จับตาอสังหาฯ ปี 66 ผุดบ้านเดี่ยวยาก ดันตลาดเช่าบูม ชงเข้มมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ผ่อนปรน LTV-ขยายเพดานลดค่าโอน เผยแรงหนุนอสังหาฯ ต่างชาติซื้อบ้าน-คอนโด จีนยังครองแชมป์ DDproperty รวบรวมมาให้อัปเดตที่นี่
1. คาดอสังหาฯ ปี 66 เปิดบ้านแนวราบยาก คนรุ่นใหม่หันเช่าแทน
ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ทีทีบี (ttb analytics) ประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปี 2565 ได้แรงขับเคลื่อนหลักจากตลาดแนวราบเป็นหลัก
มีการปรับเปลี่ยนพฤติกรรมของกลุ่มผู้ซื้อในวัยสร้างครอบครัว และมีความพร้อมทางรายได้ เลือกซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีพื้นที่ส่วนตัว ส่งผลต่อหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย คาดเติบโต 11.6% โดยมีหน่วยโอนที่อยู่อาศัย 187,000 หน่วย
ฝั่งตลาดอาคารชุด แม้เริ่มฟื้นตัวเทียบกับปี 2564 แต่เมื่อเทียบกับก่อนโควิด-19 ยังลดลงกว่า 26.5% จากการซื้อเพื่อลงทุนที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะแรงซื้อจากต่างชาติ
ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบในพื้นที่กรุงเทพฯ เห็นสัญญาณการทำตลาดบ้านเดี่ยวกลุ่มบนสูงขึ้น จากหน่วยโอนที่เพิ่มขึ้น 14.8% โดยเฉพาะกลุ่มกำลังซื้อสูง สะท้อนผ่านราคาเฉลี่ยบ้านเดี่ยวในปี 2565 แตะหลังละ 8.23 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 24.4% เทียบช่วงก่อนโควิด-19)
ขณะที่กลุ่มกำลังซื้อปานกลาง-ต่ำ เลือกซื้อทาวน์โฮมที่มีหน่วยโอนเพิ่มขึ้น 17.7% จากราคาที่เข้าถึงง่าย เฉลี่ยหน่วยละ 2.97 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าราคาเฉลี่ยบ้านแฝดที่ 5.5 ล้านบาท
สำหรับพื้นที่ปริมณฑล เริ่มเห็นสัญญาณการเป็นพื้นที่รองรับกำลังซื้อปานกลางจากกรุงเทพฯ ที่เลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่ส่วนตัว และสามารถเดินทางไป-กลับทำงานในกรุงเทพฯ
ด้วยระดับราคายังสามารถเข้าถึงได้ ในพื้นที่รอยต่อตะวันตกจังหวัดสมุทรสาคร ตะวันออกจังหวัดสมุทรปราการ และฝั่งเหนือจังหวัดปทุมธานี ที่หน่วยโอนบ้านเดี่ยวเพิ่มสูงขึ้น 40.9% 23.4% และ 17.7% ตามลำดับ
รวมถึงบ้านแฝดที่เป็นทางเลือกเพื่อรองรับกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการพื้นที่ส่วนตัว บนราคาที่ต่ำกว่าบ้านเดี่ยว 20-25% พบหน่วยโอนเพิ่มขึ้น 9.7% ในเขตปริมณฑล
ในส่วนของตลาดอาคารชุดในกรุงเทพฯ แม้ 9 เดือนแรกของปี 2565 หน่วยโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น 7.3% แต่เป็นการฟื้นตัวจากฐานที่ปรับลดในปี 2564 กว่า 30% ประกอบกับมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์หดตัวที่ 2.5%
สะท้อนถึงกำลังซื้อที่เริ่มชะลอตัว โดยเฉพาะกลุ่มซื้อเพื่อการลงทุนและเก็งกำไรจากผู้ซื้อต่างชาติที่เม็ดเงินเข้าซื้ออาคารชุดลดลงจากช่วงสูงสุดกว่า 40% เมื่อเทียบกับก่อนโควิด-19
สอดคล้องกับพื้นที่ปริมณฑล ที่หน่วยโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มสูงขึ้น 22.5% แต่มูลค่าโอนกลับเพิ่มขึ้นเพียง 8.9% เป็นสัญญาณชี้ของการชะลอตัวของกำลังซื้อในตลาดอาคารชุด
ทั้งนี้ จากรูปแบบการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของผู้คนในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ที่ขับเคลื่อนผ่านตลาดแนวราบ มีแนวโน้มที่ในระยะถัดไป ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มเจอข้อจำกัดและอาจเข้าสู่ช่วงชะลอตัวจากพื้นที่พัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบในพื้นที่กรุงเทพฯ ที่จำกัด รวมถึงในพื้นที่ปริมณฑล
