จับตาประเด็นร้อนในตลาดอสังหาฯ ยอดโอนต่างชาติซื้อคอนโดมือสอง แนวโน้มหนี้ครัวเรือนปี 65 ราคาบ้าน-คอนโดช่วงโควิด โครงการจัดสรรจิ๋ว และ EEC บูมบริษัทอสังหาฯ เปิดใหม่ DDproperty รวบรวมมาให้อัปเดตที่นี่
1. ต่างชาติเบนเข็มซื้อคอนโดมือสอง จีนยังครองแชมป์ซื้อเยอะสุด
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เผยภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติทั่วประเทศ ในไตรมาส 4 ปี 2564 มีจำนวน 2,073 หน่วย ลดลง 20.1% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่มีจำนวนหน่วยสูงกว่าค่าเฉลี่ย 2 ปี ในช่วงโควิด-19 (ปี 2563-2564) ที่มีจำนวน 2,061 หน่วย/ไตรมาส
มูลค่าการโอนห้องชุดรวม 9,888 ล้านบาท ลดลง 22.5% YoY แต่ยังคงสูงกว่าค่าเฉลี่ย 2 ปี ในช่วงโควิด-19 ที่มีมูลค่า 9,668 ล้านบาท/ไตรมาส ส่วนพื้นที่ห้องชุดที่คนต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์ อยู่ที่ 92,043 ตารางเมตร ลดลง 12.8% YoY แต่ยังคงสูงกว่าค่าเฉลี่ย 2 ปี ในช่วงโควิด-19 ที่มีพื้นที่ 87,075 ตารางเมตร/ไตรมาส
จากจำนวนหน่วย มูลค่า และพื้นที่การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติในไตรมาส 4 ปี 2564 ที่มีจำนวนสูงกว่าค่าเฉลี่ย 2 ปี ในช่วงโควิด-19 รวมทั้งเมื่อเปรียบเทียบกับข้อมูลของไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) พบว่ามีการขยายตัวเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วย มูลค่า และพื้นที่การโอนกรรมสิทธิ์ แสดงให้เห็นว่า สถานการณ์การโอนห้องชุดของคนต่างชาติ ได้ผ่านพ้นจุดต่ำสุดในไตรมาส 3 ปี 2564 มาแล้ว
ทั้งนี้ พบว่าคนต่างชาติเบนเข็มซื้อห้องชุดมือสองมากขึ้น ในไตรมาส 4 ปี 2564 มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมือสอง 30.1% หรือคิดเป็นอัตราส่วนห้องชุดมือสองต่อห้องชุดใหม่ประมาณ 1 : 2
โดยสัดส่วนห้องชุดมือสองมีการโอนเพิ่มมากขึ้นอย่างต่อเนื่องติดต่อกัน 4 ไตรมาส นับตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2564 และเป็นสัดส่วนที่สูงที่สุดในรอบ 13 ไตรมาส นับตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2561 ทางด้านมูลค่าและพื้นที่ของห้องชุดมือสองก็มีแนวโน้มไปในทิศทางเดียวกันกับจำนวนหน่วย
ราคาห้องชุดที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้คนต่างชาติมากที่สุด อยู่ในช่วงราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยมีการโอนจำนวน 1,030 หน่วย คิดเป็น 49.7% ของจำนวนหน่วยทั้งหมดจำนวน 2,073 หน่วย
ค้นหาประกาศขายคอนโดไม่เกิน 3 ล้านบาท
แต่ในด้านมูลค่า พบว่ามีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติมากที่สุดในระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท โดยมีมูลค่า 3,153 ล้านบาท คิดเป็น 31.9% และขนาดห้องชุดที่เป็นที่นิยมของคนต่างชาติ คือ 31-60 ตารางเมตร (1-2 ห้องนอน) มีจำนวนหน่วยที่โอนกรรมสิทธิ์ให้คนต่างชาติ จำนวน 956 หน่วย คิดเป็น 46.1%
โดยชาวจีนเป็นสัญชาติที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมากที่สุดทั่วประเทศ โดยปี 2564 มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ชาวจีนไปแล้วทั้งหมด 4,867 หน่วย คิดเป็น 59.4% ของหน่วยทั้งหมด รองลงมาคือ สหรัฐอเมริกา, สหราชอาณาจักร, วานูอาตู และเยอรมนี ตามลำดับ
