ในปี 2562 ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีประเด็นให้ต้องติดตามกันอยู่หลายประเด็น โดยเฉพาะประเด็นที่เข้ามาสร้างความผันผวน ทำให้ผู้ประกอบการทั้งรายใหญ่รายเล็กต้องสะดุดหรือเดินเซไปบ้าง
ลองมาดูว่า 5 ประเด็นใหญ่ที่ถือว่าร้อนแรงจนเขย่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 มีอะไรบ้าง ดังนี้
1. LTV ทำอสังหาฯ สะดุด
ประเด็นร้อนแรงที่ถ้าไม่รู้ก็คงคุยกับเขาไม่รู้เรื่อง เพราะส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่แว่วว่าจะมีการประกาศใช้ สำหรับมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ Loan to value: LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย ที่มีผลบังคับใช้ไปเมื่อวันที่ 1 เมษายน 2562 ซึ่งจะส่งผลให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกที่ราคาสูงกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป หรือผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ในกรณีที่บ้านหลังแรกยังอยู่ในการผ่อนชำระ จะต้องเพิ่มสัดส่วนเงินดาวน์ 10-20% ของมูลค่าที่อยู่อาศัย
ด้วยกฎเกณฑ์เข้มงวดมากขึ้นในการกู้ซื้อบ้านของมาตรการดังกล่าว เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดหนี้เสีย หรือ NPL ซ้ำรอยฟองสบู่แตก รวมถึงป้องกันการเก็งกำไร ทำให้เกิดผลกระทบในวงกว้าง ตั้งแต่ผู้ประกอบการ สถาบันการเงิน นักลงทุน ตลอดจนคนที่กำลังวางแผนซื้อที่อยู่อาศัยที่ชะลอการตัดสินใจหรือยกเลิกการซื้อที่อยู่อาศัยไปเลย
2. จับตาคอนโดฯ โอเวอร์ซัพพลาย?
ต่อกันกับประเด็นที่ 2 ที่ร้อนแรงและต้องคอยตามลุ้นว่าจะโอเวอร์หรือไม่โอเวอร์กันแน่ สำหรับตลาดคอนโดมิเนียม เพราะหลังจากมีการขยายโครงข่ายคมนาคมรถไฟฟ้า คอนโดมิเนียมก็เปิดตัวใหม่ขึ้นมาเหมือนดอกเห็ด บางทำเลมีอัตราการดูดซับช้า สต็อกคงค้างจำนวนมาก ทำให้ผู้ประกอบการเริ่มปรับแผน จากที่วางแผนว่าจะเปิดโครงการใหม่ก็ขยายออกไปเป็นปี 2563 และเน้นการระบายสต็อกก่อสร้างแล้วเสร็จที่คั่งค้างให้ลดจำนวนลง
แม้จะเห็นภาพชัดไปในทิศทางเดียวกันทั้งตลาด ว่าถือเป็นช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังปรับสมดุลดีมานด์และซัพพลาย แต่ก็ดูเหมือนว่าจำนวนคอนโดมิเนียมที่ถูกยกยอดไปปี 2563 ยังเป็นตัวเลขที่สูง จากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์พบว่า สต็อกล้นข้ามปีมีกว่า 1.5 แสนหน่วย ซึ่งก็ยังคงเป็นโจทย์ใหญ่ให้ผู้ประกอบการต้องแก้เกมกันต่อไปในปีหน้า
3. มิกซ์ยูส เปลี่ยนโฉมการอยู่อาศัย
แม้อสังหาริมทรัพย์ประเภทมิกซ์ยูส (Mixed-use) จะไม่ใช่เรื่องใหม่เสียทีเดียว แต่ก็ยังคงเป็นเทรนด์ที่กำลังบูมและเข้ามาเปลี่ยนโฉมการอยู่อาศัย ซึ่งเป็นผลมาจากการที่ที่ดินใจกลางเมือง ย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ (CBD) ตลอดจนแนวรถไฟฟ้าเริ่มหาได้ยาก
ประกอบกับราคาปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง บางแปลงราคาสูงแตะหลายล้านบาท นั่นจึงเป็นเหตุผลให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องพัฒนาเพื่อก่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดมากกว่าเพียงแค่การอยู่อาศัยอย่างแต่เก่าก่อน
