ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยปี 62-63 ยังต้องเผชิญหน้าความท้าทายหลายด้าน ทำให้มีจำนวนยูนิตคงค้างในตลาดในจำนวนที่สูง ล่าสุดภาครัฐจึงได้ออกมาตรการใหม่ ดอกเบี้ยต่ำ-ลดโอนฯ-จดจำนอง หวังกระตุ้นตลาด
นับตั้งแต่ต้นปี 2562 เป็นต้นมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยเผชิญกับความท้าทายจากปัจจัยด้านเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่น กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังฟื้นตัวไม่ทั่วถึง ประกอบกับผลจากมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ Loan to Value: LTV ที่เข้ามาควบคุมคุณภาพสินเชื่อในระบบ รวมถึงจำนวนที่อยู่อาศัยค้างขายสะสมที่สูงในหลายระดับราคา ส่งผลให้ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยได้มีการจัดแคมเปญกระตุ้นตลาดอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงต้นปี
ภาครัฐเองก็ได้มีการออกมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ อาทิ มาตรการลดค่าธรรมเนียมในการทำธุรกรรมการซื้อที่อยู่อาศัย หรือมาตรการลดหย่อนภาษีสำหรับผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก เพื่อช่วยเหลือผู้ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยหลังแรกเป็นของตนเองและกลุ่มผู้มีรายได้น้อย แต่เฉพาะอสังหาริมทรัพย์ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทเท่านั้น ซึ่งดูเหมือนจะไม่เพียงพอ
ซื้อบ้าน 3 ล้าน ลดค่าโอนฯ-จดจำนอง เหลือ 0.01%
เมื่อวันที่ 22 ตุลาคม 2562 ที่ผ่านมา คณะรัฐมนตรีได้มีมติเห็นชอบให้ออก 2 มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์
1. มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์จากอัตราปกติที่ 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ เหลือ 0.01% และค่าจดจำนองอสังหาริมทรัพย์จาก 1% ของมูลค่าจดจำนองสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัย เหลือ 0.01% สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จนถึงวันที่ 24 ธันวาคม 2563
2. มาตรการสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำวงเงิน 5 หมื่นล้านบาท สำหรับซื้ออสังหาริมทรัพย์ทั้งมือหนึ่งและมือสอง และซ่อมแซมที่อยู่อาศัยผ่านธนาคารเฉพาะกิจของรัฐ จนถึงวันที่ 24 ธันวาคม 2563
มาตรการลดค่าธรรมเนียม ขับเคลื่อนอสังหาฯ ไปต่อ?
จากเครื่องชี้อสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลโดยรวมของศูนย์วิจัยกสิกรไทย กลับบ่งชี้ถึงภาวะชะลอตัว เช่น ยอดจองซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ที่ชะลอตัวลง ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ในช่วง 9 เดือนแรกมีการขยายตัวเล็กน้อยจากการเร่งโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงไตรมาสแรกของปี ส่งผลให้จำนวนหน่วยเหลือขายสะสมของที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังคงมีสูงถึง 1.95 แสนหน่วย
สภาวะดังกล่าวทำให้รัฐบาลได้ประกาศมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ในส่วนของค่าธรรมเนียมในการทำธุรกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มเติมจากเดิม เพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแรงขับเคลื่อนได้ต่อเนื่อง
ปรับเพดานขยายฐานผู้ได้รับประโยชน์ กระตุ้นเรียลดีมานด์
