ผ่อนบ้านกับเจ้าของบ้าน ต่างจากผ่อนบ้านกับธนาคารอย่างไร

การจะซื้อบ้านสักหลังนอกจากจะกู้ซื้อบ้านกับธนาคาร และผ่อนบ้านกับธนาคารแล้ว ยังมีอีกหนึ่งวิธีการซื้อบ้านที่หลายคนอาจไม่รู้ นั่นคือ “ผ่อนบ้านกับเจ้าของบ้าน” เอง โดยไม่ต้องผ่านธนาคาร วิธีการนี้มีรายละเอียดอย่างไร มีข้อดี-ข้อเสียอย่างไร มีอะไรบ้างที่คุณควรรู้ไว้ก่อนตัดสินใจผ่อนบ้านกับเจ้าของบ้าน

ผ่อนบ้านกับเจ้าของบ้าน คือ รูปแบบการซื้ออสังหาริมทรัพย์อีกแบบหนึ่ง แต่แทนที่จะต้องผ่านการกู้ซื้อบ้าน และจ่ายดอกเบี้ยและเงินต้นกับทางธนาคาร เปลี่ยมาจ่ายให้กับเจ้าของบ้านแทน ซึ่งการซื้อวิธีนี้เกิดจากการที่ผู้ซื้อบ้านไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ หรือกู้ซื้อบ้านกับธนาคารได้ยากนั่นเอง ทั้งนี้ ในกรณีการผ่อนบ้านกับเจ้าของบ้านนั้นปัจจุบันไม่มีใครนิยมทำกันมากนัก เพราะส่วนมากแล้วถ้าผ่อนกับเจ้าของบ้านมีโอกาสที่คุณจะเสียประโยชน์มากกว่าได้

เมื่อคุณตัดสินใจดีแล้วว่าคุณต้องการผ่อนบ้านกับเจ้าของบ้าน สิ่งที่คุณจะต้องทำ คือ การทำสัญญาที่ชัดเจน เพื่อให้การตกลงกันนั้น มีรายลักษณ์อักษรเอาไว้ยืนยันเมื่อเกิดกรณีต่าง ๆ ขึ้นมาในอนาคต ทั้งเรื่องของจำนวนเงินที่ผ่อนรายเดือน อัตราดอกเบี้ยที่จะต้องเสีย และลักษณะของการถือครองกรรมสิทธิ์ หากคุณไม่มีความรู้ ควรที่จะปรึกษาผู้รู้ที่สามารถอธิบายได้ชัดเจนว่าคุณจะต้องดำเนินการทำอย่างไรบ้าง ทั้งเรื่องของหนังสือสัญญา และเรื่องของการส่งมอบ รวมถึงระยะเวลาของสัญญาด้วย

สำหรับความแตกต่างของการผ่านบ้านกับธนาคาร และผ่อนบ้านกับเจ้าของบ้านนั้น มีความแตกต่างกันออกไปในหลาย ๆ ส่วน ส่วนที่หนึ่งเรื่องของดอกเบี้ยส่วนมากแล้วผ่อนกับธนาคารจะมีการกำหนดดอกเบี้ยเอาไว้ในรูปแบบต่าง ๆ ตามแต่ข้อเสนอของธนาคารเอง และเป็นดอกเบี้ยที่มีการลดลง เมื่อต้นลดลง คือเมื่อคุณผ่อนบ้านไม่เรื่อย ๆ เมื่อเงินต้นลด ดอกเบี้ยที่คุณจะต้องจ่ายก็จะลดลงตามไปด้วย แต่การผ่อนบ้านกับเจ้าของบ้านจะไม่มีการลดลงแน่นอนถ้าไม่มีการตกลงกันไว้

ผ่อนบ้านกับธนาคารคุณจะมั่นใจได้แน่นอนว่าเมื่อผ่อนหมด ครบตามระยะเวลา จะสามารถได้รับโอนกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายกำหนดแน่นอน แต่ถ้าผ่อนบ้านกับเจ้าของบ้านอาจจะต้องลุ้นหน่อยว่าคุณจะพบเจ้าของบ้านที่ดีหรือไม่ เนื่องจากมีหลายกรณีที่เจ้าของบ้านไม่โอนกรรมสิทธิ์ให้

นอกจากนี้ การผ่อนบ้านกับธนาคารเมื่อเกิดวิกฤติต่าง ๆ ที่กระทบต่อการเงิน รายได้ของคุณ คุณอาจจะสามารถขอผ่อนผันได้ เช่น วิกฤติโควิด-19 ในตอนนี้ที่ธนาคารต่าง ๆ พร้อมใจกันพักชำระเงินที่ต้องผ่อนเข้ามาตามมาตรการช่วยเหลือของรัฐบาล แต่กับเจ้าของบ้านไม่ทุกรายที่จะมีน้ำใจ และยินยอมให้พักชำระหนี้

สำหรับเงื่อนไขในการผ่อนบ้านกับเจ้าของบ้านนั้น ทั้งหมดทั้งมวลแล้วอยู่ที่ข้อตกลงของทั้งสองฝ่าย ไม่มีเงื่อนไขตายตัว คุณอาจจะกำหนดจากสิ่งที่คุณสามารถทำได้เช่น คุณมีเงินเดือน รายได้ที่ประมาณเดือนละ 19,000 บาท ซึ่งคุณอาจจะมีกำลังผ่อนที่ 9,000 บาท ซึ่งรวมทั้งต้นและดอกแล้ว ก็อยู่ที่เจ้าของบ้านจะสามารถรับได้ไหม ในการทำสัญญานี้อยู่ที่การตกลงกันเองของทั้งสองฝ่ายที่ได้ตรงกลางที่สามารถรับได้ทั้งคู่มากกว่าที่จะมีเงื่อนไขตายตัว หรือแบบแผน คุณอาจจะอ้างอิงการชำระจากธนาคารเข้ามาเป็นบรรทัดฐานในการตกลง

สำหรับข้อดี-ข้อควรระวัง ขอแบ่งออกเป็นข้อ ๆ เพื่อให้เข้าใจได้อย่างชัดเจน ดังนี้

– ดูเหมือนจะมีเพียงข้อเดียวคือ ไม่ต้องยุ่งยากในการยื่นกู้ธนาคาร ไม่ต้องมีประวัติการเงินที่ดี มีหนี้เท่าไหร่ก็กู้ได้ ขึ้นอยู่กับความพึงพอใจกับเจ้าของบ้านและผู้ซื้อเป็นสำคัญ

– การผ่อนมักจะเป็นลักษณะดอกเบี้ยคงที่ (ไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี) ซึ่งแตกต่างจากการผ่อนบ้านกับธนาคารที่มีดอกเบี้ยคงที่ และดอกเบี้ยลอยตัว อาจไม่มีโอกาสลดดอกเบี้ยเช่นเดียวกับการรีไฟแนนซ์ หรือรีเทนชั่นเหมือนกับการผ่อนบ้านกับธนาคาร

– เจ้าของบ้านมีโอกาสจะบอกเลิกสัญญาได้ หากมีการผิดนัดชำระ ซึ่งเงินที่จ่ายมาก่อนหน้านี้จะตกเป็นของเจ้าของบ้านโดยปริยาย ที่ผ่านมาก็จะเหมือนเป็นการเช่าอยู่เท่านั้น แตกต่างจากการผ่อนบ้านกับธนาคารที่หากไม่มีเงินผ่อนต่อก็อาจจะขายให้คนอื่นได้

– ขาดความยืดหยุ่นของการผ่อน หากเกิดวิกฤติต่าง ๆ ที่ทำให้ไม่สามารถผ่อนต่อได้ เช่น วิกฤติโควิด-19 ผ่อนบ้านกับธนาคารยังมีมาตรการผ่อนปรนการชำระหนี้ เช่น การพักชำระเงินต้น หรือการพักชำระดอกเบี้ย ส่วนผ่อนบ้านกับเจ้าของบ้าน อาจไม่มีแบบนี้

จะเห็นได้ว่าผ่อนบ้านกับเจ้าของบ้านนั้นมีข้อควรระวังหลายด้านที่ผู้ซื้อบ้านด้วยวิธีนี้ต้องพิจารณาให้ดีทั้งระยะสั้นและระยะยาว ซึ่งสิ่งที่จะทำให้มั่นใจได้ว่าคุณจะได้บ้านแน่นอนเมื่อผ่อนหมดก็คือสัญญาที่รัดกุม หรือใช้วิธีทำสัญญากู้ยืมเงินจากเจ้าของบ้านแทน ตามราคาบ้านหลังนั้น แล้วให้เจ้าของบ้านโอนบ้านหลังนั้นให้กับเราก่อน จากนั้นนำบ้านพร้อมที่ดินที่ซื้อขายกันนั้นไปจดจำนองไว้เป็นประกันเงินกู้ยืม โดยในสัญญากู้ยืมเงินจะต้องกำหนดให้ชัดเจนว่าจะต้องผ่อนชำระงวดละเท่าไหร่ ดอกเบี้ยเท่าไร่ (ไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี) ระยะเวลานานแค่ไหน แต่จะใช้วิธีไหนก็ขึ้นอยู่กับผู้ซื้อและผู้ขายเป็นสำคัญ