จับตาวิภาวดีรังสิต: พื้นที่การค้า-อยู่อาศัยที่กำลังเติบโต

24 มิ.ย. 2562

จากการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ และโครงข่ายคมนาคมที่ขยายตัว ส่งผลให้หลายทำเลได้รับอานิสงส์จากการพัฒนาดังกล่าว หนึ่งในนั้นคือทำเล “วิภาวดีรังสิต”

ปัจจุบันทำเลวิภาวดีรังสิตก้าวขึ้นมามีศักยภาพเทียบชั้นศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ หรือ CBD เช่น สีลม สาทร วิทยุ เพลินจิต สุขุมวิทตอนต้น และพระราม 4 จากการพัฒนาโครงการข่ายรถไฟฟ้าให้เชื่อมโยงถึงกันมากขึ้นระหว่างพื้นที่เมืองชั้นกลางและชานเมือง ช่วยเปิดพื้นที่รอยต่ออย่าง “วิภาวดีรังสิต” ให้มีศักยภาพในการเป็นพื้นที่เพื่อการพาณิชย์ และที่อยู่อาศัยมากยิ่งขึ้น 

2 เมกะโปรเจ็กต์ใหญ่ หนุนวิภาวดีรังสิตฮิตติดเทรนด์

ทำเลวิภาวดีรังสิตกลายเป็นทำเลฮิตติดเทรนด์ ดังจะเห็นได้จากมีผู้ประกอบการปักหมุดพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ ทั้งเพื่อการอยู่อาศัยและการลงทุน หลังจากมีแผนการพัฒนา 2 โครงการเมกะโปรเจ็กต์ใหญ่ ได้แก่

1. สถานีกลางบางซื่อ ซึ่งมีเป้าหมายการพัฒนาให้เป็นศูนย์กลางการคมนาคมขนส่งของกรุงเทพฯ และเป็นจุดเชื่อมต่อการเดินทางระบบรถ-รางแห่งใหม่ แทนสถานีรถไฟหัวลำโพง เชื่อมโยงไปยังทุกภาคของประเทศไทย และภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ เช่น ลาว จีน และมาเลเซีย โดยคาดว่าจะแล้วเสร็จและเปิดดำเนินการในปี 2564

2. โครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียว ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต ซึ่งโครงสร้างอยู่บนแนว ถนนพหลโยธิน และจุดตัด ถนนวิภาวดีรังสิต ตรงบริเวณห้าแยกลาดพร้าว ระยะทางประมาณ 19 กิโลเมตร จำนวนสถานทีทั้งหมด 16 สถานี โดยในเดือนสิงหาคม 2562 จะเปิดให้บริการสถานี 1 สถานี คือ สถานีห้าแยกลาดพร้าว

จากนั้นปลายปี 2563 จะเปิดเพิ่ม 4 สถานี ได้แก่ สถานีพหลโยธิน 24 สถานีรัชโยธิน สถานีเสนานิคม และสถานีมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ และในเดือนกรกฎาคม 2564 เปิดให้บริการครบ 16 สถานี

ภายหลังจากการก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดให้ใช้บริการ พื้นที่ในย่านหมอชิต ห้าแยกลาดพร้าว และวิภาวดีรังสิต จะกลายเป็นทำเลที่น่าจับตามองมากยิ่งขึ้น

Construction site of sky train Bangsue-Rangsit

เปิดศักยภาพทำเล ‘วิภาวดีรังสิต’ ถนนธุรกิจแห่งใหม่

วิภาวดีรังสิต ถือเป็น superhighway เส้นทางหลักและเป็น gateway สู่หัวเมืองทางภาคเหนือและภาคตะวันออกเฉียงเหนือ พื้นที่ยุทธศาสตร์ด้านการค้าขายกับประเทศในกลุ่ม CLMV (กัมพูชา ลาว พม่า เวียดนาม) ด้วยเส้นทางรถยนต์ รถไฟทางคู่ รวมไปถึงรถไฟความเร็วสูงในอนาคต

