สำรวจตลาดที่อยู่อาศัยคงค้าง 8.71 แสนล้านบาท แนวราบเปิดตัวแผ่ว สวนทางคอนโด พุ่ง 128% รุดแก้ปัญหาที่ดินทำกิน เดินหน้าออกโฉนดที่ดินทั่วประเทศ บทสรุปค่าไฟบ้าน และมาตรการแก้หนี้ครัวเรือน DDproperty รวบรวมมาให้อัปเดตที่นี่
1. จับตาแนวราบยอดขายแผ่ว คอนโดโครงการใหม่เปิดพุ่ง 128%
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) รายงานข้อมูลตลาดอสังหาฯ เดือนพฤศจิกายน 2565 พบว่าการเปิดโครงการใหม่ฟื้นกลับไปอยู่ระดับก่อนเกิดโรคระบาดแล้ว แต่อัตรายอดขาย (take-up rate) ยังคงอยู่ในระดับต่ำ
โดยอุปทานโครงการที่เปิดใหม่ทรงตัวจากช่วยเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่เพิ่มขึ้น 7% จากเดือนก่อนหน้า (MoM) แตะ 11,880 ยูนิต
การเปิดโครงการใหม่ที่เกิน 10,000 ยูนิตต่อเดือน ถือเป็นตลาดที่ค่อนข้างคึกคัก เพราะหากรวมเป็นรายปีจะเท่ากับอุปทานใหม่ที่สูงถึง 120,000 ยูนิต ซึ่งเท่ากับช่วง peak ของตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2561 ก่อนที่จะมีการนำมาตรการ LTV มาใช้ และก่อนที่จะเกิดการระบาดของโควิด-19
ทั้งนี้ ตลาดหันมาเน้นโครงการคอนโดมิเนียมในเดือนนี้มากขึ้น โดยยอดเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เพิ่มขึ้น 15% MoM และ YoY เป็น 6,162 ยูนิต สูงกว่าโครงการแนวราบที่ 5,718 ยูนิต ซึ่งทรงตัวจากเดือนก่อนหน้า และลดลง 14% YoY
ทั้งนี้ ราคาเฉลี่ยต่อยูนิตเพิ่มขึ้นเป็น 5 ล้านบาท จาก 4.4 ล้านบาทเมื่อเดือนที่แล้ว เนื่องจากมีการเปิดโครงการใหม่ในกลุ่ม Luxury เพิ่มขึ้นในช่วงดังกล่าว
อุปทานโครงการที่เปิดใหม่รวมในเดือนพฤศจิกายนพุ่งสูงขึ้น 77% ของยอดสะสมตั้งแต่ต้นปี (YTD) โดยโครงการแนวราบเพิ่มขึ้น 41% และคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นถึง 128% อย่างไรก็ตาม ยอดขายจากที่อยู่อาศัยเปิดใหม่รวมในเดือนพฤศจิกายน เพิ่มขึ้น 65% YTD
ทั้งนี้ เนื่องจากอุปทานจากโครงการที่เปิดใหม่สูงกว่ายูนิตใหม่ที่ขายได้ จึงกดดันให้อัตรา take-up rate ยังอยู่ในระดับต่ำที่ 25.8% จาก 27.6% ในปีที่แล้ว
ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาแยกเป็นรายกลุ่ม พบว่า take-up rate ของโครงการแนวราบดูแผ่วลง ในขณะที่ take-up rate ของคอนโดมิเนียมสะท้อนถึงภาวะตลาดที่กำลังดีขึ้น
ส่วนของอัตรา take-up rate ในตลาด Mass market (ราคาต่อยูนิต < 3 ล้านบาท) ค่อนข้างทรงตัวที่ราว 30% ในขณะที่ take-up rate ของโครงการเกรด Premium (ราคาต่อยูนิต 3-10 ล้านบาท) และโครงการระดับ Luxury (ราคาต่อยูนิต >10 ล้านบาท) ลดลงจาก 25% และ 29% เหลือ 19% และ 20% ตามลำดับ
