เกาะติดประเด็นร้อนอสังหาฯ จีนครอบครองอสังหาฯ ไทย มูลค่านับแสนล้าน คุมเข้มต่างชาติถือครองที่ดิน เสนอยืดมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ หลังปรับดอกเบี้ย และตัวเลขเปิดตัวโครงการใหม่ กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ยอดทะลัก DDproperty รวบรวมมาให้อัปเดตที่นี่
1. ย้อนหลัง 5 ปี จีนครอบครองอสังหาฯ มากที่สุด มูลค่ากว่าแสนล้าน
จากกรณีทุนจีนสีเทา ที่ตำรวจมีการตรวจยึดทรัพย์สินจำนวน 6,000 ล้านบาท โดยทรัพย์สินส่วนใหญ่เป็นอสังหาริมทรัพย์ มีการกว้านซื้อบ้านหรูในโครงการหมู่บ้านจัดสรร ด้วยวิธีการใช้นอมินี
บางหมู่บ้านซื้อเกือบทั้งโครงการ ราคาหลังละไม่ต่ำกว่า 50 ล้านบาท ซึ่งการซื้อบ้านและที่ดินในลักษณะแบบนี้มีมาโดยตลอด แต่ไม่สามารถนับออกมาเป็นตัวเลขได้ เนื่องจากชื่อเจ้าของเป็นคนไทย
สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยว่า ลักษณะแบบนี้ไม่ใช่เรื่องที่เพิ่งเกิดขึ้น แต่เป็นวิธีการที่ทุนจีนที่มีกำลังทรัพย์ทำมานานแล้ว โดยเอาเงินเข้ามาลงทุนสร้างหมู่บ้านจัดสรรเอง แล้วขายให้กับคนจีนกันเอง โดยใช้นอมินีในการจดทะเบียนต่าง ๆ ให้เป็นไปตามกฎหมาย
เปิดทางต่างชาติ 4 กลุ่มหลัก ซื้อที่ดินในไทยได้
ในมุมหนึ่งก็เป็นโอกาสทางธุรกิจ แต่ในอีกมุมหนึ่งก็อาจจะเป็นภัยคุกคามด้านที่อยู่อาศัยของคนในประเทศ เพราะหากควบคุมไม่ได้ ในอนาคตจะส่งผลไปถึงโครงสร้างธุรกิจภาพใหญ่ของประเทศด้วย เช่น ราคาที่ดินย่านนั้น ๆ อาจจะดีดราคาสูงขึ้นจากราคาตลาดปกติ
นอกจากนี้ยังมีข้อมูลเกี่ยวกับการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวจีนในประเทศไทย จากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุจีนเป็นประเทศที่มีกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์สูงสุด ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากปี 2560-2565 พบว่าคนจีนเป็นเจ้าของห้องชุด จำนวน 27,738 ยูนิต รวมมูลค่าเป็นเงินกว่า 116,833 ล้านบาท โดยตัวเลขทั้งหมดนี้ไม่ได้หมายความว่าเป็นทุนจีนสีเทา แต่เป็นภาพรวมของคนจีนที่มีอิทธิพลต่ออสังหาริมทรัพย์ไทย
สรุปข่าวจากช่อง 7HD: อสังหาฯ ไทยน่าห่วง จีนใช้นอมินีสร้างบ้านขายกันเอง
2. เร่งตรวจสอบต่างด้าวถือครองที่ดินไทย ให้เป็นไปตามกฎหมาย
กรมที่ดิน เปิดเผยว่า ปัจจุบันการถือครองที่ดินของบุคคลต่างด้าวบางประเภท สามารถดำเนินการได้ตามกฎหมายเฉพาะ เช่น กฎกระทรวงกำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว พ.ศ. 2545 พระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520 พระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561 เป็นต้น
บุคคลต่างด้าวยังมิอาจได้มาตามประมวลกฎหมายที่ดินได้ ซึ่งในการตรวจสอบกรณีนิติบุคคลขอได้มาซึ่งที่ดินว่าจะเป็นนิติบุคคลต่างด้าวหรือไม่นั้น มีแนวทางปฏิบัติให้ตรวจสอบว่า มีคนต่างด้าวถือหุ้นเกิน 49% หรือไม่ และมีหุ้นส่วนคนต่างด้าวเกิน 50% ของผู้เป็นหุ้นส่วนหรือไม่
หากตรวจสอบแล้วไม่เกินกว่าที่กฎหมายกำหนด ถือว่านิติบุคคลดังกล่าวเป็นนิติบุคคลสัญชาติไทย สามารถถือครองที่ดินในประเทศไทยได้ตามมาตรา 97 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน
สำหรับการได้มาซึ่งที่ดินของนิติบุคคลที่มีเหตุที่น่าสงสัยคนไทยเป็นผู้ถือหุ้นแทนคนต่างด้าว พนักงานเจ้าหน้าที่ต้องสอบสวนให้ปรากฏข้อเท็จจริงว่าคนไทยเหล่านี้เป็นผู้ถือหุ้นที่แท้จริง มิได้ถือแทนคนต่างด้าว โดยสอบสวนผู้ถือหุ้นคนไทยที่ถือหุ้นส่วนใหญ่ในประเด็น เช่น มีอาชีพใด รายได้ต่อเดือนเท่าไร (แสดงหลักฐานประกอบ) เงินที่ซื้อหุ้นมีที่มาอย่างไร
รายได้เท่านี้กู้ได้เท่าไร เทคนิคคำนวณวงเงินสินเชื่อบ้าน
ส่วนกรณีบุคคลต่างด้าวเช่าที่ดินหรือถือสิทธิประเภทอื่นในระยะยาว ต้องสอบสวนว่าวัตถุประสงค์ในการเช่าที่ดินเพื่อนำไปประกอบกิจการใด ผู้ให้เช่าถือกรรมสิทธิ์แทนบุคคลต่างด้าวผู้เช่าหรือไม่ หรือขัดต่อ พ.ร.บ.ประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวหรือไม่
การถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าวจะมีความผิดฐานแจ้งความเท็จ และแจ้งให้เจ้าพนักงานจดข้อความอันเป็นเท็จลงในเอกสารราชการ ทั้งตามประมวลกฎหมายที่ดินและประมวลกฎหมายอาญา รวมถึงบุคคลต่างด้าวก็มีความผิด ซึ่งมีอัตราโทษทั้งจำและปรับ ส่วนที่ดินที่ได้มาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายนั้นจะต้องจำหน่าย หากไม่จำหน่าย อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้นได้
3. มาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ชะงัก ฉุดตลาดหดตัวมากกว่า 20%
4 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน เสนอรัฐทบทวนพิจารณา 2 มาตรการ คือ
ขยายเวลาผ่อนปรนมาตรการ LTV ออกไปอีก 1 ปี สำหรับผู้ที่ซื้อบ้านหลังที่สองได้เต็มวงเงินกู้ 100%
ขยายเวลามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์ 0.01% จะสิ้นสุดในสิ้นปี 2565 และขยายเพดานราคาจากครอบคลุมบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นบ้านราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท
อัปเดตมาตรการรัฐ ซื้อบ้าน 2565 มาตรการไหนเหมาะสำหรับคุณ
ข้อเสนอดังกล่าว สอดคล้องกับศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่ระบุถึงแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในส่วนของที่อยู่อาศัยปี 2566 จะมีแรงกดดันอีกครั้ง จากการไม่ต่ออายุการผ่อนคลายมาตรการเงินดาวน์ขั้นต่ำในการขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย (Loan to Value) หรือ LTV อาจส่งผลให้ผู้ประกอบการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่
ด้านอุปสงค์คาดว่า จะมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2566 อยู่ที่ 320,227 หน่วย มูลค่า 9.53 แสนล้านบาท ลดลง 14.2% และลดลง 4.4% ตามลำดับ ทำให้คาดว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เป็นสินเชื่อปล่อยใหม่ในปี 66 จะลดลง 4% จากปี 65 หรือมาอยู่ที่ 6.14 แสนล้านบาท
หากรัฐไม่สามารถเปลี่ยนแปลง LTV ได้ อยากเสนอให้พิจารณายืดมาตรการกระตุ้นตลาดที่สำคัญ อย่าง การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์ 0.01% ที่จะหมด 31 ธันวาคม 2565 ออกไปอีก 1 ปี เพื่อเป็นการบรรเทาและจูงใจการซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทยในช่วงปี 2566
รวมทั้งขยายเพดานราคาจากครอบคลุมไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นไม่เกิน 5 ล้านบาท ทั้งบ้านใหม่ และบ้านมือสอง เพื่อลดผลกระทบของทิศทางตลาดในปี 2566 ไม่เช่นนั้นอาจได้เห็นตลาดหดตัวมากกว่า 20%
สรุปข่าวจากฐานเศรษฐกิจ: 4 สมาคมอสังหาฯ จ่อชงรัฐบาล ขอผ่อนปรน LTV ต่อ – ยืดค่าโอนบ้าน 5 ลบ.