สรุปข่าวจากประชาชาติธุรกิจ: REIC เผยพิษโควิด ต่างชาติหันซื้อคอนโดฯ มือสอง 30% สูงสุดรอบ 13 ไตรมาส
2. แนวโน้มหนี้ครัวเรือนปี 65 ยังสูง หนี้เยอะ ออมน้อย
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย เผยรายงานจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ยอดคงค้างหนี้ครัวเรือนไทยในปี 2564 เติบโต 3.9% ใกล้เคียงกับ 4.0% ในปี 2563 แต่เมื่อเทียบกับขนาดเศรษฐกิจที่ยังเติบโตช้า ทำให้สัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่อจีดีพียังคงขยับสูงขึ้นมาที่ระดับ 90.1% ในปี 2564 จากระดับ 89.7% ในปี 2563
โดยหนี้ส่วนใหญ่ 3 อันดับแรก ได้แก่ 1.เงินกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัย (34.5%) 2.เงินกู้เพื่อการประกอบธุรกิจ (18.1%) และ 3.เงินกู้เพื่อซื้อหรือเช่าซื้อรถยนต์/รถจักรยานยนต์ (12.4%) ของหนี้ครัวเรือนรวมทั้งหมด
นอกจากนี้ ประชาชนรายย่อยและภาคครัวเรือน มีการพึ่งพาบริการสินเชื่อที่ไม่ต้องใช้หลักประกันในการกู้ยืม เช่น บัตรเครดิตและสินเชื่อส่วนบุคคลมากขึ้น ขยับขึ้นมาที่ 8% ของหนี้ครัวเรือนรวมในปี 2564 จากที่มีสัดส่วนประมาณ 7% ของหนี้ครัวเรือนรวมในปี 2562 ก่อนโควิด-19 เพื่อช่วยเสริมสภาพคล่อง
สอดคล้องกับข้อมูลผลสำรวจภาวะเศรษฐกิจและสังคมของครัวเรือนปี 2564 โดยสำนักงานสถิติแห่งชาติ ที่ระบุว่า ฐานะทางการเงินในระดับครัวเรือนมีสัญญาณอ่อนแอ และมีหนี้สูงขึ้นจากผลกระทบของโควิด-19
แม้ครัวเรือนไทยในปี 2564 จะมีรายได้เฉลี่ยประมาณ 27,352 บาทต่อเดือน ขยับขึ้นเมื่อเทียบกับรายได้เฉลี่ยที่ 26,018 บาทต่อเดือนในปี 2562 ซึ่งเป็นช่วงก่อนโควิด-19 แต่ภาระค่าใช้จ่ายเฉลี่ยของครัวเรือนก็ขยับสูงขึ้นตามมาอยู่ที่ 21,616 บาทต่อเดือนด้วยเช่นกัน จาก 20,742 บาทต่อเดือนในปี 2562
โดยค่าใช้จ่ายของครัวเรือนดังกล่าว คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 79% ต่อรายได้ต่อเดือน ซึ่งสะท้อนว่า หากครัวเรือนมีภาระอื่น ๆ ร่วมด้วย เช่น ภาระผ่อนหนี้ ก็จะทำให้มีเงินเหลือสำหรับเก็บสะสมเป็นเงินออมน้อยลง
ทั้งนี้ คาดว่าสัดส่วนหนี้ครัวเรือนไทยจะยังคงทรงตัวอยู่ในระดับสูงในกรอบประมาณการที่ 86.5-88.5% ต่อจีดีพีในปี 2565 โดยมีค่ากลางกรณีพื้นฐานที่ 87.5% ต่อจีดีพี ซึ่งแม้สัดส่วนดังกล่าวจะต่ำลงเมื่อเทียบกับระดับ 90.1% ต่อจีดีพี ณ สิ้นปี 2564 แต่ก็ยังนับว่าเป็นสัดส่วนหนี้ครัวเรือนที่ค่อนข้างสูง
สำหรับยอดคงค้างหนี้ครัวเรือนไทยในปี 2565 จะยังคงเพิ่มสูงขึ้น เนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวในกรอบจำกัด ย่อมทำให้ประชาชน/ครัวเรือนรายย่อยยังคงมีความจำเป็นต้องพึ่งพาเงินกู้มาเสริมสภาพคล่องหรือเป็นเงินทุนหมุนเวียนในระยะสั้น
ขณะที่ครัวเรือนที่มีกำลังซื้อและมีแผนที่จะซื้อที่อยู่อาศัย อาจต้องเร่งตัดสินใจก่อนที่แนวโน้มดอกเบี้ยไทยจะเปลี่ยนเป็นขาขึ้น
อัปเดต! ดอกเบี้ยบ้าน 2565 ทุกธนาคาร
3. ราคาบ้าน-คอนโด ลดถึงจุดต่ำสุด นับตั้งแต่โควิดและวิกฤต ปี 40
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) เปิดเผยถึงประเด็น ถ้าเศรษฐกิจไม่ดี อาจทำให้ราคาบ้านตกต่ำลง ซึ่งอาจมองได้หลายแง่มุม
1) เศรษฐกิจของไทยตามการคาดการณ์ของธนาคารโลกหรือ IMF เติบโตช้ากว่าประเทศเพื่อนบ้านมาก่อนโควิด-19 และหลังโควิด-19 ก็น่าจะฟื้นตัวช้ากว่าประเทศอื่น ๆ ในอาเซียน แสดงว่าเศรษฐกิจไม่ดีเท่าประเทศเพื่อนบ้าน
2) เศรษฐกิจไทยถูกซ้ำเติมด้วยสงคราม ทำให้วัสดุก่อสร้างขึ้นราคาเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตามภาวะเช่นนี้อาจไม่จำเป็นต้องสร้างบ้านหรืออาคารชุดใหม่ ๆ เพราะค่าก่อสร้างแพงและมีสินค้ามือสองอยู่เป็นจำนวนมาก
จากการคาดการณ์ยังมีหน่วยขายที่อยู่อาศัยรอขายอยู่ถึง 1.2 ล้านหน่วย มูลค่า 2.6 ล้านล้านบาท เป็นของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินประมาณ 400,000 หน่วย และอีก 800,000 หน่วยเป็นบ้านมือสองของประชาชนทั่วไป
นอกจากนี้ยังพบว่า ในกรณีของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินในรอบปี 2564 ที่ผ่านมา ราคาบ้านในมือผู้ประกอบการโดยเฉลี่ยไม่ได้ลดราคาลงแต่อย่างใด
กรณีบ้านมือสองอายุ 1-3 ปี ราคาแทบไม่ได้เพิ่มขึ้นเลยในแต่ละปี แสดงว่าอุปทานที่อยู่อาศัยที่ผลิตออกมามากในช่วงที่ผ่านมามีเป็นจำนวนมาก ทำให้ราคาไม่ได้ปรับตัวเพิ่มขึ้น และในส่วนของบ้านมือสองที่มีอายุนานแล้ว เช่น 20 ปี ก็ไม่ได้ปรับราคาเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ อาจมีเพิ่มขึ้นเพียง 1-2% เท่านั้น
โดยบ้านมือสองเหล่านี้ก็มักมีราคาประมาณ 70% ของราคาบ้านที่เพิ่งสร้างเสร็จ เพราะมีการออกแบบที่ไม่ทันสมัยเท่าของใหม่และอาจมีสภาพทรุดโทรมลงบ้าง
อย่างไรก็ตาม ในกรณีห้องชุดใจกลางเมืองที่เคยมีการส่งเสริมการขายด้วยการประกันค่าเช่าที่ 6-8% ต่อปีเป็นระยะเวลา 3 ปี ซึ่งขณะนี้หมดอายุการส่งเสริมการขายนี้แล้ว
ปรากฏว่าราคาห้องชุดเหล่านี้อาจลดราคาลงไป 10-15% เพราะหาคนเช่าต่อได้ยาก ดังนั้นราคาอาจลดลงไปบ้างในห้องชุดบางทำเล บางระดับราคาที่มีอุปทานเหลือล้นจนเกินไป
สิ่งที่น่าสังเกตคือการตกต่ำลงของเศรษฐกิจนั้นยังมีลักษณะการเติบโตเป็นบวก ไม่ได้ติดลบเช่นในช่วงโควิด-19 ในปี 2563 ดังนั้นโอกาสที่ราคาบ้านจะลดลงเช่นในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540-2544 หรือวิกฤตโควิด-19 ในช่วงปี 2563 จึงไม่มี เช่นเดียวกับการช้อนซื้อบ้านราคาถูก ยกเว้นกรณีที่เจ้าของทรัพย์สินตกอยู่ในภาวะคับขันทางเศรษฐกิจเฉพาะบุคคล ก็อาจจำเป็นต้องขายในราคาต่ำกว่าท้องตลาด
สรุปข่าวจากมติชน: จริงหรือ! เศรษฐกิจไม่ดี ”ราคาบ้าน” จะตกต่ำลง
4. เปิดประเด็นจัดสรรจิ๋ว ซัพพลาย-ดีมานด์ และปัญหาผังเมือง
จากประเด็นจัดสรรจิ๋วหรือกองทัพมดที่เกิดขึ้นจากการผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็ก ที่พัฒนาที่ดินแบ่งขายที่ไม่เกิน 10 แปลง ต่อ 1 โครงการ เพื่อที่จะไม่ต้องปฏิบัติตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดินออกมาเป็นจำนวนมากนั้น
สมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดพิษณุโลก เปิดเผยข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในปี 2564 ที่ผ่านมา พบว่าตัวเลขการจัดสรรลดลงมากเมื่อเทียบกับไม่จัดสรร หากดูยอดโอนในส่วนไม่จัดสรรไม่เกิน 2 ล้านบาท มีจำนวนถึง 2,544 ยูนิต หรือคิดเป็นสัดส่วน 78% ของยอดโอนทั้งหมด เมื่อเทียบกับจัดสรรมีจำนวนแค่ 38 ยูนิต คิดเป็น 1% ของยอดโอนทั้งหมด
เช่นเดียวกับหลาย ๆ จังหวัด ส่วนหนึ่งต้องยอมรับว่าซัพพลายที่เกิดขึ้นนั้นส่วนหนึ่งมาจากยังมีดีมานด์ของกลุ่มลูกค้าที่อยากได้บ้านแต่ไม่ต้องการจ่ายค่าส่วนกลาง เพราะมองว่าเป็นภาระค่าใช้จ่ายที่เพิ่มมากขึ้น อาจเป็นผลที่เกี่ยวเนื่องกับค่าครองชีพทำให้โครงการที่ไม่ได้จัดสรรยังคงมีดีมานด์อยู่ต่อเนื่อง
ขณะที่สมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดระยอง มองว่ากลุ่มลูกค้าคนละกลุ่มกัน เพราะกลุ่มลูกค้าที่ซื้อบ้านจัดสรรจะเป็นกลุ่มคนที่คำนึงเรื่องความปลอดภัย เพื่อนบ้าน สังคมรอบข้าง ซึ่งโครงการที่ไม่จัดสรรจะไม่มีสิ่งเหล่านี้ สามารถทำราคาต้นได้ต่ำกว่า
ในส่วนของผู้ประกอบการที่ไม่ได้ทำจัดสรรก็มีความเสี่ยง เพราะหากจับได้ต้องจ่ายค่าปรับแพง ที่สำคัญต้นทุนการเลี่ยงจัดสรรแพงกว่าเข้าจัดสรร เพราะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการหลบเลี่ยง
ด้านสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย มีมุมมองว่า ต้นตอของปัญหาคือผังเมืองที่ไม่สอดคล้องกับวิถีชีวิตชุมชน ทำให้เกิดการเสี่ยงจัดสรรในการทำที่อยู่อาศัย เพราะกฎหมายไม่เปิดทางไว้ แต่เนื่องจากมีดีมานด์ในพื้นที่นั้น ๆ อยู่
หากหน่วยงานภาครัฐเปิดให้ประชาชนเข้ามามีส่วนร่วมในการทำผังเมืองก็จะทำให้ปัญหาจัดสรรจิ๋วหรือกองทัพหมดลดลง ที่สำคัญคนซื้อบ้านจะได้บ้านที่มีคุณภาพและมาตรฐานมากขึ้น
สรุปข่าวจากกรุงเทพธุรกิจ: ปรากฏการณ์‘จัดสรรจิ๋ว’กองทัพมดที่ไม่มด!
5. EEC บูมอสังหาฯ แห่เปิดบริษัทใหม่กว่า 100 ราย ติดท็อป 3
อธิบดีกรมพัฒนาธุรกิจการค้า เปิดเผยสถิติการจดทะเบียนจัดตั้งธุรกิจในพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ใน 3 จังหวัด คือ ฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง ว่า ในช่วง 2 เดือน (ม.ค.-ก.พ.) ปี 65 มีจำนวน 1,452 ราย เพิ่ม 27.70% เมื่อเทียบช่วงเดียวกันปี 64 คิดเป็นทุนจดทะเบียน 3,341.88 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 27.56% หรือเพิ่มขึ้นจาก 2,619.85 ล้านบาท โดยจังหวัดชลบุรีจัดตั้งธุรกิจใหม่มากที่สุด 963 ราย
ขณะที่ธุรกิจตั้งใหม่สูงสุด 3 อันดับแรก ได้แก่
1) ก่อสร้างอาคารทั่วไป 130 ราย ทุนจดทะเบียน 223 ล้านบาท
2) ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 124 ราย ทุนจดทะเบียน 401 ล้านบาท
3) ขนส่งและธุรกิจตัวแทนและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ 95 ราย ทุนจดทะเบียน 277 ล้านบาท
ทั้งนี้ ส่งผลให้ในอีอีซีมีนิติบุคคลคงอยู่ 77,447 ราย ทุนจดทะเบียนรวม 1.53 ล้านล้านบาท แบ่งเป็น ชลบุรี 55,981 ราย ระยอง 14,973 ราย และฉะเชิงเทรา 6,493 ราย
ส่วนการถือหุ้นของต่างชาติในนิติบุคคลไทย ที่จดทะเบียนในอีอีซี มีมูลค่า 833,646.82 ล้านบาท คิดเป็น 54.41% ของทุนทั้งหมด โดยสัญชาติญี่ปุ่นมีสัดส่วนมากที่สุด 385,202 ล้านบาท รองลงมาคือ จีน 106,228 ล้านบาท และสิงคโปร์ 46,518 ล้านบาท
สรุปข่าวจากไทยรัฐออนไลน์: เปิดบริษัทใหม่ในอีอีซียังแรง ก่อสร้างนำโด่งอสังหาริมทรัพย์จี้ติด
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