ทั้งยังสามารถเชื่อมโยงกับทุกภูมิภาคทั้งในประเทศ และเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ด้วยการเดินทางโดยเครื่องบินที่สนามบินดอนเมือง ที่สำคัญยังสามารถเชื่อมโยงพื้นที่เศรษฐกิจสำคัญในอนาคต อย่างเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรืออีอีซี ด้วยรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (ดอนเมือง สุวรรณภูมิ และอู่ตะเภา)

ทำเลวิภาวดีรังสิตจึงเป็นจุดเชื่อมต่อด้านการค้าการลงทุนที่สำคัญอีกแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ หรืออาจจะกล่าวได้ว่าถนนวิภาวดีรังสิต กำลังยกระดับเป็นถนนธุรกิจแห่งใหม่ในปัจจุบัน

รถไฟฟ้าปั่นราคาที่ดินทะลุ 2 แสนบาท/ตร.ว.

ราคาที่ดินบริเวณ 2 ฝั่งถนนวิภาวดีรังสิต มีแนวโน้มปรับราคาขึ้นอีกในอนาคต หากการก่อสร้างโครงข่ายคมนาคมแล้วเสร็จ พร้อมกับการเปิดให้บริการของศูนย์คมนาคมพหลโยธิน โดยราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์รอบปี 2559-2562 ถนนวิภาวดีรังสิตที่อยู่ในพื้นที่เขตห้วยขวาง พญาไท ดินแดง มีราคาอยู่ที่ 2.2 แสนบาท/ตารางวา ถนนวิภาวดีรังสิต ในเขตจตุจักร ราคาอยู่ที่ 1.5-2.6 แสนบาท/ตารางวา และถนนวิภาวดีรังสิต ในเขตดอนเมือง ราคาอยู่ที่ 1.2 แสนบาท/ตารางวา

อานิสงส์รถไฟฟ้าส่งผล ราคาที่ดิน-อสังหาฯ พุ่ง!

ตลาดออฟฟิศโต ค่าเช่าเฉลี่ย 750 บาท/ตร.ม./เดือน

จากข้อมูลของเจแอลแอล พบว่า ในกรุงเทพฯ มีพื้นที่อาคารสำนักงานรวม 8.9 ล้าน ตารางเมตร โดยมีพื้นที่ว่างเหลืออยู่ไม่ถึง 9% และมีราคาค่าเช่าปรับขึ้นต่อเนื่องตลอด 7 ปีที่ผ่านมา ส่วนในทำเลวิภาวดีมีสำนักงานให้เช่าอยู่ประมาณ 24 อาคาร รวมพื้นที่ 580,000 ตารางเมตร อัตราการเช่ากว่า 90% มีค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 750 บาท/ตารางเมตร/เดือน ซึ่งตลาดยังมีความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานอยู่มาก ขณะที่คู่แข่งในตลาดมีอยู่น้อย

ขณะที่ข้อมูลจากการสำรวจของสำนักวิจัยและพัฒนาบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ระบุว่า จากความต้องการพื้นที่สำนักงานที่เพิ่มมากขึ้นในช่วงที่ผ่านมาทำให้มีโครงการพัฒนาอาคารสำนักงานมากขึ้น แต่โดยส่วนใหญ่เป็นอาคารขนาดใหญ่ที่มีพื้นที่ต่อชั้นประมาณ 1,000 ตารางเมตรขึ้นไป

อย่างไรก็ดี รูปแบบพื้นที่สำนักงานที่เติบโตเร็วที่สุดประเภทหนึ่งตั้งแต่ปี 2556 จนถึงปัจจุบันคือ พื้นที่ทำงานร่วมกัน (Co-working Space) และออฟฟิศสำเร็จรูป (Serviced Office) ขนาดเล็ก ซึ่งเพิ่มจาก 20 แห่ง จนมีมากกว่า 100 แห่ง สอดคล้องกับแนวโน้มการทำงานแบบออนไลน์มากขึ้น และการพัฒนาทางด้านเทคโนโลยี และการเติบโตของธุรกิจขนาดเล็กและขนาดย่อย โดยเฉพาะธุรกิจ E-commerce และ Trading รวมถึงธุรกิจการให้บริการทางวิชาชีพ (Professional Service)

