ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2568 ได้รับจดหมายแจ้ง แล้วต้องทำอย่างไร

เมื่อได้รับจดหมายแจ้งภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมาแล้ว สิ่งที่ต้องทำต่อจากนั้น คือการเปิดจดหมาย ซึ่งด้านในจะระบุรายละเอียดของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ตนเองถือครองไว้ ส่วนจะต้องชำระภาษีเท่าไหร่ก็จะมีหลักการคำนวณอยู่ โดยจะแตกต่างกันตามประเภทอสังหาริมทรัพย์

อันดับแรกจะมาดูหลักการคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพื่อใช้ประเมินว่าจะต้องเสียภาษีหรือไม่ และเป็นจำนวนเงินประมาณเท่าไร โดยเจาะประเด็นที่คนให้ความสนใจมากที่สุดกันก่อน นั่นคือ ภาษีของบ้านและคอนโด

จะแบ่งการคิดเป็น 2 กรณี ได้แก่ กรณีที่บุคคลเป็นเจ้าของทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง กับกรณีที่บุคคลเป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้างเท่านั้น และเงื่อนไขของทั้ง 2 กรณีก็คือผู้ที่เป็นเจ้าของจะต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านด้วย วิธีการคิดภาษีจะวัดตามการประเมินมูลค่าซึ่งมีรายละเอียดดังนี้

– บ้านพร้อมที่ดิน มูลค่าต่ำกว่า 50 ล้านบาท ได้รับการยกเว้น ไม่ต้องเสียภาษี

– บ้านพร้อมที่ดิน มูลค่า 50-75 ล้านบาท คิดภาษี 0.03 %

– บ้านพร้อมที่ดิน มูลค่า 75-100 ล้านบาท คิดภาษี 0.05%

– บ้านพร้อมที่ดิน มูลค่ามากกว่า 100 ล้านบาท คิดภาษี 0.1%

– บ้าน มูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท ได้รับการยกเว้น ไม่ต้องเสียภาษี

– บ้าน มูลค่า 10-50 ล้านบาท คิดภาษี 0.02%

– บ้าน มูลค่า 50-75 ล้านบาท คิดภาษี 0.03%

– บ้าน มูลค่า 75-100 ล้านบาท คิดภาษี 0.05%

– บ้าน มูลค่ามากกว่า 100 ล้านบาท คิดภาษี 0.1%

จะเห็นว่าการคิดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของบ้านนั้นค่อนข้างมีตัวเลขที่แน่ชัดอยู่แล้ว แต่จะต่างกันไปหากเป็นคอนโด เพราะจะเปลี่ยนเป็นการคิดแบบขั้นบันไดและใช้สูตรในการคำนวณด้วย

การคิดภาษีของคอนโดจะมีรายละเอียดมากกว่า จำเป็นต้องใช้ข้อมูลทั้งการประเมินมูลค่าและขนาดของพื้นที่ แล้วนำมาเข้าสูตรสมการด้านล่างนี้ จากนั้นก็หักลบกับเงื่อนไขของแต่ละประเภทคอนโดอีกทีหนึ่งถึงจะได้จำนวนเงินที่ต้องจ่ายจริง

(ราคาประเมินต่อตารางเมตร x ขนาดพื้นที่ห้องชุด )=(มูลค่าของคอนโด x อัตราภาษีขั้นบันได)

โดยมีการจำแนกประเภทของคอนโดออกเป็น 3 กลุ่ม ซึ่งมีเงื่อนไขในการคิดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต่างกัน ดังนี้

– คอนโดหลังแรก และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน จะได้รับการยกเว้นภาษี 50 ล้านแรก

– คอนโดหลังที่ 2 เป็นต้นไป ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน ให้คิดภาษีทั้งหมดไม่มีส่วนยกเว้น

– คอนโดปล่อยเช่า จะคิดภาษีทั้งหมดและคิดในอัตราที่สูงที่สุด

หลังจากได้รับจดหมายแจ้งภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแล้ว ก็อย่าพึ่งตกใจไปว่าจะต้องเสียภาษีเท่าไร รายรับยังไม่ค่อยเพิ่มแต่รายจ่ายเพิ่มอีกแล้ว ให้ใจเย็น ๆ ก่อน อย่าลืมว่าคุณอาจจะอยู่ในกลุ่มที่ไม่ต้องเสียภาษีก็ได้ หรือถ้าเสียก็อาจจะไม่ได้มากอย่างที่คิดเอาไว้ เพราะมีส่วนที่ได้รับการยกเว้นอยู่ด้วย ให้ค่อย ๆ ทำตามขั้นตอนที่แนะนำดังต่อไปนี้

