[บทความประชาสัมพันธ์พิเศษ] กว่าจะเก็บหอมรอมริบเงินซื้อบ้านในฝันสักหลังไม่ใช่เรื่องง่าย และกว่าจะได้เป็นเจ้าของครอบครองโดยแท้จริง เรายังต้องฝ่าด่านการผ่อนชำระค่างวดในแต่ละเดือน ยิ่งเห็นอัตราดอกเบี้ยบ้านในใบเสร็จรับเงินที่กำลังกลายเป็นดอกเบี้ยบานแทบจะกลบเงินต้น ยิ่งรู้สึกท้อแท้และต้องกลับมานั่งคิดทบทวนถามตัวเองว่า ถึงเวลาค้นหาทางเลือกใหม่ที่ทำให้เงินแต่ละบาทของเราคุ้มค่ามากที่สุดแล้วหรือยัง
“การรีไฟแนนซ์” นับเป็นหนึ่งในทางเลือกยอดนิยมของผู้ที่ผ่อนชำระบ้านมาหลายปี จนครบเงื่อนไขเวลาปลอดค่าปรับ หากจะปันใจไปหาธนาคารใหม่ที่ให้ข้อเสนออัตราดอกเบี้ยที่ดีกว่าก็ย่อมได้ เพียงแต่ควรทำความเข้าใจและพิจารณาใน 3 เรื่องสำคัญก่อนตัดสินใจรีไฟแนนซ์ เพื่อให้มั่นใจในคำตอบสุดท้ายที่เราเลือกสู้กับอัตราดอกเบี้ยบ้านอันสูงลิบ
1.ราคาประเมินต้องสูงกว่าหนี้ที่เหลือ
แม้การรีไฟแนนซ์จะเป็นทางเลือกที่คนส่วนใหญ่ใช้ลดดอกเบี้ยบ้าน แต่ใช่ว่าจะสามารถทำได้ในทุกกรณี โดยเฉพาะหากราคาประเมินหรือราคาตลาดของที่อยู่อาศัยมีมูลค่าน้อยกว่าหนี้ที่เหลืออยู่ เช่น เราซื้อบ้านในราคา 5 ล้านบาท หลังจากครบกำหนดเงื่อนไขระยะเวลาสินเชื่อ 3 ปีที่เราไม่ต้องเสียค่าปรับ เราสามารถผ่อนชำระจนคงเหลือ 4.5 ล้านบาท ซึ่งเราจะรีไฟแนนซ์บ้านได้ต่อเมื่อบ้านของเรามีราคาประเมินหรือราคาตลาดจำนวนมากกว่า 4.5 ล้านบาท
2.ดอกเบี้ยส่วนต่างสุดคุ้ม
จุดประสงค์หลักที่เรายอมเสียเวลาเตรียมเอกสาร และเริ่มต้นขั้นตอนการขอสินเชื่อใหม่ ก่อนจะรอเวลาอนุมัติสินเชื่ออย่างใจจดจ่อ ทั้งหมดคุ้มค่าเพราะแลกมาด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง ซึ่งเราสามารถรวบรวมข้อเสนอโปรโมชั่นและดอกเบี้ยสินเชื่อของธนาคารแต่ละแห่ง รวมถึงเงื่อนไขค่าใช้จ่ายต่างๆ หักลบกัน เพื่อเปรียบเทียบหาข้อเสนอที่ดีที่สุด (ดูวิธีคำนวณดอกเบี้ยผ่อนบ้านง่ายๆ)
ตัวอย่างการรีไฟแนนซ์ที่ช่วยให้เห็นภาพชัดขึ้น เช่น สินเชื่อบ้านกรุงศรีรีไฟแนนซ์ ซึ่งให้อัตราดอกเบี้ย 0.5% ต่อปี นาน 1 ปี หากเรามียอดเงินกู้คงเหลือ 3 ล้านบาท และต้องการกู้ 25 ปี เราจะผ่อนชำระเหลือเดือนละ 20,000 บาท ซึ่งช่วยลดค่าดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายตลอดสัญญาได้มากกว่า 9 แสนบาท ดังตาราง
หมายเหตุ
*คำนวณจากการผ่อนสินเชื่อบ้านกรุงศรีรีไฟแนนซ์ อัตราดอกเบี้ย : ปีที่ 1 คงที่ 2.90% ต่อปี, ปีที่ 2 คงที่ 3.90% ต่อปี,