ดังนั้นอาคารสำนักงานที่มีพื้นที่ต่อหน่วยไม่ใหญ่มาก (ไม่เกิน 300 ตารางเมตร) ตั้งอยู่บนเส้นทางคมนาคมที่สะดวก ใกล้กับย่านพักอาศัย รวมถึงใกล้กับศูนย์กลางธุรกิจ ในอัตราค่าเช่าที่ไม่สูงเกินไป จะสามารถตอบโจทย์ความต้องการสำนักงานที่ยังเป็นช่องว่างทางการตลาดได้

Bangkok,Thailand - Nov 30 2016 : Traffic in the economy district

ออฟฟิศคอนโดฯ การลงทุนแนวใหม่ ผลตอบแทน 7%

นอกจากอาคารสำนักงานหรือออฟฟิศที่ให้เช่าเป็นรายเดือน ซึ่งในปัจจุบันราคาค่าเช่าออฟฟิศเกรดเอในย่านกลางเมืองสูงถึงกว่า 1,000 บาท/ตารางเมตร/เดือน ขณะที่อาคารสำนักงานที่อยู่นอกเขต CBD จะมีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ในระดับ 500-700 บาท/ตารางเมตร/เดือน

แต่ยังมีออฟฟิศอีกประเภทหนึ่งเป็นออฟฟิศที่พัฒนามาเพื่อขายในรูปแบบคอนโดมิเนียมออฟฟิศ โดยเป็นออฟฟิศขายขาดที่มีนิติบุคคลบริหารโครงการ ข้อดีของออฟฟิศแนวนี้คือ ผู้ซื้อได้ออฟฟิศที่เป็นกรรมสิทธิ์ของตัวเอง มีสิทธิ์มีเสียงในการบริหารจัดการโครงการในฐานะเจ้าของร่วม โดยมีอัตราการผ่อนที่ใกล้เคียงกับการเช่ารายเดือน

ยกตัวอย่างเช่น ถ้าจะเช่าออฟฟิศขนาด 50 ตารางเมตร ในอัตราค่าเช่า 750 บาท/ตารางเมตร/เดือน จะต้องเสียค่าเช่าเดือนละ 37,500 บาท แต่ถ้าซื้อออฟฟิศคอนโด 50 ตารางเมตร ราคาตารางเมตรละ 100,000 บาท เท่ากับได้กรรมสิทธิ์ออฟฟิศในราคา 5 ล้านบาท ผ่อนธนาคาร 20 ปี ในอัตราดอกเบี้ย 7% จะผ่อนต่อเดือน 42,000 บาท

จะเห็นได้ว่าค่าเช่ากับค่าผ่อนต่างกันไม่มาก แต่ได้กรรมสิทธิ์เป็นทรัพย์สินของตัวเอง ซึ่งคุ้มค่ากว่าในระยะยาว ออฟฟิศคอนโดฯ จึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจให้กับเจ้าของธุรกิจขนาดกลางที่ต้องการมีออฟฟิศเป็นของตัวเอง หรือนักลงทุนที่ซื้อไว้ปล่อยเช่า ซึ่งจะได้รับผลตอบแทนจากค่าเช่าจะอยู่ที่ประมาณ 7% ต่อปี

ในอนาคตเชื่อว่าทำเลวิภาวดีรังสิต จะกลายเป็นทำเลศักยภาพสูงที่มีความเจริญหลั่งไหลเข้ามา จากปัจจัยด้านการคมนาคมที่หนุนต่อธุรกิจและลงทุน โดยเฉพาะอาคารสำนักงานและคอนโดมิเนียมพักอาศัย ซึ่งหลังจาก 2 โครงการเมกกะโปรเจ็กต์ใหญ่แล้วเสร็จ จะเปลี่ยนโฉมทำเลวิภาวดีรังสิต พื้นที่รอยต่อเพื่อการพาณิชย์ ให้เป็นอีกหนึ่งทำเลทองที่น่าจับจอง

 

อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหาบ้านคอนโด ก็สามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน

เขียนความเห็น

ข่าว-บทความอื่นๆ ที่คุณอาจสนใจ