จากการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ และโครงข่ายคมนาคมที่ขยายตัว ส่งผลให้หลายทำเลได้รับอานิสงส์จากการพัฒนาดังกล่าว หนึ่งในนั้นคือทำเล “วิภาวดีรังสิต”
ปัจจุบันทำเลวิภาวดีรังสิตก้าวขึ้นมามีศักยภาพเทียบชั้นศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ หรือ CBD เช่น สีลม สาทร วิทยุ เพลินจิต สุขุมวิทตอนต้น และพระราม 4 จากการพัฒนาโครงการข่ายรถไฟฟ้าให้เชื่อมโยงถึงกันมากขึ้นระหว่างพื้นที่เมืองชั้นกลางและชานเมือง ช่วยเปิดพื้นที่รอยต่ออย่าง “วิภาวดีรังสิต” ให้มีศักยภาพในการเป็นพื้นที่เพื่อการพาณิชย์ และที่อยู่อาศัยมากยิ่งขึ้น
2 เมกะโปรเจ็กต์ใหญ่ หนุนวิภาวดีรังสิตฮิตติดเทรนด์
ทำเลวิภาวดีรังสิตกลายเป็นทำเลฮิตติดเทรนด์ ดังจะเห็นได้จากมีผู้ประกอบการปักหมุดพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ ทั้งเพื่อการอยู่อาศัยและการลงทุน หลังจากมีแผนการพัฒนา 2 โครงการเมกะโปรเจ็กต์ใหญ่ ได้แก่
1. สถานีกลางบางซื่อ ซึ่งมีเป้าหมายการพัฒนาให้เป็นศูนย์กลางการคมนาคมขนส่งของกรุงเทพฯ และเป็นจุดเชื่อมต่อการเดินทางระบบรถ-รางแห่งใหม่ แทนสถานีรถไฟหัวลำโพง เชื่อมโยงไปยังทุกภาคของประเทศไทย และภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ เช่น ลาว จีน และมาเลเซีย โดยคาดว่าจะแล้วเสร็จและเปิดดำเนินการในปี 2564
2. โครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียว ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต ซึ่งโครงสร้างอยู่บนแนว ถนนพหลโยธิน และจุดตัด ถนนวิภาวดีรังสิต ตรงบริเวณห้าแยกลาดพร้าว ระยะทางประมาณ 19 กิโลเมตร จำนวนสถานทีทั้งหมด 16 สถานี โดยในเดือนสิงหาคม 2562 จะเปิดให้บริการสถานี 1 สถานี คือ สถานีห้าแยกลาดพร้าว
จากนั้นปลายปี 2563 จะเปิดเพิ่ม 4 สถานี ได้แก่ สถานีพหลโยธิน 24 สถานีรัชโยธิน สถานีเสนานิคม และสถานีมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ และในเดือนกรกฎาคม 2564 เปิดให้บริการครบ 16 สถานี
ภายหลังจากการก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดให้ใช้บริการ พื้นที่ในย่านหมอชิต ห้าแยกลาดพร้าว และวิภาวดีรังสิต จะกลายเป็นทำเลที่น่าจับตามองมากยิ่งขึ้น
เปิดศักยภาพทำเล ‘วิภาวดีรังสิต’ ถนนธุรกิจแห่งใหม่
วิภาวดีรังสิต ถือเป็น superhighway เส้นทางหลักและเป็น gateway สู่หัวเมืองทางภาคเหนือและภาคตะวันออกเฉียงเหนือ พื้นที่ยุทธศาสตร์ด้านการค้าขายกับประเทศในกลุ่ม CLMV (กัมพูชา ลาว พม่า เวียดนาม) ด้วยเส้นทางรถยนต์ รถไฟทางคู่ รวมไปถึงรถไฟความเร็วสูงในอนาคต
ทั้งยังสามารถเชื่อมโยงกับทุกภูมิภาคทั้งในประเทศ และเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ด้วยการเดินทางโดยเครื่องบินที่สนามบินดอนเมือง ที่สำคัญยังสามารถเชื่อมโยงพื้นที่เศรษฐกิจสำคัญในอนาคต อย่างเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรืออีอีซี ด้วยรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (ดอนเมือง สุวรรณภูมิ และอู่ตะเภา)
ทำเลวิภาวดีรังสิตจึงเป็นจุดเชื่อมต่อด้านการค้าการลงทุนที่สำคัญอีกแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ หรืออาจจะกล่าวได้ว่าถนนวิภาวดีรังสิต กำลังยกระดับเป็นถนนธุรกิจแห่งใหม่ในปัจจุบัน
รถไฟฟ้าปั่นราคาที่ดินทะลุ 2 แสนบาท/ตร.ว.
