ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว กระทบกำลังซื้อถดถอย หนี้ล้น คนตกงาน เป็นตัวแปรสำคัญที่ส่งผลต่อตลาดอสังหาฯ ประกอบกับธนาคารคุมเข้มสินเชื่อกู้บ้าน เผยตัวเลขกู้ไม่ผ่านแตะ 40% หวังรัฐออกมาตรการกระตุ้นโค้งสุดท้าย
ถือว่าเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซา จากการประเมินสถานการณ์ตั้งแต่ต้นปีพบตัวแปรสำคัญมาจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อ ประกอบกับสถาบันการเงินคุมเข้มสินเชื่อ กู้ซื้อบ้านผ่านยาก ทำเอาผู้ประกอบการทั้งรายเล็กรายใหญ่กุมขมับ ออกแคมเปญกระตุ้นกำลังซื้อ จัดโปรโมชั่นลดแลกแจกแถมกันกระหน่ำ หรือชะลอเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงนี้เพื่อรอดูท่าที ให้ผ่านโค้งสุดท้ายของปี
ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ยังไม่ฟื้น คาดติดลบ 10%
สมาคมธรุกิจบ้านจัดสรร ได้ประเมินแนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงไตรมาส 4 ของปี 2562 คาดว่ายอดขายและยอดโอนจะทรงตัวหรือติดลบ 10% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งถ้าหากมีปัจจัยบวกเข้ามาก็จะทำให้ยอดขายและยอดโอนทรงตัวได้ แต่หากไม่มีปัจจัยบวกเพิ่มเติมก็อาจจะติดลบ 10% เพราะถึงแม้จะมีมาตรการกระตุ้นตลาดจากรัฐบาล แต่ก็ต้องใช้เวลาเยียวยากว่าจะฟื้นตลาดให้กลับสู่สภาพปกติได้ในช่วง 3 เดือนสุดท้าย
จากภาพรวมใน 3 ไตรมาสตั้งแต่ต้นปี 2562 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยติดลบ 5% ซึ่งเป็นไปตามภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ส่งผลต่อกำลังซื้อให้ชะลอตัวตามไปด้วย แม้จะมีการกระตุ้นกำลังซื้อแล้วก็ตาม แต่ยอดขายก็ยังไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ เป็นเหตุผลให้ผู้ประกอบการหลายรายตัดสินใจเลื่อนการเปิดโครงการใหม่ออกไปเป็นปีหน้า จากเดิมที่มีแผนจะเปิดโครงการในปีนี้ ทำให้ยอดเปิดตัวโครงการใหม่ในปัจจุบันลดลง 20%
อย่างไรก็ตาม ยังมีผู้ประกอบการที่เดินหน้าเปิดขายโครงการตามแผนท่ามกลางปัจจัยลบรุมล้อม ด้วยมองว่าหากชะลอการเปิดโครงการไปกระจุกตัวอยู่ในช่วงหลังอาจเป็นปัญหาได้ ทั้งจากความไม่แน่นอนและภาวะการแข่งขันที่ดุเดือดกว่านี้
แบงก์คุมเข้มคนซื้อบ้าน เผยตัวเลขกู้ไม่ผ่านถึง 40%
ขณะที่ยอดโอนที่มีการชะลอตัว เกิดจากความไม่มั่นใจในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันที่ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจโอน ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่ถึงแม้จะมีผู้ซื้ออยู่อาศัยจริงหรือเรียลดีมานด์ในส่วนของบ้านจัดสรร แต่ยังมีสต็อกคงค้างที่รอการระบายในส่วนของคอนโดมิเนียม ส่วนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัด ก็มียอดขายลดลงกว่า 15%
ถือเป็นผลกระทบที่ต่อเนื่องกันเป็นลูกโซ่ เพราะเมื่อเศรษฐกิจซบเซา สถาบันการเงินก็ได้เพิ่มความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อมากกว่าปกติ และมีสัดส่วนการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงขึ้น ปัจจุบันอัตราการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้นสูงแตะ 40% โดยผู้ประกอบการเอสเอ็มอี รวมถึงผู้ที่ทำอาชีพอิสระ เป็นกลุ่มแรกที่สถาบันการเงินจะปฏิเสธการให้สินเชื่อทันทีและมีการพิจารณาที่เข้มงวดอย่างมาก
เศรษฐกิจซบ หวั่นคนตกงาน อาชีพอิสระกู้ผ่านยาก
ความเข้มงวดในการให้สินเชื่อของสถาบันการเงินที่มากขึ้นนั้น อาจจะมาจากความไม่มั่นใจในการให้สินเชื่อแก่ลูกค้าที่ยื่นขอสินเชื่อเข้ามาในภาวะปัจจุบันที่เผชิญกับความเสี่ยงจากภายในประเทศ และยังมีปัจจัยภายนอกเข้ามากระทบค่อนข้างมาก
