เกาะติดสถานการณ์เช่าที่ดินไทย-ต่างชาติ ตลาดคอนโดไม่เกิน 3 ล้านบาท และทิศทางตลาดบ้านราคา 10 ล้านบาท ย่านชานเมือง พร้อมฟังเสียงสะท้อนหลังมาตรการ LTV ไม่ได้ไปต่อ กดดันอสังหาฯ ปี 66 จริงหรือไม่ DDproperty รวบรวมมาให้อัปเดตที่นี่
1. เปิดสถิติ 5 ทำเลฮอต ต่างชาติเช่าที่ดินในไทย
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ในยุคที่ราคาที่ดินมีราคาสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง การเช่าที่ดินจึงเป็นทางออกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการใช้ที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ต่าง ๆ เช่น การพาณิชย์ การพักอาศัย การสร้างโกดังสินค้า
โดยพบว่า ช่วงปี 2561 ถึง 8 เดือนแรกของปี 2565 มีการเช่าที่ดินระยะเวลาเกินกว่า 3 ปี ที่มีการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน จำนวน 20,100 แปลง เป็นพื้นที่ 134,433 ไร่ และมีมูลค่าการเช่าสูงถึง 278,785 ล้านบาท
ส่วนใหญ่เป็นการเช่าพื้นที่โดยผู้เช่าสัญชาติไทยประมาณ 95% จำนวน 20,100 แปลง พื้นที่ 128,008 ไร่ มูลค่า 270,756 ล้านบาท สำหรับผู้เช่าต่างชาติ มีการเช่า 2,446 แปลง พื้นที่ 6,425 ไร่ มูลค่า 8,029 ล้านบาท
ภาพรวมของทำเลการเช่าส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ประมาณ 26.52% ของการเช่าทั้งหมดทั่วประเทศ โดยในพื้นที่กรุงเทพฯ อยู่ที่ 14.16%, นนทบุรี 3.16%, สมุทรปราการ 3.09% และนครปฐม 3.02%
ขณะที่ในพื้นที่ภูมิภาค เป็นการเช่าพื้นที่ในจังหวัดที่เป็นหัวเมืองหลักและเมืองท่องเที่ยวที่มีเศรษฐกิจดี เช่น เชียงใหม่, ชลบุรี, ระยอง, นครราชสีมา, ขอนแก่น, ประจวบคีรีขันธ์, ภูเก็ต และสุราษฎร์ธานี
ส่วนการเช่าที่ดินของผู้เช่าต่างชาติในประเทศไทยยังมีปริมาณน้อยมาก ส่วนใหญ่ทำการเช่าที่มีระยะเวลาเกินกว่า 3 ปี ในพื้นที่ในจังหวัดที่เป็นเมืองท่องเที่ยว คือ ประจวบคีรีขันธ์, ภูเก็ต, ระยอง, ชลบุรี และเชียงใหม่ อีกทั้งยังพบว่าทั้ง 5 จังหวัดที่กล่าวมามีการเช่าที่อยู่อาศัยที่เป็นแนวราบของชาวต่างชาติใน 5 อันดับแรกด้วยเช่นกัน
2. เผย 5 ปัจจัยหลัก หนุนคอนโดไม่เกิน 3 ล้าน บูมต่อเนื่องปี 66
ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ Economic Intelligence Center (EIC) คาดการณ์ว่า หน่วยขายได้คอนโดจะขยายตัวได้ราว 5%-15% YoY ในปี 2023 ต่อเนื่องจากปี 2022
โดยคอนโดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จากทั้งทำเลกรุงเทพฯ ชั้นกลาง, กรุงเทพฯ ชั้นนอก, ปริมณฑล, บริเวณที่ใกล้แหล่งทำงานหรือสถานศึกษาระดับอุดมศึกษาขนาดใหญ่ และทำเลที่การเดินทางสะดวกจากรถไฟฟ้าสายใหม่ มีแนวโน้มได้รับความนิยมต่อเนื่อง จาก 5 ปัจจัยหลัก ดังนี้
1) ปัจจัยหนุนด้านระดับราคา
– ภาวะเงินเฟ้อและหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ส่งผลให้คอนโดไม่เกิน 3 ล้านบาท นิยมกว่ากลุ่มระดับราคาปานกลาง-บน
– ในทำเลเดียวกัน ราคาคอนโดส่วนใหญ่ต่ำกว่าที่อยู่อาศัยแนวราบ
– กำลังซื้อของครัวเรือนไทย ยังอ่อนแอ
– กลุ่มเรียลดีมานด์ คือ กลุ่มที่มีรายได้ระดับปานกลาง-ล่าง มองว่า คอนโดต่ำกว่า 3 ล้านบาท น่าสนใจ
2) กำลังซื้อต่างชาติยังไม่แน่นอน ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มเป้าหมายของคอนโดราคากลาง-บน
3) มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และมาตรการผ่อนคลายควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ซึ่งทำให้สามารถกู้ได้ 100% ของราคาบ้าน ที่จะมีผลบังคับไปจนถึงสิ้นธันวาคม 2565 ช่วยกระตุ้นการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยให้เร็วขึ้น