1. ตรวจสอบรายละเอียดในจดหมายแจ้งให้ครบถ้วน ส่วนนี้มีผลต่อการเสียภาษีของเราอย่างมาก เพราะการระบุประเภท ขนาดและการใช้ประโยชน์นั้นเป็นสิ่งที่จะถูกนำไปคิดภาษีตามเงื่อนไขทั้งหมด

หากไม่ถูกต้องตามความเป็นจริงก็ต้องยื่นคำร้องเพื่อขอแก้ไข ยิ่งถ้าข้อมูลของประเภทที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างผิดเพี้ยนไป จากเดิมที่เราไม่ต้องภาษีกลับกลายเป็นว่าต้องเสียหรือเสียในอัตราที่สูงกว่าปกติ ก็ต้องรีบแก้ไขโดยด่วน

2. ตรวจสอบแบบประเมินภาษี ว่าข้อมูลที่มีการประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมา ตรงตามมูลค่าของการใช้ประโยชน์จริงหรือไม่ ส่วนนี้สามารถยื่นขอแก้ไขได้เหมือนกันหากเห็นว่าไม่ถูกต้อง

ในเบื้องต้นจะใช้แค่เลขบัตรประชาชนและประเภทของธุรกิจเท่านั้นในการยื่นเรื่อง และที่มีคำถามกันมากก็คือประเมินยังไงถ้าใช้ประโยชน์จากพื้นที่หลายแบบ ก็ให้คำนวณตามจริงได้เลย ใช้ทำอะไรในพื้นที่เท่าไรก็คิดตามนั้น แล้วค่อยนำมารวมกัน

3. รอการชำระภาษี เมื่อตรวจข้อมูลทุกอย่างเรียบร้อยแล้ว ก็แค่รอเวลาให้ถึงวันที่ต้องไปเสียภาษี ซึ่งสามารถจ่ายภาษีเป็นเงินก้อนครั้งเดียว หรือจะทำเรื่องขอผ่อนชำระเป็นงวด ๆ ไปก็ได้เหมือนกัน สูงสุดได้ 3 งวด และจ่ายงวดแรกพร้อมกับคนอื่น ๆ ที่จ่ายเต็มจำนวน

ถ้ามีการละเลยไม่จ่ายเงินให้ครบถ้วน จะมีหนังสือแจ้งเตือนอีกครั้ง หรือหากมีการเลี่ยงเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือเพิกเฉยไม่สนใจที่จะชำระภาษีถือว่าเป็นผู้ที่มีความผิด และจำเป็นต้องได้รับโทษทางกฎหมาย เช่น โทษปรับ ดอกเบี้ยเงินเพิ่ม หรือโทษทางอาญา

ปัจจุบันสามารถพบปัญหาในจดหมายแจ้งภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้หลายรูปแบบ แต่หลัก ๆ ก็คือข้อมูลที่ระบุมาไม่ถูกต้องตามความเป็นจริง เช่น ขนาดพื้นที่ไม่ถูกต้อง ประเภทการใช้สอยไม่ถูกต้อง ชื่อของเจ้าของบ้านไม่ถูกต้อง เป็นต้น

สิ่งที่ต้องรู้ก็คือการยื่นเรื่องแก้ไขข้อมูลเหล่านี้ต้องทำให้เสร็จสิ้นภายใน 15 วัน ไม่เช่นนั้นจะถือว่าข้อมูลถูกต้องแล้ว จะไปแก้ไขหลังจากนั้นก็ยังไม่มีรายละเอียดว่าทำได้หรือไม่ และทำได้อย่างไร

โดยในจดหมายที่ได้รับจะมีคิวอาร์โค้ด (QR Code) สำหรับการแจ้งขอเปลี่ยนแปลงข้อมูลอยู่ ซึ่งหลังจากแก้ไขมาเรียบร้อยแล้วก็อย่าลืมตรวจสอบอย่างละเอียดอีกครั้ง หากยังมีจุดผิดก็ต้องยื่นเรื่องแก้ไขกันอีก แต่คาดว่าจะดำเนินการได้รวดเร็วกว่าการแจ้งครั้งแรก เพราะมีข้อมูลพร้อมเอกสารต่าง ๆ อยู่ก่อนแล้ว

สำหรับผู้ที่คิดจะหาช่องโหว่เพื่อลดภาษีให้ตัวเอง ด้วยการขอระบุประเภทการใช้งานไม่ตรงตามความเป็นจริง ต้องบอกว่าได้ไม่คุ้มเสีย เมื่อมีการตรวจสอบอาจจะมีค่าปรับและมีปัญหาไปถึงภาษีเงินได้ส่วนอื่น ๆ ด้วย