อีกทั้งปัจจุบันเริ่มเห็นการเลิกจ้างงานของธุรกิจเพิ่มขึ้นมากในช่วงนี้ ทำให้สถาบันการเงินต้องมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ เพื่อเป็นการป้องกันความเสี่ยงและควบคุมคุณภาพหนี้ของสถาบันการเงินเอง
ชี้ทางรอด มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ คึกคักโค้งสุดท้าย
ผู้ประกอบการรอคอยที่จะมีมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ออกมาในช่วงปลายปี โดยในเบื้องต้นภาครัฐได้มีการหารือผู้ประกอบการในประเด็นที่เป็นอุปสรรคต่อการดำเนินธุรกิจ ครอบคลุมไปถึงมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ Loan to Value: LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย ตลอดจนพิจารณาความเหมาะสมในการผ่อนปรนค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาฟื้นตัว ซึ่งจะต้องประเมินว่ามาตรการใดมีความเหมาะสม
นอกจากนั้นยังต้องหารือกับสถาบันการเงิน เกี่ยวกับการปรับหลักเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อ เพื่อเพิ่มโอกาสการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น เนื่องจากปัจจุบันมีผู้ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยของตนเองจำนวนมาก แต่ทางธนาคารไม่อนุมัติ หากมีมาตรการออกมา ก็น่าจะช่วยให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีมีความคึกคักขึ้นกว่าที่เป็นอยู่
แบงก์รัฐออกสินเชื่อดอกเบี้ยพิเศษ ขับเคลื่อนตลาดอสังหาฯ
ทั้งนี้ แม้สถาบันการเงินจะเข้มงวดขึ้น แต่ถ้ามองในส่วนของธนาคารรัฐ ก็ได้มีการออกสินเชื่อกู้บ้านดอกเบี้ยพิเศษมาเพื่อช่วยขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ อาทิ
สินเชื่อวิมานเมฆ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) อัตราดอกเบี้ย 0.66% ต่อปี คงที่ 6 เดือนแรก เดือนที่ 7-20 อัตราดอกเบี้ย 2.66% ต่อปี เดือนที่ 21-36 อัตราดอกเบี้ย 3.66% ต่อปี อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก 2.77% ต่อปี
– กรณีกู้ไม่เกิน 2 ล้านบาท ปีที่ 4 อัตราดอกเบี้ย MRR-2.00% ต่อปี และปีที่ 5 จนถึงตลอดอายุสัญญาเงินกู้ กรณีลูกค้าสวัสดิการ อัตราดอกเบี้ย MRR-1.00% ต่อปี และกรณีลูกค้ารายย่อยทั่วไป อัตราดอกเบี้ย MRR-0.75% (ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ย MRR ของธอส. เท่ากับ 6.625% ต่อปี)
– กรณีเงินกู้มากกว่า 2 ล้านบาท ปีที่ 4 จนถึงตลอดอายุสัญญาเงินกู้ กรณีลูกค้าสวัสดิการ อัตราดอกเบี้ย MRR-1.00% ต่อปี และกรณีลูกค้ารายย่อยทั่วไป อัตราดอกเบี้ย MRR-0.50%
โดยสามารถผ่อนชำระได้นานสูงสุดถึง 40 ปี พร้อมยกเว้นค่าธรรมเนียมยื่นกู้ 0.1% ของวงเงินกู้ ตั้งแต่วันนี้-27 ธันวาคม 2562
การจะขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 จึงไม่ง่าย เพราะต้องเจอทั้งบททดสอบและความท้าทายจากปัจจัยต่าง ๆ ที่เป็นตัวแปรสำคัญ ในขณะที่ตลาดเข้าใกล้โอเวอร์ซัพพลาย แม้จะมีกำลังซื้อจากเรียลดีมานด์ แต่การที่สถาบันการเงินคุ้มเข้มไม่ปล่อยผ่านง่าย ๆ ก็มีทั้งข้อดีและข้อเสีย สามารถช่วยป้องกันความเสี่ยงจากหนี้เสีย
แต่ถ้ามองในอีกด้านก็ส่งผลต่อยอดขายของผู้ประกอบการ เมื่อยังขายไม่ได้ การจะเปิดตัวโครงการใหม่ก็ยังไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสม คงต้องมารอลุ้นกันว่าจะมีมาตรการใดออกมาช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์คึกคัก ยอดขายทะลักช่วงปลายปี
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
