พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ฉบับใหม่แกะกล่อง เพิ่งผ่านการพิจารณาและเห็นชอบจากสภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.) มาสด ๆ ร้อน ๆ เมื่อ 16 พฤศจิกายนที่ผ่านมา โดยจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2563 แน่นอนว่าเป็นที่สนใจสำหรับเจ้าของที่ดิน, สิ่งปลูกสร้าง และนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ที่จะได้รับผลกระทบทางด้านภาษีไปเต็ม ๆ >>>เจาะลึกแนวโน้มที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ รอบล่าสุด
ถอดสาระสำคัญภาษีที่ดินฯ ฉบับใหม่
สาระสำคัญของกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ มีดังต่อไปนี้
- ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม มูลค่าของฐานภาษีไม่เกิน 75 ล้านบาท ให้ใช้อัตราภาษี 0.01% มูลค่าของฐานภาษีเกิน 75 ล้านบาท แต่ไม่เกิน 100 ล้านบาท ให้ใช้อัตราภาษี 0.03% มูลค่าของฐานภาษีเกิน 100 ล้านบาท แต่ไม่เกิน 500 ล้านบาท ให้ใช้อัตราภาษี 0.05%มูลค่าของฐานภาษีเกิน 500 ล้านบาท แต่ไม่เกิน 1,000 ล้านบาท ให้ใช้อัตราภาษี 0.07% มูลค่าของฐานภาษีเกิน 1,000 ล้านบาทขึ้นไป ให้ใช้อัตราภาษี 0.1%
- ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาใช้เป็นที่อยู่อาศัยและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎร มูลค่าของฐานภาษีไม่เกิน 25 ล้านบาท ให้ใช้อัตราภาษี 0.03% มูลค่าของฐานภาษีเกิน 25 ล้านบาท แต่ไม่เกิน 50 ล้านบาท ให้ใช้อัตราภาษี 0.05%มูลค่าของฐานภาษีเกิน 50 ล้านบาทขึ้นไป ให้ใช้อัตราภาษี 0.1%
- สิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาใช้เป็นที่อยู่อาศัยและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎร มูลค่าของฐานภาษีไม่เกิน 40 ล้านบาท ให้ใช้อัตราภาษี 0.02% มูลค่าของฐานภาษีเกิน 40 ล้านบาท แต่ไม่เกิน 65 ล้านบาท ให้ใช้อัตราภาษี 0.03% มูลค่าของฐานภาษีเกิน 65 ล้านบาท แต่ไม่เกิน 90 ล้านบาท ให้ใช้อัตราภาษี 0.05% มูลค่าของฐานภาษีเกิน 90 ล้านบาทขึ้นไป ให้ใช้อัตราภาษี 0.1%
- ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัยกรณีอื่นนอกจากการใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัยตามข้อ 2 และ ข้อ 3 มูลค่าของฐานภาษีไม่เกิน 50 ล้านบาท ให้ใช้อัตราภาษี 0.02% มูลค่าของฐานภาษีเกิน 50 ล้านบาท แต่ไม่เกิน 75 ล้านบาท ให้ใช้อัตราภาษี 0.03% มูลค่าของฐานภาษีเกิน 75 ล้านบาท แต่ไม่เกิน 100 ล้านบาท ให้ใช้อัตราภาษี 0.05% มูลค่าของฐานภาษีเกิน 100 ล้านบาทขึ้นไป ให้ใช้อัตราภาษี 0.1%
- ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์อื่นนอกจากการประกอบเกษตรกรรมและเป็นที่อยู่อาศัยมูลค่าของฐานภาษีไม่เกิน 50 ล้านบาท ให้ใช้อัตราภาษี 0.3% มูลค่าของฐานภาษีเกิน 50 ล้านบาท แต่ไม่เกิน 200 ล้านบาท ให้ใช้อัตราภาษี 0.4% มูลค่าของฐานภาษีเกิน 200 ล้านบาท แต่ไม่เกิน 1,000 ล้านบาท ให้ใช้อัตราภาษี 0.5% มูลค่าของฐานภาษีเกิน 1,000 ล้านบาท แต่ไม่เกิน 5,000 ล้านบาท ให้ใช้อัตราภาษี 0.6% มูลค่าของฐานภาษีเกิน 5,000 ล้านบาทขึ้นไป ให้ใช้อัตราภาษี 0.7%
- ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ไว้ว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ มูลค่าของฐานภาษีไม่เกิน 50 ล้านบาท ให้ใช้อัตราภาษี 0.3% มูลค่าของฐานภาษีเกิน 50 ล้านบาท แต่ไม่เกิน 200 ล้านบาท ให้ใช้อัตราภาษี 0.4% มูลค่าของฐานภาษีเกิน 200 ล้านบาท แต่ไม่เกิน 1,000 ล้านบาท ให้ใช้อัตราภาษี 0.5% มูลค่าของฐานภาษีเกิน 1,000 ล้านบาท แต่ไม่เกิน 5,000 ล้านบาท ให้ใช้อัตราภาษี 0.6% มูลค่าของฐานภาษีเกิน 5,000 ล้านบาทขึ้นไป ให้ใช้อัตราภาษี 0.7%
มองต่างมุมด้านภาษีที่ดิน
ในบทเฉพาะกาล ระบุ “ยกเว้น” บ้านหลังหลักหรือหลังแรกเอาไว้ หากมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท จึงทำให้มีหลากหลายมุมมอง และข้อคิดเห็นถึงเรื่องนี้ว่า เป็นการยกเว้นที่เกินสมควร เพราะหากเป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 10-20 ล้านบาท และมีที่ดินเกษตรกรรม 50 ล้านบาท ในกรณีนี้หากเป็นผู้ที่มีศักยภาพทางการเงิน ก็มีความสามารถเสียภาษี เมื่อนำไปเปรียบเทียบกับกรณีบ้านหลังที่สอง โดยที่หลังแรกอยู่ต่างจังหวัด หรือชานเมืองกรุง ถ้าอยากจะมีห้องชุดสักห้องในเมืองกรุง ถึงไม่ร่ำรวยก็ต้องเสียภาษี จุดนี้จึงเป็นประเด็นที่หลายส่วนตั้งข้อสังเกตถึงความเป็นธรรมของกฎหมายฉบับนี้อยู่
นายวิสุทธิ์ ศรีสุพรรณ รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงการคลัง ในฐานะประธานกรรมาธิการวิสามัญพิจารณาร่างพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง กล่าวว่า กฎหมายดังกล่าวจะสร้างความแข็งแกร่งให้กับเศรษฐกิจของประเทศ โดยโครงสร้างระบบภาษีทรัพย์สินจะสอดคล้องกับสากล สามารถอุดช่องโหว่ภาษีเดิม เพื่อให้เกิดการใช้ประโยชน์ของที่ดิน ท้องถิ่นมีเงินไปใช้พัฒนาพื้นที่ และสร้างธรรมาภิบาลการมีส่วนร่วมในพื้นที่ โดยมีการประมาณการณ์กันว่า กฎหมายฉบับใหม่จะทำให้ภาครัฐมีรายได้จากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปีละ 5-6.5 หมื่นล้านบาท จากเดิมที่เก็บจากภาษีโรงเรือนและภาษีบำรุงท้องที่เก็บภาษีได้ปีละ 3.5-4 หมื่นล้านบาทเลยทีเดียว
ขณะที่ศูนย์วิจัยกสิกรไทยได้สรุปมุมมองที่มีต่อกฎหมายดังกล่าวเอาไว้ว่า แม้ภาระภาษีน่าจะไม่มากสำหรับผู้ครอบครองทรัพย์สินที่เป็นเกษตรกรรายย่อยและประชาชน ทว่าความท้าทายจะอยู่ที่กลุ่มผู้ครอบครองทรัพย์สินมากแต่มีรายได้น้อย หรือทรัพย์สินอยู่ในทำเลศักยภาพที่ราคามีแนวโน้มเพิ่มขึ้น สำหรับเกษตรกรรายย่อยที่เป็นบุคคลธรรมดานั้น จะได้รับการยกเว้นภาษีในช่วง 3 ปีแรก (ปี 2563-2566) ส่วนประชาชนผู้เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยและที่ดิน (สำหรับที่อยู่อาศัยหลังแรก) จะได้รับการยกเว้นภาษีหากมูลค่าทรัพย์สินไม่เกิน 50 ล้านบาท ขณะที่หากมีที่อยู่อาศัยหลังที่สอง ก็จะต้องเสียภาษี เช่น มูลค่า 5 ล้านบาท มีอัตราภาษีที่ 0.02% ภาระภาษีที่ชำระ 100 บาทต่อปี
