เตรียมความพร้อมเพื่อการมีบ้านหลังแรก

นิรุทธ์ พรมบุตร

การมีบ้านเป็นของตนเองนับเป็นความใฝ่ฝันของทุกคน  อย่างไรก็ตาม การทำความฝันให้เป็นจริงนั้น ต้องอาศัยความรู้ความเข้าใจเกี่ยวกับเรื่องบ้านและการวางแผนการเงินที่ดีจึงจะทำให้การตัดสินใจซื้อบ้านเป็นไปดังหวัง ไม่มีปัญหาตามมาในภายหลัง  ทั้งนี้เพราะการซื้อบ้านนับเป็นการตัดสินใจครั้งใหญ่เนื่องจากบ้านมีราคาสูงมากเมื่อเทียบกับรายได้ของเรา

ข้อดีของการมีบ้านเป็นของตนเอง
หากคุณคิดจะซื้อบ้าน คุณอาจมีเหตุผลหลายอย่างในใจของคุณตั้งแต่เหตุผลส่วนตัว จนถึงเหตุผลทางเศรษฐกิจ เช่น เป็นที่อยู่อาศัยของตนเอง เป็นการลงทุน  เป็นการออมทรัพย์  เมื่อคุณซื้อบ้านส่วนใหญ่มักต้องอาศัยเงินกู้จากสถาบันการเงิน ซึ่งมักจะสูงประมาณร้อยละ 80ของราคาบ้าน และคุณจะต้องผ่อนชำระหนี้เป็นรายเดือน   ดังนั้น ในการผ่อนชำระเงินงวดนี้  คุณจะสามารถสะสม  "เงินทุน"  ที่เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ  และ "เงินทุน" นี้  สามารถเปลี่ยนเป็น  "เงินสด"  ได้โดยการขายบ้านนั้น ตรงกันข้ามกับการเช่าบ้าน ซึ่งเงิน "ค่าเช่า"   จะหายไปกับผู้ให้เช่าโดยผู้เช่าไม่มีโอกาสสะสมทุนได้เลย ต้นทุนการอยู่อาศัยค่อนข้างคงที่

ในการซื้อบ้านผู้ซื้อต้องผ่อนชำระเงินงวดทุกเดือน ซึ่งโดยปกติสถาบันการเงินจะกำหนดจำนวนเงินที่คงที่ตลอดระยะเวลากู้  (20 – 30 ปี)  ซึ่งเงินงวดที่ผ่อนนี้ เมื่อคุณมีรายได้เพิ่มขึ้นในปีต่อๆมา คุณจะรู้สึกเบาภาระขึ้นทุกขณะ  ในขณะที่ค่าเช่า มักจะมีการปรับเพิ่มขึ้นเสมอ โดยเฉพาะในช่วงที่เศรษฐกิจดี หรือความต้องการเช่ามีสูง

โดยทั่วไปที่อยู่อาศัยจะมีมูลค่าสูงขึ้นตลอดเวลา(ยกเว้นในภาวะวิกฤติเศรษฐกิจ)  และมักจะเพิ่มสูงกว่าการนำเงินฝากธนาคาร  ดังนั้น การซื้อบ้าน นอกจากจะได้อยู่อาศัยเองแล้วยังอาจขายต่อได้กำไรด้วย

ประโยชน์ทางภาษีอากร ผู้ซื้อบ้านจะได้รับประโยชน์ทางภาษีอากร   ได้แก่การนำเงินดอกเบี้ยที่จ่ายชำระค่าผ่อนบ้านให้กับสถาบันการเงินในแต่ละปีมาหักเป็นค่าลดหย่อนภาษีบุคคลธรรมดาได้สูงถึง50,000 บาท  ดังนั้นผู้ซื้อบ้านและผ่อนบ้านจึงสามารถประหยัดเงินในส่วนนี้ได้ทุกปี

