อสังหาริมทรัพย์ในทำเลแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงเตาปูน-บางใหญ่ ต้องลุ้นกันมาหลายระลอก เพราะหลังจากผู้ประกอบการแห่กันไปลงทุนก่อนรถไฟฟ้าเปิดให้บริการ แต่ยอดผู้ใช้บริการกลับไม่ตรงเป้า เนื่องจากปัญหาการเชื่อมต่อที่ไม่สะดวก และราคาที่แพงกว่าการเดินทางรูปแบบอื่น ทำให้อสังหาริมทรัพย์ในทำเลนี้ยังคงเหลืออีกเป็นจำนวนมาก ซึ่งถือเป็นบทเรียนสำคัญของทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภคที่ต้องมองทำเลนี้ให้ออกอย่างถ่องแท้ >>>แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562
ขาดสถานีเชื่อมต่อทำรถไฟฟ้าสายสีม่วง ‘สะดุด’
ย้อนไปปี 2559 เมื่อรถไฟฟ้าสายสีม่วงเริ่มเปิดให้บริการจากรถไฟฟ้าสายความหวังที่จะเชื่อมต่อปริมณฑลเข้าสู่ใจกลางเมืองก็ติดกับดัก 1 สถานีที่หายไป ทำให้การเดินทางที่ควรจะสะดวกสบายกับกลายเป็นสร้างความลำบากในการเดินทาง จนทำให้มีจำนวนผู้ใช้น้อยกว่าเป้า ทำให้เกิดโปรโมชั่นลดราคาเพื่อดึงดูดคน และการจัดรถโดยสารเพื่อเชื่อมต่อกับสถานีบางซื่อ แม้จะได้ผู้โดยสารมากขึ้น แต่รายได้กลับลดลงจนขาดทุนกว่า 3.5 ล้านบาท/วัน แม้ว่าหลังจากมีการเชื่อมต่อกับสถานีบางซื่อในปี 2560 และมีจำนวนผู้ใช้บริการมากขึ้น โดยคาดว่าจะมีจำนวนผู้ใช้ในปี 2561 อยู่ที่ 1 แสนคน/วัน แต่ก็ยังติดปัญหาราคาที่แพงกว่าการเดินทางรูปแบบอื่น
อสังหาฯ อืด ผู้ประกอบถอยยอมปิดโครงการ
ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เร่งจับจองพื้นที่ตั้งแต่รถไฟฟ้ายังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ ด้วยความหวังว่ารถไฟฟ้าสายสีม่วงจะ “บูม” เหมือนกับรถไฟฟ้าสายอื่น ๆ ส่งผลให้ในระยะแรกทั้งราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด แม้ว่าคอนโดมิเนียมจะขายดีในช่วงก่อนรถไฟฟ้าเปิดให้บริการ แต่หลังจากเปิดให้บริการแล้ว เนื่องจากการเดินทางที่ไม่สะดวกเหมือนที่คิด และซัพพลายที่เข้ามาในทำเลนี้จำนวนมาก ทำให้อัตราการขายเริ่มลดลง จึงเริ่มเห็นภาพโครงการที่ขายไม่ดีมีการคืนเงินให้ลูกค้าแล้วปิดโครงการ หรือบางโครงการที่แม้จะผ่าน EIA แล้ว แต่ยอมถอยไม่เปิดโครงการก็มี
คอนโดฯ ติดกับดัก “ราคา”
ปัจจัยที่ทำให้คอนโดมิเนียมขายดีคือ ราคาที่ดินแพง และการจราจรหนาแน่น ทำให้คนกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่หันมาอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมมากขึ้น เนื่องจากใกล้รถไฟฟ้า และราคาเอื้อมถึงได้ง่ายกว่าโครงการแนวราบ สำหรับคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่อัตราการขายค่อนข้างดีบริเวณสถานีเตาปูนจนถึงแยกแคราย เนื่องจากการจราจรหนาแน่น ส่วนบริเวณ ถ.รัตนาธิเบศร์ การจราจรไม่ค่อยหนาแน่น ประกอบกับการเดินทางด้วยรถตู้โดยสารรวดเร็วและถูกกว่ารถไฟฟ้า จึงทำให้อัตราการขายในบริเวณนี้ค่อนข้างชะลอตัว
บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หนึ่งในบริษัทที่มีโครงการแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงมากที่สุด ถอดบทเรียนสำคัญได้ว่า ปัญหาของตลาดคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงคือ ดีมานด์ของผู้ซื้อไม่มี แม้ว่าหลายผู้ประกอบการจะลดราคา หรือจัดโปรโมชั่นทุกรูปแบบแต่ไม่สามารถดึงดูดผู้ซื้อได้ นอกจากนี้ ราคาคอนโดมิเนียมยังใกล้เคียงกับราคาทาวน์โฮม ซึ่งในระดับราคา 2 ล้านบาท สามารถเลือกทาวน์โฮมขนาด 120 ตารางเมตรได้ ทำให้ผู้ซื้อเลือกที่จะอยู่ทาวน์โฮมแทนที่จะมาอยู่คอนโดมิเนียมขนาด 35-40 ตารางเมตร
ไนท์แฟรงค์ฯ ชี้ “ติวานนท์” ยังน่าสนใจ
จากการสำรวจของไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย พบว่า แม้ว่าในหลายทำเลแนวรถไฟฟฟ้าสายสีม่วงตลาดคอนโดมิเนียมจะค่อนข้างชะลอตัว แต่ในบางทำเลยังคงน่าสนใจ ได้แก่ ติวานนท์ ซึ่งมีปัจจัยเกื้อหนุนหลายประการ และมีแนวโน้มที่จะเพิ่มศักยภาพในอนาคตจากการพัฒนาสถานีกลางบางซื่อ และการพัฒนาพื้นที่โดยรอบที่มีทั้งอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า และโรงแรม โดยปัจจุบันทำเลนี้มีอุปทานสะสมประมาณ 35,400 หน่วย (ไตรมาส 1/2561) โดยโครงการเปิดใหม่มีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 112,500 บาท/ตารางเมตร ซึ่งถือว่ายังอยู่ในระดับที่ไม่สูงมากนัก จึงเหมาะสมสำหรับผู้ที่อยากลงทุนในทำเลอนาคตเพื่อปล่อยเช่าหรือขายต่อ รวมถึงผู้ที่กำลังหาที่อยู่อาศัยใกล้เมือง
คงจะต้องจับตามองกันอย่างใกล้ชิดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงจะมีทิศทางเป็นอย่างไรในอนาคต โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากที่มาตรการสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ของทางธนาคารแห่งประเทศไทยบังคับใช้ในวันที่ 1 เมษายน 2562 ที่จะทำให้กลุ่มผู้ซื้อเพื่อเก็งกำไรหายไปจากตลาด น่าจะทำให้ผู้ประกอบการในทำเลนี้ต้องปรับเปลี่ยนแผนกันขนานใหญ่
เพิ่มเติมความรู้ คู่มือซื้อ ขาย เช่าบ้าน-คอนโดฯ พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ และสามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน
