อย่าพลาดกับสัญญาเช่าที่ไม่ชัดเจน!

DDproperty Editorial Team
อย่าพลาดกับสัญญาเช่าที่ไม่ชัดเจน!

HIGHLIGHT

  • ทรัพย์สินที่ผู้เช่านำมาติดกับอสังหาฯ ให้เช่านับเป็นของผู้ให้เช่าทันที และไม่สามารถถอดออกมาได้ภายหลัง

  • ควรระบุในสัญญาไว้อย่างชัดเจนว่า ผู้ให้เช่าสามารถล็อกประตูห้อง, ตัดน้ำตัดไฟได้ หากผู้เช่าทำผิดสัญญาเช่า

ถ้าไม่อยากปวดหัวกับปัญหา ไม่มี-ไม่หนี-ไม่จ่าย จากผู้เช่าหัวหมอที่หาช่องโหว่จากกฎหมายหรือสัญญาเช่าบ้าน โดยที่ผู้ให้เช่าไม่สามารถทำอะไรได้ เพราะพลาดพลั้งตั้งแต่เริ่มต้นที่ใช้สัญญาเช่าบ้านสำเร็จรูปจากอินเตอร์เน็ตหรือหาซื้อตามร้านค้าทั่วไป ทำให้รายละเอียดสำคัญไม่ครบถ้วนหรือไม่ครอบคลุมถึงปัญหาที่อาจจะตามมาในอนาคต
ลองสำรวจตรวจสอบสัญญาเช่าบ้านในมือก่อนส่งต่อให้ผู้เช่าเซ็นว่า คุณได้ระบุรายละเอียดสำคัญต่อไปนี้ในสัญญาเช่าบ้านแล้วหรือไม่

ค่าเช่าและค่าใช้จ่าย

ในสัญญาเช่าบ้านควรระบุค่าเช่าและกำหนดเวลาการจ่าย รวมถึงเงื่อนไขการชำระเงิน หากชำระไม่ตรงเวลา ผู้เช่าต้องเสียค่าปรับกรณีจ่ายค่าเช่าล่าช้า ซึ่งโดยส่วนใหญ่ผู้เช่ามักกำหนดให้จ่ายค่าเช่าวันที่ 1 ของทุกเดือน และหากออกหนังสือทวงแล้วไม่ชำระภายในวันที่ 5 เวลา 17.00 น. ผู้เช่าต้องจ่ายค่าปรับเพิ่ม 5% ของค่าเช่าที่ต้องจ่าย ซึ่งผู้ให้เช่าควรเขียนในสัญญาเช่าบ้านให้ชัดเจนว่า มีสิทธิเรียกค่าปรับได้ และหากไม่ชำระเป็นเวลานานเท่าใด ผู้ให้เช่าจะมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าบ้านได้
นอกจากนั้น ในสัญญาเช่าบ้านควรกำหนดจำนวนเงินประกันการเช่าก่อนให้เช่าที่ต้องเรียกเก็บ เพื่อประกันความเสียหาย และค่าใช้จ่ายทำความสะอาดกรณีผู้เช่าย้ายออก โดยจะคืนให้หลังจากผู้เช่าเลิกสัญญาเช่าบ้านและคืนกุญแจให้ ในจำนวนที่หักค่าความเสียหายและค่าทำความสะอาดแล้ว
ส่วนใหญ่ผู้ให้เช่ามักเรียกเก็บเงินประกัน 1-2 เดือนพร้อมกับค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน ซึ่งผู้เช่าควรระบุให้ชัดเจนว่า เงินประกันหรือเงินมัดจำไม่มีการคิดดอกเบี้ย และไม่สามารถนำมาชำระเป็นค่าเช่าได้ เพื่อป้องกันผู้เช่าที่ใกล้ออกเรียกร้องให้นำเงินประกันจ่ายแทนค่าเช่า เนื่องจากผู้ให้เช่ายังไม่สามารถประเมินรายจ่ายการทำความสะอาดหรือความเสียหายภายในห้องได้

ระยะเวลา

ผู้ให้เช่าสามารถระบุระยะเวลาการเช่า การต่ออายุสัญญาเช่าบ้าน หรือเงื่อนไขการเลิกสัญญาเช่าบ้าน เช่น แจ้งล่วงหน้ากี่เดือน ในกรณีที่ไม่ระบุเวลา ผู้เช่าต้องแจ้งล่วงหน้า 1 เดือนตามข้อบังคับของกฎหมาย โดยในสัญญาเช่าบ้านอาจจะใส่เงื่อนไขการต่อสัญญาอัตโนมัติหากไม่มีการบอกเลิกสัญญา หรือเงื่อนไขการยกเลิกสัญญาทันที และต้องต่อสัญญาเช่าบ้านใหม่อีกครั้งหลังจากหมดสัญญาเช่า
rental agreement

เงื่อนไขการเช่า

จำนวนของผู้เช่ายิ่งมาก ยิ่งก่อให้เกิดความเสียหายกับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าได้มาก ทางที่ดีผู้ให้เช่าควรกำหนดจำนวนผู้อยู่อาศัย หากมีจำนวนเกินกว่าที่ระบุในสัญญาเช่าบ้าน ผู้เช่าต้องแจ้งผู้ให้เช่าทราบและเสียค่าธรรมเนียมเพิ่มตามที่กำหนดไว้ รวมถึงการระบุไม่ให้มีการเช่าช่วง (การปล่อยเช่าต่ออีกทอดหนึ่ง) หรือหากมีการเช่าช่วงต้องได้รับความเห็นชอบจากผู้ให้เช่า
นอกจากนั้น ผู้ให้เช่ายังสามารถกำหนดกฎระเบียบข้อบังคับในการอยู่อาศัยที่เป็นรายละเอียดปลีกย่อย ซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาเช่าบ้าน โดยให้ผู้เช่าเซ็นรับทราบทุกหน้าของกฎระเบียบข้อบังคับ ซึ่งส่วนใหญ่ผู้ให้เช่ามักกำหนดไม่ให้ผู้เช่านำสัตว์เลี้ยงเข้ามาในที่อยู่อาศัย หรือให้นำเข้ามาได้หากไม่ผิดกฎของสถานที่นั้น ภายใต้เงื่อนไขการเลี้ยงที่ระบุในสัญญาเช่าบ้าน รวมถึงในกรณีที่ผู้เช่ามีรถยนต์ควรมีข้อกำหนดเกี่ยวกับการนำรถยนต์เข้ามาจอดภายในที่จอดรถของที่พัก โดยระบุจำนวนรถที่สามารถนำมาจอดได้ และเลขทะเบียนรถ รู้ก่อนตัดสินใจเช่า

การต่อเติมซ่อมแซม

สัญญาเช่าบ้านควรระบุสิทธิผู้ให้เช่าสามารถเข้าไปภายในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าได้ ในกรณีการตรวจสอบซ่อมแซมหรือให้บริการ เช่น การนำช่างไปซ่อมบำรุง โดยต้องแจ้งล่วงหน้ากับผู้เช่าอย่างน้อย 2 วัน พร้อมผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายการซ่อมแซมไว้อย่างชัดเจน ซึ่งส่วนใหญ่ค่าส่วนกลาง ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าเคเบิ้ลทีวีจะระบุให้ผู้เช่าจ่าย รวมถึงพิจารณาตามเหตุที่เกิดความเสียหาย เช่น เครื่องปรับอากาศเก่าไม่สามารถใช้งานได้ ผู้ให้เช่าต้องเป็นคนซ่อมแซม หรือผู้เช่าเป็นคนจัดหาพนักงานมาซ่อมแซม แต่สามารถหักจากค่าเช่าเดือนถัดไปได้
อย่างไรก็ตาม หากเป็นกรณีที่เกิดจากความไม่ระมัดระวังของผู้ใช้ เช่น เฟอร์นิเจอร์ชำรุด ผู้เช่าต้องเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น
ขณะเดียวกันผู้ให้เช่าควรระบุในสัญญาการดัดแปลงต่อเติมอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ต้องได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าก่อน เช่น ติดเครื่องปรับอากาศ เครื่องทำน้ำอุ่น หรือเจาะกำแพง เนื่องจากการต่อเติมอาจจะทำให้ทรัพย์สินหรือสภาพห้องเสียหายเป็นรอยได้
โดยทรัพย์สินที่ผู้เช่านำมาติดกับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่านับเป็นของผู้ให้เช่าทันที และไม่สามารถถอดออกมาได้ภายหลัง เนื่องจากห้องอาจจะได้รับความเสียหายหลังจากถอดเครื่องปรับอากาศหรือเครื่องทำน้ำอุ่นออก
Saleswoman offering a pen to a couple of angry customers that rejects to sing a contract at office