ราคาที่ดินบริเวณ 2 ฝั่งถนนวิภาวดีรังสิต มีแนวโน้มปรับราคาขึ้นอีกในอนาคต หากการก่อสร้างโครงข่ายคมนาคมแล้วเสร็จ พร้อมกับการเปิดให้บริการของศูนย์คมนาคมพหลโยธิน โดยราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์รอบปี 2559-2562 ถนนวิภาวดีรังสิตที่อยู่ในพื้นที่เขตห้วยขวาง พญาไท ดินแดง มีราคาอยู่ที่ 2.2 แสนบาท/ตารางวา ถนนวิภาวดีรังสิต ในเขตจตุจักร ราคาอยู่ที่ 1.5-2.6 แสนบาท/ตารางวา และถนนวิภาวดีรังสิต ในเขตดอนเมือง ราคาอยู่ที่ 1.2 แสนบาท/ตารางวา
ตลาดออฟฟิศโต ค่าเช่าเฉลี่ย 750 บาท/ตร.ม./เดือน
จากข้อมูลของเจแอลแอล พบว่า ในกรุงเทพฯ มีพื้นที่อาคารสำนักงานรวม 8.9 ล้าน ตารางเมตร โดยมีพื้นที่ว่างเหลืออยู่ไม่ถึง 9% และมีราคาค่าเช่าปรับขึ้นต่อเนื่องตลอด 7 ปีที่ผ่านมา ส่วนในทำเลวิภาวดีมีสำนักงานให้เช่าอยู่ประมาณ 24 อาคาร รวมพื้นที่ 580,000 ตารางเมตร อัตราการเช่ากว่า 90% มีค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 750 บาท/ตารางเมตร/เดือน ซึ่งตลาดยังมีความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานอยู่มาก ขณะที่คู่แข่งในตลาดมีอยู่น้อย
ขณะที่ข้อมูลจากการสำรวจของสำนักวิจัยและพัฒนาบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ระบุว่า จากความต้องการพื้นที่สำนักงานที่เพิ่มมากขึ้นในช่วงที่ผ่านมาทำให้มีโครงการพัฒนาอาคารสำนักงานมากขึ้น แต่โดยส่วนใหญ่เป็นอาคารขนาดใหญ่ที่มีพื้นที่ต่อชั้นประมาณ 1,000 ตารางเมตรขึ้นไป
อย่างไรก็ดี รูปแบบพื้นที่สำนักงานที่เติบโตเร็วที่สุดประเภทหนึ่งตั้งแต่ปี 2556 จนถึงปัจจุบันคือ พื้นที่ทำงานร่วมกัน (Co-working Space) และออฟฟิศสำเร็จรูป (Serviced Office) ขนาดเล็ก ซึ่งเพิ่มจาก 20 แห่ง จนมีมากกว่า 100 แห่ง สอดคล้องกับแนวโน้มการทำงานแบบออนไลน์มากขึ้น และการพัฒนาทางด้านเทคโนโลยี และการเติบโตของธุรกิจขนาดเล็กและขนาดย่อย โดยเฉพาะธุรกิจ E-commerce และ Trading รวมถึงธุรกิจการให้บริการทางวิชาชีพ (Professional Service)