โดยปัจจุบันยังคงเป็นกระแสที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ให้ความสนใจ แนวคิดหลัก ๆ คือการรวมพื้นที่อยู่อาศัยและพื้นที่สำหรับการพาณิชย์ไว้อยู่ในสถานที่เดียวกัน มีทั้งที่อยู่อาศัยรูปแบบคอนโดมิเนียม โรงแรม ศูนย์การค้า คอมมูนิตี้มอลล์ ร้านค้าต่าง ๆ และอาคารสำนักงานให้เช่า ซึ่งมีที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้างและเตรียมเปิดตัวให้ได้เห็นกันมากขึ้น
โดยในปี 2562 มีหลากหลายโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว เปิดให้บริการบางส่วน และกำลังจะเปิดให้บริการในอนาคต ที่ฮือฮามากที่สุดก็คงหนีไม่พ้นโครงการสามย่านมิตรทาวน์ มิกซ์ยูสที่รวมทั้งโรงแรม คอนโดมิเนียม และห้างสรรพสินค้าที่เปิดตลอด 24 ชั่วโมง
4. เปิดศึกสงครามราคา ชิงลูกค้า
เมื่อเดินมาถึงทางตันก็ต้องสู้ยิบตา นี่คงเป็นจุดเริ่มต้นของการทำสงครามราคา เพื่อตัดหน้าหวังช่วงชิงลูกค้า ท่ามกลางสภาวะตลาดที่ชะลอตัว และกำลังซื้อถดถอย ในปี 2562 จึงได้เห็นภาพการเปิดศึกระหว่างผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการในทำเลเดียวกัน โดยเฉพาะทำเลตามแนวรถไฟฟ้าที่สต็อกแน่น เทขายถูกกว่า 30-50% และยังอัดโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถม เข้าไปเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อ
หากจะกล่าวว่าปี 2562 เป็นปีทองของผู้ซื้อที่มักจะถูกตื๊อมากเป็นพิเศษก็คงจะไม่ผิด แต่ถึงอย่างไรก็ตาม ไม่ได้มีแค่เรื่องของราคาที่จะเป็นตัวกำหนดว่าโครงการไหนได้รับความสนใจมากว่ากัน เพราะสุดท้ายแล้วลูกค้ายังจะต้องพิจารณาต่ออีกว่านอกจากราคาขายที่ถูกลงแล้ว รูปแบบของสินค้าและทำเลจะต้องตอบโจทย์ตรงใจมาประกอบกัน
5. รู้ทันภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่
ปิดท้ายที่ประเด็นร้อนแรงช่วงโค้งสุดท้ายของปี ที่นอกจากคาดการณ์ปีหน้าว่าจะรุ่งหรือร่วงแล้ว ก็คงหนีไม่พ้นเรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะมีผลบังคับใช้วันที่ 1 มกราคม 2563 ซึ่งแยกออกได้เป็น 4 ประเภท ได้แก่ 1. เกษตรกรรม 2. อยู่อาศัย 3. อื่น ๆ ที่ไม่ใช่เกษตรกรรมและอยู่อาศัย และ 4. รกร้างว่างเปล่า
โดยแต่ละประเภทจะมีอัตราเพดานการจัดเก็บภาษีที่แตกต่างกัน และแน่นอนว่ามีผลกระทบเกิดขึ้นกับหลาย ๆ ส่วน และเป็นประเด็นที่ต้องทำความเข้าใจ เพราะค่อนข้างมีความซับซ้อนอยู่พอสมควร
ถึงแม้ว่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่นี้ จะมีผลบังคับใช้ แต่การจัดเก็บภาษีจริง ๆ จะล่าช้าออกไป 4 เดือน จากเดิมที่ต้องชำระภาษีภายในเดือน เมษายน 2563 เลื่อนไปเป็นเดือนสิงหาคม 2563 ซึ่งเป็นผลดีกับประชาชนและผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองที่ดินในมือ
ช่วยให้ประชาชนและผู้ประกอบการมีเวลาในการตรวจสอบประเภทและลักษณะการใช้ที่ดินว่ามีความสอดคล้องและตรงกับคุณสมบัติ การใช้ประโยชน์ที่ดิน ตามที่กฎหมายกำหนดหรือไม่ รวมทั้งสามารถวางแผน บริหารจัดการแปลงที่ดินที่มีอยู่ในมือได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น
ทั้งหมดนี้เป็น 5 ประเด็นร้อนเขย่าวงการอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 ที่หยิบยกมาให้ทบทวนกัน ผ่านแล้วไม่ผ่านเลย เพราะแต่ละประเด็นนั้นล้วนผลกระทบไปถึงปี 2563 ซึ่งคงต้องมาตามกันต่อว่าแนวโน้มหลังจากนี้จะเป็นอย่างไร
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
