ธปท. ผ่อนเกณฑ์ LTV สำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกและหลังที่สอง หวังกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ปี 63 หลังเผชิญปัจจัยลบรุมเร้า และการแข่งขันเร่งระบายสต็อกที่ยังเหลืออยู่จำนวนมาก โดยคาดว่าโครงการใหม่ปี 63 จะลดลงเกือบ 3%
ถือเป็นข่าวดีรับต้นปีที่ส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ เมื่อวันที่ 20 มกราคม 2563 ที่ผ่านมา ที่ทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ประกาศการผ่อนเกณฑ์มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยหรือ Loan to Value: LTV เป็นครั้งที่ 2 หลังจากที่ได้ผ่อนปรนกรณีผู้กู้ร่วมไปเมื่อปี 2562 ที่ผ่านมา โดยประเด็นสำคัญของการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ในครั้งนี้ คือ
1. ปรับสัดส่วนเพดานเงินกู้ของสัญญาซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท จากเดิม 90%-95% เพิ่มเป็น 100% พร้อมให้เงินกู้เพิ่มอีก 10% เพื่อใช้ในการซื้อเฟอร์นิเจอร์ หรือตกแต่งบ้าน (รวม 110% จากมูลค่าหลักประกัน)
2. ปรับสัดส่วนเพดานเงินกู้ของสัญญาซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกที่ราคาสูงกว่า 10 ล้านบาท จากเดิม 80% เพิ่มเป็น 90%
3. ผ่อนคลายกฎเกณฑ์ในส่วนของบ้านสัญญาที่สอง โดยหากผ่อนที่อยู่อาศัยสัญญาแรกมาแล้วตั้งแต่ 2 ปีขึ้นไป จะสามารถกู้ได้ถึง 90% สำหรับที่อยู่อาศัยหลังที่สอง (จากเดิมที่ต้องผ่อนสัญญาแรกมากกว่า 3 ปี)
ผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ส่งผลดีตลาดอสังหาฯ
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่าการผ่อนปรนเกณฑ์มาตรการ LTV เป็นผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยจะช่วยเพิ่มศักยภาพในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยให้กับผู้ซื้อรวมถึงช่วยเพิ่มกำลังซื้อในการใช้จ่ายสินค้าเพื่อการอยู่อาศัย นอกจากนี้ยังช่วยให้ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยสามารถนำมาใช้เป็นเครื่องมือการตลาดในการกระตุ้นและปิดยอดการขายในระยะข้างหน้า
อย่างไรก็ดี ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจะต้องผ่านการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ซึ่งจะต้องขึ้นอยู่กับคุณสมบัติของผู้ขอสินเชื่อ ภาระหนี้ครัวเรือน และภาวะรายได้และการมีงานทำ
ท่ามกลางทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2563 ที่ยังต้องเผชิญกับความท้าทายต่อเนื่อง แม้ว่าตลาดยังมีอีกปัจจัยบวกจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการทำธุรกรรมซื้อขายที่อยู่อาศัยก็ตาม แต่ต้องยอมรับว่าผู้บริโภคยังต้องเผชิญกับสภาพแวดล้อมที่เต็มไปด้วยความเสี่ยงมากมาย ทั้งภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ความเสี่ยงด้านความมั่นคงในอาชีพการงาน และกำลังซื้อที่ยังไม่กลับสู่ระดับศักยภาพ ส่งผลให้กิจกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยน่าจะยังชะลอตัวต่อเนื่อง
เศรษฐกิจผันผวน ฉุดกำลังซื้อต่างชาติ
สำหรับผู้ประกอบการที่ทำตลาดเจาะกลุ่มชาวต่างชาติ อาจจะต้องเพิ่มความระมัดระวังมากขึ้น โดยทิศทางการซื้อที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติในไทยในปี 2563 คาดว่าจะชะลอตัว เนื่องจากความผันผวนของเศรษฐกิจก็น่าจะมีผลต่อกำลังซื้อและบรรยากาศการลงทุนของผู้บริโภคชาวต่างชาติ
รวมถึงการแข็งค่าของเงินบาทส่งผลให้เงินลงทุนในการครอบครองที่อยู่อาศัย (Purchase Price) ในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติมีราคาสูงขึ้น ประกอบกับผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยของไทยชะลอตัวลง อีกทั้งยังเผชิญกับภาวะการแข่งขันที่รุนแรง