ค้นหาบ้านเดี่ยวในกรุงเทพฯ หลายระดับราคาได้ที่นี่
การเลือกซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ยังคงกระจุกตัวบริเวณพื้นที่รอยต่อกับพื้นที่กรุงเทพฯ เนื่องจากผู้ซื้อส่วนใหญ่เดินทางไปกลับทำงานในกรุงเทพฯ รวมถึงที่อยู่อาศัยเป็นสินค้าคงทนที่สามารถส่งต่อเป็นมรดก ส่งผลต่อคนในยุคถัดไปบนฐานของครอบครัวที่มีขนาดเล็กลง อาจไม่มีความจำเป็นต้องซื้อที่อยู่อาศัยเอง
แรงกดดันในฝั่งตลาดแนวสูงที่ผู้ซื้อรายใหม่เริ่มลดลงจากโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนแปลงไป คนรุ่นใหม่มีแนวคิดที่ไม่ต้องการถูกจำกัดสภาพคล่องทางการเงินในระยะยาว และเพิ่มโอกาสการเปลี่ยนที่ทำงานในอนาคต เริ่มหันมองการเช่าเพื่ออาศัยมากขึ้น จากหน่วยอาคารชุดที่มีอยู่ทุกทำเลในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
2. ตลาดบ้านใหม่-บ้านมือสองหดตัว หลังไม่ต่ออายุมาตรการ LTV
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เผยแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยปี 2566 ภายใต้กรอบ LTV คาดปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) จะได้รับแรงกดดันจากการไม่ต่ออายุการผ่อนคลายมาตรการเงินดาวน์ขั้นต่ำในการขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย หรือมาตรการ LTV (Loan to value) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่จะมีผลตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2566 เป็นต้นไป
ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) ปี 2566 มีโอกาสปรับตัวลดลงเหลือ 89.5 จุด ลดลง 1.1% จากปี 2565 โดยจะปรับตัวอยู่ในกรอบต่ำสุดที่ 80.6 จุด หรือลดลง 11.% (กรณี Worst Case) และมีกรอบสูงสุดที่ 98.5 จุด หรือขยายตัว 8.8% (กรณี Best Case)
การไม่ต่ออายุการผ่อนคลาย LTV อาจส่งผลให้ผู้ประกอบการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยคาดว่าในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2566 คาดว่าจะมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่จำนวน 98,581 หน่วย มูลค่า 513,982 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเพียง 1.8% และ 1.1% ตามลำดับ จากปี 2565
ประกอบด้วยโครงการแนวราบประมาณ 58,312 หน่วย มูลค่า 367,363 ล้านบาท และโครงการอาคารชุดประมาณ 40,270 หน่วย มูลค่า 146,619 ล้านบาท
ขณะที่การออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศจะมีประมาณ 79,909 หน่วย เพิ่มขึ้น 3.5% จากปีก่อน มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างประมาณ 294,019 หน่วย ลดลง 5.5% เมื่อเทียบกับปี 2565 และคาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนประมาณ 91,615 หน่วย ลดลง 0.1% เมื่อเทียบกับปี 2565
ด้านอุปสงค์ คาดว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2566 ประมาณ 320,227 หน่วย มูลค่า 953,404 ล้านบาท ลดลง 14.2% และ 4.4% ตามลำดับ และคาดว่าจะมีจำนวนสินเชื่อปล่อยใหม่ประมาณ 614,764 ล้านบาท ลดลง 4% เมื่อเทียบกับปี 2565
ทั้งนี้ สถานการณ์ตลาดปี 2566 ภายใต้การควบคุมความเสี่ยงระบบการเงินด้วยมาตรการ LTV ซึ่งเป็นการส่งสัญญาณลดความร้อนแรงของการขยายการลงทุนในตลาดบ้านใหม่ลง และกระทบต่อตลาดบ้านมือสอง ประกอบกับทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้น กำลังซื้อที่ทยอยฟื้นตัว จึงมีความเป็นไปได้สูงว่าปี 2566 ตลาดในระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท จะเป็นที่ต้องการมากขึ้น
