กู้เงินซื้อที่ดินเปล่ามีโอกาสที่สถาบันทางการเงินจะปล่อยกู้ยากมาก เนื่องจากไม่มีแผนที่จะนำที่ดินเปล่าไปทำประโยชน์ชัดเจน แตกต่างจากการกู้ซื้อที่ดินเพื่อปลูกสร้างที่อยู่อาศัย และประกอบกิจการ ที่สามารถกู้ผ่านได้เพราะมีแบบแปลน และแผนประกอบธุรกิจชัดเจนที่ใช้ประกอบการยื่นกู้ซื้อที่ดิน
ปัจจุบันราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นทุกปี บางทำเลปรับขึ้นมากกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากไปมาก หรือมากยิ่งกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ เหล่านี้ทำให้หลายคนมองว่าถ้าหากจะเสี่ยงกู้เงินซื้อที่ดิน หรือกู้สินเชื่อเพื่อซื้อที่ดินเก็บไว้เก็งกำไร รอขายออกในวันที่ราคาปรับตัวสูง จะเป็นไปได้หรือไม่
คำตอบอาจจะทำลายฝันไปสักเล็กน้อย แต่คำตอบของคำถามนี้คือ “เป็นไปได้ยากมาก” ที่สถาบันการเงินจะให้กู้เงินซื้อที่ดิน หรือกู้สินเชื่อเพื่อลงทุนในที่ดินเปล่าโดยไม่มีโครงการทำประโยชน์ใด ๆ บนที่ดินผืนนั้น ซึ่งเหตุผลที่ธนาคารเข้มงวดกับการกู้เงินซื้อที่ดินเปล่าที่ไม่มีแผนสร้างประโยชน์ชัดเจน เหตุโดยรวมเกิดจากที่ดินเปล่าที่ไม่ทำประโยชน์ถือเป็นทรัพย์สินที่ “มีความเสี่ยงสูง” เนื่องจาก
อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ
- กู้เงินซื้อที่ดินเปล่า ทำไมถึงกู้ผ่านยาก
- 4 กรณี กู้เงินซื้อที่ดิน มีโอกาสที่ธนาคารจะอนุมัติ
- สินเชื่อซื้อที่ดินเปล่า ธ.ก.ส.
กู้เงินซื้อที่ดินเปล่า ทำไมถึงกู้ผ่านยาก
1. ขายทอดตลาดได้ยาก
ที่ดินเปล่าเป็นทรัพย์สินที่ซื้อขายเปลี่ยนมือได้ยากกว่าที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะที่ดินเปล่าแถบชานเมืองหรือต่างจังหวัดมีความคล่องตัวในการซื้อขายต่ำ ทำให้ธนาคารมองว่า ถ้าหากลูกหนี้มีการกู้เงินซื้อที่ดินเปล่า และในเวลาต่อมาไม่สามารถผ่อนชำระต่อได้ จนเกิดการยึดทรัพย์จำนอง การขายที่ดินเปล่าเพื่อนำเงินใช้คืนหนี้จะเป็นภาระหนักกับธนาคารและอาจไม่คุ้มค่า
2. ความเสี่ยงที่ลูกหนี้จะยอมให้มีการยึดหลักทรัพย์โดยง่าย
เนื่องจากที่ดินเปล่าที่ไม่มีแผนหรือโครงการในการใช้ประโยชน์ ลูกหนี้ธนาคารอาจจะยอมให้ธนาคารยึดทรัพย์ได้ง่ายกว่าหากไม่สามารถผ่อนชำระต่อได้ เนื่องจากไม่มีความผูกพันหรือเกี่ยวข้องกับการดำเนินชีวิต
เปรียบเทียบกับการกู้ซื้อที่ดินเปล่าเพื่อปลูกสร้างบ้านอยู่อาศัยเอง หรือเพื่อใช้ก่อสร้างโรงงานขยายกิจการ ลูกหนี้ย่อมมีความพยายามหาทางผ่อนชำระหนี้เพื่อเก็บรักษาที่ดินไว้เพราะมีความสำคัญต่อการเป็นที่พักอาศัยหรือการดำเนินธุรกิจ ซึ่งเป็นผลดีกับธนาคารมากกว่า
เนื่องจากสิ่งที่เป็นรายได้ของธนาคารคือดอกเบี้ย แต่การยึดทรัพย์เพื่อขายทอดตลาดจะมีค่าใช้จ่ายตามมาและจะยังไม่มีรายได้กลับคืนมาจนกว่าจะสามารถขายทรัพย์สินสำเร็จ
3. เกรงการทำให้ทรัพย์สินเสื่อมมูลค่า
ประสบการณ์ของธนาคารที่พบเจอลูกหนี้นำที่ดินไปใช้ในทางที่ทำให้ทรัพย์เสื่อมมูลค่ากลายเป็นต้นเหตุให้ธนาคารมีความเข้มงวดปล่อยกู้ซื้อที่ดินเปล่า เช่น ลูกหนี้กู้เงินซื้อที่ดินเปล่า จากนั้นขุดหน้าดินขายแล้วยอมให้ธนาคารยึดทรัพย์
โดยสภาพที่ดินหลังถูกขุดหน้าดินอาจกลายสภาพเป็นบ่อน้ำขนาดใหญ่จนมูลค่าลดลงมากจากวันที่ธนาคารเข้าประเมินราคาก่อนให้กู้สินเชื่อ
การกู้เงินซื้อที่ดินเปล่าจึงเป็นไปได้ยากมาก แม้บางธนาคารอาจจะอนุมัติให้กู้สินเชื่อกับผู้ยื่นกู้บางรายก็ตาม วงเงินกู้ก็มักจะกำหนดให้ไม่เกิน 50% ของราคาประเมิน เช่น ราคาที่ดินแปลง A ราคาขายเท่ากับ 5 ล้านบาท ราคาประเมินจากธนาคารอยู่ที่ 4 ล้านบาท ธนาคารให้กู้ในวงเงิน 50% ของราคาประเมินเท่ากับให้กู้เงินซื้อที่ดิน 2 ล้านบาท ผู้ยื่นกู้จึงต้องมีเงินสดอยู่แล้ว 3 ล้านบาทจึงจะสามารถซื้อที่ดินเปล่าแปลง A ได้
ราคาประเมินที่ดิน เคล็ดลับฉบับมือใหม่หัดซื้อที่ดิน
ราคาประเมินที่ดินคืออะไร มีเรื่องอะไรบ้างที่มือใหม่กำลังหัดซื้อที่ดินควรรู้
4 กรณี กู้เงินซื้อที่ดิน มีโอกาสที่ธนาคารจะอนุมัติ
อย่างไรก็ตาม มีบางกรณีเช่นกันที่ ธนาคารอาจอนุมัติให้กู้เงินซื้อที่ดินเปล่า ซึ่งได้แก่กรณีเหล่านี้
1. ที่ดินเปล่าในโครงการจัดสรร
โครงการจัดสรรบางแห่งมีการแบ่งแปลงขายที่ดินเปล่าให้ลูกค้านำไปก่อสร้างบ้านเองในภายหลัง ซึ่งข้อกำหนดของที่ดินในโครงการจัดสรรจะมีระบุชัดเจนว่าใช้เพื่อปลูกสร้างที่อยู่อาศัยได้เท่านั้น วัตถุประสงค์ของที่ดินนั้นจึงชัดเจน และยังมีสาธารณูปโภคเข้าถึงครบถ้วนแน่นอน ทำให้ธนาคารยอมรับพิจารณาการกู้เงินซื้อที่ดินเปล่าประเภทนี้
2. ซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้างบ้าน
กรณีนี้สามารถกู้เงินซื้อที่ดินได้แต่จะต้องมีเอกสารประกอบเกี่ยวกับโครงการก่อสร้างบ้านของเรา นั่นคือมีแบบบ้านพร้อมประเมินราคาค่ารับเหมา และมีใบอนุญาตก่อสร้างเรียบร้อยก่อนที่จะยื่นกู้
ทั้งนี้ โดยทั่วไปจะได้รับวงเงินกู้ไม่เกิน 80% ของค่าที่ดินและค่ารับเหมาก่อสร้างรวมกัน
3. ซื้อที่ดินเพื่อประกอบกิจการ
คล้ายคลึงกับในข้อ 2 นั่นคือจะต้องมีแผนการทำธุรกิจประกอบเพื่อแสดงความเป็นไปได้ในทางธุรกิจ เช่น เพื่อขยายกิจการก่อสร้างโรงงานรองรับดีมานด์สินค้าที่เพิ่มขึ้น เพื่อทำสวนผลไม้ (กรณีทำอาชีพเกษตรกรรม แนะนำปรึกษาธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์การเกษตร หรือ ธ.ก.ส. จะมีสินเชื่อซื้อที่ดินเปล่า ธ.ก.ส. ที่เอื้อประโยชน์ได้มากกว่า)
สินเชื่อซื้อที่ดินเปล่า ธ.ก.ส.
