ในปี 2555 ที่ผ่านมาถือเป็นปีทองของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานคร และหลายจังหวัดทั่วประเทศอีกปีหนึ่ง มีการปรับตัวของอสังหาริมทรัพย์หลากหลายประเภทเพื่อตอบรับการเปลี่ยนแปลงต่างๆ มากมาย ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากเหตุการณ์น้ำท่วมในช่วงปลายปี 2554 ซึ่งกระทบต่อหลายในจังหวัดในภาคกลาง และบางส่วนของกรุงเทพฯ
หลังจากปัญหาน้ำท่วมผ่านพ้นไปได้เกิดการเปลี่ยนแปลงต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และพื้นที่น้ำท่วมอีกหลายจังหวัดของประเทศไทย สถานการณ์ดังกล่าวส่งผลทางด้านการชะลอตัวลงของโครงการอสังหาริมทรัพย์แนบราบโดยเฉพาะในช่วงต้นปี 2555 แต่คอมมูนิตี้มอลล์ยังคงมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่องในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอก
ส่วนตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กลับได้รับแรงหนุนที่ดีจากเหตุการณ์น้ำท่วมได้แก่ พัทยาและหัวหิน แม้ว่าจะผ่านช่วงน้ำท่วมไปแล้วก็ตาม
อีกปัจจัยสำคัญคือ การก้าวเข้าสู่การเป็นหนึ่งเดียวกับประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนของไทยในปี 2558 ซึ่งประเทศไทยตั้งอยู่ในทำเลที่สามารถเป็นศูนย์กลางของภูมิภาคนี้ได้จึงทำให้มีชาวต่างชาติเดินทางเข้าลงทุนเพิ่มมากขึ้น
ธุรกิจที่ได้รับอานิสงส์จากปัจจัยดังกล่าวก็คือ “เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์” ที่มีแนวโน้มในการเติบโตดีขึ้นจากในอดีตเพื่อตอบรับนักลงทุนของประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนในอนาคต
มีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมมากขึ้นในกรุงเทพฯ มีอาคารสำนักงานที่อยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจที่ได้รับความนิยมเพิ่มมากขึ้น
สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ นายสุรเชษฐ กองชีพ ผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ได้คาดการณ์ถึงสภาพตลาดอสังหาฯ ในแต่ะละภาคส่วนดังต่อไปนี้
ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร
จากรายงานวิจัยฉบับล่าสุดของคอลลิเออร์สฯ ตลาดคอนโดมิเนียมในไตรมาสที่ 4/2555 มียูนิตที่เปิดขายใหม่ประมาณ 13,200 ยูนิต ส่งผลให้จำนวนของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในปี 2555 อยู่ที่ประมาณ 47,300 ยูนิต และราคาขายมีการปรับขึ้นจากปีพ.ศ.2554 ประมาณ 10%
โดยคอลลิเออร์สฯ คาดการณ์ว่าในปี 2556 นี้จะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายประมาณ 45,000 ยูนิต และราคามีแนวโน้มที่จะปรับขึ้นประมาณ 10% เนื่องจากมีหลายปัจจัยที่มากระทบกับค่าก่อสร้าง ทั้งการเพิ่มขึ้นของค่าแรงขั้นต่ำ และค่าวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น
คอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทยังคงเป็นที่ต้องการของผู้ซื้อ โดยผู้ประกอบการจะพัฒนาโครงการในพื้นที่รอบนอกของกรุงเทพมหานครมากขึ้น โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย และยังไม่มีสัญญานของโอเวอร์ซัพพลาย แต่บางพื้นที่อาจขายได้ช้าลงเนื่องจากมีคอนโดมิเนียมจำนวนมากเปิดขายก่อนหน้านี้ และยังคงอยู่ในตลาด
ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานคร
ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ มีการเติบโตอย่างเห็นได้ชัดในปีที่ผ่านมา เนื่องจากมีบริษัทต่างชาติจำนวนมากเข้ามาหาเช่าพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ มากขึ้น โดยเฉพาะในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ
สำหรับซัพพลายในอนาคตที่กำลังก่อสร้างและมีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2556 มีประมาณ 55,000 ตารางเมตร ตั้งอยู่บนถนรัชดาภิเษก ซึ่งพื้นที่ตามแนวถนนรัชดาภิเษกโดยเฉพาะบริเวณสี่แยกที่ถนนรัชดาภิเษกตัดกับถนนพระราม 9 มีความเป็นไปได้ที่จะกลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจใหม่ในอนาคต
ในส่วนของค่าเช่าคาดว่าจะมีการปรับขึ้นประมาณ 10% จากปีที่ผ่านมา เนื่องจากความต้องการที่ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่องและซัพพลายเริ่มมีจำกัดโดยเฉพาะในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ
ตลาดพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพมหานคร
หลังจากเหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่ในตอนกลางของประเทศไทย และบางส่วนของกรุงเทพฯ ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพฯ และพื้นที่โดยรอบ โดยมีอัตราการเติบโตอย่างเห็นได้ชัด ศูนย์การค้าที่เปิดมานานกว่า 10 ปีมีการปรับปรุง และปรับหรือเพิ่มผู้เช่าใหม่ๆ มีการขยายฐานลูกค้าของตนโดยการเพิ่มบริการช้อปปิ้งออนไลน์
โดยในปีนี้จะมีพื้นที่ค้าปลีกประมาณ 200,000 ตารางเมตรที่มีกำหนดแล้วเสร็จ และเปิดให้บริการ ซึ่งคอมมูนิตี้มอลล์ ยังคงเป็นรูปแบบของพื้นที่ค้าปลีกที่มีการเติบโตอย่างเห็นได้ชัด โดยมีพื้นที่รวมประมาณ 128,000 ตารางเมตรที่มีกำหนดเปิดให้บริการในปี 2556 ซึ่งจากการเติบโตนี้ส่งผลให้ค่าเช่าในโครงการพื้นที่ค้าปลีกในตลาดอาจมีการปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 5 – 10% แตกต่างกันตามทำเล
รูปแบบของโครงการ “คอนวีเนียน สโตร์” หรือร้านสะดวกซื้อได้กลายเป็นค้าปลีกรูปแบบใหม่ที่คาดว่าจะมีการแข่งขันกันรุนแรงมากขึ้นในปีนี้ เนื่องจากมีผู้ประกอบการรายใหม่เข้าสู่ตลาด ทั้งกลุ่มเซ็นทรัล อิออน และบิ๊กซี เป็นต้น
ตลาดเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ในกรุงเทพมหานคร
จากการเพิ่มขึ้นของการลงทุนของชาวต่างชาติในปีที่ผ่านมา รวมไปถึงการที่มีบริษัทต่างชาติเข้ามาเปิดบริษัทในกรุงเทพฯมากขึ้นได้กลายเป็นอีกหนึ่งปัจจัยในการส่งเสริมการเติบโตของธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์
โดยในช่วงระหว่างปีพ.ศ.2550 – 2553 ธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์มีการเติบโตค่อนข้างมาก โดยในช่วง 4 ปีนี้มีเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์เข้าสู่ตลาดรวมแล้วประมาณ 5,000 ยูนิตแต่เนื่องจากกลุ่มลูกค้าหลักคือชาวต่างชาติ ซึ่งในช่วงเดียวกันนั้นเองที่เกิดวิกฤตเศรษฐกิจโลก ส่งผลให้อัตราการเข้าพักลดลง ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายชะลอโครงการออกไปก่อน หรือเปลี่ยนรูปแบบไปเป็นอย่างอื่น ดังนั้นในช่วงปี 2554 – 2555 การเติบโตจึงลดลงมีเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ใหม่เข้าสู่ตลาดแค่ประมาณ 1,380 ยูนิตเท่านั้น และมีอีกประมาณ 150 ยูนิตที่มีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2556
ซึ่งในภาพรวมเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์มีการเติบโตที่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด เนื่องจากการแข่งขันในกรุงเทพฯ ค่อนข้างสูง อีกทั้งชาวต่างชาติบางส่วนเลือกที่จะพักอาศัยในคอนโดมิเนียมหรืออพาร์ทเมนท์ระดับไฮเอนด์แทนการอยู่ในเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์เพราะค่าเช่าที่ถูกกว่ามากแต่อยู่ในทำเลเดียวกัน สิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการก็มีเหมือนกัน ซึ่งทั้ง 2 ประเภทนี้จะยังเป็นคู่แข่งสำคัญของเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ในปีนี้และในอนาคต แม้ว่าการแข่งขันจะค่อนข้างรุนแรงแต่คาดว่าในปีพ.ศ.2556 ผู้ประกอบการต่างๆ จะปรับค่าเช่าขึ้นประมาณ 10%
ตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยา
ในปัจจุบันพัทยาได้กลายเป็นเมืองที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ให้ความสนใจมากขึ้น โดยมีโครงการจากผู้ประกอบการเหล่านี้เปิดขายกันเป็นจำนวนมาก อีกทั้งได้รับผลตอบรับที่ดีมากบางโครงการสามารถปิดการขายได้ในระยะเวลาอันสั้น โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งผู้ประกอบการทั้งชาวไทยและต่างชาติที่มีโครงการอยู่ในพัทยาอยู่แล้วต่างก็ยังคงเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ๆ ตลอดเวลา
การที่มีโครงการเปิดขายใหม่ในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมาเป็นจำนวนมากทำให้ในปีนี้มีคอนโดมิเนียมที่มีกำหนดแล้วเสร็จมากกว่า 14,000 ยูนิต โดยจอมเทียนยังเป็นพื้นที่ที่ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการเป็นอันดับแรก เนื่องจากยังมีที่ดินขนาดใหญ่อยู่หลายแปลง
นอกจากนี้กลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียมในพัทยายังมีชาวต่างชาติโดยเฉพาะชาวรัสเซียที่กลายเป็นผู้ซื้อกลุ่มใหญ่ในพัทยา และอีกหลายแหล่งท่องเที่ยวของประเทศไทย
ตลาดที่อยู่อาศัยในชะอำ หัวหิน และปราณบุรี
โครงการที่อยู่อาศัยในชะอำ หัวหิน และปราณบุรี ในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมามีการเติบโตมากกว่าในอดีตอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในปีพ.ศ.2555 มีคอนโดมิเนียมใหม่เปิดขายมากกว่า 6,780 ยูนิต ในขณะที่บ้านจัดสรรก็มีโครงการใหม่ๆ เปิดขายมากกว่า 1,850 ยูนิตมากที่สุดในรอบหลายปีที่ผ่านมา ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยว และมากกว่า 90% อยู่ในพื้นที่หัวหินฝั่งที่ไม่ติดกับทะเล เนื่องจากราคาที่ดินยังไม่สูงเกินไป ในขณะที่ราคาที่ดินในพื้นที่ที่ติดกับทะเลมีราคาสูงกว่าจึงเหมาะแก่การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม
จากการสำรวจของคอลลิเออร์สฯ พบว่าบ้านและคอนโดมิเนียมที่มีราคาไม่เกิน 4 ล้านบาทยังได้ความนิยมจากลูกค้าคนไทยซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าหลักในพื้นที่นี้อย่างต่อเนื่อง ผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์หลายรายให้ความสนใจในชะอำ และหัวหินมากขึ้น โดยเปิดขายโครงการใหม่หลายโครงการในปีพ.ศ.2555 และอีกหลายบริษัทที่ประกาศว่าจะเปิดขายในปีพ.ศ.2556
ตลาดนิคมอุตสาหกรรมในประเทศไทย
นิคมอุตสาหกรรมที่อยู่ในภาคตะวันออกของประเทศไทย ทั้งในจังหวัดฉะเชิงเทรา ปราจีนบุรี ชลบุรี และระยอง ได้รับความสนใจจากนักลงทุนมากขึ้น เนื่องจากไม่ได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์น้ำท่วมในช่วงปีพ.ศ.2554 นอกจากนี้ยังมีนิคมอุตสาหกรรมใหม่ที่กำลังอยู่ในระหว่างการพัฒนา และนิคมอุตสาหกรรมเดิมที่ขยายพื้นที่รวมแล้วมากกว่า 66,000 ไร่ ซึ่งจะทยอยเปิดขายในช่วงปีพ.ศ.2556 – 2558
จากความต้องการพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมในภาคตะวันออกที่มีมากขึ้นอีกทั้งจำนวนที่ดินของแต่ละแห่งเหลืออยู่ไม่มากนัก อีกทั้งการขยายพื้นที่ในปัจจุบันทำได้ลำบากมากขึ้นทั้งจากปัญหาเรื่องกฎหมาย และชุมชนโดยรอบจึงทำให้ผู้ประกอบการหลายแห่งมีความคิดที่จะปรับ เปลี่ยนจากการขายที่ดินเป็นให้เช่าแทน
นอกจากนี้ราคาขายและที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ ในปีพ.ศ.2556 คาดว่าจะปรับขึ้นประมาณ 10 – 15% จากปีพ.ศ.2555
สำหรับนักลงทุนชาวต่างชาติที่เข้ามาลงทุนในประเทศไทยมากที่สุด คือ นักลงทุนประเทศญี่ปุ่น แต่ปัจจัยที่อาจมีผลต่อการลงทุนในปีพ.ศ.2556 คือการที่ BOI ประกาศยกเลิกโซนนิ่งในการส่งเสริมการลงทุน และอีกหลายประเด็น ซึ่งเริ่มมีนักลงทุนชาวต่างชาติ และชาวไทยออกมาเรียกร้องให้พิจารณาในเรื่องนี้อีกครั้ง ซึ่งต้องติดตามเรื่องนี้อย่างใกล้ชิดต่อไป
เกี่ยวกับผู้เขียน: สุรเชษฐ กองชีพ เป็นผู้จัดการอาวุโสฝ่ายวิจัยคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
เรื่องอื่นที่น่าสนใจ