สรุปข่าวจากประชาชาติธุรกิจ: REIC คาดมาตรการ LTV ทำหน่วยโอน-มูลค่าโอนอสังหาฯ ปี’66 หดตัว
3. ชงเข้มมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ผ่อนปรน LTV-ขยายเพดานลดค่าโอน
สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน เปิดเผยว่า โจทย์ใหญ่ตลาดรับสร้างบ้าน ปี 2566 คือ การเผชิญปัจจัยลบรอบด้าน ตั้งแต่เศรษฐกิจหลายประเทศถดถอย เงินเฟ้อ และอัตราดอกเบี้ยในไทยปีหน้าคาดขยับตัวตามโลก ส่งผลกระทบต่อผู้ซื้อบ้านระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท
ขณะเดียวกันยังมีแรงกดดันจากกรณี ธปท. ยกเลิกผ่อนปรนมาตรการเงินดาวน์ขั้นต่ำในการขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย หรือ LTV และยกเลิกมาตรการการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์ 0.01% ซึ่งจะหมดมาตรการภายในสิ้นปี 2565 นี้
อย่างไรก็ดี 4 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมบ้านจัดสรรไทย และสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน ได้เตรียมเข้าหารือกับรองนายกรัฐมนตรี เสนอมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้
ขยายเวลาผ่อนปรนมาตรการ LTV ออกไป เพื่อให้ผู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป กู้วงเงินได้เต็ม ไม่ต้องมีเงินดาวน์
ขยายเวลามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์ 0.01% ออกไป และขยายเพดานราคาจากครอบคลุมบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นบ้านราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท
4. เผยแรงหนุนอสังหาฯ เปิดประเทศ ดันจ้างงาน หนุนต่างชาติซื้อบ้าน-คอนโด
สมาคมอาคารชุดไทย ระบุ สถานการณ์ธุรกิจคอนโดมิเนียมปี 2566 มีแนวโน้มเติบโตขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากภาพรวมเศรษฐกิจฟื้นตัวสูงสุดในรอบ 4 ปี จากหลากหลายปัจจัย ส่งผลให้ภาพรวมกำลังซื้อของผู้บริโภคต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนคอนโดมิเนียมกลับมามีโอกาสเติบโตในทุกเซกเมนต์
ค้นหาคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ หลากหลายระดับราคา
ภาพรวมธุรกิจอสังหาฯ ปีนี้ ทยอยฟื้นตัวตามการจ้างงานยาวไปจนถึงปีหน้า เติบโตไปตามจีดีพี คาดจะเติบโตได้ 15% จากปีที่ผ่านมาทั้งบ้านและคอนโด ต่อเนื่องไปถึงปี 2566 ที่ประเมินว่าตลาดจะมีมูลค่ารวม 450,000 ล้านบาท เท่ากับช่วงก่อนโควิด-19
โดยมีปัจจัยบวกจากการเปิดประเทศโดยเฉพาะภาคการท่องเที่ยวที่เติบโต เป็นไปได้ว่านักท่องเที่ยวต่างชาติกลับมากว่า 20 ล้านคน เกิดการจ้างงานในอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวและบริการทำให้คนกลุ่มนี้สามารถซื้อบ้าน คอนโดได้มากขึ้น
ส่วนมาตการผ่อนปรน LTV ที่จะหมดสิ้นปีนี้ จะมีปัจจัยบวกด้านอื่นมากลบปัจจัยลบจาก LTV ไม่น่าจะเป็นอุปสรรคมากนัก ภาพรวมการขาย การโอนกรรมสิทธิ์ในปีหน้าจะกลับมาใกล้เคียงกับปี 2562 ช่วงก่อนโควิด
ทั้งนี้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยังต้องเผชิญซัปพลายดิสรัปชัน จากต้นทุน เงินเฟ้อ และดอกเบี้ยขาขึ้น ต่อเนื่องในปีหน้า ซึ่งเป็นปัจจัยที่ไม่สามารถควบคุมได้ ผู้ประกอบการทั้งขนาดเล็ก กลาง ใหญ่ ต้องปรับกลยุทธ์การตลาดให้เข้ากับสถานการณ์เศรษฐกิจ และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป โดยเฉพาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ และการกลับมาของลูกค้าต่างชาติ
