เศรษฐกิจไทยปี 2563 มีแนวโน้มขยายตัวต่ำ กนง. มีมติเป็นเอกฉันท์ให้ลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย 0.25% ต่อปี จาก 1.25% เป็น 1% ต่อปี เพื่อเพิ่มสภาพคล่อง กระตุ้นเศรษฐกิจไทยไปรอด ภาคอสังหาฯ ได้อานิสงส์
เปิดต้นปี 2563 ทิศทางของเศรษฐกิจไทยจากที่เห็นเป็นเค้าลางก็เริ่มเห็นภาพชัดเจนขึ้น หลังจากต้องเผชิญปัจจัยลบที่ถาโถมเข้ามาตั้งแต่ปี 2562 แม้จะส่งต่อเนื่องมาจนถึงปีนี้ ปีที่ท้าทายและต้องเจอกับปัจจัยลบหรือบททดสอบพิสูจน์ความแกร่งว่าใครจะไปรอดในธุรกิจ แต่ในอีกด้านก็วอนให้มีมาตรการยื่นมือเข้ามาช่วยพยุง ซึ่งก็เป็นไปตามคาด
ล่าสุด คณะกรรมการนโยบายเงิน (กนง.) ประกาศปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย 0.25% ต่อปี จาก 1.25% เป็น 1% ต่อปี และปัจจัยบวกต่าง ๆ ที่เข้ามาสนับสนุน กระตุ้นเศรษฐกิจ โดยเฉพาะภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับผลดีโดยตรง
ลดดอกเบี้ยนโยบายเหลือ 1% ต่อปี ต่ำสุดในประวัติการณ์
เมื่อวันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2563 ที่ผ่านมา กนง. มีติให้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% จากเดิม 1.25% มาอยู่ที่ 1% ต่อปี ซึ่งเป็นอัตราต่ำสุดของการดำเนินนโยบายของไทย เนื่องจากประเมินแล้วว่าเศรษฐกิจไทยในปี 2563 มีแนวโน้มขยายตัวต่ำกว่าประมาณการเดิมและต่ำกว่าระดับศักยภาพมากขึ้นมาก
เนื่องจากการระบาดของไวรัสโคโรนา ความล่าช้าของพระราชบัญญัติงบประมาณรายจ่ายประจำปี และภัยแล้ง ตลอดจนอัตราเงินเฟ้อทั่วไปมีแนวโน้มต่ำกว่าขอบล่างของกรอบเป้าหมายเงินเฟ้อตลอดช่วงประมาณการ เสถียรภาพระบบการเงินเปราะบางเพิ่มขึ้นจากแนวโน้มการชะลอตัวของเศรษฐกิจ
โดยในสถานการณ์เช่นนี้ มีความจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องประสานมาตรการทั้งทางการเงินและการคลัง ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง เนื่องจากนโยบายการเงินที่ผ่อนคลายเพิ่มขึ้น จะช่วยลดผลกระทบจากปัจจัยลบที่เกิดขึ้น รวมทั้งสนับสนุนสภาพคล่องและการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ให้กับภาคธุรกิจและครัวเรือนที่ได้รับผลกระทบรุนแรงจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจ
ปัจจัยลบฉุดอสังหาฯ ปี 63 ถึงจุดต่ำสุด
ในขณะที่ภาพรวมเศรษฐกิจชะลอตัว ภาคอสังหาริมทรัพย์เองก็ได้รับผลกระทบที่หนักหน่วงไม่แพ้กัน จากปัจจัยลบต่าง ๆ ที่ส่งผลต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา ทั้งปัจจัยลบจากภายนอกประเทศ ไม่ว่าจะเป็น
1. ปัญหาสงครามการค้าระหว่างประเทศจีนและสหรัฐอเมริกา
2. ปัญหาการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก
3. การแข็งค่าของเงินบาท
ขณะที่ปัจจัยลบภายในประเทศ ก็ต่อแถวกันเข้ามาไม่ขาดสาย ไม่ว่าจะเป็น
1. ปัญหาหนี้ครัวเรือนปรับตัวสูง
2. การเข้มงวดปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงิน
3. การออกมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ Loan to Value: LTV จากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)
4. การชะลอตัวของเศรษฐกิจในประเทศ
5. ปัญหาการเกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลายในตลาดคอนโดมิเนียม
6. การขาดความเชื่อมั่นต่อรายได้และการใช้จ่ายในอนาคตของผู้บริโภค
7. ปัญหาการหดตัวของกำลังซื้อ
8. การปรับตัวของราคาที่ดินอย่างรวดเร็ว ซึ่งส่งผลต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการจนมีผลต่อราคาขายที่อยู่อาศัยใหม่
จากปัจจัยลบที่เกิดขึ้นส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ตลอดปี 2562 ชะลอตัวต่อเนื่องและยังมีแนวโน้มว่าจะต่อเนื่องไปตลอดปี 2563 หากไม่มีปัจจัยบวกใหม่ ๆ เข้ามากระตุ้นตลาด มีการคาดการณ์ว่าปี 2563 อาจถึงจุดต่ำสุดของอสังหาริมทรัพย์ หากผ่านปีนี้ไปได้ก็จะกลับมาสดใสได้ในปี 2564
ปัจจัยบวกหนุนอสังหาฯ เดินหน้าสวนเศรษฐกิจซบ
ผู้ประกอบการจึงต้องปรับตัวเพื่อรับมือกับสถานการณ์ ด้วยการลดการเปิดโครงการใหม่ลง เน้นระบายโครงการที่กำลังขาย รวมถึงพัฒนาคุณภาพโครงการเพื่อให้ดึงดูดกลุ่มที่มีความต้องการที่แท้จริง เพราะถึงแม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังไม่สดใส แต่ความต้องการที่อยู่อาศัยยังมี รวมทั้งยังมีปัจจัยบวกมาสนับสนุนที่จะช่วยกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ให้ไปต่อได้ ซึ่งล้วนส่งผลดีต่อผู้ซื้อ ดังนี้
1. ผู้ประกอบการแข่งขันสูง จัดโปรโมชั่นดึงดูดผู้ซื้อ
แม้จะไม่ได้เห็นสงครามการลดราคาของผู้ประกอบการอย่างที่ผู้ซื้อคาดหวัง แต่ก็มีหลายโครงการที่มีดีลพิเศษ ช่วยลดค่าใช้จ่ายได้มาก เช่น ราคาเดียวกันทุกยูนิตทุกมุม ฟรีค่าจดจำนอง ประกอบกับผู้ประกอบการต่างมุ่งเน้นพัฒนาคุณภาพโครงการให้สูงขึ้น จึงถือเป็นโอกาสที่ดีของผู้ซื้อในช่วงนี้ ที่สามารถจะเข้าถึงสินค้าคุณภาพในราคาที่ไม่สูง รวมถึงบางกรณีอาจจะสามารถพูดคุยราคาพิเศษ ซึ่งจะยังช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้มีความคึกคึกขึ้นจากการแข่งขันของผู้ประกอบการท่ามกลางเศรษฐกิจที่ชะลอตัว
2. แนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย ดันศักยภาพทำเลใหม่ ๆ
มีข่าวดีสำหรับคนกรุงเทพฯ เกี่ยวกับการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายทั้งสายสีเขียวและสายสีน้ำเงิน ซึ่งการเปิดให้บริการนี้ไม่เพียงช่วยอำนวยความสะดวกในการเดินทางเท่านั้น แต่ยังเพิ่มทำเลศักยภาพสำหรับที่อยู่อาศัยที่น่าสนใจให้กระจายออกไปตามแนวรถไฟฟ้า เป็นทางเลือกของผู้ซื้อได้มากขึ้น โดยเฉพาะในทำเลส่วนต่อขยายที่ยังมีราคาที่เข้าถึงได้ง่ายกว่าทำเลใจกลางเมือง
