แม้ว่าทิศทางตลาดอสังหาฯ ในปี 2562 จะยังไม่กระเตื้องนัก โดยเฉพาะคอนโดฯ ที่มีซัพพลายค้างสต็อกทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องเร่งแก้เกม ระบายสต็อกด้วยการปล่อยเช่า
หลังจากสภาพเศรษฐกิจซบเซา ภาคธุรกิจต่างก็ได้รับผลกระทบต่อเนื่องเป็นลูกโซ่ ไม่เว้นแม้แต่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ลูกค้าหาย ยอดขายอืด กำไรหด โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียมที่มีสต็อกคงค้างเหลือขายจำนวนมาก ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับแผนธุรกิจสู้พิษเศรษฐกิจ ออกมาแก้เกมด้วยการปล่อยเช่าเพื่อระบายสต็อกคงค้าง ขยายฐานลูกค้าเก่า และสร้างรายได้ให้ใกล้เคียงกับเป้าที่ตั้งไว้
ระบายสต็อกคงค้าง ปล่อยเช่าคอนโดฯ สร้างเสร็จ
เมื่อกำลังซื้อจากทั้งในประเทศและนอกประเทศหดตัว จำเป็นต้องมีการปรับกลยุทธ์รับมือ โดยหนึ่งในวิธีที่ผู้ประกอบการเลือกใช้เพื่อพยุงรายได้ให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์คือ การปล่อยเช่า ปัจจุบันจึงได้เห็นผู้ประกอบการให้บริการปล่อยเช่ากันมากขึ้นโดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ตัวอย่างเช่น แอลพีเอ็น ดังจะเห็นได้จากที่ผ่านมามีการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ย่านรังสิต คลอง 1 เพื่อปล่อยเช่า จำนวน 3,000 ยูนิต ระดับราคา 5,000 บาทต่อเดือน ซึ่งล่าสุดสามารถปล่อยเช่าไปได้แล้ว 50%
อีกทั้งยังมีแผนระบายสต็อกคงค้างในลักษณะปล่อยเช่าเพิ่มอีก 2 โครงการ ย่านพหลโยธิน จำนวน 150 ยูนิต และย่านพระราม 3 จำนวน 200 ยูนิต ซึ่งเป็นคอนโดมิเนียมที่เปิดขายไปแล้วตั้งแต่ปี 2560 แต่ยังมียูนิตเหลือขายจึงนำมาปล่อยเช่า และหากสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ดีขึ้น ในอนาคตก็สามารถนำมาขายเป็นคอนโดมิเนียมมือสองพร้อมผู้เช่าได้อีกทางหนึ่ง
ผุดบริการเสริม ปล่อยเช่าคอนโดฯ ให้ลูกค้าเก่า
นอกจากจะปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมเพื่อระบายสต็อกคงค้างแล้ว บางผู้ประกอบการ เช่น พฤกษา, แสนสิริ, ออริจิ้นพร็อพเพอร์ตี้ และเอพี ยังมีบริการเสริม รับปล่อยเช่าต่อให้กับลูกค้าเก่า ในส่วนของคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วกลับมาขายใหม่ หรือคอนโดมิเนียมรีเซล
โดยมีเหตุผลหลัก เนื่องปัจจุบันดีมานด์ของการซื้ออสังหาริมทรัพย์มีความซับซ้อน ลูกค้าบางรายเป็นนักลงทุน บางรายซื้อเพื่อปล่อยเช่า ไม่ได้ซื้ออยู่อาศัยจริง แต่ก็ถือเป็นเรียลดีมานด์ การเพิ่มบริการเสริมเช่นนี้เป็นอีกหนึ่งกลยุทธ์กระตุ้นให้ลูกค้าที่เคยซื้อไปแล้วกลับมาซื้อซ้ำ และถ้าหากสามารถปล่อยเช่าต่อได้ ก็เท่ากับเป็นการขยายตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มลูกค้าเก่าที่มีอยู่ในมือ
ส่องเทรนด์คนรุ่นใหม่นิยมเช่ามากกว่าซื้อ
นอกจากปัจจัยลบทางด้านเศรษฐกิจที่ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับตัวลงมาเล่นตลาดเช่าแล้ว แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่าในไทยยังเริ่มเหมือนกับในต่างประเทศ เช่น สหรัฐอเมริกา อังกฤษ และญี่ปุ่น เนื่องจากราคาที่ดินย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ หรือ Central Business District: CBD มีการปรับตัวสูงขึ้น กลุ่มผู้ซื้อตลาดกลาง-ล่างมีกำลังซื้อถดถอย อีกทั้งพฤติกรรมหรือเทรนด์การซื้อที่อยู่อาศัยในปัจจุบันเริ่มเปลี่ยนแปลงไป โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่ที่เปลี่ยนงาน ย้ายสถานที่บ่อย จึงเลือกที่จะเช่าคอนโดมิเนียมอยู่มากกว่าซื้อเป็นของตนเอง ส่งผลให้ตลาดเช่าบูมขึ้นเรื่อย ๆ
