จับตาซัพพลายเหลือขายระหว่างก่อสร้างและยังไม่ได้สร้างหลายหมื่นยูนิต แนะผู้ประกอบการแตะเบรกโครงการใหม่ หวั่นซัพพลายใหม่ล้น สวนทางกำลังซื้อชะงัก หนี้ครัวเรือนยังพุ่งสูง
หลังจากประกาศใช้มาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ Loan to Value: LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย ก็มีเสียงสะท้อนจากผู้ประกอบการถึงผลกระทบที่มีต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม หลังผู้ซื้อถูกปฏิเสธสินเชื่อ ทิ้งดาวน์ โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ ทำให้ผู้ประกอบการต้องนำกลับมาขายซ้ำ เป็นเหตุให้ซัพพลายเหลือขายในตลาดปี 2562 สูงกว่าภาวะปกติ เมื่อนับรวมกับโครงการใหม่ ๆ ที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง ยิ่งเป็นการเพิ่มซัพพลายในตลาดให้สูงขึ้นไปอีก
มาตรการรัฐทำดีมานด์ลด สวนทางซัพพลายใหม่
จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์พบว่า แม้ตัวเลขภาพรวมทั้งประเทศในครึ่งปีแรกของปี 2562 พบดีมานด์ลดลงทั้งการโอนกรรมสิทธิ์ และการปล่อยสินเชื่อใหม่ แต่กลับสวนทางซัพพลายใหม่ที่เข้าสู่ตลาด โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ยังมีจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าและเป็นโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ สูงถึง 64%
ช่วงครึ่งปีหลัง 2562 คาดว่าซัพพลายเปิดตัวใหม่ทั้งตลาดจะลดลง 28% เนื่องจากยังมีซัพพลายเหลือขายในตลาดสะสมอยู่มาก โดยจากการประมาณการซัพพลายเหลือขายในตลาดเฉพาะกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีประมาณ 154,367 หน่วย โดยเป็นคอนโดมิเนียมมากที่สุด ประมาณ 65,639 หน่วย หรือ 42.5% รองลงมาเป็นทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และอาคารพาณิชย์
เบรกโครงการใหม่ หวั่นซัพพลายซ้ำเติมตลาด
เมื่อดูย้อนหลังยังพบอีกว่า ส่วนที่สร้างเสร็จเหลือขายไม่ได้สูงกว่าปีก่อนหน้า สะท้อนถึงผู้ประกอบมีการระบายสต๊อกดี แต่ก็ยังอยู่ในสัดส่วนของโครงการแนวราบมากกว่า ที่น่าห่วงคือคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแต่ยังไม่ได้ขาย สูงถึง 27% หรือประมาณ 17,362 หน่วย ซึ่งผู้ประกอบการต้องเร่งขายหน่วยเหล่านี้ออกไปให้เร็วเพื่อลดต้นทุน
อีกทั้งยังมีคอนโดมิเนียมที่ยังไม่ได้ขายแต่อยู่ระหว่างการก่อสร้างอีก 54% หรือ 35,289 หน่วยที่กำลังจะสร้างออกมาภายในอีก 1-2 ปี หากสถานการณ์การขายคอนโดมิเนียมยังอยู่ในภาวะการชะลอตัวเช่นนี้ ก็อาจจะทำให้ผู้ประกอบการมีสต็อกเพิ่มมากขึ้นได้ จึงควรชะลอการเปิดตัวโครงการออกไปก่อน โดยเฉพาะในทำเลที่มีการแข่งขันกันสูง
หันจับตลาดไฮเอนด์ มีกำลังซื้อ หนี้ครัวเรือนไม่กระทบ
ตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเคยเป็นตลาดใหญ่ ที่ผ่านมาเกิดการชะลอตัว เนื่องจากผู้ซื้อมีกำลังซื้อต่ำ อีกทั้งมีปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้ส่วนบุคคลที่ยังคงปรับตัวสูง จึงเป็นกลุ่มที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อมากที่สุด
ประกอบกับกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัวดี จากภาวะเศรษฐกิจซบเซา จึงทำให้ผู้ประกอบการหันไปจับตลาดระดับบน ราคาตั้งแต่ 3 ล้านบาทขึ้นไปจนถึงระดับไฮเอนด์ ที่ถึงแม้การขายจะดำเนินไปอย่างช้า ๆ แต่เนื่องจากเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการอยู่อาศัยจริงและมีกำลังซื้อ จึงมีโอกาสได้รับอนุมัติสินเชื่อสูงมากกว่า
แข่งขันด้วยราคา สร้างจุดขายที่แตกต่างดึงดูดผู้ซื้อ
อย่างไรก็ตาม การที่ตลาดมีทั้งซัพพลายเก่าและใหม่เป็นตัวเลือกมากมาย ย่อมทำให้ยอดขายโดยรวมในหลายโครงการชะลอตัว มีการลดราคายูนิตเหลือขายในโครงการที่แล้วเสร็จหลายแห่งเพื่อเคลียร์สินค้าที่มีอยู่ให้หมดไป การพัฒนาโครงการใหม่จึงไม่ได้แข่งขันกันด้วยราคาที่จับต้องได้เท่านั้น
โดยผู้ประกอบการต่างพยายามหาจุดขายที่โดดเด่นเพื่อดึงดูดผู้ซื้อ เช่น ระบบบ้านอัจฉริยะ การจัดการปล่อยเช่า และการพัฒนาโครงการแบบมิกซ์ยูส ซึ่งเป็นตัวอย่างส่วนหนึ่งของจุดขายที่มีในตลาดปัจจุบัน ภายใต้สภาวะตลาดที่มีการแข่งขันสูงเช่นนี้
จับกลุ่มเจน Z คนรุ่นใหม่ที่ยังเป็นเวอร์จิ้นเครดิต
ด้านกลุ่มเป้าหมาย หลังจากที่ผู้ประกอบการเลือกเจาะกลุ่มคนเจน X ที่มีอายุระหว่าง 36-54 ปี และกลุ่มเจน Y ที่มีอายุระหว่าง 22-35 ปี ทำให้หนี้เสียใน 2 กลุ่มนี้เพิ่มมากขึ้น มาตรการ LTV ที่ออกมามีผลกระทบ เพราะธนาคารเข้มงวดมากขึ้น ส่งผลให้กำลังซื้อกลุ่มนี้หายไปจากตลาด
ทั้งนี้ กลุ่มเจน Z ที่มีอายุระหว่าง 16-21 ปี ซึ่งเป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่เริ่มมีดีมานด์ และพ้นจากการถูกตีกรอบของมาตรการ LTV เป็นกลุ่มเวอร์จิ้นเครดิตที่ผู้ประกอบการกำลังให้ความสนใจ เพราะคนกลุ่มนี้ยังไม่เป็นหนี้รถ หนี้บัตรเครดิต และอื่น ๆ ที่ทำให้ไม่สามารถกู้ได้
พัฒนาโครงการตามเมกะเทรนด์ ที่ส่งผลต่อการอยู่อาศัย
เนื่องจากกรุงเทพฯ กำลังก้าวสู่การเป็นเมกะซิตี้ มีผู้อยู่อาศัยมากกว่า 10 ล้านคน และเป็นเมืองที่มีการเปลี่ยนแปลงในภาพใหญ่ รูปแบบของการพัฒนาโครงการจะต้องมีการปรับให้มีความสอดคล้องกับเมกะเทรนด์ที่กำลังจะเกิดขึ้น ดังนี้
1. การขยายตัวของเมือง โครงการเมกะโปรเจกต์ต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็น โครงสร้างพื้นฐาน สาธารณูปโภคขนาดใหญ่ เช่น สนามบิน ท่าเรือ รถไฟฟ้าสายใหม่ ล้วนส่งผลต่อการพัฒนาที่อยู่อาศัย เพื่อสนองตอบความต้องการของคนเมือง
2. การก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ ประเทศไทยจะก้าวสู่สังคมผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์ในปี 2567 ด้วยสัดส่วนประชากรที่มีอายุมากกว่า 60 ปี จะเพิ่มเป็น 20% ดังนั้นที่อยู่อาศัยจะต้องตอบโจทย์ผู้สูงอายุ เพื่อให้มีความปลอดภัย และใช้ชีวิตสะดวกยิ่งขึ้น
3. การพัฒนาเทคโนโลยีและนวัตกรรม ช่วยเพิ่มความสะดวกสบาย เช่น Smart Home หรือ Smart Automation คอยควบคุมการทำงานของระบบต่าง ๆ เช่น เปิด-ปิดไฟ หรือเครื่องปรับอากาศผ่านสมาร์ทโฟน หรือมีนวัตกรรมช่วยดูแลความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัยในบ้าน เป็นต้น
4. การเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม ตั้งแต่ขั้นตอนการออกแบบก่อสร้าง โดยเลือกวัสดุประหยัดพลังงาน ลดความร้อน สร้างความเย็นสบาย ประหยัดค่าใช้จ่าย และรักษาสิ่งแวดล้อม เช่น อิฐมวลเบา กระจกตัดแสง ฉนวนใยแก้วกันความร้อน ฝ้าระบายอากาศ ตลอดจนการเพิ่มพื้นที่สีเขียว
ถือเป็นช่วงชะลอและปรับตัวของผู้ประกอบการ และปรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้กลับมาสมดุลทั้งดีมานด์และซัพพลาย และมีเวลามากขึ้นในการคิดพัฒนาโครงการใหม่ ๆ ขณะเดียวกันก็เป็นโอกาสที่ผู้ซื้อจะได้มีเวลาในการประเมินความพร้อมของตนเองในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย เลือกสินค้าที่ตรงใจในราคาที่ถูกลง
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