ปีที่ 3 คงที่ 4.90% ต่อปี หลังจากนั้น MRR – 2.35% ต่อปี
**คำนวณเปรียบเทียบกับการผ่อนสินเชื่อบ้านอยู่กับธนาคารอื่น ด้วยยอดเงินกู้คงเหลือ 3,000,000 บาท ในอัตราดอกเบี้ยคงที่ 6.00% ต่อปี และมีค่างวดผ่อนชำระต่อเดือนเท่ากันกับธนาคารกรุงศรีอยุธยา
3.คำนวณค่าใช้จ่าย
หลังจากรวบรวมข้อเสนอและอัตราดอกเบี้ยใหม่ที่น่าสนใจจากหลากหลายธนาคาร อย่าลืมนำค่าใช้จ่ายของธนาคารแต่ละแห่งมาคำนวณพิจารณาหาความคุ้มค่าเปรียบเทียบส่วนต่างระหว่างอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงกับค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ เพื่อให้ตอบโจทย์ รีไฟแนนซ์อย่างไรให้มีประสิทธิภาพมากที่สุด รวมถึงการเตรียมเงินสำรองที่จำเป็นสำหรับการรีไฟแนนซ์ ซึ่งมีค่าใช้จ่ายหลักๆ ดังนี้
-ค่าปรับการคืนเงินกู้ก่อนกำหนดตามสัญญาที่มีอยู่ โดยส่วนใหญ่มักกำหนดระยะเวลา 3 ปี และคิดอัตราประมาณ 2-3% ของวงเงินกู้ทั้งจำนวน หรืออาจจะคิดจากจำนวนหนี้ที่เหลืออยู่ หากเราอยู่จนครบสัญญา เราไม่ต้องเสียค่าปรับในส่วนนี้
-ค่าธรรมเนียมในการจดจำนอง โดยชำระให้กับกรมที่ดิน ประมาณ 1% ของราคาประเมิน ซึ่งมีบางธนาคารที่ให้โปรโมชั่นไม่คิดค่าธรรมเนียมการจดจำนอง
-ค่าธรรมเนียมสำรวจและประเมินหลักประกัน เพราะการรีไฟแนนซ์เหมือนการขอสินเชื่อใหม่ เราจึงต้องเสียค่าใช้จ่ายการประเมินราคาให้กับผู้กู้ใหม่ โดยอาจจะมีบางธนาคารที่ไม่คิดค่าประเมินหลักประกัน
-ค่าประกันอัคคีภัย ค่าทำประกัน หรือค่าบริการอื่นๆ ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขและนโยบายของแต่ละธนาคาร
-ค่าอากรแสตมป์ ประมาณ 0.05% ของวงเงินกู้ใหม่เท่ากันทุกธนาคาร
-ค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าออกเช็ค ค่านิติกรรม และค่าไถ่ถอนที่ต้องชำระให้กับสำนักงานที่ดิน เป็นต้น รวมทั้ง ส่วนต่างวงเงินสินเชื่อที่ให้ได้ไม่ครอบคลุมราคาประเมิน ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่เราจำเป็นต้องเตรียมเงินสำรองไว้
หากลองคำนวณจนมั่นใจในความคุ้มค่าแล้ว สุดท้ายก็อยู่ที่เราต้องเริ่มต้นความเปลี่ยนแปลง.. อย่าปล่อยให้เวลาแต่ละเดือนผ่านไปอย่างน่าเสียดาย สามารถติดตามบทความด้านการเงิน การลงทุนที่น่าสนใจได้ที่ Krungsri Guru
อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหา บ้าน คอนโด ก็สามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน
