นิรุทธ์ พรมบุตร
การกู้ธนาคารเพื่อมาซื้อบ้านหรือจะเรียกให้ถูก คือ การจำนองบ้านกับธนาคาร หรือการจำนองบ้านที่เราซื้อกับธนาคาร เนื่องจากเป็นการยืมเงินธนาคารมาซื้อบ้าน โดยมีบ้าน (ที่เราซื้อ) เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน ซึ่งการกู้ในลักษณะนี้ถือเป็นธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับเศรษฐกิจและสังคมมาก
คุณสมบัติผู้กู้และหลักฐาน
ใครกู้ได้บ้าง? ตอบง่ายๆ ก็คือ ผู้มีเครดิต โดยจะขอขยายความตรงนี้ก็คือ บุคคลทั่วไป (ในที่นี้จะไม่เน้นเรื่องนิติบุคคลหรือ บริษัทนะครับ) ที่เป็นผู้มีรายได้อย่างสม่ำเสมอ เช่น ข้าราชการ พนักงาน รัฐวิสาหกิจ นักธุรกิจ ผู้ประกอบอาชีพ มีสัมมาอาชีวะ ทั้งหลายแหละครับ แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น จะต้องมีหลักฐานอันเป็นที่ประจักษ์ต่อผู้ ให้กู้ ว่ามีรายได้สม่ำเสมอ มั่นคง สามารถใช้หนี้ คืนได้ ตามระยะเวลากู้โดยไม่มีอันเป็นไปเสียก่อน ซึ่งแน่นอนว่าจะต้องมีอายุ 20 ปีขึ้นไป บรรลุนิติภาวะ สามารถทำนิติกรรมได้ด้วยตนเอง ส่วนอายุสูงสุด ไม่ได้ระบุชัดแจ้ง โดยธนาคาร แต่ก็เป็นที่ทราบกันว่าอายุมาก การพิจารณายอด เงื่อนเวลาในการชำระคืน ก็จะน้อยตาม ไปด้วย
หลักฐานส่วนตัว
เช่น บัตร ประจำตัวประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน และ อื่นๆ เช่น ใบเปลี่ยนชื่อ เปลี่ยนนามสกุล และในกรณีสมรส ถือเป็น กรณีที่ ณ ปัจจุบัน ธนาคาร ชอบที่จะให้คู่สมรสของคุณเป็นผู้กู้ร่วม เมื่อก่อนแค่เซ็นยินยอมก็พอ แต่ในปัจจุบันคำว่าคู่สมรส ธนาคารจะตีความเอาถึงคู่สมรสที่แม้จะยังไม่จดทะเบียน (ขอเพียงรู้ ธนาคารจะตามให้ไปกู้ร่วม)
หลักฐาน สำคัญอีกอย่าง ที่คุณจะต้องแสดงให้ผู้ให้กู้ได้เห็นเป็นประจักษ์ว่าคุณมีรายได้มั่นคง สม่ำเสมอ คือ Bank Statement หรือ บัญชี ธนาคาร เรียกได้ว่ามีเท่าไร ก็ขนออกมาโชว์ให้หมด นอกจากนี้ หลักฐานที่มีความสำคัญรองลงมา ได้แก่ ใบรับรองเงินเดือน หลายท่านที่บริษัทออกใบรับรองมา เงินเดือน 50,000 แต่ Bank Statement เข้าออกเดือนละ 8,000 แบบนี้ก็สอบตก เพราะไม่สอดคล้องกัน หลักฐานอื่นๆ เช่น ใบเปลี่ยนชื่อ ใบทะเบียนสมรส ใบหย่า