ทั้งนี้ มาตรการลดค่าธรรมเนียมในการทำธุรกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มเติมที่ได้ออกมาใหม่นั้นได้มีการปรับให้เพดานราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นเป็น 3 ล้านบาทต่อหน่วย ซึ่งพบว่าเป็นระดับราคาที่สอดคล้องกับกำลังซื้อ และภาวะตลาดที่ผู้ประกอบการมีการทำตลาดที่อยู่อาศัยในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนไม่น้อยกว่า 50% ของที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล
การปรับเพดานดังกล่าวช่วยลดข้อจำกัดของมาตรการที่ผ่านมา และส่งผลให้มีการขยายฐานให้ครอบคลุมไปยังกลุ่มผู้บริโภคที่กว้างขึ้น โดยผู้ที่จะได้รับประโยชน์สูงสุดจากมาตรการดังกล่าวนี้ จะเป็นกลุ่มผู้ที่มีความพร้อมทางการเงินที่กำลังตัดสินใจจะซื้อที่อยู่อาศัย และกลุ่มที่กำลังจะโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในช่วงเวลาดังกล่าว
ระบายสต็อกคงค้าง ราคา 1-3 ล้าน กว่า 50%
แม้จุดประสงค์ของมาตรการที่ผ่านมา คือการช่วยเหลือและสนับสนุนผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยให้สามารถระบายสินค้าและกระตุ้นยอดขายในภาวะที่ตลาดมีการชะลอตัว แต่อย่างไรก็ดี การจำกัดเพดานราคาที่อยู่อาศัยที่สามารถใช้สิทธิ์ได้เพียง 1 ล้านบาทนั้น อาจยังไม่สามารถช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถลดจำนวนที่อยู่อาศัยค้างขายลงได้มากนัก เนื่องจากจำนวนหน่วยค้างขายที่ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท มีสัดส่วนที่ประมาณ 4% ของจำนวนหน่วยค้างขายทั้งหมดในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล
ในขณะที่จำนวนที่อยู่อาศัยราคา 1-3 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่มีสัดส่วนรวมสูงถึง 50% ดังนั้นการเพิ่มเพดานราคาของมาตรการเพิ่มเติม จะส่งผลให้มาตรการดังกล่าวครอบคลุมหน่วยค้างขายได้มากขึ้น จาก 4% เป็น 54% ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮาส์และอาคารชุดเหลือขายที่มีความหนาแน่นสูงในระดับราคาดังกล่าว
มาตรการใหม่ เพิ่มยอดโอนปี 62 แตะ 177,000 หน่วย
ทั้งนี้ กิจกรรมการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในช่วงเวลาที่เหลือของปีนี้ไปจนถึงไตรมาสแรกของปี 2563 ของผู้ประกอบการและนักลงทุน น่าจะยังคงเป็นไปอย่างระมัดระวังและรอบคอบ
แม้มาตรการอาจช่วยเพิ่มยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปี 2562 นี้ เพิ่มจาก 121,730 หน่วย (ม.ค.-ส.ค. 2562) ขยับไปแตะกรอบบนที่เคยได้ประมาณการไว้เมื่อกลางปีที่ 177,000 หน่วยหรือหดตัวลง 10% จากปี 2561 และช่วยสร้างบรรยากาศเชิงบวกต่อตลาดที่อยู่อาศัยในภาวะชะลอตัว
แต่ความท้าทายต่าง ๆ ที่ยังคงอยู่ อาทิ กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวดี ภาวะเศรษฐกิจที่มีผลต่อความเชื่อมั่น มาตรการ LTV ที่ยังมีผลบังคับใช้ รวมไปถึงจำนวนหน่วยค้างขายในตลาดที่ยังคงมีจำนวนสูง และประเด็นการบริหารต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการ ซึ่งผลจากมาตรการดังกล่าวยังไม่ได้เปลี่ยนมุมมองที่ระมัดระวังต่อแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในภาพรวมของปี 2562
อย่างไรก็ตาม ถือว่ามาตรการมาทันเวลาดังที่ผู้ประกอบได้คาดการณ์ไว้ ช่วยสร้างบรรยากาศให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความคึกคัก สามารถระบายสต็อกคงค้าง โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยมาตรการดังกล่าวจะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อจากคนที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย ในส่วนของผู้ประกอบการก็สามารถเพิ่มยอดโอนกรรมสิทธิ์ ปิดการขายได้ก่อนปี 2563
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