4. ขึ้นดอกเบี้ยกระทบกลุ่มกำลังซื้อเปราะบาง ตลาดบ้านไม่เกิน 3 ล้าน
สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังเผชิญปัจจัยลบต่อเนื่อง ล่าสุดที่ประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) มีมติปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย 0.25% ต่อปี หรือจาก 1.00% เป็น 1.25% ต่อปี คาดส่งผลต่อทิศทางการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2566 โดยเฉพาะกลุ่มกำลังซื้อเปราะบาง ระดับกลาง-ล่าง หรือที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท แต่กลุ่มบนที่มีกำลังซื้อยังไปได้
บ้านจัดสรรราคาถูก อยู่ทำเลไหน พร้อม 4 วิธีเลือกบ้านให้ตอบโจทย์
ที่ผ่านมาลูกค้าและสินค้าระดับกลาง-ล่างได้รับผลกระทบค่อนข้างรุนแรงมากขึ้น และการขึ้นดอกเบี้ยจะส่งผลกระทบตลาดระดับราคา 3 ล้านบาทลงไป ซึ่งสัดส่วนสินค้าประเภทนี้มีจำนวนมากที่สุด อยู่ที่ 60-70%
โดยช่วงก่อนโควิด ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มีมูลค่ากว่า 9 แสนล้านบาท ตลาดกลาง-ล่าง มีมูลค่าประมาณ 5 แสนล้านบาท แต่หลังจากโควิด ตลาดชะลอตัวลงเหลือ 7 แสนล้านบาท คาดว่าตลาดล่างหายไปมาก ส่วนระดับราคา 5 ล้านบาทขึ้นไปยังพอไปได้
อย่างไรก็ดี จะเห็นว่าปัจจุบันยังไม่ปัจจัยบวกเข้ามาช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างเป็นรูปธรรม การไม่ต่ออายุมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กระทบต่อตลาดหนักที่สุด จึงจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับมาตรการดังกล่าว เพราะช่วงปี 2562 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ดี ธปท. ปลดล็อก LTV ตลาดถึงไปต่อได้ แต่หากกลับมาใช้ LTV น่าจะฉุดการซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้ชะลอตัว
กลุ่มที่น่าเป็นห่วง คือ บ้านระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ที่ซื้อมาแล้วเกิน 2 ปี ตัวอย่างเช่น ซื้อบ้านหลังแรกเป็นทาวน์เฮ้าส์ ซื้อมา 3-5 ปีแล้วอยากเปลี่ยนบ้านใหม่ ปกติจะซื้อเลย เพราะเครดิตบูโรผ่าน ไม่ต้องออกเงินดาวน์ (LTV 100%) พอได้บ้านใหม่ก็ขายบ้านเก่า เหลือเงินนิดหน่อยมาตกแต่ง เพราะบ้านเก่ายังผ่อนอยู่
แต่เมื่อ ธปท. ยกเลิกผ่อนปรนมาตรการ LTV บ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทและสัญญาที่สองเกินกว่า 2 ปีขึ้นไป ทำให้บ้านใหม่ก็ไม่ได้ซื้อ บ้านเก่าก็ไม่ได้ขาย กล่าวคือไม่ได้ขายบ้าน 2 หลัง
อสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่มีผลกระทบต่อธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกันเป็นจำนวนมาก จึงอยากให้ทาง ธปท.ผ่อนปรนมาตรการ LTV ในกรณีสัญญาที่สองเกิน 2 ปี
สำหรับบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท จากการประเมินมาตรการ LTV จะส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ปีหน้าอาจติดลบสูงสุดถึง 20% สำหรับกลุ่มบ้านราคาสูงกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป ผลกระทบไม่มากนัก ทำให้ผู้ประกอบการส่วนหนึ่งจึงหันไปขยายตลาดระดับบนมากขึ้น
