ดร.โสภณ พรโชคชัย
ผมเห็นข่าวเรื่องฟองสบู่อยู่เนืองๆ ผมยืนยันมาโดยตลอดว่ายังไม่เฟ้อ แต่ทางราชการก็ควรทำอะไรบางอย่าง แล้วทำไมทางราชการไม่มีมาตรการอะไรเลย
ที่ผมเห็นว่าอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะห้องชุดใจกลางเมืองยังไปได้ เพราะเสนอขายเท่าไหร่ก็มีคนซื้อ ซื้อแล้วก็ยังมีคนเข้าอยู่ ไม่ได้ปล่อยร้างไว้ คนเข้าอยู่ส่วนใหญ่ก็เป็นคนซื้ออยู่เอง ราคาขายต่อก็ยังขึ้น อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าก็ยังดี เป็นต้น บางท่านก็บอกว่าอสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัดที่กำลังบูม แสดงว่าอาคารเฟ้อ ซึ่งผมในฐานะประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยมากที่สุดทั่วประเทศก็ยังยืนยันว่าไม่เป็นความจริง
อย่างไรก็ตาม ก็มีข่าวอยู่เนือง ๆ ว่า มีโครงการหลายแห่งโกงลูกค้า ก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ เชิดเงินดาวน์ชาวบ้านหนีไป ดาวน์บ้านจนครบก็ไม่ได้บ้าน ผู้ประกอบการไม่ปฏิบัติตามสัญญา สัญญาไม่เป็นธรรม จนบางครั้งต้องเดินขบวนฟ้องร้อง สคบ. และตำรวจเศรษฐกิจ การร้องเรียนที่ สคบ. เฉพาะในปีงบประมาณ 2555 ก็มีสูงถึง 1,952 กรณี
กรณีเหล่านี้เกิดขึ้นเพราะไม่มีการใช้มาตรการคุ้มครองเงินดาวน์ของคู่สัญญาตามพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 ตามหลักการของพระราชบัญญัติฉบับนี้ เงินดาวน์ของผู้ซื้อบ้านจะได้รับการคุ้มครอง จะก่อให้เกิดปัญหาแก่ผู้ซื้อบ้านไม่ได้ และหากมีปัญหาผู้ซื้อบ้านจะได้รับการชดใช้คืนก่อน
อย่างไรก็ตามพระราชบัญญัติฉบับนี้ออกมาแบบ “กำมะลอ” คือให้อาสาสมัครใช้ คือจะใช้ก็ต่อเมื่อทั้งฝ่ายผู้ขายและฝ่ายผู้ซื้อเห็นชอบร่วมกัน จึงทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ไม่ใช้ เพื่อลดต้นทุน ส่วนผู้ประกอบการรายย่อยก็เลยไม่ใช้ด้วย เพื่อจะได้ไม่เสียเปรียบผู้ประกอบการรายใหญ่
ดังนั้น ผู้ซื้อบ้านจึงไม่ได้รับการคุ้มครอง หากมีการใช้พระราชบัญญัตินี้ ทั้งผู้ประกอบการรายใหญ่และรายเล็กต่างก็จะมี “แบรนด์” ที่เท่าเทียมกันเพราะคุ้มครองผู้บริโภคเหมือนกัน แต่ในขณะนี้ผู้ประกอบการรายใหญ่ได้เปรียบที่ความเป็นบริษัทใหญ่ ดูน่าเชื่อถือกว่า แต่ก็ไม่ได้มีหลักประกันใดๆ ให้กับผู้ซื้อบ้านแต่อย่างใด
ทางราชการควรแก้ไขพระราชบัญญัติฉบับนี้ให้เป็นภาคบังคับแก่ทุกฝ่าย เช่น พระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน ที่ไม่ใช่ปล่อยให้ดำเนินการตามอำเภอใจ และในขณะที่เราอาจตั้งความหวังใดๆ กับทางราชการไม่ได้ ในฝ่ายของสมาคมผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินเอง โดยเฉพาะรายใหญ่ๆ ในตลาดหลักทรัพย์ที่ได้กำไรปีหนึ่งมหาศาล ควรเป็นฝ่ายแสดงสปิริตนำการคุ้มครองเงินดาวน์คู่สัญญามาใช้ โดยอาจออกค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ให้กับผู้บริโภคไปเลย เพราะปีหนึ่งๆ ก็ได้กำไรมหาศาลอยู่แล้ว
นอกจากนี้เพื่อป้องกันปัญหาฟองสบู่ที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคต ทางราชการอาจต้องนึกถึงมาตรการพิทักษ์ผลประโยชน์ของประชาชน เช่น ทางราชการประเทศอื่น เช่น กรณีประเทศจีน กำหนดให้ผู้ซื้อบ้านหลังที่สองของครอบครัว ไม่สามารถกู้เงินซื้อบ้านได้ เพื่อป้องกันการเก็งกำไร ต้องใช้เงินส่วนตัวซื้อเท่านั้น
กรณีฮ่องกง กำหนดให้ผู้ที่ซื้อบ้านและขายต่อก่อนครบ 6 เดือนที่โอนมา ต้องเสียภาษี 15% แต่ถ้าก่อนครบ 12 เดือน ก็ต้องเสียภาษี 10% แต่ถ้าก่อนครบ 24 เดือน ก็เสียภาษี 5% ทั้งนี้เพื่อ “ดัดหลัง” นักเก็งกำไร
กรณีสิงคโปร์ กำหนดให้ต่างชาติที่มาซื้ออสังหาริมทรัพย์ต้องเสียภาษีค่าธรรมเนียมโอน 10% เพื่อป้องกันการมาเก็งกำไรของชาวต่างประเทศ
ปรากฏการณ์ในต่างประเทศข้างต้น ชี้ให้เห็นได้ว่าทางราชการประเทศอื่นต่างมุ่งพิทักษ์ผลประโยชน์ของประชาชน และผลประโยชน์ของชาติ เป็นสำคัญ โดยไม่เห็นแก่ผู้ประกอบการ แต่ทางราชการไทยกลับมีมาตรการในทางตรงกันข้าม เช่น ในยามวิกฤติเศรษฐกิจ พ.ศ.2551 ซึ่งมีความเสี่ยงสูงต่อสถานะทางการเงิน ทางราชการกลับพยายามกระตุ้นให้ประชาชนรีบซื้อบ้านด้วยมาตรการจูงใจด้านภาษีต่างๆ ซึ่งการนี้ถือเป็นการลดทอนความเสี่ยงของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน จะได้ปลอดภัยและระบายสินค้าขายได้เร็วๆ แต่เป็นการเพิ่มความเสี่ยงของประชาชน เป็นต้น
ช่วยกันช่วยเหลือ อย่าช่วยเถือประเทศชาติและประชาชนกันเถอะ
เกี่ยวกับผู้เขียน: ดร.โสภณ พรโชคชัย ดำรงตำแหน่งประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย
เรื่องอื่นที่น่าสนใจ