การยกเลิกสัญญา

ผู้ให้เช่าสามารถระบุเงื่อนไขที่ทำให้สามารถบอกยกเลิกสัญญา พร้อมทั้งเก็บเงินมัดจำหรือค่าปรับได้ เช่น ผู้เช่าออกโดยไม่แจ้งล่วงหน้า, การจ่ายค่าเช่าล่าช้าโดยไม่จ่ายเบี้ยปรับ, การเช่าไม่ครบตามสัญญาเช่าบ้าน, ผู้เช่าไม่จ่ายค่าส่วนกลางหรือค่าสาธารณูปโภค, ผู้เช่าทำให้อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเสียหาย หรือสร้างความเดือดร้อนให้บุคคลอื่น รวมถึงกรณีผู้เช่าทิ้งอสังหาริมทรัพย์ โดยไม่จ่ายค่าเช่า
ส่วนใหญ่จะกำหนดระยะเวลาถ้าติดต่อผู้เช่าไม่ได้ประมาณ 15 วัน ในสัญญาเช่าบ้านจะระบุให้ผู้ให้เช่าสามารถเข้าไปจัดการขนย้ายทรัพย์สินเก็บภายในสถานที่ที่กำหนดได้
ถ้าไม่อยากให้เกิดปัญหาผู้เช่าไม่มี-ไม่หนี-ไม่จ่าย ผู้ให้เช่าควรระบุในสัญญาไว้อย่างชัดเจนว่า ผู้ให้เช่าสามารถล็อกประตูห้องหรือตัดน้ำตัดไฟได้หากผู้เช่าทำผิดสัญญาเช่าบ้าน เช่น ไม่ยอมย้ายออก หรือไม่จ่ายค่าเช่า โดยไม่ถือว่าเป็นความผิดตามกฎหมายอาญาฐานบุกรุก รวมถึงการกำหนดให้ผู้เช่าให้ความร่วมมือกับผู้ให้เช่าก่อนเลิกสัญญาเช่าบ้าน ด้วยการให้ผู้เช่ารายใหม่สามารถดูห้องได้ระหว่างที่สัญญาเช่าบ้านยังไม่ครบกำหนด พร้อมระบุห้ามการเพิ่มกุญแจล็อคประตูก่อนได้รับอนุญาตจากผู้เช่า และหากสามารถเพิ่มกุญแจได้ ต้องปั๊มกุญแจให้กับผู้ให้เช่าเสมอ

DDproperty Tip

ควรให้ผู้เช่าเซ็นชื่อในใบสัญญาทุกหน้า เพื่อเป็นหลักฐานแสดงการรับทราบรายละเอียดและเงื่อนไขการเช่าทั้งหมด โดยผู้เช่าสามารถทำรายการทรัพย์สินในห้องเช่าหรือบ้านเช่าแนบท้ายกับตัวสัญญาเช่าบ้าน รวมถึงถ่ายรูปก่อนปล่อยเช่าไว้สำหรับตรวจสอบสภาพก่อนเช่าและหลังเช่า ทั้งยังหลีกเลี่ยงปัญหาทรัพย์สินสูญหายได้

อ่านบทความเพิ่มเติม

หากคุณมีข้อสงสัยเกี่ยวกับการซื้อบ้าน อ่าน คู่มือซื้อขาย ที่สามารถเป็นตัวช่วยตอบได้ทุกคำถาม พร้อมบอกรายละเอียดการคำนวณสินเชื่อบ้าน ที่เหมาะสมกับคุณโดยเฉพาะมนุษย์เงินเดือน เพื่อให้ตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