จากการวิเคราะห์ข้อมูลตลาดอสังหาฯ ไทยตั้งแต่ต้นปี แม้เจอพิษเศรษฐกิจ ปัจจัยลบทั้งภายในและภายนอกประเทศมากระทบ แต่ตลาดยังทรงตัว หวังภาครัฐออกนโยบายกระตุ้นช่วงที่เหลือของปี 62
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังอยู่ในภาวะทรงตัว เผยปัจจัยลบมาจากความผันผวนของเศรษฐกิจโลก กระทบความเชื่อมั่นนักลงทุน มาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ Loan to Value: LTV ยังออกฤทธิ์ ส่งผลผู้ประกอบการเร่งปรับตัวครึ่งปีหลัง ด้านนักลงทุนไทยต่างชาติเบนเข็มลงทุนธุรกิจที่ก่อให้เกิดรายได้ระยะยาว แต่ยังพบปัจจัยบวกจากการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ซึ่งต้องลุ้นมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ อาทิ การลดค่าธรรมเนียมการโอน และภาษีธุรกิจเฉพาะ
เศรษฐกิจโลกส่งผลต่อตลาดอสังหาฯ ไทยไม่เกิน 10-15%
จากผลการวิเคราะห์ข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ พบว่า ในช่วงที่เหลือของปีตลาดยังคงเผชิญภาวะความไม่แน่นอน ซึ่งหากดูในภาพรวมของเศรษฐกิจโลก เรื่องของสงครามการค้าระหว่างจีนและสหรัฐอเมริกา ส่งผลให้จีนต้องลดค่าเงินหยวน และกระทบต่อการลงทุนของนักลงทุนจีนในตลาดต่างชาติ รวมถึงประเทศไทยด้วย อีกทั้งความไม่สงบทางการเมืองในฮ่องกงทำให้เกิดภาวะชะงักงันในการลงทุนในไทยด้วยเช่นกัน
ประกอบกับค่าเงินบาทของไทยที่แข็งตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้อสังหาริมทรัพย์ไทยมีราคาสูงขึ้น แต่ด้วยตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย มีกลุ่มผู้บริโภคหลักคือผู้บริโภคภายในประเทศ ทำให้ประเมินได้ว่าผลกระทบจากเศรษฐกิจโลกอาจมีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไม่เกิน 10-15% ของตลาดที่อยู่อาศัยรวมเท่านั้น แม้จะไม่ส่งผลต่อภาพรวมตลาดแต่มีผลกระทบต่อตลาดทุนไทยแน่นอน
วอนผ่อนปรนมาตรการ LTV ฉุดอสังหาฯ โต
นอกจากปัจจัยปัจจัยลบภายนอกประเทศแล้ว ปัจจัยภายในประเทศอย่างมาตรการ LTV และหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้นก็ยังเป็นปัจจัยลบที่ไม่ควรมองข้าม เนื่องจากตั้งแต่รัฐบาลประกาศว่าจะมีการใช้มาตราการ LTV เพื่อมาสกัดการเก็งกำไรในกลุ่มนักลงทุน โดยมีผลบังคับใช้ 1 เมษายนที่ผ่านมา ผู้บริโภคต่างเร่งก่อหนี้ เพื่อให้ทันก่อนที่มาตรการจะมีผลบังคับใช้ ส่งผลให้เกิดการหดตัวลงของการอนุมัติสินเชื่อนับตั้งแต่ในช่วงไตรมาส 2 ที่ผ่านมา ซึ่งหากไม่มีการผ่อนคลายมาตรการดังกล่าว คาดว่าในช่วงที่เหลือของปีตลาดอสังหาริมทรัพย์จะไม่สามารถเติบโตได้เหมือนในช่วงหลายปีที่ผ่านมา
