ปี 2562 มีคอนโดฯ ราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท เหลือขายสูงสุดถึง 38% โดยพบว่า ผู้ซื้อ 23% สนใจซื้อเพื่อปล่อยเช่าหรือขายทำกำไร แต่ก่อนจะลงทุนควรศึกษาข้อมูลให้ดี
เนื่องจากตลาดที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม ต้องเผชิญกับความท้าทายที่มากขึ้น จากปัจจัยแวดล้อมต่าง ๆ ที่ส่งผลกระทบต่อภาพรวม ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับแผนธุรกิจกันถ้วนหน้า นอกจากนี้ยังกระทบกับกลุ่มผู้ซื้อ โดยเฉพาะผู้ซื้อที่ซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน เนื่องจากผลกำไรจากการให้เช่าไม่ได้สูงเหมือนในอดีต
ปัจจัยท้าทาย กระทบผู้ซื้อเพื่อลงทุน
ถือเป็นช่วงเวลาที่ท้าทายสำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2562 จากหลายปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อภาพรวม ไม่ว่าจะเป็นจำนวนผู้บริโภคที่ความต้องการซื้อถูกดูดซับไปแล้วในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ปริมาณคอนโดมิเนียมคงค้างที่มีเหลืออยู่ในหลายระดับราคา ความไม่สมดุลระหว่างความสามารถในการซื้อและราคาคอนโดมิเนียมที่เปิดตัว รวมไปถึงกฎระเบียบและกฎหมายต่าง ๆ เช่น นโยบายกำกับดูแลสินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศไทย และพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ได้ประกาศไปเมื่อปลายปี 2561 ซึ่งอาจส่งผลกระทบโดยตรงต่อผู้ซื้อ โดยเฉพาะผู้ที่ซื้อคอนโดมิเนียมมาเพื่อลงทุนปล่อยเช่า
ยอดเปิดตัวโครงการสูง สวนทางกำลังซื้อชะลอ
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้ทำการวิเคราะห์ทิศทางการลงทุนของผู้ประกอบการในธุรกิจคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมในปี 2562 พบว่า 3-4 ปีที่ผ่านมา จำนวนการเปิดตัวคอนโดมิเนียมสะท้อนภาพบวก โดยมีอัตราการเติบโตสูงถึง 4.3% สวนทางกับการซื้อที่กลับพบว่ามีการชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง เห็นได้จากสัดส่วนการจองซื้อคอนโดมิเนียมเปิดใหม่มีอัตราการเติบโตเฉลี่ยเพียงแค่ 0.5% แสดงให้เห็นถึงความต้องการซื้อของผู้บริโภคที่น้อยกว่าความต้องการขาย
นอกจากนี้ จากรายงานของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือ AREA ยังแสดงให้เห็นว่าที่อยู่อาศัยคงค้างในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ทั้งที่สร้างเสร็จและกำลังก่อสร้าง ณ สิ้นปี 2561 มีจำนวนประมาณ 1.8 แสนยูนิต ในจำนวนนี้มีคอนโดมิเนียมสูงถึง 41% หรือประมาณ 74,000 ยูนิต โดยคอนโดมิเนียมที่มีจำนวนเหลือขายสูงสุด เป็นคอนโดมิเนียมระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนสูงถึง 38% ตามมาด้วยระดับราคา 2-3 ล้านบาท มีสัดส่วน 28%
ชะลอเปิดโครงการ ระบายสต็อก เจาะแนวราบเพิ่ม
จากสถานการณ์ข้างต้น และปัจจัยแวดล้อมที่ท้าทายในปี 2562 ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายปรับแผนการทำธุรกิจและการลงทุนบนพื้นฐานของความระมัดระวังมากขึ้นกว่าปีที่ผ่านมา เช่น ชะลอการซื้อที่ดินเพิ่มเติม หลังจากที่ได้มีการซื้อที่ดินเพื่อใช้ในการพัฒนาโครงการอย่างมากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ทำให้ยังมีที่ดินรอพัฒนาอยู่ในพอร์ตสูง รวมไปถึงพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งอาจก่อให้เกิดต้นทุนแฝงในการครอบครองที่ดินได้ การปรับลดจำนวนโครงการ รวมถึงชะลอการเปิดโครงการประเภทคอนโดมิเนียมในปี 2562 เพื่อระบายสต็อกที่ยังมีอยู่สูง และเพิ่มสัดส่วนโครงการแนวราบทั้งในเขตกรุงเทพฯ ปริมณฑลและต่างจังหวัดมากขึ้น
ผู้ประกอบการหันจับธุรกิจอื่น หวังกระจายความเสี่ยง
การชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังสะท้อนให้เห็นถึงความผันผวนของรายได้ ส่งผลให้ในปีนี้ผู้ประกอบการเลือกให้ความสำคัญกับการกระจายความเสี่ยงของแหล่งรายได้โดยเพิ่มสัดส่วนรายได้ประจำจากธุรกิจประเภทอื่น (Recurring Income)
ยกตัวอย่างเช่น รายได้จากการรับจ้างบริหารโครงการ การเข้าไปร่วมลงทุนในธุรกิจโรงแรม นำคอนโดมิเนียมเหลือขายมาปล่อยเช่า รวมไปถึงให้ความสำคัญกับกลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง หรือเรียลดีมานด์มากขึ้น เพื่อลดความเสี่ยงจากการหดตัวลงของกลุ่มลูกค้านักลงทุนที่คาดว่าจะเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากนโยบายกำกับดูแลสินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศไทย รวมไปถึงพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
โฟกัสเรียลดีมานด์ เร่งทำการตลาดกระตุ้นกำลังซื้อ
จากผลสำรวจความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลโดยศูนย์วิจัยกสิกรไทย พบว่า กลุ่มตัวอย่างที่มีความสนใจซื้อที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมในปี 2562-2563 กว่า 77% ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเป็นหลัก ขณะที่ 23% สนใจซื้อเพื่อปล่อยเช่าหรือขายทำกำไร
อย่างไรก็ตาม ในสถานการณ์ที่ตลาดคอนโดมิเนียมเหลือขายสะสมสูง ส่งผลให้ผู้ประกอบการเร่งทำโปรโมชั่นทางการตลาด อาจถือเป็นโอกาสทองของผู้บริโภคที่มีความสนใจซื้อคอนโดมิเนียม เนื่องจากมีสินค้าค้างขายให้เลือกในหลายระดับราคา ยังไม่รวมโครงการใหม่ที่กำลังเข้าสู่ตลาดในปี 2562 อีก 61,000-64,000 ยูนิต ซึ่งจะทำให้ผู้บริโภคมีตัวเลือกที่หลากหลายมากขึ้น แต่เนื่องจากการซื้อที่อยู่อาศัยจัดเป็นหนี้สินระยะยาว ผู้บริโภคควรที่จะตระหนักถึงความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาวมากกว่าที่จะตัดสินใจจากโปรโมชั่นทางการตลาดเพียงอย่างเดียว
ตลาดเช่าแข่งขันสูง กระทบกำไรจากการปล่อยเช่า
ขณะที่กลุ่มผู้ซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า อาจต้องเพิ่มความระมัดระวัง จากนโยบายกำกับดูแลสินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศไทย การซื้อเพื่อลงทุนจำเป็นต้องใช้เงินลงทุนที่มากกว่าเดิมถึง 2-3 เท่าตัว อีกทั้งผลกำไรจากการให้เช่าอาจไม่ได้สูงเหมือนในอดีต จากจำนวนคอนโดมิเนียมที่ปล่อยเช่าที่มีอยู่ในตลาดปัจจุบัน รวมถึงคอนโดมิเนียมค้างขายบางส่วนที่ถูกผู้ประกอบการนำมาปล่อยเช่าเอง ทำให้เกิดการแข่งขันที่มากขึ้นในธุรกิจให้เช่าคอนโดมิเนียม เนื่องจากผู้เช่ามีตัวเลือกและอำนาจการต่อรองที่สูง
นอกจากนี้ยังอาจส่งผลทำให้กำไรจากการปล่อยให้เช่าหลังหักค่าใช้จ่าย (Net yield) ไม่สูงเหมือนในอดีตที่ผ่านมา จนไม่คุ้มค่ากับการลงทุน อีกทั้งอัตราส่วนต่างกำไรที่ได้จากการขายต่อ (Capital gain) ที่สูงแค่เพียงในบางเซ็กเมนต์ และระยะเวลาในการขายต่อที่อาจต้องเพิ่มมากขึ้น อาจทำให้เกิดค่าเสียโอกาสได้ หากผลตอบแทนที่ได้ไม่เป็นตามที่คาดหวัง รวมไปถึงพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะเริ่มมีการจัดเก็บในเดือนมกราคม 2563 ถือเป็นสิ่งที่นักลงทุนอาจนำมาพิจารณาเพื่อหาต้นทุนในการปล่อยเช่าที่แท้จริง
จะเห็นได้ว่าตลาดคอนโดมิเนียมปี 2562 ต้องเผชิญกับความท้าทายรอบทิศ ผู้ประกอบการจึงต้องมีการปรับกลยุทธ์ ชะลอเปิดโครงการใหม่ และหันมารุกเรียลดีมานด์ ด้วยการจัดโปรโมชั่นทางการตลาดกระตุ้นยอดขาย ขณะที่ผู้บริโภคเอง
นับว่าเป็นโอกาสทองของการซื้อคอนโดมิเนียมเลยก็ว่าได้ เพราะมีสินค้าให้เลือกมากมายหลายระดับราคา แต่ก็ต้องไม่ลืมว่าการซื้อที่อยู่เป็นหนี้สินระยะยาว ต้องพิจารณาถึงความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาวด้วย เช่นเดียวกับนักลงทุนที่ต้องระมัดระวัง เพราะกำไรที่ได้จากการปล่อยเช่านั้นอาจไม่สูงดังที่คิด
การศึกษาภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมให้รอบทิศ ก่อนการซื้อ ขาย และลงทุน จะช่วยเพิ่มความมั่นใจในการตัดสินใจได้มากยิ่งขึ้น
ติดตามทุกเรื่องราวเกี่ยวกับอสังหาฯ โดยสามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน หรือดาวน์โหลดรายงานดัชนีอสังหาริมทรัพย์และรายงานภาพรวมตลาดอสังหาฯ จากเรา เพื่อช่วยเพิ่มมุมมองในทุกมิติของการซื้อ–ขาย–เช่า