หลักฐานเกี่ยวกับการกู้ เช่น สำเนาสัญญาจะซื้อจะขาย สำเนาโฉนด แผนที่ทรัพย์สิน ให้เตรียมไปให้พร้อมด้วยเลย
เมื่อเอกสารต่างๆ ครบแล้ว ประเด็นต่อมาก็คือว่า แล้วธนาคารจะพิจารณาอย่างไร ให้กู้ได้เท่าไร
เมื่อธนาคารพิจาณาแล้วว่าคุณมีอาชีพดี รายได้ สม่ำเสมอ ไม่มีติดแบล็คลิสต์ โดยทั่วไปสำนักงานฝ่ายสินเชื่อประจำแต่ละสาขาจะแจ้งคุณโดยประมาณว่าคุณจะสามารถกู้ได้หรือไม่ (เพราะถ้าไม่ได้หรือไม่ใกล้เคียง ธนาคารก็จะไม่รับ เพราะว่านอกจากจะเสียเวลาทางธนาคารแล้ว ธนาคารเองก็กลัวลูกค้าด่าเอาในภายหลัง ถ้ากู้ไม่ได้ เนื่องจากลูกค้าผู้กู้จะต้องเสียค่าใช้จ่าย เช่น ค่าประเมินหลักทรัพย์ เป็นต้น) กรอกแบบฟอร์มเสร็จ บางธนาคารจะให้ท่านชำระค่าประเมิน เลย 2,000-3,000 บาทแล้วแต่ธนาคาร และบริษัทประเมิน (ส่วนใหญ่จะเป็นบริษัทประเมินทั่วไป แต่บางธนาคารจะใช้ พนักงานของธนาคารเอง) ก็จะนัดเพื่อดูสถานที่ภายใน 2-3 วัน หรือไม่เกิน 1 สัปดาห์
ถามว่าธนาคารจะพิจารณาจากอะไรว่าจะให้ยอดเท่าไร ธนาคารท่านจะพิจารณาจาก 2 ปัจจัยหลัก ได้แก่
- จากเครดิตของคุณเอง เช่น เอาหลักว่าพนักงานเอกชนบริษัทธรรมดาหนึ่งคนเป็นเกณฑ์ เช่น เงินเดือน 30,000 บาท ก็จะกู้ได้ 30 เท่าของรายได้ ก็จะกู้ได้ 900,000 บาท สูงหรือตำกว่านี้ก็ดูข้อมูลอื่นๆ ประกอบ เช่น มีหนี้อื่นๆ อย่างเช่น หนี้ บัตรเครดิต หรือผ่อนชำระรถอยู่หรือไม่ ถ้ามีก็จะลดยอดลง หากคุณไม่มีหนี้สิน เดิน statement สวย ยอดกู้ส่วนนี้ก็จะเพิ่มขึ้น
ตัวทรัพย์สิน โดยทั่วไปก็เป็นตัวสำคัญอีกตัวหนึ่ง เกณฑ์มาตรฐานของธนาคารก็คือ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ให้ 80% ของราคาประเมิน, คอนโดฯ อาคารพาณิชย์ 70% ของราคาประเมิน
- ราคาประเมินหลักทรัพย์ เมื่อทราบว่าตัวผู้กู้ สามารถกู้ได้ ตามหลักการแล้ว ธนาคารจะต้องดูมูลค่าของหลักทรัพย์อีกครั้ง เช่น นาย ก.มีรายได้ 30,000 บาท ธนาคารตรวจสอบเครดิตแล้ว สามารถกู้ ได้สูงสุด 1,000,000 บาท บริษัทประเมินของธนาคารพิจาณาแล้วว่า หลักทรัพย์ที่ต้องการซื้อ ประเมินได้ 1,000,000 บาท (ซื้อขายกันเท่าไร ธนาคารจะไม่นับ) สมมติว่าหลักทรัพย์นั้น เป็น ทาวน์เฮ้าส์ ในอัตราของธนาคารก็จะได้ ประมาณ 80% เช่นนี้ โดยทั่วไป ธนาคารก็จะปล่อยกู้ให้ประมาณ 800,000 บาท ไม่ใช่ 1,000,000 บาท ตาม เครดิตผู้กู้