ดังนั้นอาคารสำนักงานที่มีพื้นที่ต่อหน่วยไม่ใหญ่มาก (ไม่เกิน 300 ตารางเมตร) ตั้งอยู่บนเส้นทางคมนาคมที่สะดวก ใกล้กับย่านพักอาศัย รวมถึงใกล้กับศูนย์กลางธุรกิจ ในอัตราค่าเช่าที่ไม่สูงเกินไป จะสามารถตอบโจทย์ความต้องการสำนักงานที่ยังเป็นช่องว่างทางการตลาดได้
ออฟฟิศคอนโดฯ การลงทุนแนวใหม่ ผลตอบแทน 7%
นอกจากอาคารสำนักงานหรือออฟฟิศที่ให้เช่าเป็นรายเดือน ซึ่งในปัจจุบันราคาค่าเช่าออฟฟิศเกรดเอในย่านกลางเมืองสูงถึงกว่า 1,000 บาท/ตารางเมตร/เดือน ขณะที่อาคารสำนักงานที่อยู่นอกเขต CBD จะมีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ในระดับ 500-700 บาท/ตารางเมตร/เดือน
แต่ยังมีออฟฟิศอีกประเภทหนึ่งเป็นออฟฟิศที่พัฒนามาเพื่อขายในรูปแบบคอนโดมิเนียมออฟฟิศ โดยเป็นออฟฟิศขายขาดที่มีนิติบุคคลบริหารโครงการ ข้อดีของออฟฟิศแนวนี้คือ ผู้ซื้อได้ออฟฟิศที่เป็นกรรมสิทธิ์ของตัวเอง มีสิทธิ์มีเสียงในการบริหารจัดการโครงการในฐานะเจ้าของร่วม โดยมีอัตราการผ่อนที่ใกล้เคียงกับการเช่ารายเดือน
ยกตัวอย่างเช่น ถ้าจะเช่าออฟฟิศขนาด 50 ตารางเมตร ในอัตราค่าเช่า 750 บาท/ตารางเมตร/เดือน จะต้องเสียค่าเช่าเดือนละ 37,500 บาท แต่ถ้าซื้อออฟฟิศคอนโด 50 ตารางเมตร ราคาตารางเมตรละ 100,000 บาท เท่ากับได้กรรมสิทธิ์ออฟฟิศในราคา 5 ล้านบาท ผ่อนธนาคาร 20 ปี ในอัตราดอกเบี้ย 7% จะผ่อนต่อเดือน 42,000 บาท
จะเห็นได้ว่าค่าเช่ากับค่าผ่อนต่างกันไม่มาก แต่ได้กรรมสิทธิ์เป็นทรัพย์สินของตัวเอง ซึ่งคุ้มค่ากว่าในระยะยาว ออฟฟิศคอนโดฯ จึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจให้กับเจ้าของธุรกิจขนาดกลางที่ต้องการมีออฟฟิศเป็นของตัวเอง หรือนักลงทุนที่ซื้อไว้ปล่อยเช่า ซึ่งจะได้รับผลตอบแทนจากค่าเช่าจะอยู่ที่ประมาณ 7% ต่อปี
ในอนาคตเชื่อว่าทำเลวิภาวดีรังสิต จะกลายเป็นทำเลศักยภาพสูงที่มีความเจริญหลั่งไหลเข้ามา จากปัจจัยด้านการคมนาคมที่หนุนต่อธุรกิจและลงทุน โดยเฉพาะอาคารสำนักงานและคอนโดมิเนียมพักอาศัย ซึ่งหลังจาก 2 โครงการเมกกะโปรเจ็กต์ใหญ่แล้วเสร็จ จะเปลี่ยนโฉมทำเลวิภาวดีรังสิต พื้นที่รอยต่อเพื่อการพาณิชย์ ให้เป็นอีกหนึ่งทำเลทองที่น่าจับจอง
อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหาบ้านคอนโด ก็สามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน
