ปัจจัยดันตลาดที่อยู่อาศัยฟื้นระยะยาว บูมตลาดคอนโด ด้านดอกเบี้ยขาขึ้น หวั่นกระทบกำลังซื้อ-ผ่อน อสังหาฯ รายเล็กแก้เกมลดไซซ์บ้าน หลังต้นทุนเพิ่ม DDproperty รวบรวมมาให้ที่นี่
1. เผยปัจจัยพลิกโฉมอสังหาฯ ดันตลาดที่อยู่อาศัยฟื้นระยะยาว
จากงานเสวนาประจำปี 2565 กรุงเทพจตุรทิศ : พลิกโฉมกรุงเทพฯ ยุคใหม่ อสังหาฯ จะไปทางไหน…? จัดโดย บริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด
โดยนายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาฯ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และนายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยถึงปัจจัยที่จะพลิกโฉมอสังหาฯ ว่า
1) สิ่งที่จะเป็นปัจจัยพลิกโฉมการพัฒนาอสังหาฯ กรุงเทพฯ ครั้งใหญ่ในรอบ 70-80 ปี คือ การพัฒนาระบบราง เข้ามาแทนที่การเดินทางโดยรถยนต์ ที่จะเพิ่มจากกว่า 100 สถานีในปัจจุบันให้เป็น 500 สถานีในปี 2572
เป็นความท้าทายที่ภาครัฐต้องเตรียมพร้อมรองรับการพัฒนาด้านการขนส่งมวลชนให้สัมพันธ์กันอย่างเป็นระบบ จึงจะส่งเสริมให้เกิดการลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัย
แผนผังรถไฟฟ้า BTS-MRT ฉบับสมบูรณ์ อัปเดตเส้นทาง-ราคา-เวลา ปี 65
2) ขณะเดียวกัน ควรมีการปรับปรุงผังเมืองที่มีการส่งเสริมการกระจายศูนย์กลางเมืองไปทั่วกรุงเทพฯ ที่กำลังจะประกาศใช้ในอีก 2 ปีข้างหน้า ซึ่งจะมีส่วนสำคัญต่อการตัดสินใจของนักลงทุน
โดยส่วนที่ต้องปรับแก้ไข คือ การขยายอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) ควรปรับให้เกิดขึ้นในพื้นที่ใกล้เคียงได้ จะมีส่วนในการช่วยลดความหนาแน่น การกระจุกตัวของที่อยู่อาศัย ทำให้เมืองเกิดการกระจายตัว
3) สิ่งที่จะกระตุ้นให้การตัดสินใจซื้อบ้านกระเตื้องขึ้นคือการต่ออายุมาตรการส่งเสริมอสังหาฯ จะช่วยประคับประคองเศรษฐกิจ เช่น การฟรีค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนอง ขณะที่บ้านมือสองมีแนวโน้มเติบโตค่อนข้างดีกว่าทุกปี อานิสงส์จากกำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง และต้องการแก้ไขหนี้เสีย (NPL) ของสถาบันการเงิน
4) ขณะที่เทรนด์การซื้ออสังหาฯ จะฟื้นตัว ควรมีการเปิดตลาดใหม่ในตลาดต่างชาติ รวมทั้งผ่อนคลายให้ต่างชาติถือครองที่ดิน และทำวีซ่าระยะยาว จะช่วยกระตุ้นตลาดนอกประเทศให้ขยายตัวได้ ส่งผลให้นักท่องเที่ยวกลับมา ซึ่งเป็นวิธีการกระตุ้นตลาดที่ไม่ยุ่งยากซับซ้อน
เปิดทางต่างชาติ 4 กลุ่มหลัก ซื้อบ้านในไทยได้
2. ตลาดคอนโดฯ กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ระดับราคากลาง-ล่างยังบูม
ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ มองตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในปี 2565 จะกลับมาขยายตัวจากฐานที่ต่ำในปีก่อนหน้า
โดยเฉพาะกลุ่มระดับราคาปานกลาง-ล่างที่กลับมาเปิดตัวโดยเฉพาะกลุ่มระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท และตลาดคอนโดมือสอง ที่คาดว่าจะเติบโตได้ต่อเนื่องจากช่วงครึ่งแรกของปี จากกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real demand) ที่มีรายได้ระดับปานกลาง-ล่าง
ประกอบกับมีปัจจัยหนุนอื่น ๆ ในช่วงที่เหลือของปี ทั้งมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนฯ และจดจำนองที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท การผ่อนคลายมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย LTV ที่จะมีผลบังคับไปจนถึงสิ้นปี 2565
ระดับราคาคอนโดที่ยังมีแนวโน้มขยายตัวในอัตราที่ต่ำกว่ากลุ่มแนวราบ การผ่อนคลายการเดินทางเข้าประเทศ รวมถึงรถไฟฟ้าสายใหม่ และส่วนต่อขยายที่ใกล้ก่อสร้างเสร็จ หรือเริ่มทยอยเปิดให้บริการ
ในส่วนของภาวะเงินเฟ้อ หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง รวมถึงการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย จะยังส่งผลต่อกำลังซื้อในช่วงที่เหลือของปี อีกทั้งภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฯ ที่จะกลับมาจัดเก็บในอัตราเดิมหลังปรับลดการจัดเก็บลงในปีที่ผ่านมา อาจจะส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อของนักลงทุน
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีที่ดินว่างเปล่า ปี 65 ต้องจ่ายเท่าไหร่
นอกจากนี้ ภาวะเศรษฐกิจโลกที่เริ่มมีความเสี่ยงเข้าสู่การชะลอตัวในหลายประเทศ อาจส่งผลให้การฟื้นตัวของกำลังซื้อคอนโดจากต่างชาติเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป ส่วนกำลังซื้อจากชาวจีนยังต้องติดตามการผ่อนคลายการเดินทางออกนอกประเทศ รวมถึงการฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ยังเปราะบาง
อย่างไรก็ดี แนวโน้มตลาดคอนโดในปี 2566 จะยังคงเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป คอนโดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท รวมถึงคอนโดมือสองยังมีแนวโน้มได้รับความนิยมต่อเนื่อง โดยเฉพาะในบริเวณที่ใกล้แหล่งงาน สถานศึกษาระดับอุดมศึกษาขนาดใหญ่ และมีความสะดวกในการเดินทาง จากภาวะกำลังซื้อที่ยังอยู่ในระยะฟื้นตัว
ทั้งนี้ ความต่อเนื่องของมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐ และการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่คาดว่าจะดีขึ้นกว่าปีก่อนหน้า จะยังคงเป็นปัจจัยหนุนสำคัญ ท่ามกลางปัจจัยเสี่ยงที่ส่งผลต่อการฟื้นตัวของกำลังซื้อ
ยกตัวอย่างเช่น แนวโน้มการขึ้นอัตราดอกเบี้ย ความนิยมที่อยู่อาศัยแนวราบ ความไม่แน่นอนของกำลังซื้อชาวจีน รวมถึงต้นทุนก่อสร้างที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ทั้งแรงงาน และที่ดิน ที่จะส่งผลต่อการปรับตัวเพิ่มขึ้นของระดับราคาคอนโด