อย่างไรก็ดี เนื่องจากภาระภาษีจะคำนวณบนฐานราคาประเมินที่ดินที่มีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามภาวะตลาด โดยเฉพาะอัตราการเพิ่มขึ้นจะเร็วสำหรับทรัพย์สินที่อยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ (Prime Areas) เช่น สีลม สุขุมวิท เป็นต้น ดังนั้น ผู้ครอบครองทรัพย์สินก็จะมีภาระภาษีที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นตามไปด้วย นอกจากนี้ ในกรณีที่ผู้ครอบครองทรัพย์สินจำนวนมากแต่รายได้ไม่มาก เพราะได้รับทรัพย์สินมาจากบรรพบุรุษ หรือกลุ่มผู้สูงอายุที่เกษียณซึ่งไม่มีรายได้แล้วแต่เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย ก็จะมีภาระภาษีที่เพิ่มขึ้นกว่าเดิม
ผู้ประกอบการแบกภาระภาษีสูงขึ้น
ส่วนผลต่อภาคธุรกิจ มีความแตกต่างกันขึ้นอยู่กับประเภทและมูลค่าของทรัพย์สิน โดยผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็กที่ใช้พื้นที่มากในการประกอบกิจการ หรือเป็นผู้เช่าพื้นที่ หรือผู้ที่ประกอบกิจการในรูปแบบบุคคลธรรมดา อาจจะมีภาระภาษีหรือต้นทุนที่เพิ่มขึ้น สำหรับผู้ประกอบการธุรกิจขนาดกลางและขนาดเล็กที่จดทะเบียนนิติบุคคลและยื่นภาษีอย่างถูกต้องนั้น สามารถนำภาษีมาหักเป็นค่าใช้จ่ายของบริษัทซึ่งจะช่วยบรรเทารายจ่ายภาษีลงได้ แตกต่างจากกลุ่มผู้ประกอบการที่ดำเนินธุรกิจในรูปแบบบุคคลธรรมดาที่ไม่ได้จดทะเบียนเป็นนิติบุคคล ซึ่งจะไม่สามารถนำค่าใช้จ่ายด้านภาษีมาหักลดหย่อน
ขณะเดียวกัน กลุ่มผู้ประกอบการธุรกิจขนาดกลางและขนาดเล็กที่ใช้อาคารที่อยู่อาศัยในการทำธุรกิจหรือค้าขาย อาทิ ร้านขายอาหาร ร้านค้าปลีกขนาดเล็ก (ร้านโชห่วย) ร้านเสริมความงาม หรือมีการใช้พื้นที่มากในการประกอบกิจการ เช่น สวนอาหาร โรงแรม เป็นต้น จะมีการจัดเก็บภาษีจำแนกตามประเภทพาณิชยกรรมตามสัดส่วนการใช้ประโยชน์ โดยอัตราภาษีสำหรับการประกอบพาณิชยกรรมที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมูลค่าน้อยกว่าหรือเท่ากับ 50 ล้านบาท มีอัตราภาษีที่ 0.03% หรือเปรียบเทียบกับมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 1 ล้านบาท ภาระภาษีที่ชำระ 3,000 บาทต่อปี โดยหากผู้ประกอบการอยู่ในพื้นที่ที่เป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจก็คงจะต้องเผชิญกับภาระรายจ่ายด้านภาษีที่สูงขึ้น
นอกจากนี้ ในกรณีที่ผู้ประกอบการเช่าพื้นที่ในการดำเนินธุรกิจ ก็มีความเป็นไปได้ที่จะต้องเสียค่าเช่าเพิ่มขึ้นถ้าผู้ครอบครองทรัพย์สินมีความยืดหยุ่นในการผลักภาระภาษีมาให้กับผู้เช่าได้ ดังนั้น ผู้ประกอบการธุรกิจโดยเฉพาะ SMEs คงจะต้องเตรียมวางแผนการดำเนินธุรกิจจากประเด็นการเปลี่ยนแปลงกฎหมายและประเด็นแวดล้อมอื่น ๆ ด้วย
กฎหมายใหม่เกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เตรียมจะประกาศใช้ ถือว่ามีความสำคัญอย่างมากสำหรับผู้ครอบครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ศึกษาไว้สักนิด จะช่วยรักษาสิทธิและผลประโยชน์ของตนเองได้
อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหาบ้านคอนโด ก็สามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน
