อสังหาฯ ภาคอีสานชะลอตัว เหตุกำลังซื้อของผู้บริโภคถดถอยตามภาวะเศรษฐกิจ ยอดคงค้างสะสม 5 ปี กว่า 900,000 หน่วย ผู้ประกอบเร่งระบาย พร้อมเผยอุดรธานี จังหวัดน่าจับตา
ยังคงเผชิญความท้าทายรอบด้าน สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องเพิ่มความระมัดระวังในการเปิดตัวโครงการใหม่ รวมทั้งปรับแผนธุรกิจให้สอดคล้องกับสภาวะตลาด ไม่เฉพาะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลเท่านั้น แต่ยังรวมไปถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออกเฉียงเหนือที่ต่างก็ได้รับผลกระทบ โดยเฉพาะกำลังซื้อที่ถดถอย มีหน่วยเหลือขายสูงกว่า 1,000 หน่วย โดยเฉพาะอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมน่าห่วง เหลือขายอื้อ
ยอดที่อยู่อาศัยคงค้างสะสม 5 ปี กว่า 9 แสนหน่วย
จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ พบว่า อสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออกเฉียงเหนือชะลอตัว อันเนื่องมาจากกำลังซื้อของผู้บริโภคถดถอยตามภาวะเศรษฐกิจ ยอดที่อยู่อาศัยเหลือขายใน 5 จังหวัดภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ได้แก่ นครราชสีมา ขอนแก่น อุดรธานี อุบลราชธานี และมหาสารคาม ในช่วงครึ่งหลังปี 2561 มีจำนวน 14,193 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 57,049 ล้านบาท โดยเกือบครึ่งอยู่ในจังหวัดนครราชสีมามากที่สุด จำนวน 6,939 หน่วย มูลค่า 32,840 ล้านบาท ขณะที่อสังหาริมทรัพย์คงค้างสะสม 5 ปี (2557-2561) มีจำนวน 965,320 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 13.8%
เผย 10 ทำเลเด่น อสังหาฯ โคราช ขายดี
จังหวัดนครราชสีมา หรือโคราช เป็นจังหวัดที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คึกคักและเติบโตกว่าทุกจังหวัดในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ เนื่องจากเป็นประตูหน้าด่านสู่อีสาน มีการลงทุนและพื้นที่โรงงานอุตสาหกรรมจำนวนมาก จึงทำให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยมากกว่าจังหวัดอื่น โดยทำเลบ้านจัดสรรในจังหวัดนครราชสีมาที่ขายดีมากที่สุด 5 อันดับแรกในช่วงครึ่งปีหลัง 2561 ดูจากสัดส่วนที่ขายได้ต่อหน่วยทั้งหมดในโครงการ ได้แก่
1. ทำเลหัวทะเล ขายได้ 76.9% มูลค่าที่ขายได้ 5,563 ล้านบาท
2. ทำเลในเมือง ขายได้ 69.4% มูลค่าที่ขายได้ 5,442 ล้านบาท
3. ทำเลสุรนารี-ปักธงชัย ขายได้ 64.7% มูลค่าที่ขายได้ 3,380 ล้านบาท
4. ทำเลบ้านใหม่-โคกกรวด ขายได้ 60.1% มูลค่าที่ขายได้ 6,667 ล้านบาท
5. ทำเลกลางดง ขายได้ 57.8% มูลค่าที่ขายได้ 1,022 ล้านบาท
ขณะที่ทำเลอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมในจังหวัดนครราชสีมาที่ขายดีมากที่สุด 5 อันดับแรกในช่วงครึ่งปีหลัง 2561 ดูจากสัดส่วนที่ขายได้ต่อหน่วยทั้งหมดในโครงการ ได้แก่
1. ทำเลนิคมลำตะคอง ขายได้ 87.4% มูลค่าที่ขายได้ 543 ล้านบาท
2. ทำเลเขาใหญ่ ขายได้ 73.9% มูลค่าที่ขายได้ 7,100 ล้านบาท
3. ทำเลบ้านใหม่-โคกกรวด ขายได้ 58.2% มูลค่าที่ขายได้ 383 ล้านบาท
4. ทำเลกลางดง ขายได้ 45.8% มูลค่าที่ขายได้ 717 ล้านบาท
5.ทำเลในเมือง ขายได้ 42.5% มูลค่าที่ขายได้ 1,362 ล้านบาท
รองลงมาคือจังหวัดขอนแก่น เนื่องจากเป็นเมืองมหาวิทยาลัย ศูนย์กลางทางการแพทย์ และเป็นเมืองหลักของภาค นอกจากนี้ยังมีจังหวัดที่น่าจับตา ได้แก่ จังหวัดอุบลราชธานี จังหวัดอุดรธานี และพื้นที่ตามแนวชายแดน เช่น จังหวัดนครพนม เป็นต้น
ปรับกลยุทธ์ คอนโดฯ ซื้อก่อนค่อยก่อสร้าง
หากโฟกัสจังหวัดน่าจับตาอย่างอุดรธานี จากการสำรวจพบว่า จนถึงสิ้นปี 2561 มีโครงการบ้านจัดสรรแนวราบ 34 โครงการ จำนวน 2,967 หน่วย และคอนโดมิเนียมหรืออาคารชุด 5 โครงการ รวม 39 โครงการ จำนวน 2,864 หน่วย รวมทั้งสิ้นจำนวน 5,831 หน่วย มูลค่าโครงการรวม 17,227 ล้านบาท
โดยยังพบอีกว่า มีหน่วยเหลือขายอยู่จำนวน 1,696 หน่วย เป็นบ้านจัดสรร จำนวน 1,489 หน่วย มูลค่า 5,918 ล้านบาท จำแนกเป็นบ้านเดี่ยวในระดับราคา 3-5 ล้านบาท เหลือขายมากที่สุด 87.7% รองลงมาเป็นทาวน์เฮ้าส์ราคา 1.5-3 ล้านบาท ถัดมาเป็นอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม จำนวน 214 หน่วย มูลค่าโครงการ 443 ล้านบาท 12.5% บ้านแฝดระดับราคา 2-3 ล้านบาท เหลือขาย 10.5% และอาคารพาณิชย์ ราคา 5-7.5 ล้านบาท เหลือขาย 4.5% ตามลำดับ
จากที่อยู่อาศัยเหลือขายทั้งหมดนี้ ปัญหาหนักใจของผู้ประกอบการอยู่ที่อาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม จำนวน 214 หน่วย เนื่องจากมีการลงทุนก่อสร้างไปแล้ว เมื่อเหลือขายจึงทำให้ผู้ประกอบการต้องแบกรับภาระค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ต่างจากที่อยู่อาศัยแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และบ้านแฝด ที่จะปิดการขายกับผู้ซื้อก่อนจึงจะลงมือก่อสร้าง ทำให้อาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมต้องปรับกลยุทธ์ใหม่ ตกลงการซื้อขายให้แล้วเสร็จจึงค่อยก่อสร้าง
จับตาอุดรธานี อานิสงส์รถไฟความเร็วสูงไทย-จีน
ปี 2562 เป็นต้นมา ตลาดที่อยู่อาศัยอุดรธานี มีบ้านจัดสรรใหม่เปิดโครงการเพียง 2 โครงการ เนื่องจากตลาดยังไม่มีแรงจูงใจใหม่ ๆ ที่จะทำให้บูมขึ้นได้ แต่ยังสามารถเดินไปได้เรื่อย ๆ เนื่องจากอุดรธานีเป็นจังหวัดใหญ่ มีศักยภาพในภาคอีสานตอนบนและจังหวัดใกล้เคียงโดยรอบ
ประกอบกับในอนาคตมีแผนการลงทุนโครงการขนาดใหญ่ในพื้นที่ อย่างโครงการรถไฟรางคู่ รถไฟความเร็วสูงไทย-จีน สายแรกของประเทศไทย เมื่อแล้วเสร็จ นอกจากจะเป็นการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน ยกระดับการเดินทางข้ามพรมแดนแล้ว ยังส่งผลดีต่อการพัฒนาทางเศรษฐกิจ การค้า และอุตสาหกรรม ผลักดันให้จังหวัดอุดรธานีทวีศักยภาพมากขึ้น ด้านความสะดวกในการคมนาคมขนส่ง ทั้งทางบกและอากาศ
ราคาประเมินที่ดินพุ่ง ถนนโพศรี แตะ 72 ล้าน/ไร่
จากการเติบโตของจังหวัดอุดรธานี หนุนให้ราคาที่ดินในเขตเศรษฐกิจใจกลางเมือง หรือเขตเศรษฐกิจของอุดรธานี หลายพื้นที่มีราคาสูงตามไปด้วย เช่น ถนนโพศรี ราคาประเมินไร่ละ 72 ล้านบาท รองลงมา ได้แก่ พื้นที่ถนนอุดรดุษฎี ราคาประเมินไร่ละ 54- 64 ล้านบาท ถนนประจักษ์ศิลปาคม บริเวณย่านห้างเซ็นทรัลพลาซา อุดรธานี ราคาประเมินไร่ละ 46 ล้านบาท บริเวณติดถนนทองใหญ่ย่านยูดีทาวน์ ราคาประเมินไร่ละ 36 ล้านบาท และราคาประเมินต่ำสุดในพื้นที่เขตเทศบาลนครอุดรธานี คือ บริเวณบ้านช้าง บ้านหนองใหญ่ ราคาประเมินไร่ละ 1.4-1.8 ล้านบาท เป็นไปตามประกาศราคาประเมินของกรมธนารักษ์ในช่วงปี 2559-2562
อย่างไรก็ดี กรมธนารักษ์จะมีการปรับปรุงราคาประเมินใหม่ในปี 2563 ซึ่งจะสูงขึ้นไปอีก ในแง่ของนักลงทุน หากจะซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนาทำโครงการต่าง ๆ ต้องพิจารณาเรื่องผังเมืองอุดรธานี และข้อกำหนดการก่อสร้างอาคารเป็นประเด็นสำคัญ รวมทั้งราคาที่ดินที่จะซื้อขายกันในตลาด ซึ่งทั้ง 3 ประเด็นจะส่งผลต่อการพัฒนาโครงการ
แม้จะมีปัจจัยลบเข้ามากระทบตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออกเฉียงเหนือมาตั้งแต่ปี 2561 ส่งผลกระทบต่อยอดขาย เนื่องจากผู้บริโภคชะลอกำลังซื้อ ทำให้มีหน่วยเหลือขายที่ต้องเร่งระบายออกจำนวนมาก ตลาดจึงต้องมีใช้เวลาในการระบายสต็อกอีกระยะ แต่จากแนวโน้มของการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานทางด้านคมนาคม เชื่อว่าอสังหาริมทรัพย์ในภาคตะวันออกเฉียงเหนือในอนาคตยังมีโอกาสเติบโตได้อีกเช่นกัน
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