ถามกันมาอีกว่า การพิจารณาอนุมัติให้ยอดของธนาคาร ว่าอาชีพอะไรที่ธนาคารชอบมากที่สุด แล้วอาชีพธุรกิจส่วนตัว ทำมาค้าขาย ธนาคารไม่ค่อยอนุมัติจริงหรือ? ตอบทีละข้อนะครับ
ธนาคารชอบอาชีพที่มีรายได้มั่นคง เช่น ข้าราชการ พนักงาน รัฐวิสาหกิจ บริษัทใหญ่ๆ มีชื่อเสียงดีก็จะได้รับการพิจารณา ยอดสูง ตั้งแต่ 80-100% ของราคาประเมิน เผลอๆ 110% อันนี้จริง ในกรณีกู้ต่อเติมแล้ว
ส่วนอาชีพค้าขาย เรียกให้โก้หน่อยคือ ธุรกิจส่วนตัว หรือจะเรียกเจ้าของบริษัทก็ได้(ในกรณีจดทะเบียนบริษัท) เป็น กรรมการผู้จัดการ เท่ห์ขนาดนี้ ธนาคารยังไม่ชอบอีกหรือ ตอบตรงๆ ก็คือ จริงครับ แต่ไม่เสมอไปทั้งหมด บางรายมีรายรับเดือนหนึ่งหลายแสน แต่ธนาคารก็ไม่อนุมัติ ในการซื้อบ้านหลังเล็กๆ อันนี้ เคยเจอมาแล้ว เป็นเพราะว่าคุณไม่เตรียมตัวให้พร้อมก่อนเข้าไปกู้ เช่น ไม่เอาเงินเข้าธนาคารโดยสม่ำเสมอ ทั้งที่ความจริง มีรายได้ดี หรือเข้ามาในระยะเวลาสั้น 1-2 เดือน ดูไม่ดี หรือขาดการแสดงหลักฐานข้อมูล ที่สำคัญ เช่น รูปถ่ายของกิจการ ใบเสร็จรับเงิน ใบรับงาน ใบส่งของ รายชื่อลูกค้าอ้างอิง เอกสารประกอบเหล่านี้ เป็นสิ่งสำคัญ นอกเหนือจาก Bank Statement ที่ว่ามาแล้ว
สมมติว่าบริษัทประเมินทำการตรวจสอบบ้าน หรือหลักทรัพย์นั้น เสร็จแล้วจะต้องทำอย่างไรต่อ
คำตอบคือ “รอ” ครับ โดยประมาณก็ 1 เดือนหลังจากนี้ เร็ว-ช้ากว่านี้ก็ขึ้นอยู่กับแต่ละธนาคาร และจำนวนผู้กู้ในช่วงนั้นๆ หลังจากนั้นเมื่อผล อนุมัติ ธนาคารจะแจ้งผลให้ทราบพร้อมกับให้คุณไปทำนิติกรรมก่อนที่จะนัดโอนกรรมสิทธ์ที่กรมที่ดิน ก็เป็นอัน เสร็จสมบูรณ์
ส่วนการกู้อย่างไรให้ได้วงเงินสูงนั้น ติดตามอ่านได้ในตอนต่อไปครับ
เกี่ยวกับผู้เขียน
นิรุทธ์ พรมบุตร เป็นผู้เชี่ยวชาญด้านการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ เจ้าของเว็บไซต์ @Home Property ผู้ก่อตั้งและที่ปรึกษาบริษัท เครือแอทโฮม จำกัด นอกจากนี้ยังดำรงตำแหน่งเป็นอาจารย์ประจำคณะวิศวกรรมศาสตร์ มหาวิทยาลัยมหิดล และผู้ช่วยคณบดี ฝ่ายอาคารสถานที่และกายภาพ
เรื่องอื่นที่น่าสนใจ