ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปี 62 กำลังซื้อยังไม่ฟื้น วิกฤติสต็อกคงค้างกว่า 1.9 แสนยูนิต ต้องเร่งระบาย กระตุ้นกำลังซื้อ รับมือตลาดผันผวนตามวัฏจักร เตรียมรับมือความท้าทายปี 63
กำลังซื้อที่ชะลอตัวตามภาวะเศรษฐกิจ ผลจากปัจจัยลบสงครามการค้า และมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ Loan to Value: LTV ฉุดยอดขาย ยอดโอนกรรมสิทธิ์เปิดตัวโครงการใหม่ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ส่งผลให้หน่วยที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2562 สูงถึง 1.95 แสนยูนิต ในปี 2563 จึงนับเป็นความท้าทายของผู้ประกอบการในการเร่งระบายสต็อกเหลือขายดังกล่าว
สิ้นปี 2562 ยอดโอนกรรมสิทธิ์ติดลบกว่า 10%
จากการคาดการณ์ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ถึงแนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ณ สิ้นปี 2562 พบว่า มีการเติบโตต่ำที่สุดในรอบ 5 ปี นับตั้งแต่ปี 2557 โดยมีอัตราดูดซับ (Absorption Rate) ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยในทุกประเภทที่อยู่อาศัย
คอนโดมิเนียม มีอัตราดูดซับเฉลี่ยอยู่ที่ 5.7% ขณะที่อัตราดูดซับครึ่งแรกของปี 2562 อยู่ที่ 4.8 % ทาวน์เฮ้าส์ มีอัตราดูดซับเฉลี่ยอยู่ที่ 3.8% ครึ่งแรกของปี 2562 อยู่ที่ 2.9% บ้านเดี่ยว อัตราดูดซับเฉลี่ยอยู่ที่ 3.0% ครึ่งแรกของปี 2562 อยู่ที่ 2.6% และบ้านแฝด มีอัตราดูดซับค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 3.4% ช่วงครึ่งแรกของปี 2562 อยู่ที่ 2.6%
หากอัตราดูดซับในช่วงที่เหลือของปียังเท่าเดิม ประเมินว่าจะส่งผลให้สต็อกคงค้างสูงขึ้นจนส่งผลทำให้แนวโน้มสิ้นปี 2562 มียอดโอนกรรมสิทธิ์ติดลบกว่า 10% และส่งผลติดลบต่อเนื่องไปถึงปี 2563 อีก 5-7%
แนะกลยุทธ์ฝ่าปัจจัยลบ เผชิญความท้าทายปี 63
หากโฟกัสที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม ในช่วงไตรมาส 4 ของปี 2562 และแนวโน้มปี 2563 มีปัจจัยกระทบหลายด้าน ตั้งแต่ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่นำไปสู่การปฏิเสธสินเชื่อรายย่อยมากขึ้น การลงทุนจากต่างชาติชะลอตัว มาตรการ LTV ตลอดจนความล่าช้าในการขอใบอนุญาตก่อสร้าง (EIA)
ในปี 2563 ยังต้องเผชิญกับความท้าทายในภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่จะประกาศใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2563 รวมถึงมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ อย่างมาตรการลดค่าโอนและค่าจดจำนอง จะเป็นจุดพลิกที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ชะลอตัวหรือกลับมาฟื้นตัว ยอดการซื้ออสังหาริมทรัพย์มีอัตราการเติบโตขึ้น
ด้วยเหตุนี้ผู้ประกอบการ โดยเฉพาะรายกลางและรายเล็กจึงต้องเร่งปรับตัวด้วยการหาจุดเด่นของที่ดินในแต่ละทำเล เจาะลูกค้าให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมาย ทำการบ้านเชิงลึกเกี่ยวกับพื้นที่และความต้องการลูกค้า รวมถึงการอัปเดตสินค้าและบริการใหม่ ๆ ที่แตกต่างจากที่มีในตลาดในปัจจุบัน ตลอดจนหาเวลาที่เหมาะสมในการพัฒนาโครงการ รวมถึงพัฒนาการบริการหลังการขายเพื่อสร้างความไว้วางใจให้ผู้อยู่อาศัย
วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ มีขึ้น-ลง คาด 1-2 ปีฟื้นตัว
นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่า ในปี 2562 มีหลากหลายปัจจัยที่ส่งผลทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัว ต่อเนื่องไปถึงปี 2563 ที่ยังต้องเผชิญกับหลากหลายปัจจัย ทั้งสงครามการค้า เงินบาทแข็งค่าขึ้น รวมถึงเศรษฐกิจโลกยังคงผันผวน การวางแผนพัฒนาธุรกิจจึงควรมองถึงสิ่งที่เป็นรูปธรรมเป็นหลัก เช่น การลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานจากภาครัฐ ถือเป็นตัวแปรสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจน
อย่างไรก็ตาม อสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่มีวัฎจักรทั้งขึ้นและลง คาดว่าไม่น่าจะเกิน 1-2 ปี ที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาฟื้นตัว ในช่วงนี้จึงเป็นช่วงที่ผู้ประกอบการต้องอดทนและปรับตัว
ปรับตัวขับเคลื่อนธุรกิจสู่การแข่งขัน ท่ามกลางความผันผวน
ด้านนายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่จะต้องพร้อมปรับตัวทั้งการแข่งขันในตลาด สภาวะตลาดที่มีวัฎจักรชะลอตัว รวมไปถึงเตรียมพร้อมรองรับการแข่งขันจากผู้เล่นต่างประเทศ ทั้งนี้ ในปี 2563 สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เลวร้ายอย่างที่คิด เพียงแต่คนยังขาดความเชื่อมั่น จึงทำให้ตลาดชะลอตัว
การปรับตัวของผู้ประกอบการคือต้องวางแผนเมื่อต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนที่เหนือการควบคุมซึ่งส่งผลต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เช่น ค่าเงินบาทแข็งค่า ภาคการท่องเที่ยว และเศรษฐกิจโลกที่มีความผันผวน อย่างไรก็ดี สิ่งที่จะเป็นรูปธรรมให้ภาคอสังหาริมทรัพย์วางแผนและขับเคลื่อนธุรกิจได้อย่างแน่นอนคือการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ ซึ่งจะเป็นแรงผลักดันทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์เติบโต
หยุดสงครามราคา พาธุรกิจไปรอด หวั่นล่มทั้งระบบ
ส่วนนายอธิป พีชานนท์ ประธานกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย มองว่า การใช้กลยุทธ์สงครามราคา (Price War) เข้ามาเป็นตัวกระตุ้น เป็นสิ่งที่ไม่ควรทำ เนื่องจากการทำสงครามราคา เป็นการทำลายตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งระบบและในระยะยาวไม่ส่งผลดีกับธุรกิจโดยรวม
ในช่วงโค้งสุดท้ายก่อนสิ้นปี เป็นช่วงที่ผู้ประกอบการต้องอดทนและปรับตัวและก้าวข้ามสถานการณ์ไปให้ได้ ควบคู่ไปกับการพัฒนาสินค้าให้สอดดล้องกับความต้องการแท้จริง และพัฒนาทางเลือกให้กับลูกค้าในหลากหลายด้าน โดยเฉพาะกลุ่มที่ขายได้แล้ว 65% ควรจะมีส่วนที่เหลือจากกำไรเข้าไปพัฒนาบางส่วนที่เพิ่มคุณค่าให้กับลูกค้า
ทั้งนี้ การวิเคราะห์ตลาด พัฒนาสินค้าให้ตอบโจทย์กำลังซื้อเป็นสิ่งจำเป็น หากไม่ต้องการเจ็บตัว ควรจะพัฒนาสินค้าที่เป็นกลุ่มตลาดหลักในตลาดอยู่ที่ประมาณ 1.5-5 ล้านบาท สัดส่วน 65% ที่มีความต้องการสินค้าแน่นอน มีตลาดรองรับชัดเจน แทนการฉีกตลาดไปแข่งขันกับตลาดเล็ก ๆ ที่มีความต้องการน้อย ยกเว้นตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) บ้านเดี่ยวใจกลางเมืองที่ไม่มีอีกแล้วในตลาดซึ่งอาจจะได้รับความนิยม
หากมองภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 ที่เกิดการชะลอตัว มีหลากหลายปัจจัยเกี่ยวพันและที่กระทบกำลังซื้ออย่างไม่อาจปฏิเสธได้ คือความไม่มั่นใจในเศรษฐกิจและการเมือง การขอสินเชื่อทำได้ยากขึ้น สินค้าในตลาดจึงมีจำนวนมากขึ้น ในปี 2563 การพัฒนาสินค้าให้ตรงกลุ่ม ตอบโจทย์ความต้องการ การทำตลาดที่กระตุ้นกำลังซื้อ จะเป็นเหมือนตาข่ายที่หว่านไปจับกลุ่มเป้าหมายที่มีความต้องการซื้อจริงอย่างได้ผล
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