วงเงินกู้สูงสุด 1 ล้านบาท
วงเงินกู้ไม่เกินค่าใช้จ่ายหรือค่าลงทุนที่เกิดขึ้นจริง
วงเงินกู้เป็นไปตามที่ธนาคารกำหนด
อัตราดอกเบี้ยร้อยละ 7 ต่อปี หรือ 0.59 ต่อเดือน
อัตราดอกเบี้ยแบ่งตามคุณสมบัติผู้สมัคร
อัตราดอกเบี้ยร้อยละ 7 ต่อปี
MRR-1/MLR-0.5
เหมาะกับเกษตรกรที่มีความตั้งใจมุ่งมั่น พร้อมที่จะต่อยอดอาชีพเกษตรกรรม
เหมาะกับบุคคลทั่วไปที่พร้อมจะปรับเปลี่ยนเกษตรแนวใหม่ พัฒนาคุณภาพสินค้าเกษตร สร้างความยั่งยืน
เหมาะกับการผลิตเกษตรอินทรีย์ที่ได้มาตรฐาน อาหารปลอดภัย อนุรักษ์ทรัพยากรธรรมชาติ และสิ่งแวดล้อม
สินเชื่อสานฝันเกษตรกรรุ่นใหม่
สินเชื่อซื้อที่ดินเปล่า ธ.ก.ส. ที่เหมาะกับเกษตรกรที่มีความตั้งใจมุ่งมั่น พร้อมที่จะต่อยอดอาชีพเกษตรกรรม
คุณสมบัติของผู้กู้
- เป็นทายาทเกษตรกรอยู่แล้ว หรือบัณทิตที่จบการศึกษาใหม่ รวมทั้งเกษตรกรรุ่นใหม่ที่บรรลุนิติภาวะแล้ว อายุไม่เกิน 45 ปี
- มีความตั้งใจที่มุ่งมั่น พร้อมที่จะต่อยอดอาชีพเกษตรกรรม
- ผ่านการอบรม ที่มีความรู้ทางด้านการเกษตร รวมทั้งธุรกิจการเกษตร
- ขึ้นทะเบียนเป็นลูกค้าของธนาคาร ตามข้อบังคับฉบับที่ 44
อัตราดอกเบี้ย และระยะเวลาชำระเงินกู้
อัตราดอกเบี้ยตาม MRR ของธนาคาร หรือปัจจุบันเท่ากับร้อยละ 7 ต่อปี หรือ 0.59 ต่อเดือน โดยระยะการผ่อนชำระมี 2 กรณี ซึ่งได้แก่ กู้เป็นเงินใช้จ่ายหมุนเวียนกับกู้เงินเพื่อนำไปลงทุน โดยมีรายละเอียดดังนี้
- กรณีกู้เป็นเงินทุนหมุนเวียน ให้ระยะเวลาผ่อนชำระไม่เกิน 12 เดือนนับตั้งแต่วันกู้ เว้นแต่ว่ามีเหตุพิเศษไม่เกิน 18 เดือน
- กรณีกู้เพื่อนำไปลงทุน ให้ระยะเวลาผ่อนชำระไม่เกิน 10 ปี นับตั้งแต่วันขอกู้ เว้นแต่ว่ามีเหตุพิเศษไม่เกิน 15 ปี
หลักประกันเงินกู้
- เบื้องต้นใช้หลักประกันหนี้เงินกู้ตามข้อบังคับ และวิธีปฎิบัติของธนาคารเป็นลำดับแรก
- กรณีใช้ที่ดิน หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่เป็นที่อยู่อาศัยจำนองเป็นหลักประกัน เมื่อรวมกับวงเงินกู้ทุกสัญญาที่ใช้เป็นหลักประกันประเภทเดียวกันแล้ว ให้กู้ได้ไม่เกินร้อยละ 100 ของวงเงินจดทะเบียนจำนอง
- กรณีถ้าใช้บุคคล 2 คนขึ้นไป เมื่อรวมกับวงเงินกู้ทุกสัญญาที่ใช้หลักประกันประเภทเดียวกัน จะให้กู้ได้ไม่เกิน 3 แสนบาท
- กรณีใช้บุคคลรับรองรับผิดอย่างลูกหนี้ร่วมกัน เมื่อรวมกับวงเงินกู้ทุกสัญญาใช้หลักประกันประเภทเดียวกัน ให้กู้ได้ไม่เกิน 3 แสนบาท
- หากไม่เพียงพอให้สามารถใช้บรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม หรือ (บสย.) ค้ำประกันเงินกู้ได้
โครงการสินเชื่อเพื่อปรับโครงสร้างการผลิตการเกษตรสู่ความยั่งยืน
สินเชื่อซื้อที่ดินเปล่า ธ.ก.ส. ที่เหมาะกับบุคคลทั่วไปที่พร้อมจะปรับเปลี่ยนเกษตรแนวใหม่ พัฒนาคุณภาพสินค้าเกษตร สร้างความยั่งยืน
คุณสมบัติของผู้กู้
- เป็นบุคคลทั่วไป บรรลุนิติภาวะ หรือเกษตรกรทั่วไป
- เป็นผู้ประกอบการที่เป็นนิติบุคคล
- วิสาหกิจชุมชนหรือองค์กร
- กลุ่มเกษตรกรหรือสหกรณ์การเกษตร
อัตราดอกเบี้ย และระยะเวลาชำระหนี้
อัตราดอกเบี้ยแบ่งเป็น 2 กรณีคือ เกษตรกรหรือบุคคลทั่วไป และผู้ประกอบการ ซึ่งมีข้อแตกต่างดันต่อไปนี้
- เกษตรกรหรือบุคคลทั่วไป ในช่วง 1-3 ปีแรก อัตราดอกเบี้ยเท่ากับ MRR-1 ส่วนตั้งแต่ปีที่ 4 เป็นต้นไป MRR จะเท่ากับที่ธนาคารกำหนด
- ผู้ประกอบการที่เป็นนิติบุคคล วิสาหกิจชุมชน องค์กร กลุ่มเกษตรกร หรือสหกรณ์การเกษตร ในช่วง 1-3 ปีแรก อัตราดอกเบี้ยเท่ากับ MLR-0.5 ส่วนตั้งแต่ปีที่ 4 เป็นต้นไป MLR จะเท่ากับที่ธนาคารกำหนด
โดยระยะเวลาในการผ่อนชำระหนี้จะแบ่งเป็น 2 กรณีคือ การกู้เพื่อใช้จ่ายหมุนเวียนกับการกู้เป็นค่าลงทุน โดยมีกำหนดชำระแต่ละแบบดังต่อไปนี้
- กรณีเป็นค่าใช้จ่ายแบบหมุนเวียน จะต้องชำระคืนเสร็จไม่เกิน 12 เดือน นับตั้งแต่วันกู้ เว้นแต่ว่ามีเหตุพิเศษชำระคืนไม่เกิน 18 เดือน
- กรณีเป็นค่าลงทุน จะกำหนดชำระเป็นรายเดือน หรือรายไตรมาส 6 เดือน และ รายปี ตามความสามารถในการชำระหนี้ มีระยะเวลาการชำระสูงสุด 15 ปี
หลักประกันเงินกู้
- สามารถใช้ที่ดิน หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจำนองเป็นหลักประกันหนี้ได้สูงสุดไม่เกินร้อยละ 100 ของวงเงินจดทะเบียนจำนอง
- บุคคลค้ำตั้งแต่ 2 คนขึ้นไป ค้ำประกันหนี้เงินกู้ได้สูงสุดไม่เกิน 3 แสนบาท
- หลักประกันอื่น ๆ สามารถใช้ได้ตามที่ธนาคารกำหนด
โครงการส่งเสริมและสนับสนุนสินเชื่อสีเขียว
สินเชื่อซื้อที่ดินเปล่า ธ.ก.ส. เหมาะกับการผลิตเกษตรอินทรีย์ที่ได้มาตรฐาน อาหารปลอดภัย อนุรักษ์ทรัพยากรธรรมชาติ และสิ่งแวดล้อม