ปัญหาที่อาจเกิดขึ้นจากการซื้อบ้าน
แม้ว่าการซื้อบ้านจะก่อประโยชน์หลายอย่างดังที่กล่าวไว้ข้างต้น แต่การซื้อบ้าน เป็นกระบวนการที่ซับซ้อน ต้องใช้เวลาเสาะหาพอสมควรและต้องมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น  รวมทั้งอาจก่อให้เกิดปัญหาตามมาได้หากผู้ซื้อไม่เข้าใจกระบวนการหรือไม่วางแผนการเงินอย่างรอบคอบ 

• ค่าใช้จ่ายสูง ผู้ซื้อบ้านหลังแรกมักจะต้องเก็บสะสมเงินดาวน์ประมาณร้อยละ 20ของราคาซื้อขาย และกู้อีกประมาณร้อยละ 80 ของราคาโดยต้องทำสัญญากู้และผ่อนชำระหนี้นานประมาณ 20-30 ปี   ซึ่งในช่วงแรกของการกู้เงิน (ประมาณ 1-3ปีแรก)  ผู้ซื้อบ้านมักจะจ่ายเงินงวดที่สูงกว่าค่าเช่า  รวมทั้งอาจต้องรับภาระจ่ายค่าอื่นๆ เช่น ค่าน้ำค่าไฟ ค่าดูแลทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งผู้กู้อาจต้องประหยัดค่าใช้จ่ายในช่วงนี้มากเป็นพิเศษ
• โอกาสถูกยึดบ้านเพื่อบังคับจำนอง  การกู้เงินซื้อบ้านเป็นพันธะของผู้กู้ที่จะต้องชำระหนี้เงินงวดทุกเดือนให้กับสถาบันการเงินดังนั้น หากผู้กู้ มีปัญหาทางการเงิน ไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามกำหนดก็อาจจะถูกฟ้องร้องต่อศาล เพื่อบังคับจำนองด้วยการนำบ้านที่เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันการชำระหนี้นั้นออกขายทอดตลาดเพื่อนำเงินที่ได้มาชำระหนี้  
• นอกจากนั้น หากผู้กู้ค้างชำระหนี้นานมากหนี้ (ที่เป็นเงินต้นพร้อมดอกเบี้ย) จะสะสมพอกพูนจนมากกว่ามูลค่าบ้านที่ขายได้ในตลาด  ซึ่งหากเป็นเช่นนั้นนอกจากผู้กู้จะสูญเสียบ้านแล้ว สถาบันการเงินยังมีสิทธิ์ไล่เบี้ย โดยการนำยึดทรัพย์สินอื่นๆ ของผู้กู้ได้อีกหรือหากมีมากก็อาจฟ้องร้องผู้กู้ให้เป็นบุคคลล้มละลายได้
• โอกาสย้ายถิ่นมีน้อยลง เจ้าของบ้านจะมีโอกาสในการย้ายถิ่นที่อยู่น้อยกว่าผู้เช่าบ้านเนื่องจากจะต้องขายบ้านออกไปก่อน และหาซื้อบ้านใหม่ในขณะที่ผู้เช่าบ้านสามารถย้ายที่อยู่ใหม่ได้ง่าย โดยเพียงแจ้งผู้เช่าล่วงหน้า 1-2เดือนเท่านั้น   ดังนั้น หากคุณคิดว่าจะไม่อยู่ที่ใดนานนักการซื้อบ้านก็อาจไม่เหมาะสมสำหรับคุณ
• ค่าใช้จ่ายในการซ่อมบำรุง การมีบ้านเป็นของตนเองนั้นเจ้าของบ้านมีภาระที่จะต้องดูแลรักษาบ้านตลอดเวลา หากชำรุดเสียหาย ก็จำเป็นต้องซ่อมแซมด้วยค่าใช้จ่ายของตนเอง  ตรงกันข้ามกับการเช่า ซึ่งภาระด้านนี้มักเป็นของเจ้าของบ้าน

คุณสามารถจะซื้อบ้านได้ไหม ?
หากคุณตัดสินใจแล้วว่าจะซื้อบ้านเป็นของตนเอง สิ่งแรกที่คุณต้องคิดคือต้องประเมินว่าคุณสามารถจะซื้อบ้านได้หรือไม่ คุณไม่จำเป็นต้องมีบ้านหลังแรกที่เป็นคฤหาสน์ราคาแพง จนต้องแบกภาระผ่อนบ้านจนแทบไม่มีเงินเหลือทำอย่างอื่นเลย  หรือจนต้องเสี่ยงกับการค้างชำระหนี้ และถูกบังคับจำนองขายทอดตลาดบ้านในภายหลัง

• การวิเคราะห์ค่าใช้จ่ายในปัจจุบัน  ในการซื้อบ้าน นอกจากผู้ซื้อจะต้องมีเงินออมสะสมประมาณร้อยละ  20 ของราคาแล้ว  ผู้กู้เงินจะต้องมีภาระค่าใช้จ่ายต่อเดือน (เช่น ค่าผ่อนชำระเงินกู้  ค่าใช้จ่ายดูแลทรัพย์ส่วนกลาง ค่าน้ำและค่าไฟ  เป็นต้น)  ซึ่งรวมกันแล้วอาจจะสูงกว่าค่าเช่า  ซึ่งหากเป็นเช่นนั้น  คุณต้องทบทวนแล้วว่าคุณสามารถจะซื้อบ้านได้หรือไม่  คุณจะยังมีเงินเหลือจากการจ่ายค่าเงินงวดและค่าใช้จ่ายจำเป็นอื่นๆ หรือไม่   หากไม่  คุณก็จะต้องเปลี่ยนแปลงนิสัยการใช้จ่ายเงินเสียใหม่ก่อนที่จะตัดสินใจซื้อบ้าน   

  ในกรณีที่คุณไม่เคยทำบัญชีการใช้จ่ายเงินมาก่อน คุณอาจไม่ทราบถึงรายการค่าใช้จ่ายในแต่ละเดือนที่ชัดเจนนัก  ดังนั้น เวลาจะซื้อบ้าน คุณจะต้องพิจารณารายการค่าใช้จ่ายประจำเดือนอย่างจริงจัง โดยแยกเป็นหมวดหมู่ที่ชัดเจน เช่น ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย  ค่าใช้จ่ายอื่นๆ  (เช่น ค่าอาหาร ค่าเสื้อผ้าเครื่องแต่งตัว  ค่าผ่อนรถ ค่าน้ำมันรถ  ค่าเดินทาง และค่าโทรศัพท์  เป็นต้น)   บางรายการเป็นค่าใช้จ่ายที่ค่อนข้างจะคงที่ในแต่ละเดือน แต่บางรายการอาจไม่แน่นอน    ดังนั้น ในการซื้อบ้าน หากคุณเห็นว่าสำคัญ คุณอาจต้องลดค่าใช้จ่ายบางรายการ หรือต้องอดทนงดค่าใช้จ่ายเหล่านั้นไปก่อนในช่วงแรกๆ   หากคุณทดลองคำนวณดูค่าใช้จ่ายใหม่หลังจากมีบ้านแล้ว คุณคิดว่าสามารถรับภาระได้  ก็แปลว่า คุณพร้อมแล้วสำหรับการมีบ้านเป็นของตนเอง

• ค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านและผ่อนบ้าน    เรามาลองดูกันให้ละเอียดว่า ในการซื้อบ้านเพื่อเป็นกรรมสิทธิ์ของตนเองนั้น จะมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง
  1. ค่าใช้จ่ายก่อนเข้าอยู่บ้านใหม่
  – เงินดาวน์:  โดยทั่วไปผู้ซื้อบ้าน จะต้องกู้เงินจากสถาบันการเงิน ซึ่งมักจะให้กู้ในวงเงินประมาณร้อยละ 80 ของราคาซื้อขาย หรือมูลค่าประเมิน  ดังนั้น ผู้ซื้อบ้านจึงจำเป็นต้องมีเงินดาวน์จำนวนหนึ่ง (ประมาณร้อยละ 20 ของราคาซื้อขาย)  และยิ่งผู้ซื้อบ้านมีเงินดาวน์สูงมากเท่าใด สถาบันการเงินก็จะเต็มใจปล่อยกู้มากเพียงนั้น

  – ค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน:   โดยทั่วไป ผู้ซื้อบ้านจะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนจำนอง  และอาจต้องเสียค่าใช้จ่ายให้กับกรมที่ดินในการโอนสิทธิ์และนิติกรรม (เว้นแต่ผู้ขายจะออกให้)

  – ค่าใช้จ่ายในการกู้เงิน:  ผู้กู้เงินจะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการประเมินค่าบ้านที่จะจำนองเป็นหลักประกัน   และค่าใช้จ่ายในการยื่นกู้ด้วย

  – ค่าใช้จ่ายในการย้ายเข้าบ้านใหม่:  ผู้ซื้อบ้านจะมีค่าใช้จ่ายในการย้ายบ้านจาก  ที่เดิมไปยังบ้านใหม่  เช่น ค่าขนย้ายสิ่งของ ค่าซ่อมบำรุงบ้านใหม่ ค่าซื้ออุปกรณ์เครื่องใช้ภายในบ้าน เป็นต้น    

  2. ค่าใช้จ่ายต่อเนื่อง ภายหลังการกู้เงิน และเข้าอยู่อาศัยแล้ว ผู้ซื้อบ้านจะมีค่าใช้จ่ายต่อเนื่อง ดังนี้
  – ค่าเงินงวดรายเดือนชำระเงินกู้:  เงินงวดรายเดือนที่ผู้กู้จะต้องจ่ายนั้น  (เป็นค่าดอกเบี้ย และค่าหักชำระเงินต้น) มากหรือน้อยจะขึ้นกับตัวแปร 3 ตัว ได้แก่ วงเงินกู้  ระยะเวลากู้และอัตราดอกเบี้ย  หากเงินกู้คงที่ เงินงวดจะขึ้นกับระยะเวลากู้  หากกู้นาน  เงินงวดก็จะน้อยกว่ากู้สั้น (ดังนั้น ผู้กู้ซื้อบ้านหลังแรก จึงมักจะกู้นานไว้ก่อน 20-30 ปี)  หากเงินกู้คงที่ ระยะเวลากู้คงที่ เงินงวดจะมากหรือน้อยขึ้นกับ  อัตราดอกเบี้ย กล่าวคือหากอัตราดอกเบี้ยสูง เงินงวดก็จะสูงตามไปด้วย

  –ค่าประกันอัคคีภัย และค่าประกันชีวิตเพื่อที่อยู่อาศัย:  โดยทั่วไป ผู้กู้จะต้องเสียค่าใช้จ่ายค่าประกันอัคคีภัยตัวอาคารด้วย นอกจากนั้น หากมีการทำประกันชีวิตเพื่อที่อยู่อาศัยก็จะต้องเสียค่าใช้จ่ายเป็นค่าประกันนี้ด้วย

  – ค่าใช้จ่ายในการอยู่อาศัย :  ค่าใช้จ่ายต่อเนื่องได้แก่ ค่าน้ำ ค่าไฟ  ค่าดูแลชุมชนหรือค่าดูแลทรัพย์ส่วนกลาง (กรณีห้องชุด) และค่าซ่อมบำรุงที่อาจเกิดขึ้นได้เป็นครั้งคราว  ดังนั้น ผู้ซื้อบ้านจะต้องเตรียมเงินส่วนนี้ไว้ให้พร้อมเสมอ  เมื่อคุณพิจารณารายจ่ายเหล่านี้แล้ว เห็นว่าสามารถรับภาระได้ คุณก็สามารถซื้อบ้านได้  แต่นั่นก็ขึ้นอยู่กับว่าคุณจะซื้อบ้านได้ในราคาประมาณเท่าใด จะซื้อบ้านในแบบใด และจะผ่อนเงินงวดเดือนละเท่าใด

เกี่ยวกับผู้เขียน

นิรุทธ์พรมบุตร เป็นผู้เชี่ยวชาญด้านการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ เจ้าของเว็บไซต์ @HomeProperty ผู้ก่อตั้งและที่ปรึกษาบริษัท เครือแอทโฮมจำกัด นอกจากนี้ยังดำรงตำแหน่งเป็นอาจารย์ประจำคณะวิศวกรรมศาสตร์ มหาวิทยาลัยมหิดลและผู้ช่วยคณบดี ฝ่ายอาคารสถานที่และกายภาพ