่อยากเสียค่าใช้จ่ายเพิ่ม ขอดำเนินการเอง

แม้หลายคนจะเลือกใช้บริการเอเจนท์จากเหตุผลที่กล่าวมาข้างต้น ขณะเดียวกันหลายคนกลับไม่เลือกใช้บริการ เนื่องจากการใช้บริการเอเจนท์นั้นมีค่าใช้จ่ายหรือค่าคอมมิชชั่นที่ต้องเพิ่มขึ้นมา 3-5% ของราคาซื้อขายจริงหรือตามตกลง และมองว่าการซื้อ-ขาย-เช่าจากเจ้าของโดยตรงก็เป็นเรื่องที่สามารถดำเนินการเองได้ ไม่ยุ่งยากอะไร มั่นใจว่าสามารถปิดดีลได้ด้วยตัวเอง

จากผลสำรวจพบว่า 5 เหตุผลที่ทำให้ตัดสินใจไม่เลือกใช้บริการเอเจนท์ มีดังนี้

- 76% มีค่าใช้จ่าย/ค่าคอมมิชชั่นเพิ่มขึ้น

- 45% ซื้อโดยตรงจากเจ้าของโครงการง่ายกว่า

- 40% ขาดความโปร่งใสในกลุ่มเอเจนท์ด้วยกันเอง

- 23% มั่นใจว่าจะได้ดีลที่ดีกว่าโดยไม่ต้องพึ่งเอเจนท์

- 15% ใช้เวลาการซื้อ-ขายที่นานขึ้น

วิธีคำนวณค่าคอมมิชชั่น ต้องรู้ก่อนคุยกับนายหน้า

จากข้อมูลข้างต้นจะพบว่า การจะเลือกใช้บริการหรือไม่เลือกใช้บริการเอเจนท์ ขึ้นอยู่กับหลาย ๆ ปัจจัย หากประเมินแล้วคุ้มค่าทั้งระยะเวลา และค่าใช้จ่าย การมีเอเจนท์ช่วยอำนวยความสะดวกให้ปิดการซื้อ-ขาย-เช่าได้เร็ว ราคาดี ก็เป็นตัวช่วยที่น่าสนใจ

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

ใช้บริการนายหน้าปล่อยเช่าคอนโดดีกว่าปล่อยเช่าเองอย่างไร

แน่นอนว่านายหน้าปล่อยเช่าคอนโดมีหน้าที่ที่จะช่วยให้คุณปล่อยเช่าคอนโดได้เร็วขึ้นกว่าเดิม รวมทั้งยังเป็นตัวแทนเช่าคอนโดระหว่างคุณกับผู้เช่า รวมถึงข้อดีอีกหลายข้อดังนี้

1. ช่วยในการหาผู้เช่า

แน่นอนว่าหน้าที่หลักของนายหน้าปล่อยเช่าคอนโดคือการหาผู้เช่าให้กับเจ้าของคอนโด โดยข้อได้เปรียบของนายหน้าที่มีมากกว่าเจ้าของปล่อยเช่าเองคือ นายหน้าจะมีคอนเนคชั่น มีฐานข้อมูลลูกค้าที่ตรงกับคอนโด รวมทั้งการลงประกาศเช่าคอนโดตามสื่อต่าง ๆ ที่ตรงกับกลุ่มเป้าหมายมากกว่า

2. ช่วยประหยัดเวลา

การใช้บริการนายหน้าเหมาะอย่างยิ่งสำหรับเจ้าของคอนโดที่ไม่ค่อยมีเวลาเนื่องจากมีงานประจำ ไม่สะดวกที่จะนัดหมายกับผู้เช่า หรือพาชมคอนโดปล่อยเช่า รวมทั้งไม่สะดวกรับโทรศัพท์ ติดต่อกลับ หรือเจรจากับผู้เช่าโดยตรง ซึ่งนายหน้าจะเข้ามาเป็นตัวแทนเช่าคอนโดให้บริการในส่วนนี้ให้กับเจ้าของ

3. อำนวยความสะดวกเรื่องของเอกสาร

การปล่อยเช่าจะต้องเกี่ยวข้องกับเรื่องเอกสาร ได้แก่ สัญญาเช่า ซึ่งต้องอาศัยความรู้เรื่องทางด้านกฎหมาย ซึ่งนายหน้าจะมีส่วนช่วยในส่วนนี้เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาจากการเช่าทั้งก่อนและหลังทำสัญญา

4. ประหยัดเรื่องค่าใช้จ่าย

การปล่อยเช่าคอนโดด้วยตัวเองบางครั้งอาจทำให้งบบานปลายไม่ว่าจะเป็นการทำสื่อโฆษณาที่ไม่ตรงกับกลุ่มเป้าหมาย หรือกลุ่มเป้าหมายไม่เห็นป้ายโฆษณาของเจ้าของคอนโด นอกจากนี้คอนโดที่ยังอยู่ระหว่างการผ่อน และเจ้าของหวังจะใช้ค่าเช่านำมาช่วยแบ่งเบาภาระในการผ่อน ก็จะยิ่งทำให้เจ้าของคอนโดต้องควักกระเป๋าผ่อนรายเดือนไปเต็ม ๆ

5. ไม่เสี่ยง

การหาผู้เช่าด้วยตัวเอง หากเจ้าของคอนโดไม่มีประสบการณ์ในการปล่อยเช่ามาก่อน อาจจะลำบากในการพิจารณาคุณสมบัติเบื้องต้นของผู้เช่าว่ารายใดเหมาะกับการเช่าคอนโดของเรา ซึ่งนายหน้าปล่อยเช่าคอนโดที่มีประสบการณ์จะเข้ามาช่วยคัดกรองผู้เช่าว่ารายใดน่าเชื่อถือ

6. ให้คำปรึกษาทุกขั้นตอนของการปล่อยเช่า

นายหน้าปล่อยเช่าคอนโดที่มีประสบการณ์จะให้คำแนะนำในทุกขั้นตอนของการปล่อยเช่า ไม่ว่าจะเป็นการตกแต่งห้องให้เหมาะกับกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย รวมถึงการตั้งราคาปล่อยเช่าให้เหมาะสม ซึ่งส่วนนี้ต้องอาศยประสบการณ์พอสควร

สัญญาณพึงระวังนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่น่าไว้ใจ

นายหน้าปล่อยเช่าคอนโดควรมีลักษณะอย่างไร

คุณสมบัติที่ดีที่นายหน้าปล่อยเช่าคอนโดต้องมีนั้น ควรจะต้องเลือกที่คุณสมบัติดังต่อไปนี้

1. มีทักษะการสื่อสาร

การสื่อสารถือเป็นหนึ่งในคุณสมบัติที่สำคัญอย่างยิ่งของนายหน้าปล่อยเช่าคอนโด เพราะทุกอย่างตั้งแต่การตกลงเป็นตัวแทนปล่อยเช่า การโฆษณา การติดต่อพูดคุยกับผู้เช่า การเตรียมเอกสาร และการทำสัญญา ต้องอาศัยทักษะการสื่อสารเพื่อความเข้าใจ และเพื่อการโน้มน้าวใจ ยิ่งมีทักษะการสื่อสารที่ดีย่อมทำให้เกิดความราบรื่น

2. มีความรู้ความชำนาญในพื้นที่

นายหน้าปล่อยเช่าคอนโดจำเป็นต้องรู้จักพื้นที่เป็นอย่างดี เพื่อทำการตลาดหาผู้ซื้อที่เหมาะสม สามารถให้ข้อมูล ตอบข้อซักถาม โน้มน้าวใจผู้เช่าได้อย่างรวดเร็ว

