กูรูอสังหาฯ มองภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะช่วยสกัดกั้นกลุ่มผู้ซื้อสังหาเพื่อเก็งกำไร ด้านผู้เช่าอาจต้องทำใจ เพราะค่าเช่าอสังหาฯ โดยรวมน่าจะปรับตัวสูงขึ้น
หลังจากที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) ได้มีมติเห็นชอบกรอบการออกพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไปเมื่อช่วงต้นเดือนมิถุนายนที่ผ่านมา แม้จะมีรายละเอียดปลีกย่อยอีกมากที่ยังไม่มีความชัดเจนในร่างโครงสร้างภาษี แต่เป็นที่คาดการณ์ว่าเมื่อกฎหมายดังกล่าวมีการประกาศใช้ จะมีผู้ถือครองอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากที่จะได้รับผลกระทบระยะสั้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ และต้องใช้เวลาระยะหนึ่งในการปรับตัว
นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล มองว่านโยบายภาษีที่ดินใหม่นี้ เชื่อว่าจะช่วยกระตุ้นให้มีการใช้ประโยชน์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้มีประสิทธิภาพมากขึ้นและจะเป็นประโยชน์ต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยโดยรวมต่อไปในระยะยาว
อย่างไรก็ดี ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ จะสร้างภาระทางการเงินให้แก่ผู้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าข่ายต้องเสียภาษี เท่ากับเป็นการบังคงให้เจ้าของต้องเข้าใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ (โดยเฉพาะที่ดินเปล่า) เพื่อหลีกเลี่ยงภาษีอัตราสูง หรือพยายามทำให้อสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองสามารถสร้างรายได้ให้ได้อย่างน้อยมากพอที่จะทดแทนภาษีที่จะต้องจ่าย ในขณะที่เจ้าของบางรายอาจจำเป็นต้องปล่อยขายอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากไม่มีความสามารถในการจ่ายภาษีได้
“มีคนจำนวนไม่น้อยที่เป็นเศรษฐีที่ดิน แต่ไม่ได้มีเงินทองร่ำรวย ดังนั้น จึงอาจไม่สามารถแบกรับการจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ได้ โดยเฉพาะถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงแต่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ เพราะฉะนั้น จึงคาดว่า คนกลุ่มนี้อาจจำเป็นต้องปล่อยขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครอง”
ในขณะที่ธนาคาร-สถาบันการเงิน นับเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อีกกลุ่มหนึ่งที่คาดว่าจะได้รับแรงกดดันจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจนต้องเร่งการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้จากการยึดจากลูกหนี้ที่ไม่สามารถชำระหนี้ได้
“แม้ภาษีที่มีการเสนอให้จัดเก็บสำหรับกรณีที่เป็นสินทรัพย์ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPA) ของสถาบันการเงินจะได้รับการผ่อนผันให้ใช้ภาษีอัตราต่ำที่ร้อยละ 0.05 เป็นเวลา 5 ปี แต่ในความเป็นจริงคือ ธนาคารและสถาบันการเงินมี NPA จำนวนไม่น้อยที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง ดังนั้น คาดว่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะสร้างภาระให้กับธนาคารได้ไม่น้อยเช่นกัน” นางสุพินท์กล่าว
ปัจจัยดังกล่าว จึงทำให้เจแอลแอลคาดว่าเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่มีความจำเป็นต้องปล่อยขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อเลี่ยงภาระที่จะเกิดจากภาษีใหม่ จะมีความยืดหยุ่นมากขึ้นในเรื่องราคา รวมไปถึงการยอมลดราคาเสนอขายลงเพื่อเร่งการขาย
อย่างไรก็ดี สำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่มีทุนหนาบางรายอาจไม่ลดราคาขายลง และยอมที่จะจ่ายภาษี แต่อาจปรับราคาขายขึ้นเพื่อสะท้อนต้นทุนภาษีที่ต้องจ่ายไป ซึ่งกลยุทธ์ลักษณะนี้อาจใช้ได้ผลในกรณีที่อสังหาริมทรัพย์นั้นๆ เป็นสินทรัพย์ที่ดีและตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ซึ่งมีผู้สนใจซื้อจำนวนมาก
เจแอลแอลยังวิเคราะห์อีกว่า ไม่ว่าจะกรณีใด หากต้องจ่ายภาษีสูงขึ้น เจ้าของจะผลักภาระภาษีที่เพิ่มขึ้นไปให้กับผู้เช่า ไม่ว่าจะโดยทางตรงหรือทางอ้อม ซึ่งหมายความว่า ค่าเช่าโดยรวม (ก่อนหักค่าใช้จ่าย) สำหรับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าทุกประเภทจะปรับเพิ่มสูงขึ้น แต่ถึงกระนั้นสัดส่วนภาระภาษีที่จะถูกผลักไปให้ผู้เช่า อาจแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับสภาวะตลาดของอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภท
“ตัวอย่างเช่นตลาดอพาร์ทเมนท์ให้เช่าในกรุงเทพฯ ซึ่งมีการแข่งขันสูง ทั้งกับอพาร์ทเมนต์ด้วยกันเอง และกับคอนโดฯ ปล่อยเช่า เป็นจำนวนมากในขณะนี้ เจ้าของอาคารอพาร์ทเม้นท์อาจต้องยอมรับภาระภาษีที่เพิ่มขึ้นไว้เอง เพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน แต่ในทางตรงข้าม ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ ในขณะนี้ อำนาจการต่อรองอยู่ในฝั่งของเจ้าของอาคาร ดังนั้น จึงมีแนวโน้มที่เจ้าของอาคารจะผลักภาระทางด้านภาษีที่เพิ่มขึ้นส่วนใหญ่หรือทั้งหมดไปให้กับผู้เช่า ไม่ว่าจะโดยตรงหรือโดยอ้อม” นางสุพินท์กล่าว
นอกจากนี้ คาดว่าภาษีใหม่จะมีส่วนช่วยอย่างมากในการลดการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเก็งกำไรด้วย “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ จะเพิ่มความเสี่ยงมากขึ้นให้แก่ผู้ที่คิดจะซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเก็บไว้รอโอกาสขายเพื่อทำกำไรเมื่อราคาขยับขึ้นในอนาคต เนื่องจากภาษีใหม่นี้จะเป็นต้นทุนที่เพิ่มขึ้นสำหรับผู้ถือครองอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะหากอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่มีการใช้ประโยชน์หรือไม่ก่อให้เกิดรายได้” นางสุพินท์อธิบาย
อัพเดทข่าวอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่
เรื่องข้างต้นนี้เรียบเรียงโดย กาญจนา พาหา บรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kanchana@ddproperty.com
