เจแอลแอลมองตลาดอสังหาฯ กรุงเทพฯ ปี 2558 มีแนวโน้มดีขึ้น แนะจับตาปัญหาหนี้ภาคครัวเรือนที่อาจส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่าง
จากรายงานการศึกษาตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ฉบับล่าสุดโดยบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล (โจนส์ แลง ลาซาลล์) พบว่าตลาดโดยภาพรวมฟื้นตัวกลับมาดีขึ้นตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังของปี 2557 ที่ผ่านมา แม้แนวโน้มเศรษฐกิจของประเทศอาจยังไม่สดใสนัก แต่แนวโน้มของภาคอสังหาฯ ในปี 2558 นี้ จะมีภาวะที่ดีกว่าปีที่ผ่านมา
นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล กล่าวว่า “ตลาดอสังหาฯ กรุงเทพฯ ในปีที่ผ่านมา สามารถฟื้นตัวดีขึ้นได้ค่อนข้างดี โดยธุรกิจอสังหาฯ ทุกประเภทที่บริษัทศึกษา ได้แก่ อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า และคอนโดมิเนียมระดับหรู ยังคงสามารถมีค่าเช่าและราคาปรับเพิ่มสูงขึ้นได้”
“ปัจจัยสำคัญๆ ที่ช่วยพยุงตลาดในปีที่ผ่านมาไว้ คือ การที่ดีมานด์และซัพพลายในตลาดมีสมดุลที่ค่อนข้างดี และการที่สถานการณ์ทางการเมืองกลับมามีเสถียรภาพมากขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี” นางสุพินท์อธิบาย
คอนโดฯ ไฮเอนด์ทำเลใจกลางเมืองมีแนวโน้มมูลค่าเพิ่มสูงขึ้น
ในปีที่ผ่านมา มีคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ที่มีราคาตั้งแต่ตารางเมตรละ 150,000 บาทขึ้นไปเปิดตัวใหม่ รวม 1,140 ยูนิต ซึ่งสูงกว่าทั้งปี 2556 เล็กน้อยที่มีคอนโดฯ ไฮเอ็นด์เปิดตัวใหม่รวมกว่า 1,000 ยูนิต
จากการที่คอนโดฯ ระดับไฮเอนด์มีราคาสูง ในขณะที่ตลาดปล่อยเช่ามีการแข่งขันสูงมากขึ้นทำให้ค่าเช่าปรับขึ้นได้ยาก ส่งผลให้การซื้อคอนโดฯ หรูเพื่อปล่อยเช่าให้ผลตอบแทนการลงทุนเฉลี่ยที่เพียงประมาณ 3.5% อย่างไรก็ดี ยังคงมีแรงซื้อจากนักลงทุนต่อเนื่อง เนื่องจากนักลงทุนเหล่านี้ คาดหวังว่า มูลค่าราคาจะปรับขึ้นทั้งในระยะสั้นและระยะยาว
สำหรับในระยะสั้น โดยทั่วไปเมื่อการก่อสร้างแล้วเสร็จ คอนโดฯ ไฮเอนด์ มักมีมูลค่าราคาเพิ่มสูงขึ้นราว 20% จากราคาขายก่อนเริ่มก่อสร้าง ส่วนในระยะยาว มีแนวโน้มว่า คอนโดฯ หรูในย่านซีบีดีจะมีมูลค่าราคาเพิ่มสูงขึ้น เนื่องจากที่ดินสำหรับการพัฒนาโครงการใหม่ๆ เหลือน้อยลงเรื่อยๆ ในขณะที่ราคาที่ดินในย่านนี้ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้น
ตลาดออฟฟิศคึกคัก ซัพพลายน้อย ถีบค่าเช่าสูงขึ้น
แม้จะมีปัจจัยลบต่างๆ ที่เกิดขึ้นจากสถานการณ์ทางการเมือง แต่ค่าเช่าอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ยังคงปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง เนื่องจากมีอาคารสร้างเสร็จใหม่ไม่มาก ในขณะที่มีความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานอย่างต่อเนื่อง
จากสถิติของของเจแอลแอล พบว่า ในปีที่ผ่านมา กรุงเทพฯ มียอดการเช่าพื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้นรวมทั้งสิ้น 181,700 ตารางเมตร ใกล้เคียงค่าเฉลี่ยของช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ที่มียอดการเช่าพื้นที่เฉลี่ยเพิ่ม 197,700 ตารางเมตรต่อปี