ปัจจุบันสัดส่วนของลูกค้าต่างชาติที่เข้ามาซื้ออสังหาฯ ในประเทศไทย ประมาณ 5-7% ซึ่งต่ำกว่าก่อนหน้านี้ที่เคยมีสัดส่วนสูงสุดอยู่ที่ 20% ในปี 2561 แต่คาดว่าปีหน้าจะมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นมาเป็น 10% ซึ่งจะเป็นแรงหนุนสำคัญผลักดันตลาดอสังหาฯ และภาพรวมเศรษฐกิจของประเทศ
สรุปข่าวจากรุงเทพธุรกิจ: คาดตลาดอสังหาฯ ปีหน้าแตะ 4.5 แสนล้านบาท
5. ตัวเลข FDI ดีดขึ้น สะท้อนดีมานด์ต่างชาติซื้ออสังหาฯ ไทย จีนยัง No.1
ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวถึงตลาดคอนโดกับลูกค้าชาวต่างชาติว่า สามารถวัดได้จาก 2 ดัชนีที่สำคัญ คือ การเข้ามาของนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติ และเม็ดเงินจากการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) สะท้อนให้เห็นว่าในขณะนี้ตัวเลขดีขึ้น
ตัวเลขนักท่องเที่ยวที่เดินทางมาประเทศ ไทย 5 อันดับแรก คือ มาเลเซีย อินเดีย ลาว สิงคโปร์ และเวียดนาม ต่างจากช่วงก่อนโควิด-19 ชาวจีนเป็นนักท่องเที่ยวหลักที่เข้ามาประเทศไทยมากถึง 10 ล้านคน (27%) ของจำนวนท่องเที่ยวทั้งหมด 36.5 ล้านคน
ในส่วนของดัชนี FDI ในปี 2565 พบว่า ช่วง 9 เดือนมีมูลค่า 275,651 ล้านบาท ประเทศหลัก ๆ ที่เข้ามาลงทุนในไทย อันดับ 1 คือ ไต้หวัน รองลงมาเป็นญี่ปุ่น จีน ออสเตรีย และสิงคโปร์ แต่หากพิจารณาเรื่องการถือครองกรรมสิทธิ์ (ทั่วประเทศ) ชาวจีนถือครองในสัดส่วน 59% รัสเซีย 5% สหรัฐฯ 3% อังกฤษ 3% และ เยอรมัน 2%
โดยพื้นที่ห้องชุดที่คนต่างชาติถือครองทั่วประเทศ พบว่า กรุงเทพฯ เป็นทำเลหลัก รองลงมา คือ ชลบุรี เชียงใหม่ ภูเก็ต สมุทรปราการ และประจวบคีรีขันธ์
ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) เผยปัจจัยที่มีผลต่อมุมมองและตัดสินใจเลือกประเทศไทยว่า มีหลายอย่างที่ไทยมีเสน่ห์ ทั้งเรื่องของค่าใช้จ่ายในการรักษาพยาบาลที่ถูก ต่างชาติได้สิทธิ์ในการครอบครองอาคารชุดถึงสัดส่วน 49% สิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบสนองต่อชาวต่างชาติ
มี 6 สนามบินนานาชาติให้บริการ มีรถไฟฟ้าขยายไปหลายเส้นทาง ทำให้ราคาคอนโดกระจายไปหลากหลายพื้นที่มากขึ้น สามารถดึงดูดชาวต่างชาติในหลายระดับราคาเข้ามาซื้อได้
ทั้งนี้ กำลังเงินที่จะซื้อมีผลต่อขนาดของห้องชุด เช่น มีเงินอยู่ 35 ล้านบาท ถ้าคนฮ่องกงมาซื้ออสังหาฯ ไทย จะได้ห้องชุดระดับลักซ์ชัวรี ขนาด 100 ตารางเมตร 2-3 ห้องนอน เพราะราคาห้องชุดในเซี่ยงไฮ้แพงกว่าบ้านในไทยถึง 2.5 เท่า
ด้านโจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด เผย 10 อันดับต่างชาติที่ซื้อคอนโดในประเทศไทย อันดับ 1 ยังมาจากประเทศจีน ใน 3 ไตรมาสมีมูลค่าเกือบ 15,000 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยที่ซื้อมากที่สุดอยู่ที่ 5 ล้านบาท ด้านราคาซื้อต่อยูนิต พบว่า ชาวสหรัฐฯ กัมพูชา พม่า ไต้หวัน อังกฤษ และอินเดีย มีสูงกว่า แต่ปริมาณน้อยกว่าชาวจีน
นอกจากนี้ หากมองเรื่องการเปลี่ยนแปลงของเงินดอลลาร์กับค่าเงินบาท การแข็งค่าของเงินดอลลาร์ส่งผลให้กำลังซื้อได้เปรียบ ได้ราคาส่วนลดหากซื้ออสังหาฯ ไทยในตอนนี้ประมาณ 10%
สรุปข่าวจากผู้จัดการรายสัปดาห์: คาดปี 66 ต่างชาติทะลักซื้อคอนโด จีนมาแน่-จับตาไทยเหมาะบ้านหลังที่สอง
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