3. มีฐานลูกค้า

นายหน้าปล่อยเช่าคอนโดที่มีประสบการณ์และมีความรู้ความชำนาญในพื้นที่มักมีเครือข่ายลูกค้าที่น่าจะเป็นผู้เช่าอยู่แล้ว รวมทั้งยังมีช่องทางฝากประชาสัมพันธ์หลายช่องทาง ซึ่งจะช่วยให้เข้าถึงผู้ที่มีศักยภาพซื้อได้หลายคน และช่วยให้ปล่อยเช่าคอนโดได้รวดเร็วยิ่งขึ้น

4. มีการทำงานเชิงรุก

นายหน้าปล่อยเช่าคอนโดที่ดีจะต้องมีความกระตือรือร้น มีใจบริการให้ข้อมูล แสดงความสนใจติดตาม และมักสอบถามเพื่อวางแผนและเตรียมการต่าง ๆ ล่วงหน้า

5. ชัดเจนเรื่องค่านายหน้า

ค่านายหน้าปล่อยเช่าส่วนใหญ่จะอยู่ที่ประมาณค่าเช่า 1 เดือนต่อสัญญาเช่า 1 ปี (ขึ้นอยู่กับแต่ละพื้นที่ที่คอนโดตั้งอยู่) ซึ่งนายหน้าควรมีความชัดเจนในเรื่องนี้ว่าจะคิดค่านายหน้าเท่าไหร่ หากจะคิดเกินอัตรานี้เพราะอะไร เพื่อความชัดเจน ความสบายใจ และความราบรื่น ซึ่งควรมีระบุอย่างชัดเจนในสัญญา รวมถึงหน้าที่ความรับผิดชอบ ค่าใช้จ่าย (โดยทั่วไป คิดแต่ค่านายหน้า ไม่คิดค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าเดินทาง) และกรอบระยะเวลาทำงาน

อัปเดตค่านายหน้าให้เช่าอสังหาฯ ปี 2563

สัญญาในการว่าจ้างนายหน้าปล่อยเช่าคอนโดควรมีอะไรบ้าง

ในส่วนของการตกลงว่าจ้างนายหน้าปล่อยเช่าคอนโดนั้น ก่อนจะมีการเซ็นรับรองใด ๆ ควรพิจารณาให้ถ้วนถี่ โดยสัญญาว่าจ้างที่ดีจะต้องมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

ส่วนที่ 1 รายละเอียดการทำสัญญา

ในส่วนนี้มักจะปรากฎอยู่ตอนต้นของสัญญาโดยระบุมีการทำสัญญาฉบับนี้ขึ้นที่ไหน และเมื่อไร

ส่วนที่ 2 รายละเอียดของผู้ให้เช่า

ส่วนนี้จะระบุถึงรายละเอียดของเจ้าของทรัพย์หรือผู้ให้เช่า ได้แก่ ชื่อ-นามสกุล อายุ และที่อยู่

ส่วนที่ 3 รายละเอียดของนายหน้า

ส่วนนี้จะระบุข้อมูลของผู้ที่จะมาเป็นนายหน้าของเรา ได้แก่ ชื่อและนามสกุล อายุ และที่อยู่ของนายหน้า

ส่วนที่ 4 อสังหาริมทรัพย์ที่จะให้เช่า

รายละเอียดส่วนนี้เป็นการระบุข้อมูลโดยระเอียดถึงสถานที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ที่จะให้เช่า ได้แก่ บ้านเลขที่ หมู่ ซอย ถนน แขวง เขต และจังหวัด

ส่วนที่ 5 ค่านายหน้า

รายละเอียดส่วนนี้เป็นส่วนที่ต้องให้ความใส่ใจเป็นพิเศษ เนื่องจากจะเป็นตัวบอกว่านายหน้าของเราจะได้รับค่าตอบแทนเป็นจำนวนเงินเท่าไหร่จากการปล่อยเช่าอสังหาฯ ตามที่ระบุในสัญญานี้ โดยการระบุจำนวนเงินต้องตรงกันทั้งตัวเลขและตัวอักษร

นอกจากนี้จะกล่าวถึงรูปแบบและวิธีการจ่ายค่าตอบแทน รวมไปถึงช่องทางหรือสถานที่ชำระค่าตอบแทน จำนวนงวดชำระ และกำหนดเวลาจ่ายค่าตอบแทนที่แน่นอน ที่สำคัญคือต้องระบุถึงการหักภาษี ณ ที่จ่ายด้วย

ส่วนที่ 6 ระยะเวลาของสัญญา

ส่วนนี้จะระบุถึงช่วงเวลาที่สัญญาฉบับนี้เริ่มต้นมีผลบังคับใช้ผูกพันระหว่างคู่สัญญา และช่วงเวลาที่สัญญาสิ้นสุดลง รวมไปถึงวิธีการขยายระยะเวลาของสัญญาว่าจะต้องแจ้งความประสงค์ต่อกันภายในกี่วันก่อนสัญญาสิ้นสุด โดยจะต้องมีการตกลงเงื่อนไขและทำสัญญาฉบับใหม่ขึ้นอีกครั้ง

ส่วนที่ 7 เงื่อนไขหรือกรณียกเว้น

ส่วนนี้จะระบุถึงเงื่อนไขหรือกรณียกเว้นในประเด็นต่าง ๆ ที่เป็นเหตุให้ต้องจ่ายค่าตอบแทนโดยที่ไม่เกิดการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ขึ้น หรือเป็นเหตุให้ผู้ให้เช่าไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทน รวมไปถึงการผิดสัญญาของคู่กรณีแต่ละฝ่ายที่จะทำให้เกิดผลตามที่สัญญาระบุเอาไว้

ส่วนที่ 8 การแสดงเจตนาเพื่อให้เกิดนิติสัมพันธ์ต่อกัน

ส่วนนี้จะปรากฎอยู่ในส่วนท้ายสุดของสัญญา คือการลงชื่อของสองฝ่ายและพยาน เพื่อให้สัญญามีผลบังคับใช้ขึ้น จากนั้นต่างฝ่ายทั้งผู้ให้เช่าและนายหน้าต่างเก็บสัญญาเอาไว้กับตัวคนละหนึ่งชุด

ตัวอย่างสัญญานายหน้าปล่อยเช่าอสัตัวอย่างหนังสือสัญญานายหน้าปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์งหาริมทรัพย์ซึ่งคุณสามารถนำไปใช้เป็นแนวทางในการออกสัญญานายหน้าของคุณได้ ดาวน์โหลดสัญญานายหน้าปล่อยเช่าได้ที่นี่

นายหน้าปล่อยเช่าคอนโด เป็นตัวช่วยสำคัญที่จะทำให้คุณสามารถปล่อยเช่าคอนโดได้ง่ายขึ้น สะดวกขึ้น และเร็วขึ้น แต่ก็ต้องแลกมากับการเสียค่าบริการ หรือเสียค่านายหน้า ซึ่งส่วนนี้เจ้าของคอนโดจะต้องพิจารณาให้ถ้วนถี่ว่าจะคุ้มค่าหรือไม่

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

แต่ไม่ใช่ว่าทุกคนจะให้ผลลัพธ์ที่ดีเยี่ยมในการขายบ้านทุกหลัง เพราะบ้านแต่ละหลังมีปัจจัยแตกต่างกันและเจ้าของบ้านแต่ละคนก็อาจมีความต้องการไม่เหมือนกันด้วย ต้องการนายหน้าเก่ง ๆ ที่เหมาะกับคุณ? ไม่ยาก ตามไปดูวิธีเลือกนายหน้ามือโปรกันเลย