3. มาตรการช่วยเหลือจากภาครัฐ กระตุ้นกำลังซื้อ
ปี 2563 นั้น ถือว่ามีปัจจัยบวกจากการลดค่าธรรมเนียมการโอนเกือบตลอดทั้งปี โดยปัจจุบันมาตรการนี้ครอบคลุมที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งคิดเป็นสัดส่วน 50% ของราคาบ้านในตลาด หากขยายเป็นที่อยู่อาศัย 3-5 ล้านบาท ก็จะมีที่อยู่อาศัยในตลาดที่ได้ประโยชน์เพิ่มอีก 30% รวมถึงมีการเสนอให้ผ่อนมาตรการ LTV จากที่เริ่มบังคับใช้กับบ้านหลังที่ 2 ด้วยการกำหนดเพดานกู้ไว้ 80% ให้ปรับไปใช้กับบ้านหลังที่ 3 แทน
การผ่อนคลายทั้ง 2 มาตรการนี้จะมีผลหรือไม่ยังคงต้องลุ้นกันต่อไป หากเกิดขึ้นได้จริงก็ถือว่าเป็นปัจจัยบวกสำคัญที่ต้องจับตามอง
ปรับลดดอกเบี้ยต่ำ กระตุ้นกำลังซื้อที่อยู่อาศัย
ล่าสุด จากการที่ กนง. ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% จากเดิม 1.25% มาอยู่ที่ 1% ต่อปี ซึ่งเป็นอัตราต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ของการดำเนินนโยบายของไทย ที่คาดว่าจะมีผลต่อจิตวิทยาของผู้บริโภค โดยเฉพาะผู้ซื้อที่อยู่อาศัย และช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทบ้านและคอนโดมิเนียมระดับล่างและระดับกลางมากยิ่งขึ้น
โดยสถาบันการเงินเริ่มปรับลดดอกเบี้ยตาม ซึ่งจะสามารถกระตุ้นกำลังซื้อได้ระดับหนึ่งจากภาระการผ่อนชำระที่ลดลง อีกทั้งโอกาสในการกู้สินเชื่อผ่านก็เพิ่มมากขึ้น นำร่องด้วยธนาคารกสิกรไทย ปรับลดอัตราดอกเบี้ย MRR สำหรับลูกค้าบุคคล และลูกค้าผู้ประกอบการเอสเอ็มอี ลง 0.25% จากเดิม 6.87% เป็น 6.62%
เพื่อตอบสนองทิศทางดอกเบี้ยนโยบายในการสนับสนุนและส่งเสริมภาวะเศรษฐกิจในช่วงที่มีความเปราะบางจากทั้งปัจจัยภายนอกและภายในประเทศ โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าผู้ประกอบการเอสเอ็มอี และลูกค้าบุคคล โดยมีผลตั้งแต่วันที่ 6 กุมภาพันธ์ 2563 เป็นต้นไป และเชื่อว่าธนาคารอื่น ๆ จะขานรับมาตรการตามออกมาเป็นระลอก
เรียกว่าวางใจไม่ได้เลยสำหรับภาพรวมของเศรษฐกิจ เนื่องจากมีทั้งปัจจัยบวกและปัจจัยลบมากระทบ ซึ่งควบคุมได้ยาก เช่นเดียวกับภาคอสังริมทรัพย์ จะฟื้นตัวจากเดิมได้มากน้อยแค่ไหน ท่ามกลางกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่กลับมาแบบเต็มกำลัง การปรับลดดอกเบี้ยนโยบายลง เป็นอีกหนึ่งมาตรการพยุงเศรษฐกิจไม่ให้ถอยหลัง จะช่วยอุ้มภาคอสังหาริมทรัพย์ให้ไปรอดหรือไม่ คงต้องประเมินสถานการณ์กันแบบไม่ให้คลาดสายตา
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