โดยนับตั้งแต่มาตราการ LTV มีผลบังคับใช้ ตลาดมีการชะลอตัวลงในทุกเซ็กเตอร์ ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียมในทุกระดับราคา เนื่องจากผู้ซื้อต้องพิจารณาถึงความสามารถในการกู้ของตนมากขึ้น ซึ่งก็เป็นสาเหตุให้ผู้ประกอบการรายใหญ่-รายกลาง ต่างออกมาประกาศผลกระทบจากมาตรการที่มีต่อธุรกิจ และเรียกร้องให้มีการผ่อนปรนนโยบายดังกล่าว หลายโครงการที่เปิดตัวในไตรมาส 2 ของปีนี้ มีการปรับกลยุทธ์ในการทำการตลาดและมุ่งหวังยอดขายจากตลาดผู้ซื้อจริงมากขึ้น
ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% ส่งผลดี
ท่ามกลางปัจจัยลบต่าง ๆ ทั้งจากภายในและภายนอกประเทศ แต่อย่างไรก็ตาม ตลาดก็ยังคงมีปัจจัยบวกมาสนับสนุน ไม่ว่าจะเป็นการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% ส่งผลดีต่อผู้ประกอบการโดยตรง สามารถยื่นขอสินเชื่อโดยมีต้นทุนที่ต่ำลง ในขณะที่ผู้กู้รายย่อยก็สามารถยื่นขอสินเชื่อในอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงเช่นกัน
รัฐบาลขั้วเดิมเดินหน้านโยบายกระตุ้นเศรฐกิจ
ด้านรัฐบาลที่มาจากการเลือกตั้งซึ่งยังเป็นรัฐบาลขั้วเดิมนั้น ทำให้เกิดความต่อเนื่องในการสานต่อนโยบายต่าง ๆ ทั้งทางด้านการลงทุน โครงสร้างพื้นฐานต่าง ๆ ระบบขนส่งมวลชน โครงการพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษ รวมทั้งกำหนดมาตรการช่วยกระตุ้นตลาดในช่วงที่เหลือของปี เช่น การพิจารณาลดค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีธุรกิจเฉพาะให้กับอสังหาฯ ที่พร้อมโอนในปีนี้ เป็นการช่วยกระตุ้นให้ผู้มีกำลังซื้อที่ผ่านเงื่อนไข LTV สามารถมีต้นทุนการซื้อที่ต่ำลง
ในขณะเดียวกันก็ช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถระบายสินค้าที่เสร็จแล้วได้ โดยกำหนดให้สามารถลดค่าธรรมเนียมดังกล่าวในอสังหาฯ ทุกระดับราคา ตลอดจนการให้สิทธิพิเศษกับอสังหาริมทรัพย์มือสองบ้าง เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองของไทย ยังคงไม่เติบโตมากทั้ง ๆ ที่เป็นโอกาสให้ผู้ซื้อได้ซื้ออสังหาฯ คุณภาพดี ที่มีขนาดใหญ่กว่าสินค้าใหม่ในปัจจุบัน ในราคาใกล้เคียงกับราคาปัจจุบัน บนทำเลที่มีศักยภาพ ก็น่าจะช่วยให้ตลาดมีการขยายตัวได้ดีขึ้น
ปรับแผนลงทุน เบนเข็มจับธุรกิจที่มีรายได้ระยะยาว
สำหรับทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่เหลือของปีคาดว่า หลาย ๆ บริษัทต้องเร่งระบายสินค้าที่มีอยู่ โดยวิเคราะห์จากความต้องการที่แท้จริง เพราะการพึ่งตลาดต่างชาติอาจไม่ได้หวือหวาเหมือนเมื่อ 2-3 ปี ที่ผ่านมาโดยเฉพาะตลาดจีนและฮ่องกง และการหันไปปรับแผนการลงทุนสู่ธุรกิจที่ก่อให้เกิดรายได้ระยะยาวมากขึ้น เช่น การลงทุนในธุรกิจโรงแรม อาคารสำนักงาน หรือลงทุนในต่างประเทศ การขายที่ดินบางแปลงที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ออกจากบริษัท หรือแม้แต่ในที่ดินที่ซื้อมาแล้วก็อาจปรับแผนพัฒนาโครงการจากตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อการขายเป็นตลาดเพื่อการลงทุนระยะยาวมากขึ้น