นอกจากนี้ ตลาดชาวต่างชาติที่สำคัญของที่อยู่อาศัยอย่างกลุ่มลูกค้าชาวจีนและฮ่องกงซึ่งถือว่าเป็นกลุ่มนักลงทุนที่มีส่วนแบ่งสูงสุด เริ่มเห็นการชะลอตัวมาตั้งแต่ปี 2562 ซึ่งสะท้อนให้เห็นได้จากข้อมูลของ ธปท. พบว่า มูลค่าเงินโอนจากทั้งสองประเทศเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (ทุกประเภท) ในประเทศไทย ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 มีการหดตัวลงสูงถึง 25% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปีที่ผ่านมา
คาดว่าทิศทางดังกล่าวน่าจะยังมีให้เห็นในปี 2563 จากแรงกดดันจากเศรษฐกิจจีนที่มีแนวโน้มชะลอตัวลง ประกอบกับมาตรการการป้องกันการนำเงินออกนอกประเทศของรัฐบาลจีนที่มีความเข้มงวด
คาดปี 63 ยอดโอนชะลอตัว 2.2%-4.8%
จากความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของชาวไทยที่ยังอยู่ท่ามกลางปัจจัยท้าทายด้านเศรษฐกิจและความต้องการซื้อของชาวต่างชาติที่ชะลอตัวลง ทำให้กิจกรรมการซื้อขายที่อยู่อาศัยน่าจะยังอ่อนตัวลง โดยคาดว่าทั้งปี 2563 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล น่าจะมีจำนวนประมาณ 184,500-189,500 หน่วย หดตัวลง 2.2%-4.8% จากปี 2562
แนวโน้มการลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ปี 2563 คาดว่าจะยังมีโอกาสหดตัวต่อเนื่องโดยเฉพาะโครงการประเภทคอนโดมิเนียม จากการที่ผู้ประกอบการให้ความระมัดระวังและเน้นการระบายสินค้ารอขาย
เร่งระบายที่อยู่อาศัยรอขายกว่า 1.8 แสนหน่วย
ทิศทางการลงทุนในปี 2563 ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังคงระมัดระวังการลงทุน โดยผู้ประกอบการยังมีโจทย์ที่ท้าทายด้านธุรกิจ โดยเฉพาะจำนวนที่อยู่อาศัยสะสมรอขายที่ทรงตัวระดับสูง ปัจจุบันตลาดที่อยู่อาศัยยังมีจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายในระดับสูงในเกือบทุกประเภทและระดับราคา ซึ่งคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 180,000-190,000 หน่วย ณ สิ้นปี 2562 ส่วนหนึ่งเป็นผลจากที่ผู้ประกอบการเร่งเปิดตัวในช่วงครึ่งหลังของปี 2562 ที่ผ่านมา
ที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ปี 63 อีกกว่าแสนหน่วย
จากจำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสะสมที่มีการเร่งตัวสูงขึ้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ประกอบกับการที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับต้นทุนการทำธุรกิจที่สูงขึ้น ซึ่งถึงแม้ว่าพระราชกฤษฎีกาลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเข้ามาช่วยลดภาระภาษีของผู้ประกอบการที่มีโครงการระหว่างพัฒนา แต่เพื่อลดความเสี่ยงทางธุรกิจ ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์คงจะมีการบริหารจัดการความเสี่ยงที่รอบคอบมากขึ้น
ทั้งนี้ คาดว่าจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ในปี 2563 จะมีทั้งสิ้น 109,000-111,000 หน่วย หรือหดตัวลง 1.2%-2.9% จากปีที่ผ่านมา
แม้การผ่อนปรนมาตรการ LTV ของ ธปท. จะเป็นปัจจัยบวกที่เข้ามาช่วยหนุนกิจกรรมทางการตลาดของผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย แต่อย่างไรก็ดี ปัจจัยที่สำคัญที่สุดต่อแนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในปี 2563 นี้ยังคงเป็นเรื่องของภาวะเศรษฐกิจของประเทศ ซึ่งจะเป็นตัวกำหนดการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