ความรู้และประสบการณ์ขายบ้าน

ควรสอบถามเกี่ยวกับระยะเวลาทำงาน ขอดูผลงานขายบ้านที่แสดงถึงความสำเร็จ รวมทั้งสอบถามดูความรู้ทั่วไปที่เกี่ยวข้องกับการขายบ้าน ได้แก่

• การประเมินข้อดีข้อด้อยของบ้าน โดยต้องมองออกว่าจุดไหนที่จะทำให้ขายบ้านได้ราคาดี จุดไหนมีผลให้ราคาบ้านต่ำลง และจุดไหนที่สามารถปรับปรุงเพื่อให้ขายบ้านในราคาสูงขึ้นได้
• การประเมินราคาขาย โดยต้องทราบราคาขายโดยทั่วไปในตลาดและสามารถตั้งราคาได้อย่างเหมาะสม
• การกำหนดกลุ่มเป้าหมาย โดยสามารถทราบว่าใครคือกลุ่มเป้าหมายที่มีศักยภาพตามความเหมาะสมของบ้านและราคา
• การทำการตลาด โดยควรทำได้ทั้งแบบออนไลน์และออฟไลน์ เพื่อใช้ช่องทางในการเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายที่มีศักยภาพได้อย่างเต็มที่
• การอำนวยความสะดวกในการซื้อขาย โดยสามารถให้คำแนะนำ เตรียมเอกสาร ช่วยผู้ซื้อเดินเรื่องการขอสินเชื่อกับธนาคาร ตลอดจนช่วยจัดการทำสัญญาซื้อขายบ้านและโอนกรรมสิทธิ์ได้

ความรู้ความชำนาญในพื้นที่

นายหน้าขายบ้านจำเป็นต้องรู้จักพื้นที่เป็นอย่างดี เพื่อทำการตลาดหาผู้ซื้อที่เหมาะสม สามารถให้ข้อมูล ตอบข้อซักถาม โน้มน้าวใจผู้ที่สนใจซื้อ รวมไปถึงอำนวยความสะดวกเรื่องซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ในพื้นที่นั้นได้อย่างรวดเร็ว หากจะใช้บริการบริษัทนายหน้าขายบ้าน ทางบริษัทก็จะมีคนในสังกัดทำงานประจำพื้นที่อยู่แล้ว แต่หากจะใช้บริการนายหน้าขายบ้านอิสระ ก็ต้องสอบถามประวัติและประสบการณ์ทำงานในพื้นที่ที่ต้องการขายบ้าน

ทักษะการสื่อสารเป็นคุณสมบัติสำคัญของนายหน้าขายบ้านมือโปร

ทักษะการสื่อสาร

การสื่อสารถือเป็นหนึ่งในคุณสมบัติที่สำคัญอย่างยิ่งของนายหน้าขายบ้านมือฉมัง เพราะทุกอย่าง ตั้งแต่การตกลงเป็นตัวแทนขายบ้าน การโฆษณาบ้าน การติดต่อพูดคุยกับผู้ที่สนใจซื้อ การเตรียมเอกสาร และการทำสัญญา ต้องอาศัยทักษะการสื่อสารเพื่อความเข้าใจ การโน้มน้าวใจ และความราบรื่น หากระหว่างที่กำลังเจรจาและเตรียมตกลงที่จะให้เป็นนายหน้าขายบ้าน แล้วทำให้คุณไม่รู้สึกไม่มั่นใจและไม่อยากร่วมงานด้วย ก็ลืมนายหน้ารายนี้ไปได้เลย

ฐานลูกค้า

ในขณะที่แจ้งความสนใจใช้บริการและให้ข้อมูลเกี่ยวกับบ้าน ลองถามดูว่ามีเครือข่ายลูกค้าและช่องทางการเข้าถึงผู้ที่สนใจซื้อบ้านหรือไม่ โดยทั่วไป นายหน้าขายบ้านที่มีชั่วโมงบินสูงและมีความรู้ความชำนาญในพื้นที่มักมีเครือข่ายลูกค้าที่น่าจะเป็นผู้ซื้อได้อยู่แล้ว รวมทั้งยังมีช่องทางฝากประชาสัมพันธ์และฝากขายหลายช่องทาง ซึ่งจะช่วยให้เข้าถึงผู้ที่มีศักยภาพซื้อได้หลายคน และช่วยให้ขายบ้านได้รวดเร็วยิ่งขึ้น

การทำงานเชิงรุก

ผู้ที่จะขายบ้านได้ต้องมองหาช่องทางขาย นำเสนอบ้าน ติดตามผู้ที่สนใจซื้อ และอำนวยความสะดวกเพื่อช่วยให้ปิดการขายได้อย่างราบรื่น เช่น ให้ข้อมูลเกี่ยวกับการเลือกธนาคารที่จะกู้ซื้อบ้าน ดังนั้นจึงควรเลือกนายหน้าขายบ้านที่มีความกระตือรือร้น เช่น มีใจบริการให้ข้อมูล แสดงความสนใจติดตาม และมักสอบถามเพื่อวางแผนและเตรียมการต่าง ๆ ล่วงหน้า

ค่าบริการ

ค่านายหน้าอยู่ที่ 2-5% ของราคาซื้อขายจริง ขึ้นอยู่มูลค่าของบ้าน ความยากง่าย และกรอบระยะเวลาการทำงาน แต่โดยทั่วไปคิดอัตราค่านายหน้าที่ 3% ของราคาซื้อขายจริง หากนายหน้าขายบ้านขอมากกว่า 3% คุณควรถามเหตุผลและคำนวณดูว่าคุ้มหรือไม่ที่จะต้องจ่าย อ่านเพิ่มเติมวิธีคำนวณค่าคอมมิชชั่นของนายหน้า

เงื่อนไขในการทำงาน

เพื่อความชัดเจน ความสบายใจ และความราบรื่น ก่อนตกลงใช้บริการนายหน้าขายบ้านรายใด ให้เจรจาและระบุเงื่อนไขในการทำงานทั้งหมดในสัญญานายหน้า เช่น หน้าที่ความรับผิดชอบ ค่าใช้จ่าย (โดยทั่วไป คิดแต่ค่านายหน้า ไม่คิดค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าเดินทาง) กรอบระยะเวลาทำงาน รวมถึงสัญญานายหน้าเป็นแบบเปิดหรือปิด อ่านเพิ่มเติมประเภทสัญญานายหน้า

อันที่จริงแล้ว การประสบความสำเร็จในการขายบ้านนั้นเริ่มที่ผู้ขายต้องมีความชัดเจนกับความต้องการของตนเองและเตรียมข้อมูลบ้านให้พร้อมก่อนติดต่อพูดคุยกับนายหน้าขายบ้าน ส่วนจะหานายหน้าขายบ้านที่ไหนดีนั้น ตามลิงก์รายชื่อนายหน้ามืออาชีพนี้ไปเลย

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า 

นายหน้าอสังหาริมทรัพย์คือใคร

นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ คือ อาชีพหนึ่งในวงการอสังหาริมทรัพย์ มีหน้าที่เป็นตัวแทนเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในการนำทรัพย์สิน ไม่ว่าจะเป็นขายบ้าน คอนโด หรือ ที่ดิน ไปเสนอขายหรือปล่อยเช่าให้กับผู้ที่สนใจ เมื่อการซื้อขายสำเร็จ เจ้าของบ้านก็ต้องจ่ายค่าคอมมิชชั่นให้แก่นายหน้าตามสัญญาที่ตกลงไว้ร่วมกัน แต่งานของนายหน้าไม่ได้มีแบบเดียวเท่านั้น โดยนายหน้าจะช่วยค้นหาและอำนวยความสะดวกในการซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ให้ตรงตามความต้องการของผู้ซื้อหรือผู้เช่าอีกด้วย