สรุปข่าวจากกรุงเทพธุรกิจ: Property Sector เหนียวแน่นก่อนไฮซีซั่น
2. เช็กสต็อกที่อยู่อาศัยคงค้าง แตะ 8.71 แสนล้านบาท
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยสถานการณ์ ตลาดที่อยู่อาศัย จากปัจจัยลบกดดันกำลังซื้อ และการบริโภคในประเทศ รวมถึงกระทบต้นทุนและการลงทุนของผู้ประกอบการ ทำให้ยอดขายได้ใหม่ของตลาดที่อยู่อาศัยไทย ในไตรมาส 3 ปี 2565 พื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวนหน่วยที่ลดลง
โดยลดลงจากไตรมาส 2 ปี 2565 จำนวน 2,188 หน่วย แต่มูลค่ากลับสูงขึ้น 8,608 ล้านบาท ซึ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 126,325 หน่วย มูลค่ารวม 680,615 ล้านบาท เพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าต่อเนื่องจากไตรมาสที่ 1 และ 2 ปี 2565 ครอบคลุม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮ้าส์
ขณะที่โครงการอาคารชุดมีหน่วยเสนอขายจำนวน 71,699 หน่วย มูลค่ารวม 304,289 ล้านบาท ซึ่งลดลงต่อเนื่องจากไตรมาส 1 และ 2 ปี 2565
ทั้งนี้ มูลค่าโครงการบ้านจัดสรร ถือว่ามีมูลค่ารวมสูงสุดนับตั้งแต่ปี 2561 ขณะเดียวกันโครงการอาคารชุดกลับมีมูลค่ารวมต่ำสุดนับตั้งแต่ปี 2561 จึงส่งผลให้จำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขาย ณ สิ้นไตรมาส 3 มีจำนวนสูงขึ้นเพิ่มเติม
สำหรับปริมาณหน่วยเหลือขายคงค้างในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ณ ไตรมาส 3 ปี 2565 มีหน่วยเหลือขาย จำนวนทั้งสิ้น 177,763 หน่วย มูลค่า 871,505 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากไตรมาส 2 ปี 2565 จำนวน 1,150 หน่วย มูลค่า 11,812 หน่วย
โดยพบว่า หน่วยเหลือขายของโครงการอาคารชุดมีจำนวน 63,473 หน่วย มูลค่า 274,576 ล้านบาท ลดลงจากไตรมาสก่อน 3,742 หน่วย มูลค่าลดลง 27,352 ล้านบาท และโครงการบ้านจัดสรร จำนวน 114,290 หน่วย มูลค่า 596,929 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า 4,892 หน่วย มูลค่าเพิ่มขึ้น 39,164 ล้านบาท
ทั้งนี้ ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2565 มีจำนวนที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้วยังขายไม่ได้ 44,361 หน่วย มูลค่า 208,830 ล้านบาท โดยเป็นอาคารชุดที่สร้างเสร็จแล้วยังขายไม่ได้จำนวน 18,323 มูลค่า 80,165 ล้านบาท ขณะที่บ้านจัดสรรที่สร้างเสร็จแล้วยังขายไม่ได้มีจำนวน 26,038 หน่วย มูลค่า 128,665 ล้านบาท
สรุปข่าวจากฐานเศรษฐกิจ: สต็อก’ที่อยู่อาศัย’ค้างขาย 8.71 แสนล. เปิด 5 ทำเล ‘คอนโด-บ้าน’ เหลือเยอะสุด!