สรุปข่าวจากกรุงเทพธุรกิจ: อสังหาฯชี้ตลาดไร้ปัจจัยบวกไม่ต่อแอลทีวีหวั่นติดลบ 20%
5. เปิดตัวโครงการใหม่ กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ม.ค.-ต.ค. ยอดทะลัก 100%
ลุมพินี วิสดอมฯ เผยผลสำรวจตลาดอสังหาฯกรุงเทพฯ-ปริมณฑลสะสม 10 เดือนแรกปี 2565 (มกราคม-ตุลาคม 2565) มีจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ทั้งสิ้น 87,507 หน่วย เพิ่มขึ้น 116% เปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2564 (YOY)
ด้านมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ มีจำนวนรวม 373,510 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 91% (YOY) รายละเอียดแบ่งเป็นการเปิดตัวคอนโดมิเนียม มีหน่วยเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้น 187% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2564 โดยมีจำนวน 81 โครงการ 44,797 หน่วย มูลค่า 117,491 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 62% (YOY) เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน และมีอัตราขายเฉลี่ยอยู่ที่ 30%
ในขณะที่สถิติการเปิดตัวโครงการบ้านแนวราบ มีหน่วยเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้น 71% รวม 247 โครงการ จำนวน 42,710 หน่วย มูลค่า 256,019 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 108% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2564 และมีอัตราขายเฉลี่ยอยู่ที่ 12% แบ่งออกเป็น
– ทาวน์เฮ้าส์ ช่วงราคา 2-3 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยเปิดตัวสูงสุดของภาพรวมโครงการบ้านแนวราบประเภททาวน์เฮ้าส์ โดยเปิดตัวในทุกทำเลรอบกรุงเทพฯ เช่น รังสิต บางบัวทอง บางนา ฯลฯ มีอัตราขายได้เฉลี่ย 10%
– บ้านแฝด ช่วงราคา 3-6 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยเปิดตัวสูงสุดของภาพรวมโครงการบ้านแนวราบประเภทบ้านแฝด โดยเปิดตัวอยู่ในทำเลบางนา บางพลี รังสิต และบางบัวทอง-นนทบุรี มีอัตราขายได้เฉลี่ย 20%
– บ้านเดี่ยว ช่วงราคา 6-10 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยเปิดตัวสูงสุดของภาพรวมโครงการบ้านแนวราบประเภทบ้านเดี่ยว โดยเปิดตัวอยู่ในทำเลรังสิต-ลำลูกกา บางพลี-สมุทรปราการ และบางบัวทอง-นนทบุรี มีอัตราขายได้เฉลี่ย 12%
ไฮไลต์อยู่ที่โครงการบ้านระดับพรีเมียม มีจำนวน 72 โครงการ มูลค่ารวม 107,687 ล้านบาท รูปแบบเป็นบ้านเดี่ยว คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 85%
ผลสำรวจชี้ให้เห็นด้วยว่า โครงการบ้านแนวราบที่เปิดตัวใหม่ 247 โครงการ 42,710 หน่วย เป็นโครงการของบิ๊กแบรนด์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ สัดส่วน 75% ที่เหลือเป็นของบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ และรายกลางรายเล็ก สัดส่วน 25%
สรุปข่าวจากประชาชาติธุรกิจ: 10 เดือนอสังหาฯ เดือดพล่าน ซัพพลายคอนโดฯใหม่-บ้านพรีเมี่ยมทะลัก
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