ประโยชน์ในการจ้างนายหน้าอสังหาริมทรัพย์

หากจ้างนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ผู้ว่าจ้างก็ไม่ต้องหาช่องทางทำการตลาด ไม่ต้องเสียค่าโฆษณา ไม่ต้องเจรจาอธิบายและต่อรองกับทุกคน ไม่ต้องจัดการร่างสัญญา รวมถึงไม่ต้องแม้กระทั่งการโอนกรรมสิทธิ์หรือส่ง/รับมอบอสังหาฯ ที่จะเช่าเพราะสามารถมอบอำนาจให้นายหน้าดำเนินการแทนได้ ผู้ว่าจ้างจึงมีเวลาให้กับงานและชีวิตส่วนตัวได้ตามปกติ
อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับนายหน้าขายบ้านดีอย่างไร

การคิดค่าคอมมิชชั่นให้นายหน้าอสังหาริมทรัพย์

ใครเป็นผู้จ่ายค่าคอมมิชชั่น

เมื่อการซื้อขายหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์เสร็จสิ้น ผู้ว่าจ้างจะต้องจ่ายค่าตอบแทนให้นายหน้าทันที หากผู้ว่าจ้างเดินทางไปโอนกรรมสิทธิ์หรือส่ง/รับมอบอสังหาฯ สำหรับเช่า ก็ต้องเตรียมเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คไปด้วย ในกรณีซื้อขายนั้น ถ้าค่าคอมมิชชั่นสูงเกินกว่าผู้ว่าจ้างจะเตรียมเงินได้ล่วงหน้า ก็ใช้วิธีเรียกเก็บเงินมัดจำกับผู้ซื้อตอนทำสัญญาจะซื้อจะขายให้เพียงพอต่อค่าคอมมิชชั่น โดยอาจรวมถึงค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในวันโอนกรรมสิทธิ์ด้วยก็ได้

ค่าคอมมิชชั่นของผู้ประสานงาน

ในระหว่างที่นายหน้ามองหาผู้ซื้อ ผู้ขาย หรือผู้เช่าให้ผู้ว่าจ้าง นายหน้าอาจประสานงานกับคนรู้จักอีกหลายทอดกว่าผู้ซื้อและผู้ขายจะได้พบกัน ซึ่งตามมารยาทแล้ว ผู้ประสานงานทุกคนต้องได้รับค่าตอบแทนด้วย แต่นั่นก็เป็นเรื่องระหว่างนายหน้ากับผู้ประสานงานจะตกลงกัน ผู้ว่าจ้างไม่จำเป็นต้องจ่ายเงินเพิ่มจากที่เคยตกลงไว้กับนายหน้าของตัวเองอีก

เตรียมจ่ายค่าคอมมิชชั่นค่าเป็นเช็คเงินสดหรือแคชเชียร์เช็ค

อัตราค่าคอมมิชชั่นนายหน้า

ตามมาตรฐานโดยทั่วไป ค่าคอมมิชชั่นนายหน้าขายอสังหาริมทรัพย์จะคิดในอัตรา 3% จากราคาขาย และอาจสูงหรือต่ำกว่านั้น ขึ้นอยู่กับพื้นที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ ความยากง่ายในการซื้อขาย มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ ระยะจนเวลากว่าจะขายได้ และเงื่อนไขอื่น ๆ ที่ได้ตกลงกันไว้

แต่ถ้าเป็นค่าคอมมิชชั่นในการจัดหาอสังหาริมทรัพย์ ก็จะขึ้นอยู่กับการตกลงกันระหว่างนายหน้ากับผู้ว่าจ้าง หรือนายหน้าอาจไปตกลงขอค่าคอมมิชชั่นจากผู้ขายเองก็ได้ แต่ตามกฎของสภานายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งประเทศไทย จะกำหนดให้นายหน้าจะต้องรับค่าตอบแทนจากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเพียงฝ่ายเดียวเท่านั้น

ส่วนค่าคอมมิชชั่นสำหรับนายหน้าปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์จะคิดในอัตราค่าเช่า 1 เดือนต่อสัญญาเช่า 12 เดือนขึ้นไป และเป็นการจ่ายค่าคอมมิชชั่นเพียงครั้งเดียวเมื่อทำสัญญาเช่า หลังจากนั้นผู้เช่าจะเช่าต่อหรือไม่ ก็จะไม่เกี่ยวข้องกับนายหน้าอีก

อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับการคำนวณงบประมาณเมื่อปล่อยเช่าบ้าน

วิธีคำนวณค่าคอมมิชชั่น

การคำนวณค่าคอมคอมมิชชั่นนั้นไม่ใช่เรื่องยาก ขอเพียงทราบถึงอัตราค่าคอมมิชชั่นที่ถูกต้อง ก็จะสามารถคำนวณได้อย่างง่ายดาย โดยมีตัวอย่างการคำนวณดังนี้

• กรณีขายบ้านราคา 3,000,000 บาท และตกลงค่าคอมมิชชั่นที่ 3%
• เมื่อนายหน้าขายบ้านได้สำเร็จ เจ้าของบ้านจะต้องจ่ายให้นายหน้า (3,000,000 x 3) / 100 = 90,000 บาท หรือตกลงเงื่อนไขพิเศษว่า ถ้าขายได้ภายใน 1 เดือน จะให้ค่าคอมมิชชั่น 4% เมื่อนายหน้าทำได้ ก็ต้องจ่าย (3,000,000 x 4) / 100 = 120,000 บาท

• กรณีให้เช่าคอนโดเดือนละ 15,000 บาท สัญญาขั้นต่ำ 12 เดือน
• เมื่อนายหน้าหาผู้เช่าได้สำเร็จ เจ้าของคอนโดจะต้องจ่ายให้นายหน้า (15,000 x 12) / 12 = 15,000 บาท แต่ถ้าผู้เช่าทำสัญญาขั้นต่ำแค่ 6 เดือน ก็ต้องจ่าย (15,000 x 6) / 12 = 7,500 บาท หรือตามอัตราส่วนที่ตกลงกัน

ทั้งนี้ หากผู้ว่าจ้างเป็นนิติบุคคล ก็มีหน้าที่จะต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย 3% จากค่าคอมมิชชั่นเพื่อยื่นให้กรมสรรพากรด้วย เช่น ค่าคอมมิชชั่น 90,000 บาท ก็จะต้องหักภาษี (90,000 x 3) / 100 = 2,700 บาท

จากข้อมูลทั้งหมดจะเห็นได้ว่า การฝากให้นายหน้าเป็นธุระในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่ใช่เรื่องยาก และการคิดค่าคอมมิชชั่นที่จะต้องจ่ายก็ไม่ใช่เรื่องซับซ้อน แต่ต้องเข้าใจหลักการและตกลงกับนายหน้าอย่างถูกต้อง เมื่อรู้เกี่ยวกับประโยชน์และค่าคอมมิชชั่นสำหรับตอบแทนนายหน้าแล้ว ก็มาทำความเข้าใจเกี่ยวกับบทบาทและวิธีเลือกนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ตัวช่วยจำเป็นกันเลย

