ราคาประเมินคอนโด คืออะไร และ 5 ปัจจัยในการคิดราคาประเมินคอนโด

ราคาประเมินคอนโด 2565 กรมธนารักษ์พิจารณาเลื่อนประกาศใช้ราคาประเมินคอนโดรอบใหม่ออกไปอีก 1 ปี จากสภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว และสถานการณ์โควิด-19 ราคาประเมินคอนโด 2565 จึงยังใช้ราคาประเมินเดิมในรอบปี 2559-2563 สำหรับใครที่คิดจะซื้อ ขาย เช่า หรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ควรรู้เกี่ยวกับราคาประเมินคอนโด คืออะไร มีกี่ประเภท มีความสำคัญอย่างไร รวมถึงวิธีเช็กราคาประเมินคอนโดในเบื้องต้นทางออนไลน์ ซึ่งสามารถดำเนินการได้ด้วยตัวเอง

ราคาประเมินคอนโด อาคารชุด หรือห้องชุด คือ การตีราคาหรือกำหนดมูลค่าของราคาคอนโด ซึ่งมีกรมธนารักษ์ เป็นผู้ดูแลกำหนดราคากลางเอาไว้ โดยทั่วไปแล้วการประเมินราคาคอนโดนั้นจะใช้ราคาของตลาดกลางในขณะนั้น แต่หากเป็นการประเมินราคาโดยกรมที่ดินหรือการประเมินราคาจากบริษัทรับประเมินเพื่อขอสินเชื่อจากธนาคาร จะมีการให้ราคาที่ต่ำกว่าท้องตลาดเล็กน้อย ดังนั้นราคาประเมินในตลาดที่แท้จริงของคอนโดจะมีจำนวนสูงกว่าราคาประเมินจากทั้งสองฝ่ายดังที่กล่าวข้างต้น

ทั้งนี้ ราคาประเมินคอนโดจะเพิ่มสูงขึ้นเรื่อย ๆ ทุกปี ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งหรือพื้นที่ของคอนโดนั้น ๆ ยิ่งถ้าเป็นพื้นที่มีความเจริญแล้วหรือได้รับการพัฒนาที่ดินให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกและสาธารณูปโภคต่าง ๆ เพิ่มขึ้น ก็จะทำให้ราคาประเมินของคอนโดในพื้นที่ดังกล่าวนั้นเพิ่มสูงขึ้นตามไปด้วย

ราคาประเมินคอนโดจะมีทั้งราคากลางและราคาที่ประเมินโดยบริษัทหรือเอกชน ดังนั้นหากจะให้แบ่งประเภทของ ราคาประเมินคอนโด ออกมาอย่างชัดเจน จะสามารถแบ่งได้เป็น 2 ประเภท ดังนี้

ราคาประเมินของทางราชการเป็นราคาที่ออกมาโดยกรมธนารักษ์ ใช้เป็นราคากลางในการประเมินราคาที่เชื่อถือได้ มีมาตรฐาน สามารถนำไปใช้อ้างอิงได้

ราคาประเมินของเอกชน จะมีทั้งราคาประเมินของธนาคารและของบริษัทเอกชนที่รับทำประเมินราคาคอนโดโดยเฉพาะ ซึ่งราคาประเมินในส่วนนี้จะมีการนำราคาประเมินของทางราชการมาเป็นฐาน จากนั้นจะมีการใช้ข้อมูลประกอบในด้านต่าง ๆ เช่น ข้อมูลที่ได้จากการวิจัย ราคาล่าสุดที่ธนาคารปล่อยกู้ ราคาตลาดที่มีการซื้อขายกันจริง และปัจจัยอื่น ๆ มาประกอบ เพื่อหาราคาเฉลี่ยของคอนโดที่ทำการประเมินนั้น ๆ

ความสำคัญของราคาประเมินคอนโด หลัก ๆ เป็นเรื่องของความคุ้มค่า คุ้มราคา ในที่นี้จะแบ่งออกเป็น 2 ส่วน

หากคิดซื้อคอนโด ควรรู้ราคาประเมินคอนโดเสียก่อน เพื่อที่ว่าจะได้ทำการต่อรองราคาให้มีความเหมาะสม โดยใช้ราคาประเมินกลางเป็นหลัก เพราะมีหลายคนที่ซื้อคอนโดและจ่ายเงินไปโดยไม่ได้ตรวจสอบราคาประเมินคอนโด จึงมีโอกาสที่จะซื้อคอนโดราคาแพงกว่าความเป็นจริง

ก่อนขายหรือปล่อยเช่าคอนโดควรรู้ราคาประเมินคอนโดที่ตนเองเป็นเจ้าของ เมื่อรู้ราคาประเมินคอนโด ก็จะสามารถกำหนดราคาของคอนโดที่ต้องการขายหรือปล่อยเช่า รวมถึง Rental Yield ว่ามีความคุ้มค่าและเหมาะสมหรือไม่ หากตั้งราคาขายต่ำกว่าราคาประเมินก็มีโอกาสที่จะขาดทุน แต่หากตั้งในราคาสูงกว่าราคาประเมินไปมากก็อาจจะทำให้ขายออกได้ยาก

เจ้าของคอนโดที่ต้องการขายคอนโดต่อให้กับผู้ซื้อใหม่ จะต้องมีการคิดคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนและค่าอากรแสตมป์ โดยจะมีการอ้างอิงราคาประเมินคอนโดจากราคาที่ประเมินของทางราชการและราคาขายจริง ขึ้นอยู่กับว่าราคาไหนสูงกว่า จากนั้นต้องมีการคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่าย ที่จะใช้ราคาประเมินคอนโดเป็นฐานในการคำนวณ

หากเป็นคอนโดที่มีการครอบครองมาไม่เกิน 5 ปี และไม่ได้ทำการย้ายทะเบียนบ้าน เข้ามาเป็นเวลาอย่างน้อย 1 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นอัตรา 3.3% ที่อ้างอิงจากราคาประเมินคอนโด หรือราคาซื้อขายจริงเพิ่ม ซึ่งขึ้นอยู่กับว่าราคาไหนจะสูงกว่าเช่นเดียวกัน

หลังจากจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมาเป็นของตนเอง ผู้รับโอนหรือเจ้าของจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนคอนโดเป็นอัตรา 2% ของราคาประเมินคอนโด ค่าอากรแสตมป์ในอัตรา 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน ขึ้นอยู่กับว่าราคาไหนสูงกว่ากัน โดยการคำนวณอัตราค่าธรรมเนียมและค่าอากรแสตมป์จะใช้ราคาประเมินคอนโดมาคำนวณ

ซื้อคอนโดมือหนึ่งจากโครงการจะมีการคิดค่าจดจำนองจากมูลค่าของคอนโดที่นำมาใช้ในการจำนองเป็นประกัน โดยธนาคารจะเป็นผู้กำหนดราคา พร้อมกับนำข้อมูลด้านอื่น ๆ มาประกอบในการประเมิน โดยไม่ได้ใช้ราคาอ้างอิงจากราคาประเมินของทางราชการ ทำให้ราคาประเมินคอนโดที่ใช้ในส่วนนี้แตกต่างจากส่วนอื่น ๆ ได้

หากเจ้าของคอนโดที่มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ต้องการนำคอนโดไปเป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อกับทางธนาคาร ซึ่งจะต้องมีการใช้ราคาประเมินที่ออกโดยทางธนาคารเป็นหลักในการคำนวณวงเงินสินเชื่อ

เมื่อซื้อคอนโดและมีชื่อในโฉนดที่ดินว่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ จะต้องมีการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยจะมีการคำนวณโดยใช้ราคาประเมินคอนโดเป็นที่ตั้ง

ในกรณีฟ้องร้องเป็นคดีความ ศาลจะใช้ราคาประเมินคอนโดนี้ในการคิดค่าความเสียหาย หรือในกรณีนำสินทรัพย์ไปค้ำประกัน ลงทุน ธุรกรรมต่าง ๆ

ข้อมูลราคาประเมินคอนโด สามารถนำมาใช้ประกอบการตัดสินใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในรูปแบบต่าง ๆ รวมถึงการประเมินศักยภาพของแต่ละทำเลที่จะเลือกลงทุนได้ โดยนำข้อมูลมาวิเคราะห์ศักยภาพของทำเลและศักยภาพของโครงการในอนาคตเพื่อประกอบการตัดสินใจในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า