อานิสงส์มาตรการ LTV หนุนตลาดเช่าโต
ไม่เพียงเท่านั้น มาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ Loan to Value: LTV ที่บังคับใช้ไปเมื่อวันที่ 1 เมษายน 2562 และมีการปรับเปลี่ยนหลักเกณฑ์ใหม่ จากเดิมที่คอนโดมิเนียมสามารถกู้ได้ไม่เกิน 90% ส่วนบ้านกู้ได้ไม่เกิน 95% ซึ่งแน่นอนว่าการเปลี่ยนแปลงนี้ย่อมส่งผลต่อการกู้ซื้อที่อยู่อาศัย
ในกรณีที่ยังผ่อนบ้านหรือคอนโดมิเนียมหลังแรกยังไม่ถึง 3 ปี แล้วต้องการจะกู้สินเชื่อสำหรับหลังที่ 2 กำหนดให้ต้องมีเงินดาวน์อย่างน้อย 20% หรือมีสัดส่วนการกู้ไม่เกิน 80% ของมูลค่าบ้านหรือคอนโดมิเนียม นั่นหมายความว่าผู้กู้ต้องเตรียมเงินดาวน์ไว้ในจำนวนที่มากขึ้น และอาจส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อ โดยเปลี่ยนมาเลือกเช่าแทนการซื้อเป็นของตัวเอง ซึ่งจะทำให้ตลาดเช่าพลอยได้รับอานิสงส์ มีสัดส่วนที่เติบโตขึ้นไปด้วยในอนาคต
คอนโดฯ ปล่อยเช่าราคาต่ำหมื่น แนวรถไฟฟ้ามาแรง
เมื่อพิจารณาตามระดับราคา พบว่าคอนโดมิเนียมระดับราคา 1-2 ล้านบาทต่อยูนิต และคอนโดมิเนียมต่ำล้านต่อยูนิต ยังคงขายได้เรื่อย ๆ แม้จะไม่หวือหวาแต่ถือว่ายังได้ไปต่อ แต่ถ้าหากเป็นคอนโดมิเนียมระดับราคา 3 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไป จะขายยาก
ในส่วนของตลาดเช่า แนวโน้มปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมย่าน CBD ทำเลสุขุมวิท เพลินจิต ที่มีระดับราคาสูงตั้งแต่ 10,000-30,000 หมื่นบาทต่อเดือน เริ่มได้รับผลกระทบ เนื่องจากมีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่เพิ่มขึ้น ทำให้ผู้เช่ามีทางเลือกและมีอำนาจในการต่อรองมากขึ้น
โดยผู้เช่าส่วนหนึ่งเริ่มหันมาเช่าคอนโดมิเนียมในพื้นที่นอกเขต CBD และชานเมือง เพราะต้องการลดราคาค่าเช่าให้ต่ำลงประมาณ 50% แต่ต้องอยู่ในทำเลที่สามารถเชื่อมต่อการเดินทางโดยรถไฟฟ้าได้ ส่งผลให้คอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้า ตั้งแต่ทำเลอ่อนนุช ปุณณวิถี อุดมสุข แบริ่ง สำโรง ไปจนถึงแพรกษาได้รับความสนใจ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่มีระดับราคาตั้งแต่ 6,000-9,000 บาทต่อเดือน
New CBD เพชรบุรี พระราม 9 สุทธิสาร จีนแห่เช่า
ทำเลเพชรบุรี พระราม 9 สุทธิสาร ซึ่งถูกยกให้เป็น New CBD ก็จัดเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูง เป็นย่านธุรกิจใหม่จากการต่อขยายโครงข่ายรถไฟฟ้าส่งผลให้เกิดการพัฒนาเพิ่มทั้งออฟฟิศและที่อยู่อาศัย เป็นที่สนใจของนักลงทุนเพื่อเช่าและขายต่อ โดยเฉพาะตลาดเช่า ให้ผลตอบแทนปล่อยเช่าระยะยาวที่เติบโต 5-6% ต่อปี รองรับลูกค้าคนไทย และคนต่างชาติแถบเอเชีย เช่น จีน ไต้หวัน สิงคโปร์ ฮ่องกง และญี่ปุ่น ที่จะย้ายเข้าอยู่อาศัยและทำงานในย่านศูนย์กลางธุรกิจใหม่ กว่า 78,000 คนในปี 2563
ท่ามกลางปัจจัยที่ส่งผลกระทบ ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซา แต่ในวิกฤติย่อมมีโอกาส การปรับตัวสู่ตลาดเช่า ถือเป็นการเสริมความแกร่งให้ผู้ประกอบการที่ต้องเผชิญกับความท้าทาย และยังเป็นโอกาสของผู้ซื้อที่จะได้เลือกคอนโดมิเนียมที่ถูกระบายจากสต๊อกคงค้างในหลากหลายทำเลและราคาอีกด้วย
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