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

5 สัญญาณพึงระวังนายหน้าอสังหาริมทรัพย์

นายหน้าอสังหาฯ ไม่มีใบอนุญาต

เมื่อติดต่อหรือมีนายหน้าอสังหาฯ ติดต่อเสนอบริการให้ ต้องตรวจสอบบัตรนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งออกโดยสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยบัตรนี้แสดงถึงความเป็นมืออาชีพของนายหน้า นั่นคือ ความสามารถในการประเมินมูลค่าบ้าน ที่ดิน คอนโด หรืออาคารพาณิชย์ได้ ตลอดจนความสามารถในการวิเคราะห์จุดแข็งจุดอ่อน และความรู้เกี่ยวกับขั้นตอนการทำงานและข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
ทิปส์

• ควรเลือกนายหน้าอสังหาฯ ที่ทำงานกับบริษัทนายหน้า เนื่องจากสามารถยืนยันตัวตนได้ เมื่อจ่ายค่านายหน้า บริษัทก็สามารถออกหนังสือรับรองเป็นหลักฐานได้
• หากเลือกนายหน้าอสังหาฯ อิสระ ก่อนโอนเงินค่านายหน้า อย่าลืมขอสำเนาบัตรประชาชนและสำเนาหน้าแรกของสมุดบัญชีธนาคารซึ่งต้องมีลายมือชื่อของนายหน้าอสังหาฯ กำกับ เพื่อเก็บไว้เป็นหลักฐาน

นายหน้าอสังหาฯ ขอโฉนดที่ดินตัวจริง

หากนายหน้าอสังหาฯ ขอโฉนดที่ดินตัวจริง ไม่ว่าด้วยเหตุผลอะไรก็ตาม (เว้นแต่จะแต่งตั้งให้ดำเนินการเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแทน) นี่เป็นสัญญาณอันตราย โฉนดที่ดินตัวจริงเป็นสิ่งที่เจ้าของที่ดินต้องเก็บไว้จนกระทั่งวันโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน ห้ามให้นายหน้าอสังหาฯ เด็ดขาดเพราะเสี่ยงที่จะโดนสับเปลี่ยนกับโฉนดที่ดินปลอมหรือถูกนำไปใช้ในทางมิชอบได้ นอกจากนี้ ในวันโอน เจ้าของที่ดินควรเป็นคนไปจัดการรับเงินค่าอสังหาฯ และชำระค่าโอนและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องด้วยตนเอง จึงจะปลอดภัยที่สุด หากจำเป็นต้องให้นายหน้าอสังหาฯ ดำเนินการแทน ต้องทำหนังสือมอบอำนาจที่ระบุโฉนดที่ดิน ขอบเขตการทำงาน วันเวลาดำเนินการ วิธีรับเงินจากผู้ซื้อ และวิธีชำระภาษีและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการโอนอย่างชัดเจน พร้อมขอสำเนาบัตรประชาชนของนายหน้าอสังหาฯ ที่ลงลายมือชื่อรับรองสำเนาถูกต้องด้วย

นายหน้าอสังหาฯ ขอเบิกค่าใช้จ่ายจิปาถะ

นายหน้าอสังหาฯ ต้องเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการหาและติดต่อผู้ซื้อหรือผู้เช่าเอง ไม่ว่าค่าน้ำมันรถ ค่าโทรศัพท์ หรือค่าเสียเวลาก็ตาม สิ่งเดียวที่เจ้าของอสังหาฯ ต้องจ่ายคือ ค่านายหน้าตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญา ซึ่งจะจ่ายหลังจากนายหน้าปฏิบัติหน้าที่สำเร็จลุล่วงแล้วเท่านั้น สำหรับกรณีขาย คือ หลังการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาฯ และสำหรับกรณีปล่อยเช่า คือ หลังการทำสัญญาเช่าและได้รับค่าประกันและค่าเช่าจากผู้เช่าแล้ว

พฤติกรรมอันตรายของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์

นายหน้าอสังหาฯ ขอทำสัญญาใจ

สัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์ต้องเป็นสัญญาที่เป็นลายลักษณ์อักษรเท่านั้น และต้องระบุรายละเอียดที่เกี่ยวข้องอย่างชัดเจน เช่น รายละเอียดเกี่ยวกับอสังหาฯ ระยะเวลาการทำงาน รวมถึงค่าตอบแทนหรือค่านายหน้าเมื่อสามารถขายหรือให้เช่าอสังหาฯ ได้สำเร็จ แต่หากนายหน้าอสังหาฯ เป็นเพื่อนสนิทหรือคนรู้จักที่คุณไว้ใจ ซึ่งยืนกรานที่จะทำสัญญาปากเปล่า นี่เป็นสัญญาณเตือนพึงระวัง เนื่องจากหากโดนโกง จะไม่มีหลักฐานที่แน่นหนาในการฟ้องร้อง ทั้งนี้สัญญามีหลายประเภท ผู้ขายหรือผู้ให้เช่าจึงควรพิจารณาให้ดีและเลือกประเภทสัญญานายหน้าและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสม

ตัวอย่างสัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์ซึ่งคุณสามารถนำไปใช้เป็นแนวทางในการออกสัญญานายหน้าของคุณได้ ดาวน์โหลดสัญญานายหน้าได้ที่นี่

นายหน้าอสังหาฯ เขียนสัญญากำกวมและเอาเปรียบ

สัญญาแต่งตั้งนายหน้าอสังหาฯ ที่ดีต้องมีรายละเอียดที่ชัดเจน เช่น ผู้ขายจะจ่ายค่านายหน้าเมื่อไรและเป็นจำนวนเท่าใด โดยมากคิดที่ 3 เปอร์เซ็นต์ของราคาอสังหาฯ ส่วนในกรณีเช่าอสังหาฯ ควรระบุให้ผู้เช่าโอนเงินค่าประกันและค่าเช่าโดยตรงที่ผู้ให้เช่า และคิดค่านายหน้าที่ 1 เดือนของค่าเช่า นอกจากนี้ ยังควรระบุว่า ในกรณีที่ผู้เช่าขอต่อสัญญา จะมีค่านายหน้าหรือไม่ และในกรณีที่ผู้เช่าอยู่ไม่ครบสัญญา นายหน้าอสังหาฯ จะต้องคืนค่าค่านายหน้าในส่วนของช่วงที่เหลือของสัญญาด้วย
ทิปส์

• เจ้าของที่ดินแปลงใหญ่ที่มีราคาขายสูงหรืออยู่ในทำเลทอง อาจสามารถต่อรองค่านายหน้าให้ต่ำลงได้ เช่น 1–2 เปอร์เซ็นต์

การใช้นายหน้าอสังหาฯ มีประโยชน์และช่วยอำนวยความสะดวกอย่างมากเพราะมีความรู้ ความชำนาญ และเครือข่ายในธุรกิจ เพียงแต่ต้องระมัดระวังนายหน้าอสังหาฯ ที่มีพฤติกรรมไม่น่าไว้ใจตามคำแนะนำในข้างต้น หากต้องการคำแนะนำดี ๆ เกี่ยวกับการลงทุนอสังหาฯ อ่านเพิ่มเติมที่สิ่งที่ควรรู้ก่อนขายอสังหาริมทรัพย์และสิ่งที่ควรรู้ก่อนปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ได้

หากคุณมีข้อสงสัยเกี่ยวกับการซื้อบ้าน อ่าน คู่มือซื้อขาย ที่สามารถเป็นตัวช่วยตอบได้ทุกคำถาม พร้อมบอกรายละเอียดการคำนวณสินเชื่อบ้าน ที่เหมาะสมกับคุณโดยเฉพาะมนุษย์เงินเดือน เพื่อให้ตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น

• ก่อนจะไปทำความรู้จักกับแต่ละประเภทของนายหน้าอย่างลึกซึ้ง ลองเข้าไปเช็กดูนายหน้าหรือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่บนเว็บไซต์เรา  

4 ประเภทของนายหน้าที่ประเทศไทย 

นายหน้าท้องถิ่น

นายหน้าตัวแทน

นายหน้าโครงการ

นายหน้าโบรคเกอร์และนายหน้าสมทบ

• หลังจากที่ทราบในเรื่องของประเภทนายหน้ากันแล้วว่ามีอะไรบ้าง ถึงคราวที่จะต้องทำความรู้จักกับสัญญานายหน้าและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีความสำคัญอย่างมากสำหรับผู้ซื้อ 

หากคุณมีข้อสงสัยเกี่ยวกับการซื้อบ้าน คู่มือซื้อขาย สามารถเป็นตัวช่วยตอบได้ทุกคำถาม ในขณะเดียวกันสำหรับคนที่สนใจจะซื้อหรือเช่า เรายังมี ทำเลที่น่าสนใจอีกมากมายใน AreaInsider และมีโครงการบ้าน-คอนโดฯ ให้คุณค้นหา รวมถึงแนะนำให้ อ่านรีวิวโครงการ ก่อนตัดสินใจซื้อ 

ค่าใช้จ่ายจากการใช้บริการตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ หรือค่านายหน้านั้นก็คือค่าตอบแทนซึ่งเจ้าของอสังหาริมทรัพย์จ่ายให้แก่ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์เมื่อสามารถขายอสังหาริมทรัพย์นั้นออกไปได้สำเร็จ ภายในระยะเวลาและเงื่อนไขอื่นๆ ที่กำหนดเอาไว้ในสัญญาตัวแทนอสังหาริมทรัพย์

สัญญาตัวแทนอสังหาริมทรัพย์เป็นสัญญาที่ทำขึ้นระหว่างเจ้าของอสังหาริมทรัพย์และตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ โดยมีใจความส่วนหนึ่งที่กล่าวถึงค่าตอบแทนที่ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์จะได้รับจากการขายอสังหาริมทรัพย์ โดยมีการระบุเป็นจำนวนเงิน หรืออัตราส่วนจากราคาขาย รวมไปถึงรูปแบบและวิธีการจ่ายค่าตอบแทนและการหักภาษี ณ ที่จ่ายอีกด้วย

โดยทั่วไปตามธรรมเนียมปฏิบัติแล้ว ในการใช้บริการนายหน้าหรือตัวแทนอสังหาฯ เพื่อขายอสังหาริมทรัพย์ ตัวแทนอสังหาฯ จะได้รับค่าตอบแทนในอัตราร้อยละ 3 ของราคาขาย เช่น หากขายบ้านในราคา 3 ล้านบาท ตัวแทนอสังหาฯ จะได้รับค่าตอบแทน 3% ของ 3 ล้านบาท ซึ่งเทียบเท่ากับจำนวนเงิน 90,000 บาท เป็นต้น

ทั้งนี้อัตราค่าตอบแทนของตัวแทนอสังหาริมทรัพย์นั้นมีความแตกต่างกันไปบ้างตามแต่ละพื้นที่ และบริษัทตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ (โบรกเกอร์) ซึ่ง DDproperty สำรวจพบข้อมูลในปี 2559 ดังนี้

ค่านายหน้าซื้อขายอสังหาฯ 2559

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย เชษฐพล มานิตย์ Online Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ chetapol@ddproperty.com

   ค่าใช้จ่ายจากการใช้บริการตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ หรือค่านายหน้านั้นก็คือค่าตอบแทนซึ่งเจ้าของอสังหาริมทรัพย์จ่ายให้แก่ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์เมื่อสามารถปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นได้สำเร็จ ภายในระยะเวลาและเงื่อนไขอื่นๆ ที่กำหนดเอาไว้ในสัญญาตัวแทนอสังหาริมทรัพย์

สัญญาตัวแทนอสังหาริมทรัพย์เป็นสัญญาที่ทำขึ้นระหว่างเจ้าของอสังหาริมทรัพย์และตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ โดยมีใจความส่วนหนึ่งที่กล่าวถึงค่าตอบแทนที่ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์จะได้รับจากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ โดยมีการระบุเป็นจำนวนเงิน หรืออัตราส่วนจากค่าเช่า รวมไปถึงรูปแบบและวิธีการจ่ายค่าตอบแทนและการหักภาษี ณ ที่จ่ายอีกด้วย

โดยทั่วไปตามธรรมเนียมปฏิบัติแล้ว ในการใช้บริการนายหน้าหรือตัวแทนอสังหาฯ เพื่อให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ตัวแทนอสังหาฯ จะได้รับค่าตอบแทนเท่ากับอัตราค่าเช่า 1 งวด หรืออัตราค่าเช่า 1 เดือน ต่อสัญญาเช่า 1 ปี เช่น ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์สามารถปล่อยเช่าคอนโดได้ในอัตราค่าเช่า เดือนละ 5,000 บาท โดยทำสัญญาเช่า 1 ปี ในกรณีนี้ตัวแทนอสังหาฯ จะได้รับค่าตอบแทนเท่ากับอัตราค่าเช่า 1 เดือน ซึ่งเท่ากับ 5,000 บาท

ทั้งนี้อัตราค่าตอบแทนของตัวแทนอสังหาริมทรัพย์นั้นมีความแตกต่างกันไปบ้างตามแต่ละพื้นที่ และบริษัทตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ (โบรกเกอร์) ซึ่ง DDproperty สำรวจพบข้อมูล ดังนี้

อัตราค่านายหน้าให้เช่าบ้าน ทาว์เฮาส์ คอนโด 2559

   เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย เชษฐพล มานิตย์ Online Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ chetapol@ddproperty.com

บทบาทของนายหน้า

คุณอาจเลือกจ้างนายหน้ามาทำหน้าที่แทนคุณได้ทั้งในฐานะ ผู้ซื้อ/ผู้เช่า หรือในฐานะ ผู้ขาย/ผู้ให้เช่า ก็ได้ ในหลายครั้งจะพบว่า ทั้งสองฝ่ายเลือกใช้นายหน้าเป็นตัวแทนการทำธุรกรรมทั้งคู่

แล้วคุณจะคาดหวังอะไรจากนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ได้บ้างล่ะ?

สำหรับผู้ขาย/ผู้ให้เช่า นายหน้าที่ดีจะต้องช่วยคุณได้ในเรื่องเหล่านี้ :

• แนะนำเรื่องราคาตลาดของอสังหาริมทรัพย์ของคุณ
• สร้างแผนการตลาดเพื่อขาย/ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ของคุณแบบมืออาชีพ
• สามารถเข้าถึงระบบเครือข่ายนายหน้าที่จะช่วยทำการตลาดให้กับอสังหาริมทรัพย์ของคุณผ่านนายหน้าจากเอเจนซี่อื่น ๆได้
• ทำการตลาดทั้งแบบออนไลน์และออฟไลน์ให้กับอสังหาริมทรัพย์ของคุณ โดยค่าใช้จ่ายจะตกอยู่ที่ตัวนายหน้าเอง
• คัดกรองผู้ซื้อที่ดีแทนคุณ
• จัดการ การนัดขอเข้าชมอสังหาริมทรัพย์แทนคุณ
• จัดการเอกสารสัญญาต่าง ๆ แทนคุณ
• ยินดีทำตามคำสั่งหรือข้อเรียกร้องอันสมเหตุสมผลที่เกี่ยวข้องกับการทำธุรกรรม

สำหรับผู้ซื้อ/ผู้เช่า นายหน้าที่ดีจะต้องช่วยคุณได้แบบนี้:

• ให้คำแนะนำแก่คุณว่า ควรซื้อ/เช่าที่อสังหาริมทรัพย์ประเภทใดที่อยู่ในงบประมาณของคุณ
• เสาะหาและคัดเลือกอสังหาริมทรัพย์ตามเกณฑ์ที่คุณต้องการ
• สามารถเข้าถึงระบบเครือข่ายนายหน้าที่จะช่วยคุณหาอสังหาริมทรัพย์แบบที่คุณต้องการผ่านนายหน้าจากเอเจนซี่อื่น ๆได้
• จัดการการนัดขอเข้าชมอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนไปชมอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ กับคุณ
• จัดการเรื่องการเจรจาต่างๆแทนคุณ (หากคุณอนุญาต)
• เตรียมเรื่องเอกสารสัญญาต่างๆแทนคุณ

จะเริ่มมีค่าคอมมิชชั่นทันทีที่มีการทำสัญญาตกลงระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่า

ในกรณีที่ทั้งสองฝ่ายมีนายหน้าในการทำธุรกรรม นายหน้าของทั้งสองฝ่ายจะเรียกเก็บค่าคอมมิชชั่นจากลูกค้าของตนตามระบุข้างต้น หรือตามที่ตกลงกันไว้

ค้นหานายหน้าที่ตรงใจ 

6 ข้อที่ต้องพิจารณาในการเลือกนายหน้า 

1. ความรู้เกี่ยวกับชนิดของอสังหาริมทรัพย์และพื้นที่

นายหน้าจำนวนมากมีความเชี่ยวชาญในพื้นที่และ/หรือประเภทของอสังหาริมทรัพย์ พวกเขาอาจมีผู้ซื้อพร้อมอยู่แล้ว หรือรู้จักนายหน้าอื่น ๆ ในพื้นที่ที่มีผู้ซื้อรออยู่ นอกจากนี้ พวกเขายังเชี่ยวชาญการประชาสัมพันธ์พื้นที่แก่ผู้ซื้ออีกด้วย

2. ประสบการณ์

นายหน้ามือใหม่มักจะทำพลาด ดังนั้น เลือกนายหน้าที่มีประวัติการทำธุรกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายกัน

3. บุคลิกภาพ

คุณมักต้องทำงานร่วมกับนายหน้าอย่างใกล้ชิดเป็นระยะเวลาหลายสัปดาห์หรือหลายเดือน ดังนั้น นายหน้าคนนั้น ๆ จะต้องเป็นคนที่คุณสามารถไว้ใจ เข้ากันได้ ตลอดจนรับฟังและเข้าใจความต้องการของคุณ

4. การศึกษา/ประกาศนียบัตรรับรอง

การศึกษาและประกาศนียบัตรรับรองช่วยเพิ่มความมั่นใจว่า นายหน้าคนนั้นๆ มีความรู้เกี่ยวกับกระบวนการทั้งหมด รวมถึงมีความรู้ด้านกฎหมาย.

5. ความพร้อมให้บริการ

ตรวจสอบดูว่า นายหน้ามีเวลามากพอจะดูแลสัญญาของคุณ

6. แผนการตลาด

หากคุณต้องการให้เช่าหรือขายอสังหาริมทรัพย์ ต้องสอบถามให้แน่ใจว่าจะมี Online Strategy ที่เหมาะสมในแผนการตลาด นอกจากนี้ สอบถามดูว่า นายหน้ายินดีจะใช้เวลามากแค่ไหนในการเตรียมอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ซึ่งส่วนนี้รวมถึงการถ่ายภาพอสังหาริมทรัพย์ของคุณ คิดจุดเด่นและจุดดึงดูดของอสังหาริมทรัพย์เพื่อทำการตลาด และให้คำแนะนำเรื่องการทำความสะอาด/การตกแต่ง ฯลฯ

ทั้งนี้คุณควรใช้นายหน้าเพียงคนเดียวในการทำงานแทนคุณ โดยเฉพาะหากคุณต้องการขายหรือให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้เพราะนายหน้ามักมีรายชื่อผู้ซื้อเหมือนกัน และการใช้นายหน้าหลายคนอาจทำให้เกิดความสับสนหรือทำให้เกิดกรณีที่ผู้ซื้อคนเดิมมาเข้าชมอสังหาริมทรัพย์ซ้ำได้ นอกจากนี้ นายหน้าจะรู้สึกมุ่งมั่นในการทำงานให้คุณมากกว่า หากพวกเขาทราบว่า คุณเลือกใช้พวกเขาเพียงรายเดียวเท่านั้น

อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหาบ้านคอนโด ก็สามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน

 
ทั้งนี้ เพื่อให้การทำงานระหว่างตัวแทนฯ กับเจ้าของอสังหาฯ นั้นเป็นไปด้วยความราบรื่นจึงจำเป็นต้องมีการทำสัญญานายหน้าหรือตัวแทนอสังหาฯ ขึ้น เพื่อให้เกิดความเข้าใจตรงกันระหว่างสองฝ่ายในเรื่องหน้าที่ ระยะเวลาและผลตอบแทน

ซึ่งเราได้นำเสนอรายละเอียดเกี่ยวกับสัญญานายหน้าและตัวแทนฯ ไปแล้วในครั้งก่อน และในครั้งนี้ DDproperty อยากชวนคุณมาทำความรู้จักสัญญานายหน้าหรือตัวแทนฯ ประเภทต่าง ๆ รวมไปถึงข้อดี-ข้อเสียของสัญญาแต่ละประเภท เพื่อให้คุณสามารถเลือกสัญญาที่เหมาะสมและได้รับประโยชน์สูงสุดครับ

ประเภทสัญญานายหน้าและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์

สัญญานายหน้าและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้กันอยู่ในปัจจุบันแบ่งออกเป็น 2 ประเภท ได้แก่ สัญญานายหน้าและตัวแทนฯ แบบเปิด และสัญญานายหน้าและตัวแทนฯ แบบปิด

ซึ่งสัญญาทั้งสองแบบนี้มีประเด็นความแตกต่างอยู่ที่บุคคลซึ่งจะมีสิทธิ์ขายหรือเป็นนายหน้าของอสังหาฯ นั้น ๆ โดยสัญญาฯ แบบปิดจะจำกัดสิทธิ์ผู้ที่ขายและเจาะจงนายหน้ามากกว่าสัญญาฯ แบบเปิด

สัญญานายหน้าและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์แบบเปิด

ลักษณะของสัญญาประเภทนี้จะคล้าย ๆ กับการบอกขายอสังหาฯ ต่อ ๆ กันไปโดยไม่จำกัด เพียงแต่มีการทำเป็นลายลักษณ์อักษรให้อยู่ในรูปสัญญาเท่านั้น ระบุผลตอบแทนของนายหน้า และตั้งราคาขาย

โดยสัญญาแบบเปิดนี้จะเป็นการเปิดโอกาสให้เจ้าของอสังหาฯ หรือผู้ขาย สามารถใช้บริการนายหน้าหรือตัวแทนฯ ได้หลายรายพร้อม ๆ กัน โดยจะจ่ายค่าตอบแทนให้กับนายหน้าหรือตัวแทนที่เป็นผู้ชี้ช่องทางไปสู่ผู้ซื้อและเกิดการซื้อขายได้เพียงรายเดียวเท่านั้น

นอกจากนี้สัญญาฯ แบบเปิดยังเปิดโอกาสให้เจ้าของทรัพย์สามารถขายอสังหาฯ ด้วยตัวเองได้ และในกรณีที่เจ้าของขายอสังหาฯ ได้ด้วยตนเองก็ไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทนแก่นายหน้าหรือตัวแทนฯ ใด ๆ ทั้งสิ้น