4) ทำเลที่ตั้ง
– การขยายตัวของเมืองไปยังพื้นที่รอบนอกที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ ๆ พาดผ่าน ทำให้ผู้ประกอบการหันมาเปิดโครงการระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทมากขึ้น
– หากเทียบกับราคาที่อยู่อาศัยแนวราบในระดับราคาเดียวกัน คอนโดได้เปรียบด้านการเดินทาง รวมถึงทำเลที่ใกล้เขตเมืองและสถานีรถไฟฟ้ามากกว่า
– กลุ่มเรียลดีมานด์ เช่น กลุ่ม First Jobber จำเป็นต้องเดินทางเข้าเมืองเพื่อเรียนหรือทำงาน
5) เหมาะกับการซื้อเพื่ออยู่อาศัยโดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้ระดับปานกลาง-ล่าง ที่ไม่มีภูมิลำเนาในกรุงเทพฯ
รายได้เท่านี้กู้ได้เท่าไร เทคนิคคำนวณวงเงินสินเชื่อบ้าน
3. ทิศทางตลาดบ้านราคา 10 ล้าน ย่านชานเมือง ยังบวก โตสวนกระแส
ไนท์แฟรงค์ฯ เผยทิศทางตลาดบ้านหรู ครึ่งปีแรก 2565 ตลาดบ้านระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีการขยายตัวของอุปทานเพิ่มขึ้น แม้ภาพรวมเศรษฐกิจในประเทศยังคงอยู่ในสภาวะการฟื้นตัว แต่ตลาดบ้านกลุ่มนี้ยังคงมีทิศทางเติบโตสวนกระแสอย่างมีนัยสำคัญ
โดยส่วนใหญ่อยู่ในทำเลส่วนต่อขยายของกรุงเทพฯ (โซนกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก โซนกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันตก โซนกรุงเทพฯ ฝั่งเหนือ) ซึ่งยังคงมีที่ดินผืนใหญ่ในการพัฒนาและการคมนาคมที่เอื้ออำนวยให้การเดินทางเข้ามายังศูนย์กลางธุรกิจได้อย่างสะดวก
จากจำนวนใบอนุญาตบ้านในระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ที่ได้รับการอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน (ทั้งโครงการ) พบว่า ครึ่งปีแรก 2565 มีใบอนุญาตจัดสรรที่ดินในกลุ่มนี้อยู่ที่ 945 หน่วย อุปทานสะสม จำนวน 943 หน่วย
โดย 3 อันดับ อยู่ในระดับราคา 10-20 ล้านบาท คิดเป็น 47% รองลงมาได้แก่ ระดับราคา 21-30 ล้านบาท คิดเป็น 27% และระดับราคามากกว่า 50 ล้านบาท คิดเป็น 10%
ด้านอุปสงค์ ณ ครึ่งปีแรก 2565 พบว่าบ้านระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป มีหน่วยขายสะสมทั้งสิ้น 17,283 หน่วย จากอุปทานทั้งหมด 20,794 หน่วย คิดเป็น 83% อัตราการขายเพิ่มขึ้น 6% จากสิ้นปี 2564 และเพิ่มขึ้น 14% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้าที่ 69% โดยในครึ่งปีแรกพบว่ามีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่มีทั้งสิ้น 1,944 หน่วย
โดยบ้านที่มีระดับราคาขายระหว่าง 10-20 ล้านบาท มีอุปสงค์สูงสุดเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 9,813 หน่วย รองลงมาคือบ้านที่มีระดับราคาขายระหว่าง 21-30 ล้านบาท และ 31-40 ล้านบาท มีอุปสงค์อยู่ที่ 3,098 หน่วย และ 2,278 หน่วยตามลำดับ
ในส่วนของอัตราการขายที่สูงสุด คือ บ้านระดับราคาสูงกว่า 100 ล้านบาท เนื่องจากอุปทานที่มีอยู่จำกัด ทำให้อัตราการขายสูงที่สุดอยู่ที่ 91% รองลงมาได้แก่ บ้านระดับราคาระหว่างช่วง 41-50 ล้านบาท และ 51-60 ล้านบาท อัตราการขายที่เท่ากันอยู่ที่ 90% ส่วนบ้านระดับราคา 61-70 ล้านบาท เป็นระดับราคาที่มีอุปสงค์ต่ำที่สุด
ทั้งนี้ ระดับบ้านที่มีความต้องการสูงที่สุด คือบ้านที่มีระดับราคาขายระหว่าง 10-20 ล้านบาท ยังเป็นกลุ่มที่ได้รับการตอบรับที่ดี จากกลุ่มที่ต้องการขยายครอบครัวให้ใหญ่ขึ้น เช่น เจ้าของธุรกิจส่วนตัว หรือกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ประสบความสำเร็จ รวมถึงกลุ่มคนไทยที่อยู่ต่างประเทศซื้อเก็บเพื่อใช้พักผ่อนในช่วงมาเมืองไทย
