ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในปี 2562 ยังคงชะลอตัว เพราะถูกสกัดจากปัจจัยลบต่าง ๆ ซึ่งส่งผลต่อความเชื่อมั่นและกำลังซื้อ มีการประเมินว่าสต็อกเหลือขายจะล้นไปถึงปี 2563 กว่า 1.5 แสนหน่วย
จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์มีสัญญาณชะลอตัว แนวโน้มยังคงซบเซา โดยหน่วยที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมดในครึ่งแรกของปี 2562 พื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวน 1,670 โครงการ มีหน่วยเหลือขาย 152,149 หน่วย เพิ่มขึ้น 15% จากปี 2561 อยู่ที่ 131,819 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 669,670 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 28% จากมูลค่า 522,436 ล้านบาท
แบ่งออกเป็นเป็นคอนโดมิเนียม 64,969 หน่วย สัดส่วน 42.7% ทาวน์เฮาส์ 47,946 หน่วย สัดส่วน 31.5% บ้านเดี่ยว 25,171 หน่วย สัดส่วน 16.5% และบ้านแฝด 10,952 หน่วย สัดส่วน 7.2%
อสังหาฯ 2-3 ล้าน ขายไม่ออก ยอดโอนติดลบ 5-7%
หากแยกตามระดับราคาพบว่า คอนโดมิเนียมเหลือขายส่วนใหญ่ ราคาอยู่ที่ 2-3 ล้านบาท มีจำนวน 44,795 หน่วย เป็นบ้านจัดสรร ได้แก่ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด และอาคารพาณิชย์ จำนวน 25,458 หน่วย คอนโดมิเนียม 19,337 หน่วย รองลงมาเป็นราคา 3-5 ล้านบาท จำนวน 44,344 หน่วย เป็นบ้านจัดสรร 30,125 หน่วย คอนโดมิเนียม 14,219 หน่วย
ขณะที่ที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 ซึ่งมีจำนวน 41,000 หน่วย ถือเป็นอัตราเปิดที่ต่ำกว่าปกติจากในช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา เนื่องมาจากผู้ประกอบการเห็นสัญญาณการชะลอตัว และจำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายในตลาด จึงชะลอการเปิดโครงการ โดยคาดว่าจะส่งผลต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์สิ้นปี 2562 ติดลบ 5-7 %
ประเมินปี 63 อุปทานเหลือขายกว่า 1.5 แสนหน่วย
จากภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 ประเมินได้ว่า ปี 2563 กรุงเทพฯ-ปริมณฑลมีอุปทานเหลือขายในตลาด ไม่ต่ำกว่า 152,792 หน่วย เป็นโครงการบ้านจัดสรร ได้แก่ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด และอาคารพาณิชย์ มีอุปทานประมาณ 84,469 หน่วย คิดเป็น 58.3% คอนโดมิเนียมมีประมาณ 65,864 หน่วย คิดเป็น 41.7%
ทั้งนี้ หน่วยที่มีมากที่สุดคือ คอนโดมิเนียม 41.7% รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ 32% บ้านเดี่ยว 16.8% ที่เหลือเป็นบ้านแฝดและอาคารพาณิชย์
โฟกัสกรุงเทพฯ อุปทานเปิดใหม่อีก 90,464 หน่วย
หากโฟกัสเฉพาะกรุงเทพฯ จะมีอุปทานเหลือขาย เป็นโครงการบ้านจัดสรร ได้แก่ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด และอาคารพาณิชย์ และคอนโดมิเนียม จำนวน 69,390 หน่วย คิดเป็น 54.5% ของจำนวนอุปทานทั้งหมดในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งถ้าหากย้อนหลังไป 5 ปี อุปทานเหลือขายเฉลี่ยอยู่ที่ 138,720 หน่วย
ในส่วนของแนวโน้มหน่วยเปิดขายใหม่ปี 2563 คาดว่าจะปรับขึ้นเล็กน้อย โดยมีตัวเลขประมาณการที่ 90,464 หน่วย เทียบกับปี 2562 ที่คาดว่าจะมีประมาณ 83,593 หน่วย แต่จะลดลงกว่า 25% เมื่อเทียบกับปี 2561 ที่มีการเปิดตัวใหม่สูงถึง 121,396 หน่วย
แนวโน้มอัตราดูดซับต่อเดือนในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปี 2563 คาดว่าจะอยู่ในระดับที่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยย้อนหลังไป 5 ปีที่ 4.5% ลงมาอยู่ที่ 3.7% ต่อเนื่องมาเป็นปีที่ 2 จากปี 2562 โดยจำนวนเดือนที่คาดว่าจะขายหมดมีเวลาที่นานขึ้นอยู่ที่ 21 เดือน (เริ่มตั้งแต่เปิดขายพรีเซล ขณะที่ครึ่งปีหลัง 61 อัตราดูดซับต่อเดือนอยู่ที่ 14 เดือน)
ทั้งนี้ ในส่วนของเฉพาะอุปทานคอนโดมิเนียม คาดว่าอัตราดูดซับอยู่ที่ 4.6% จากค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 5.6% จำนวนเดือนที่คาดว่าจะขายหมด 15 เดือน
จับตา 5 ทำเลเด่น ‘บางใหญ่-บางบัวทอง’ มาวิน
สำหรับทำเลโครงการจัดสรรที่เหลือขายมากที่สุด 5 อันดับแรก ซึ่งพิจารณาจากหน่วยเหลือขายสะสม ส่วนใหญ่เป็นทาวน์เฮ้าส์ราคา 2-3 ล้านบาท มีดังนี้