ข้อดีและข้อเสีย

สัญญานายหน้าและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์แบบเปิดมีข้อดีคือ สามารถใช้นายหน้าหรือตัวแทนฯ หลาย ๆ ราย ทำหน้าที่พร้อม ๆ กันได้ ทำให้อสังหาริมทรัพย์กระจายออกไปอย่างกว้างขวางผ่านทางช่องทางการตลาดของนายหน้าแต่ละเจ้า ช่วยเพิ่มโอกาสในการขาย และมีโอกาสที่จะขายได้เร็วขึ้น

ที่สำคัญคือไม่ปิดโอกาสที่เจ้าของอสังหาฯ จะขายด้วยตนเอง อีกทั้งสัญญาฯ แบบเปิดมักไม่จำกัดระยะเวลาจึงไม่ต้องต่ออายุสัญญาหรือทำสัญญาใหม่บ่อย ๆ

ส่วนข้อเสียของสัญญานายหน้าและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์แบบเปิดคือ ความพยายามในการขายของนายหน้าและตัวแทนฯ จะต่ำกว่า เนื่องจากรับรู้ว่ามีการแข่งขันสูงจากนายหน้าและตัวแทนฯ รายอื่น ๆ ที่เจ้าของเลือกใช้บริการอยู่พร้อม ๆ กัน ทำให้มีโอกาสที่ทรัพย์สินจะขายออกช้ากว่าเช่นกัน

อีกทั้งนายหน้าและตัวแทนไม่ชอบสัญญาที่ไม่เจาะจงเพราะเกรงว่าจะไม่ได้รับค่าตอบแทนเต็มจำนวนเนื่องจากมีนายหน้าและตัวแทนฯ รายอื่นเข้ามาขอส่วนแบ่ง

นอกจากนี้ การไม่กำหนดระยะเวลาทำให้นายหน้าและตัวแทนไม่เร่งรีบ กระตือรือร้นที่จะผลักดันการขาย และสุดท้ายคือการใช้นายหน้าหรือตัวแทนหลายคนทำให้เสี่ยงต่อการบวกส่วนต่างเพิ่มเติม และมีการบิดเบือนข้อมูลต่าง ๆ เกิดขึ้น จนการขายขาดความน่าเชื่อถือและผู้ซื้อขาดความเชื่อมั่นที่จะซื้อในที่สุด

สัญญานายหน้าและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์แบบปิด

สัญญาฯ แบบปิดนี้ยังแบ่งออกเป็นประเภทย่อย ๆ อีก 2 ประเภท ตามลักษณะการปิด ได้แก่ สัญญาฯ แบบปิดทุกราย และสัญญาฯ แบบปิดเฉพาะราย

สัญญานายหน้าและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์แบบปิดทุกราย

สัญญาฯ แบบปิดทุกรายนั้นมีลักษณะที่เข้าใจได้ตามชื่อ คือเป็นการปิดการขายทุก ๆ ทาง ยกเว้นการขายโดยนายหน้าหรือตัวแทนที่เจ้าของใช้บริการเพียงรายเดียวเท่านั้น หรือ กล่าวคือจะมีนายหน้าหรือตัวแทนเพียงรายเดียวตามที่ระบุในสัญญาฯ เท่านั้นที่จะได้รับผลตอบแทนจากการขายอสังหาริมทรัพย์นี้

แต่การใช้นายหน้าเพียงเจ้าเดียวก็ไม่ทำให้การกระจายทรัพย์นั้นอยู่ในวงแคบกว่าสัญญาแบบเปิด เพราะนายหน้ายังสามารถส่งข้อมูลไปยังแวดวงนายหน้าด้วยกันได้เพื่อเข้าถึงผู้ซื้อที่มีความต้องการ

โดยไม่ต้องกังวลว่าจะมีการแย่งขายตัดหน้ากัน ข้อสังเกตคือสัญญาฯ แบบปิดนี้มักจะมีการกำหนดระยะเวลาสิ้นสุดของสัญญาที่แน่นอนเอาไว้ด้วย

สัญญานายหน้าและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์แบบปิดเฉพาะราย

สัญญาฯ แบบปิดเฉพาะราย การปิดเฉพาะรายนั้นหมายถึงผู้ซื้อ โดยนายหน้าหรือตัวแทนฯ ในสัญญาประเภทนี้จะระบุชื่อผู้ซื้อเอาไว้ โดยถ้าหากผู้ซื้อในรายชื่อนั้นตกลงซื้อไม่ว่าจะผ่านนายหน้าหรือไม่ก็ถือว่าเป็นการซื้อผ่านนายหน้า และเจ้าของทรัพย์จะต้องจ่ายค่าตอบแทนให้แก่นายหน้า สัญญาจะครอบคลุมเฉพาะผู้ซื้อที่อยู่ในรายชื่อเท่านั้น

ดังนั้นเจ้าของยังคงสามารถขายอสังหาฯ ให้กับบุคคลอื่นที่อยู่นอกรายชื่อได้โดยไม่ต้องเสียค่าตอบแทนให้นายหน้า หรือ สามารถทำสัญญานายหน้าแบบปิดเฉพาะรายกับนายหน้ารายอื่นที่มีรายชื่อผู้ซื้อไม่ตรงกันได้

ถ้าหากนายหน้าพบผู้ซื้อที่สนใจแต่อยู่นอกรายชื่อก็จะทำบันทึกรายชื่อแล้วแจ้งให้เจ้าของทรัพย์ทราบเพื่อระบุว่าผู้ซื้อรายดังกล่าวมาจากการขายของตน

ข้อดีและข้อเสีย

ข้อดีของสัญญาฯ แบบปิดคือ ผู้ขายสามารถทราบได้อย่างชัดเจนว่าผู้ซื้อนั้นมากจากนายหน้าหรือตัวแทนรายไหน โดยเฉพาะสัญญาฯ แบบปิดทุกราย ผู้ซื้อทุกคนย่อมมาจากนายหน้าหรือตัวแทนเพียงรายเดียวอย่างแน่นอน และสำหรับสัญญาฯ แบบปิดเฉพาะรายก็สามารถทราบได้จากการตรวจสอบรายชื่อของนายหน้าหรือตัวแทนแต่ละเจ้า

ขณะเดียวกันเจ้าของก็ไม่เสียโอกาสที่จะขายเองให้กับบุคคลอื่นที่อยู่นอกเหนือรายชื่อของนายหน้าและตัวแทนอีกด้วย การทำสัญญาฯ แบบปิดทำให้ตัวแทนฯ มีแรงจูงใจที่จะขายมากขึ้น เพราะไม่ต้องกังวัลเรื่องการแข่งขันระหว่างนายหน้าด้วยกันเอง

นายหน้าจึงชอบสัญญาฯ แบบปิดมากกว่าสัญญาฯ แบบเปิด ขณะเดียวกันนายหน้าจะกระตือรือร้นในการขายเนื่องจากเป็นสัญญาที่ระบุระยะเวลาสิ้นสุด จึงมีโอกาสที่จะช่วยเพิ่มความเร็วในการขายให้ไวขึ้น อีกทั้งข้อมูลการขายที่ออกไปโดยนายหน้าก็สามารถตรวจได้เพราะใช้บริการนายหน้าเพียงไม่กี่รายเท่านั้น

ส่วนข้อเสียคือการขาดการแข่งขันกันก็อาจทำให้ข้อมูลการขายกระจายอยู่ในวงแคบ ๆ ตามเครือข่ายของนายหน้าที่ใช้บริการ อาจเป็นการลดโอกาสที่อสังหาฯ จะขายออกลงเช่นกัน 

 
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย เชษฐพล มานิตย์ นักเขียนออนไลน์ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com