3. รุดแก้ปัญหาที่ดินทำกิน เดินหน้าออกโฉนดที่ดินทั่วประเทศ
กรมที่ดินวางนโยบายโครงการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินและรังวัดรูปแปลงโฉนดที่ดินให้เป็นมาตรฐานเดียวกันให้ครอบคลุมทั่วประเทศ เพื่อให้ประชาชนที่ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินที่สามารถออกโฉนดที่ดินได้ ได้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ลดความเหลื่อมล้ำของสังคม และสร้างโอกาสการเข้าถึงบริการของรัฐ รวมทั้งแก้ไขปัญหาที่ดินทำกิน
โดยที่ผ่านมาได้ดำเนินการโครงการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินมาตั้งแต่ปี พ.ศ. 2528 จนถึงปัจจุบัน ดำเนินการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินให้แก่ประชาชนทั่วประเทศไปแล้ว จำนวน 14.72 ล้านแปลง เนื้อที่ 70.95 ล้านไร่ โดยในปีงบประมาณ พ.ศ. 2565 เดินสำรวจออกโฉนดที่ดินในพื้นที่ 70 จังหวัด เป้าหมาย 43,500 แปลง ดำเนินการได้ 45,443 แปลง คิดเป็น 104.46%
โฉนดที่ดินมีกี่ประเภท น.ส.4 จ. คืออะไร ซื้อ ขาย โอนที่ดินที่ได้หรือไม่
นอกจากนี้ยังนำข้อมูลที่ประชาชนแจ้งตำแหน่งที่ดินตามโครงการบอกดิน โครงการบอกดิน 2 และโครงการบอกดิน 3 ที่ได้ตรวจสอบเบื้องต้นแล้วมาจัดทำแผนงานโครงการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดิน ปีงบประมาณ พ.ศ. 2566 ในพื้นที่ 69 จังหวัดทั่วประเทศ จำนวน 52,000 แปลง จำนวน 2 โครงการ
1) โครงการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินและรังวัดรูปแปลงโฉนดที่ดินให้เป็นมาตรฐานเดียวกันให้ครอบคลุมทั่วประเทศ ประจำปีงบประมาณ พ.ศ. 2566 ในพื้นที่รวม 66 จังหวัด (ยกเว้นกรุงเทพฯ, นนทบุรี, ปทุมธานี, แม่ฮ่องสอน, สมุทรปราการ, สมุทรสาคร, สมุทรสงคราม และภูเก็ต)
ดำเนินการโดยศูนย์อำนวยการเดินสำรวจ จำนวน 6 ศูนย์ 60 สายสำรวจ ในพื้นที่ 30 จังหวัดเป้าหมาย จำนวน 35,700 แปลง และดำเนินการโดยสำนักงานที่ดินจังหวัด/สาขา/ส่วนแยก ในพื้นที่ 36 จังหวัดเป้าหมาย จำนวน 2,300 แปลง รวมเป้าหมายทั้งสิ้นจำนวน 38,000 แปลง ปฏิบัติงานระหว่างวันที่ 15 ธันวาคม 2565 ถึงวันที่ 30 กันยายน 2566
2) โครงการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินเพื่อเสริมสร้างความมั่นคงในพื้นที่จังหวัดชายแดนภาคใต้ ประจำปีงบประมาณ พ.ศ.2566 จำนวน 3 ศูนย์ 30 สายสำรวจเป้าหมาย จำนวน 14,000 แปลง ดำเนินการในพื้นที่จังหวัดปัตตานี ยะลา นราธิวาส และอำเภอจะนะ เทพา นาทวี สะบ้าย้อย จังหวัดสงขลา ปฏิบัติงานระหว่างวันที่ 15 พฤศจิกายน 2565 ถึงวันที่ 30 กันยายน 2566
4. บทสรุปค่าไฟบ้าน คงอัตราเดิมที่ 93.43 สต.ต่อหน่วย
สำนักงานคณะกรรมการกำกับกิจการพลังงาน (กกพ.) เปิดเผยว่า หลังจากที่ กกพ.ได้ปรับปรุงตัวเลขค่าไฟฟ้าผันแปรอัตโนมัติ (เอฟที) งวดเดือนม.ค.-เม.ย. 2566 ตามมติคณะกรรมการนโยบายพลังงานแห่งชาติ (กพช.) เมื่อวันที่ 25 พ.ย.ที่ผ่านมา เพื่อลดผลกระทบต่อภาคประชาชน และวันที่ 14 ธ.ค. ได้สรุปผลการคำนวณอัตราค่าไฟฟ้าตามแนวทาง กพช.ส่งผลให้ค่าเอฟทีงวดใหม่แบ่งเป็น 2 กลุ่มประกอบด้วย
1) กลุ่มผู้ใช้ไฟฟ้าบ้านที่อยู่อาศัย (ใช้ไฟไม่เกิน 500 หน่วยต่อเดือน) จะมีอัตราค่าเอฟที เรียกเก็บคงเดิมที่ 93.43 สตางค์ (สต.) ต่อหน่วย หรือคิดเป็นค่าไฟฟ้าเฉลี่ย (รวมค่าไฟฐาน) อยู่ที่ 4.72 บาทต่อหน่วย
2) กลุ่มผู้ใช้ไฟประเภทอื่น ๆ อาทิ กิจการขนาดเล็ก กิจการขนาดกลาง กิจการขนาดใหญ่ โรงแรม โรงงานอุตสาหกรรม ผู้ใช้ไฟฟ้าชั่วคราว อาทิ บ้านพักอาศัย สถานประกอบการ อาคารสำนักงานที่อยู่ระหว่าง ก่อสร้าง ค่าเอฟทีจะอยู่ที่ 190.44 สต.ต่อหน่วย เมื่อรวมกับค่าไฟฟ้าฐานจะอยู่ที่ 5.69 บาทต่อหน่วย หรือปรับขึ้น 20.5%
สรุปข่าวจากไทยรัฐ: มติ กกพ.ช่วยคงราคาเฉพาะไฟบ้าน เอกชนอ่วมค่าเอฟที ม.ค.-เม.ย.พุ่ง 190.44 สต.