1.บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 15,008 หน่วย มูลค่าเหลือขาย 65,681 ล้านบาท
2.ลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ จำนวน 13,046 หน่วย มูลค่าเหลือขาย 44,523 ล้านบาท
3.บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 9,095 หน่วย มูลค่าเหลือขาย 41,793 ล้านบาท
4.เมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ จำนวน 7,337 หน่วย มูลค่าเหลือขาย 20,861 ล้านบาท
5.คลองสามวา-มีนบุรี-หนองจอก-ลาดกระบัง จำนวน 5,567 หน่วย มูลค่าเหลือขาย 25,728 ล้านบาท
ส่วนพื้นที่โครงการจัดสรรที่ขายได้ใหม่มากที่สุด 5 อันดับแรก โดยพิจารณาจากหน่วยขายได้ใหม่ ส่วนใหญ่เป็นทาวน์เฮาส์ ราคา 2-3 ล้านบาท มีดังนี้
1.บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 2,813 หน่วย มูลค่าขายได้ใหม่ 12,609 ล้านบาท
2.บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 2,206 หน่วย มูลค่าขายได้ใหม่ 9,069 ล้านบาท
3.เมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ จำนวน 1,532 หน่วย มูลค่าขายได้ใหม่ 4,638 ล้านบาท
4.คลองสามวา-มีนบุรี-หนองจอก-ลาดกระบัง จำนวน 1,371 หน่วย มูลค่าขายได้ใหม่ 6,598 ล้านบาท
5.เมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด จำนวน 1,357 หน่วย มูลค่าขายได้ใหม่ 8,724 ล้านบาท
‘ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง’ ทำเลคอนโดฯ ขายดี หนีซัพพลายล้น
ทำเลคอนโดมิเนียมเหลือขายมากที่สุด 5 อันดับแรก โดยพิจารณาจากหน่วยเหลือขายสะสม มีดังนี้
1.ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง จำนวน 8,752 หน่วย มูลค่าเหลือขาย 38,240 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็น 1 ห้องนอน ราคา 3-5 ล้านบาท
2.สุขุมวิท จำนวน 6,436 หน่วย มูลค่าเหลือขาย 65,503 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็น 1 ห้องนอน ราคา 5-7.5 ล้านบาท
3.เมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด จำนวน 6,357 หน่วย มูลค่าเหลือขาย 17,086 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็น 1 ห้องนอน ราคา 2-3 ล้านบาท
4.ธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด จำนวน 6,194 หน่วย มูลค่าเหลือขาย 22,020 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็น 1 ห้องนอน ราคา 2-3 ล้านบาท
5.ลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ จำนวน 5,794 หน่วย มูลค่าเหลือขาย 7,451 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นห้องสตูดิโอ ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท
ทำเลคอนโดมิเนียมที่ขายได้ใหม่มากที่สุด 5 อันดับแรกโดยพิจารณาจากหน่วยขายได้ใหม่ ได้แก่
1.ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง จำนวน 4,179 หน่วย มูลค่าขายได้ใหม่ 17,990 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็น 1 ห้องนอน ราคา 3-5 ล้านบาท
2.ธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด จำนวน 2,635 หน่วย มูลค่าขายได้ใหม่ 9,618 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็น 1 ห้องนอน ราคา 3-5 ล้านบาท
3.พระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ จำนวน 2,149 หน่วย มูลค่าขายได้ใหม่ 7,192 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็น 1 ห้องนอน ราคา 2-3 ล้านบาท
4.สุขุมวิท จำนวน 1,855 หน่วย มูลค่าขายได้ใหม่ 16,392 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็น 1 ห้องนอน ราคา 5-7 ล้านบาท
5.เมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด จำนวน 1,687 หน่วย มูลค่าขายได้ใหม่ 3,080 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็น 1 ห้องนอน ราคา 1-1.5 ล้านบาท
อีกไม่กี่เดือนก็จะผ่านพ้นปี 2562 เข้าสู่ช่วงเหยียบคันเร่งระบายสต็อกเหลือขายในตลาด แทนการเปิดโครงการใหม่ โดยจะเห็นว่ามีผู้ประกอบการส่วนหนึ่งที่ได้ชะลอการเปิดโครงการออกไปเพื่อรอดูทีท่า พร้อมกับศึกษาทำเลซัพพลายใกล้ล้น และทำเลขายดี เตรียมรับมือในปี 2563 ที่ใกล้จะถึงในอีกไม่กี่เดือน
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