คุณสมบัติของผู้กู้
- เป็นบุคคลทั่วไปหรือเกษตรกร
- เป็นผู้ประกอบกิจการ เป็นนิติบุคคล
- เป็นกลุ่มวิสาหกิจชุมชนหรือองค์กร
- เป็นกลุ่มเกษตรหรือสหกรณ์การเกษตร
อัตราดอกเบี้ย และระยะเวลาผ่อน
อัตราดอกเบี้ยพิเศษสำหรับผู้ที่ได้รับการรับรองมาตรฐาน หรือแนวทางปฏิบัติที่เกี่ยวข้องจากหน่วยงานราชการหรือเอกชน ซึ่งจะมีรายละเอียดดังต่อไปนี้
อัตราดอกเบี้ย ธรรมดา
- กรณีเป็นเกษตรกรทั่วไปหรือบุคคลทั่วไป อัตราดอกเบี้ยจะเท่ากับ MRR ที่ธนาคารกำหนด โดยปัจจุบันอยู่ที่ร้อยละ 7 ต่อปี
- กรณีเป็นผู้ประกอบการที่เป็นนิติบุคคล วิสาหกิจชุมชน องค์กร กลุ่มเกษตรกร สหกรณ์การเกษตร อัตราดอกเบี้ยจะเท่ากับ MLR ที่ธนาคารกำหนด โดยปัจจุบันอยู่ที่ร้อยละ 5 ต่อปี
อัตราดอกเบี้ยพิเศษ สำหรับผู้ได้รับรองมาตรฐาน
- กรณีเป็นเกษตรกรทั่วไปหรือบุคคลทั่วไป อัตราดอกเบี้ยจะเท่ากับ MRR-1
- กรณีเป็นผู้ประกอบการที่เป็นนิติบุคคล,วิสาหกิจชุมชน,องค์กร,กลุ่มเกษตรกร,สหกรณ์การเกษตร อัตราดอกเบี้ยจะเท่ากับ MLR-0.5
โดยระยะเวลาในการผ่อนชำระ จะแบ่งออกเป็น 2 กรณีคือ การกู้เพื่อใช้เป็นเงินหมุนเวียนกับการกู้เป็นค่าลงทุน โดยมีกำหนดชำระแต่ละแบบดังต่อไปนี้
- กรณีกู้เป็นค่าใช้จ่ายหมุนเวียน จะต้องชำระคืนไม่เกิน 12 เดือน นับตั้งแต่วันกู้ แต่ถ้ามีเหตุพิเศษจะชำระคืนไม่เกิน 18 เดือน
- กรณีกู้เป็นค่าลงทุน จะกำหนดชำระหนี้เป็นรายเดือน ราย 3 เดือน ราย 6 เดือน หรือรายปี ตามที่ตกลงกับธนาคาร โดยมีระยะเวลาสูงสุด 15 ปี
หลักประกันเงินกู้
- สามารถใช้หลักประกันเงินกู้ทีเป็นไปตามเงื่อนไขข้อบังคับของธนาคาร เว้นแต่ว่ามีเหตุอันควรผ่อนผัน ให้ลดหย่อนหลักประกันได้
4. ที่ดินที่เป็นทรัพย์รอการขายของธนาคาร
ทรัพย์รอการขายของธนาคารหรือ NPA (Non-Performing Assets) มาจากการยึดทรัพย์จำนองของลูกหนี้สินเชื่อธุรกิจที่ขาดผ่อนชำระ ซึ่งบางส่วนเป็นที่ดินเปล่า และทางธนาคารอาจพิจารณาให้กู้เงินซื้อที่ดิน กู้สินเชื่อเพื่อซื้อที่ดินเปล่า NPA ได้ แต่มักจะมีเงื่อนไขที่เข้มงวดมากขึ้น เช่น ระยะเวลาการผ่อนสูงสุดไม่เกิน 10 ปี หมายถึงผู้กู้จะต้องผ่อนชำระต่อเดือนเป็นอัตราที่สูง
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า