นอกจากนี้ยังต้องติดตามสถานการณ์หน่วยเหลือขายสะสม ที่อาจมีแนวโน้มกลับมาเพิ่มมากขึ้นอีกครั้งในปี 2566 หลังหลายพื้นที่ทั้งกรุงเทพฯ ชั้นใน และชั้นกลาง รวมถึงชานเมือง เริ่มมีหน่วยเหลือขายสะสมเพิ่มมากขึ้น
3. จับตาปัจจัยด้านดอกเบี้ยขาขึ้น กระทบกำลังซื้อ-ผ่อนบ้าน
Krungthai COMPASS ประเมินมูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลปี 2565 มีมูลค่า 6.04 แสนล้านบาท ฟื้นตัว 3.3% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า (YoY) ก่อนเร่งตัวขึ้นอีก 4.2% YoY ในปี 2566 คิดเป็นมูลค่า 6.3 แสนล้านบาท โดยมีปัจจัยสนับสนุนหลักมาจาก
1) การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทย
2) การกลับมาของกำลังซื้อต่างชาติ และ
3) มีโอกาสที่ภาครัฐจะขยายมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ทั้งมาตรการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV และมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน-จำนองออกไปอีก 1 ปี จากเดิมที่จะสิ้นสุดลงปลายเดือนธันวาคม 2565
นอกจากเศรษฐกิจไทยที่เติบโตต่อเนื่อง ซึ่งถือเป็นปัจจัยบวกต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคไทยแล้ว การเปิดรับนักท่องเที่ยวต่างชาติได้มากขึ้นจาก 8.9 ล้านคน ในปี 2565 ขึ้นมาอยู่ที่ 21.3 ล้านคน จะเป็นปัจจัยบวกให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในไทยของชาวต่างชาติเติบโตตาม
โดยเฉพาะจากชาวจีนซึ่งคิดเป็นครึ่งหนึ่งของกำลังซื้อต่างชาติทั้งหมดนั้นยังคงให้ความสนใจในภาคอสังหาฯ ไทย สะท้อนจากข้อมูลของเว็บไซต์ juwai เว็บไซต์ซื้อขายอสังหาฯ ในต่างประเทศของจีน ที่ชี้ว่าอสังหาฯ ไทยยังได้รับการค้นหาและมีคำสั่งซื้ออยู่ใน 3-4 อันดับแรกอย่างต่อเนื่องในช่วงไตรมาสที่ 1 ของปี 2565 ที่ผ่านมา
ทั้งนี้ เซกเมนต์ที่จะได้ประโยชน์จากการกลับมาของกำลังซื้อต่างชาติมากที่สุดได้แก่ คอนโด ขนาด 40-50 ตารางเมตร ราคา 4-5 ล้านบาทต่อยูนิต ในทำเลยอดฮิตของต่างชาติอย่างสุขุมวิท, สาทร, อโศก, พระราม 9 และรัชดา เป็นต้น
อย่างไรก็ดี ยังคงต้องจับตาปัจจัยด้านดอกเบี้ยขาขึ้น ซึ่งจะส่งผลโดยตรงต่อการซื้อของผู้บริโภค สามารถแบ่งได้ 2 กลุ่มด้วยกัน คือ
1) กลุ่มที่กำลังผ่อนชำระที่อยู่อาศัยอยู่ในปัจจุบัน แม้จะมีค่างวดที่ต้องชำระต่อเดือนไม่เปลี่ยนไป แต่ค่างวดดังกล่าวจะถูกนำไปชำระดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น และเหลือส่วนต่างที่จะนำไปตัดเงินต้นได้ลดลง
ผลกระทบของผู้บริโภคในกลุ่มนี้จะอยู่ในรูปแบบของระยะเวลาในการผ่อนชำระที่มีโอกาสนานขึ้น หากอัตราดอกเบี้ยยังคงเป็นขาขึ้นอย่างต่อเนื่อง
2) กลุ่มที่มีความสนใจจะขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใน 1-2 ปีนี้ โดยทุก ๆ การขึ้นดอกเบี้ย 1% มีแนวโน้มจะทำให้มูลค่าที่อยู่อาศัยสูงสุดที่ผู้บริโภคสามารถซื้อได้ลดลงไปราว 10% ตัวอย่างเช่น อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 5% ผู้บริโภคที่มีกำลังผ่อน 6,000 บาท/เดือน จะสามารถกู้ซื้อที่อยู่อาศัยได้ในราคาสูงสุดราว 1 ล้านบาท
แต่หากอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยขึ้นเป็น 6% ผู้บริโภคจะต้องมีกำลังผ่อน 6,700 บาท/เดือน ถึงจะสามารถกู้ซื้อที่อยู่อาศัยในราคาเดิมได้
ดังนั้น หากผู้บริโภคมีกำลังผ่อนเท่าเดิมที่ 6,000 บาท/เดือน ก็จำเป็นต้องซื้อที่อยู่อาศัยในราคาที่ถูกลงมาที่ 900,000 บาท เป็นการทดแทน
อัปเดต! ดอกเบี้ยบ้าน 2565 ทุกธนาคาร
4. อสังหาฯ รายเล็กฮึดสู้ ลดไซซ์บ้าน หลังต้นทุนก่อสร้างปรับตัวสูง
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่าสถานการณ์ที่อยู่อาศัยไตรมาสที่ 2 ปี 2565 ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล มีหน่วยเหลือขายคงค้างกว่า 1.76 แสนหน่วย คิดมูลค่ากว่า 8.6 แสนล้านบาท เพราะความต้องการในตลาดชะลอตัว จากการขาดความเชื่อมั่นด้านรายได้ ต้องเผชิญกับปัจจัยเสี่ยงจากอัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้นจากราคาน้ำมัน การปรับตัวขึ้นของค่าครองชีพ ซึ่งเป็นผลพวงจากการปรับขึ้นของราคาสินค้า
หากมีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยจะเป็นแรงฉุดโมเมนตัมการฟื้นตัวของภาพรวมของประเทศไทย โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยให้ต้องสะดุด และอาจเกิดการชะลอตัวลงของเศรษฐกิจภาพรวมประเทศและภาคอสังหาริมทรัพย์ด้วย
ขณะที่สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ออกมาส่งสัญญาณว่า ปัจจุบันผู้ประกอบการอสังหาฯ รายเล็กกำลังประสบปัญหาอย่างหนัก จากต้นทุนที่ปรับสูงขึ้น และกำลังซื้อในตลาดไม่ค่อยดี โดยเฉพาะตลาดระดับกลางและระดับล่าง เพราะหนี้ครัวเรือนสูง แบงก์ไม่ปล่อยกู้ ส่วนใหญ่ที่อยู่ได้ เป็นผู้ประกอบการรายใหญ่
ตัวอย่างเช่น ตลาดอสังหาฯ จังหวัดชลบุรี หมดยุคทองของอสังหาฯ ในนิคมอุตสาหกรรม เพราะกำลังซื้อเป็นกลุ่มโรงงานที่เป็นลูกค้าหลัก หลังโรงงานถูกปิด ทำให้สินค้าระดับล่างราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท ตลาดค่อนข้างลำบาก
ล่าสุดเริ่มเห็นผู้ประกอบการรายเล็กที่ไปต่อไม่ไหว นำโครงการบ้านจัดสรรมาเสนอขายยกโครงการแล้ว 4-5 ราย เป็นโครงการขนาดไม่เกิน 100 ยูนิต มูลค่าโครงการประมาณ 100 ล้านบาท เพราะขายไม่ได้ และแบกภาระหนี้ต่อไม่ไหว ส่วนโครงการคอนโดมิเนียม ไม่มีเปิดตัวโครงการใหม่มานานแล้ว
สถานการณ์อัตราดอกเบี้ย และค่าแรงที่ปรับขึ้น มีแนวโน้มราคาบ้านจะปรับขึ้นอีกตามต้นทุนที่เพิ่มขึ้น จากปัจจุบันขึ้นไปแล้ว 5% ขณะเดียวกันรูปแบบบ้านจะไม่เหมือนเดิม จะมีขนาดพื้นที่เล็กลง และตัดออปชันบางอย่างออกให้สอดรับกับค่าก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้น
สรุปข่าวจากมติชนออนไลน์: อสังหาฯ ปรับตัวสู้พิษต้นทุน รายเล็กขายทิ้ง-แห่ลดไซซ์ หมดยุคบ้านถูก
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า