มาตรการใหม่เอื้อผู้กู้ร่วมหนุนตลาด
นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย DDproperty.com
ด้าน นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย DDproperty.com กล่าวว่า หลังจาก ธปท. ได้ประกาศผ่อนเกณฑ์ผู้กู้ร่วม กรณีไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยจะไม่นับเป็นผู้กู้ในครั้งนั้น เพื่อบรรเทาผลกระทบของผู้กู้ร่วมที่ไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยให้ได้รับสินเชื่อตามความเหมาะสมมากขึ้น การผ่อนเกณฑ์ดังกล่าวถือเป็นมาตรการที่ดีในการเพิ่มโอกาสให้คนที่อยากมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองมากขึ้น เพราะการกู้ร่วมบางครั้งเป็นการช่วยเหลือกันในครอบครัวเท่านั้น ลงเพียงแค่ชื่อ ไม่ได้ร่วมจ่ายด้วย และผู้กู้ร่วมไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยนั้น
หากทางธนาคารแห่งประเทศไทยใช้หลักเกณฑ์เดิมก็จะนับคนกลุ่มนี้เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยไปด้วย หากจะไปซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ก็จะถือเป็นสัญญาที่สอง หรือบ้านหลังที่สอง ทำให้ต้องวางเงินดาวน์สูงขึ้น คือ ต้องวางเงินดาวน์สูงสุดถึง 20% ทำให้คนกลุ่มนี้เสียโอกาสที่จะมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง การผ่อนปรนหลักเกณฑ์ดังกล่าวจึงเป็นการผ่อนคลายความตึงเครียดของมาตรการ และช่วยเสริมบรรยากาศให้ตลาดมีทิศทางเป็นบวกมากขึ้น
แนะเป็นช่วงเวลาที่ดีของผู้ซื้อ
นางกมลภัทร กล่าวเพิ่มเติมอีกว่า สำหรับผู้ที่คิดจะขายอสังหาฯ ว่าควรชะลอการตัดสินใจ รอจังหวะตลาดปรับตัวจากมาตรการ LTV ก่อนเพื่อให้ราคาและผลตอบแทนที่ดีกว่าในช่วงนี้ที่ราคาอสังหาฯ ยังเพิ่มขึ้นไม่มากนัก ส่วนผู้ซื้อมีโอกาสที่จะซื้ออสังหาฯ ในราคาที่ไม่สูง แต่หากจะซื้อบ้านหลังที่สอง หรือลงทุน ผู้ซื้อจะต้องมีการสำรองเงิน รวมถึงมีวินัยทางการเงินมากขึ้น จากภาวะที่ต้องวางเงินดาวน์สูงขึ้น ผู้ที่มีความพร้อมและมองหาที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท และไม่เกิน 5 ล้านบาท ควรพิจารณาซื้อในช่วงนี้เพื่อจะได้รับประโยชน์จากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ของภาครัฐอย่างเต็มที่
ถือเป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ริมทรัพย์ต้องเจอกับปัจจัยบวกและปัจจัยลบ ทั้งจากภายนอกประเทศและภายในประเทศ ท้าทายความสามารถของผู้ประกอบการที่ต้องแข็งแกร่ง ปรับตัวประคองธุรกิจท่ามกลางปัจจัยที่ผันผวน และภาวะเศรษฐกิจที่ยังทรงตัว รวมทั้งรอคอยมาตรการรัฐที่แว่วว่าจะปล่อยออกมาเพื่อกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่เหลือของปี 2562 ดันตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ขยายตัวส่งท้ายปี
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