ส่วนพื้นที่ว่างเหลือเช่าเฉลี่ย ณ สิ้นปี 2557 มีอัตราอยู่ที่ 9.2% ลดลงจาก 10.0% ณ สิ้นปี 2556 โดยอาคารสำนักงานเกรดเอในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) มีที่พื้นที่ว่างเหลือเช่าเพียง 6.1% ลดลงจาก 9.0% ในช่วงเดียวกัน
การมีพื้นที่ว่างเหลือเช่าลดลง ส่งผลเจ้าของอาคารยังคงสามารถปรับค่าเช่าเพิ่มสูงขึ้นต่อได้อีก โดยค่าเช่าเฉลี่ยรายเดือน ณ สิ้นปี 2557 อยู่ที่ตารางเมตรละ 490 บาท เพิ่มขึ้น 6.75% จาก 459 บาท ณ สิ้นปี 2556 ในขณะที่อาคารเกรดเอในย่านศูนย์กลางธุรกิจมีค่าเช่าเฉลี่ย ณ สิ้นปี 2557 ที่ 771 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 5.6% จาก 730 บาท ณ สิ้นปี 2556 ทั้งนี้ มีอาคารเกรดเอบวกส่วนหนึ่งที่เรียกค่าเช่าสูงกว่า 1,000 บาทต่อตารางเมตร
ดีมานด์-ซัพพลายคงตัวทำตลาดรีเทลฟื้นตัวเร็ว
ศูนย์การค้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่งที่ได้รับผลกระทบค่อนข้างมากจากสถานการณ์ทางการเมืองในปีที่ผ่านมา รวมถึงการชะลอตัวทางเศรษฐกิจ และการลดลงของลูกค้าที่เป็นนักท่องเที่ยวต่างชาติ
ปัจจัยสำคัญที่ช่วยพยุงตลาดศูนย์การค้าของกรุงเทพฯ ไว้ คือการมีปริมาณดีมานด์และซัพพลายในระดับที่ค่อนข้างใกล้เคียงกัน ซึ่งสะท้อนให้เห็นได้จากอัตราการว่างของพื้นที่เช่าที่มีระดับต่ำ โดยเฉลี่ยทั้งตลาดอยู่ที่ประมาณ 7% ในขณะที่ศูนย์การค้าเกรดเอในทำเลชั้นดีมีพื้นที่ว่างเหลือเช่าเฉลี่ยเพียง 3.5%
หลากปัจจัยที่จะผลักดันให้แนวโน้มตลาดปี 58 เป็นปีที่ดีกว่า
นอกจากสถานการณ์ทางการเมืองที่มีเสถียรภาพมากขึ้น คาดว่าแผนการปฏิรูปประเทศจะช่วยให้มีความชัดเจนมากขึ้นในแง่ของนโยบายและทิศทางทางเศรษฐกิจของประเทศ ซึ่งจะช่วยให้บรรยากาศในธุรกิจและความเชื่อมั่นผู้บริโภคปรับตัวดีขึ้น
แผนกระตุ้นเศรษฐกิจ การใช้จ่าย และการลงทุนจากภาครัฐฯ ในโครงการสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานต่างๆ คาดว่าจะเริ่มเห็นผลในปีนี้ ซึ่งจะส่งผลดีต่อการขยายความต้องการในภาคธุรกิจอสังหาฯ
ในขณะที่ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐศาสตร์ คาดว่าอัตราดอกเบี้ยสำหรับปีนี้ จะยังคงอยู่ระดับต่ำ ซึ่งนอกจากจะเป็นประโยชน์ต่อผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องอาศัยเงินกู้จากสถาบันการเงินแล้ว ยังเป็นประโยชน์ต่อความสามารถในการซื้อในภาคที่อยู่อาศัยด้วย
ส่วนราคาน้ำมันในตลาดโลกที่ปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง นอกจากจะส่งผลดีโดยตรงต่อเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศแล้ว ยังส่งผลดีทางอ้อมต่อภาคอสังหาฯ ด้วย เนื่องจากทำให้ผู้บริโภคมีค่าใช้จ่ายลดลง และมีกำลังซื้อมากขึ้น
ด้านผู้พัฒนาโครงการและนักลงทุนส่วนใหญ่ยังคงมีทุนหนา และมีความต้องการสูงในการลงทุน ทั้งการซื้ออาคารที่สามารถสร้างรายได้ให้ได้ในทันที และการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการใหม่
อย่างไรก็ดี ปัญหาหนี้ ภาคครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง จะส่งผลให้ภาคที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดฯ ที่มีระดับกลาง-ล่างอาจไม่สามารถขยายตัวได้มากเท่าที่ควร