5. หนี้ครัวเรือนถ่วงเศรษฐกิจ เร่งมาตรการแก้หนี้ครบวงจร
ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ระบุ เศรษฐกิจไทยปี 2566 เป็นปีที่ต้องเจอกับความท้าทาย โจทย์สำคัญที่สุดคือ รักษาเสถียรภาพ การทยอยปรับขึ้นดอกเบี้ยอย่างค่อยเป็นค่อยไป ซึ่งจะเห็นว่าได้ผล เงินเฟ้อที่เคยขึ้นไปถึงจุดสูงสุดที่ 7.9% ทยอยปรับลดลงมาเหลือ 6.4%
ล่าสุดในเดือนพ.ย.อยู่ที่ 5.5% แนวโน้มเงินเฟ้อค่อย ๆ ลง มาจากฝั่งอุปทานเป็นหลัก และคาดว่าเงินเฟ้อจะเข้าสู่กรอบเป้าหมายที่ 1-3% ภายในครึ่งหลังของปี 2566 ขณะที่การฟื้นตัวเศรษฐกิจยังเดินหน้าต่อไปได้ ยังเห็นการเติบโตเกิน 3%
ส่วนอีกโจทย์ คือการดูแลเสถียรภาพของระบบการเงิน ยังเห็นการเติบโตสินเชื่อ และความเข้มแข็งของสถาบันการเงิน การดำเนินนโยบายของ ธปท. ต้องหาจุดสมดุลเพื่อดูแลทั้งเงินเฟ้อ ดูแลการฟื้นตัวเศรษฐกิจ และระบบการเงิน ซึ่งการทำนโยบายจะตอบโจทย์เพียงอย่างเดียวไม่ได้
นอกจากการดูแลให้เศรษฐกิจฟื้นตัวได้ต่อเนื่องแล้ว ยังต้องดูแลหนี้ครัวเรือน ให้อยู่ในระดับที่อยู่ได้อย่างยั่งยืน ขณะนี้อยู่ที่เกือบ 90% ของจีดีพี
การที่หนี้ครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูงเช่นนี้ อาจทำให้การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจมีโอกาสสะดุด เปรียบเหมือนมีอะไรมาถ่วงตลอดเวลา ซึ่งหนี้ครัวเรือนควรอยู่ที่ระดับ 80% ดังนั้นจึงจำเป็นต้องใช้มาตรการต่าง ๆ เพื่อดูแลให้หนี้ครัวเรือนกลับมาสู่ระดับที่เหมาะสมอย่างยั่งยืน
8 วิธีปรับโครงสร้างหนี้ ที่คนมีหนี้ต้องรู้
แนวทางที่ดำเนินการคือ ต้องแก้หนี้อย่างครบวงจร ทั้งก่อนเป็นหนี้ ระหว่างเป็นหนี้ และเริ่มมีปัญหาชำระหนี้ นอกจากนี้ไม่ควรสร้างภาระให้ลูกหนี้มากขึ้น เช่น การพักหนี้ เพราะไม่ได้ทำให้ภาระหนี้หายไป เนื่องจากดอกเบี้ยยังวิ่งอยู่ และไม่ควรทำอะไรเพื่อลดโอกาสให้ลูกหนี้เข้าถึงสินเชื่อได้ในอนาคต เช่น ลบประวัติลูกหนี้ เป็นต้น
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