ขณะที่กลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติที่สนใจมากที่สุดคือกลุ่มคนจีนที่แต่งงานกันคนไทย หรืออาจจะซื้อผ่านตัวแทนและในนามนิติบุคคล โดยกลุ่มผู้ซื้อเหล่านี้ยังมีสภาพคล่องและรายได้สูง และส่วนใหญ่จะซื้อเป็นเงินสดประมาณ 80%
แนวโน้มสถานการณ์ตลาดบ้านระดับราคา 10 ล้านขึ้นไปในครึ่งปีหลัง คาดว่าจะมีทิศทางที่เป็นบวก จากกำลังซื้อที่ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง เพราะเป็นกลุ่มที่เน้นอยู่อาศัยจริง ผู้ประกอบการยังคงเน้นจับตลาดบ้านกลุ่มนี้ เพราะมั่นใจในดีมานด์
รวมประกาศขายบ้านเดี่ยวราคามากกว่า 10 ล้านบาท
4. อสังหาฯ ค้าน หลังมาตรการ LTV ไม่ได้ไปต่อ กดดันปี 66
สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรและสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยว่า ยื่นหนังสือหรือเข้าไปพูดคุยกับทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เร็ว ๆ นี้ จากกรณีที่ ธปท. ไม่ต่ออายุมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยหรือมาตรการ LTV
สมาคมฯ ไม่เห็นด้วยกับเรื่องดังกล่าว เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจไทยยังไม่ฟื้นตัวกลับมาเต็มที่ อีกทั้งอัตราดอกเบี้ยยังมีแนวโน้มปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งจะกระทบกับกำลังซื้อของผู้ซื้อ รวมถึงเงินเฟ้อและราคาต้นทุนสินค้ายังปรับตัวสูงขึ้น
การไม่ต่ออายุมาตรการ LTV จึงเป็นหนึ่งในปัจจัยที่กดดันให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 ไม่เติบโตหรืออาจติดลบ บวกกับคาดการณ์เศรษฐกิจในปี 2566 ยังเผชิญกับปัจจัยเสี่ยงเงินเฟ้อ อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น และราคาต้นทุนสินค้า ค่าแรงที่จะสูงขึ้น
การที่ ธปท. มองว่าเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัว เพราะการเห็นจำนวนนักท่องเที่ยวกลับเข้ามาท่องเที่ยวในไทยเพิ่ม ไม่ได้หมายความว่าเศรษฐกิจไทยจะฟื้นทันที และจำนวนนักท่องเที่ยวยังไม่เท่าเดิม อีกทั้งปี 2566 มีการคาดการณ์ว่าเศรษฐกิจโลกจะไม่ดี ขณะที่ส่งออกไทยก็คาดว่าจะลดการเติบโตลง
ล่าสุดทางกระทรวงการคลังอยู่ระหว่างพิจารณาการต่ออายุมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ในส่วนของการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนอง ซึ่งมาตรการจะสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2565 นี้ออกไปอีก เพื่อช่วยเหลือผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัย
การที่ ธปท. มองว่าการต่อมาตรการ LTV จะทำให้เกิดการซื้อเก็งกำไร และส่งผลต่อระดับหนี้ครัวเรือนนั้น อยากให้วิเคราะห์ให้ชัด เพราะปัญหาหนี้ครัวเรือนปัจจุบันไม่ได้ มาจากการบริโภคที่อยู่อาศัย เพราะการกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นการกู้ซื้อที่มีหลักประกันเป็นสินทรัพย์
แต่หนี้ครัวเรือนเป็นการกู้ข้างเดียวจากการใช้บัตรเครดิตโดยเฉพาะในช่วงที่เศรษฐกิจไม่ดี จะนำบัตรเครดิตไปใช้รูดซื้อสินค้า หรือบางครั้งกดเป็นเงินสด และสุดท้ายไม่มีเงินผ่อนชำระจนติดเครดิตบูโร
สรุปข่าวจากกรุงเทพธุรกิจ: เอกชนค้านไม่ต่อ ‘แอลทีวี’ กดดันตลาดอสังหาฯ ปี 66
5. จับตาปี 66 อสังหาฯ ขาลง สิ้นสุดมาตรการ LTV-ดบ.ขาขึ้น-ต้นทุนพุ่ง
ศูนย์วิจัยธนาคารกรุงไทย (Krungthai COMPASS) เปิดเผยว่า ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2565 คาดว่ามูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะฟื้นตัว 3.3% คิดเป็นมูลค่า 6.04 แสนล้านบาท ปัจจัยสนับสนุนหลักจากการขยายตัวของเศรษฐกิจไทย และมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ทั้งการผ่อนคลาย LTV และการลดค่าธรรมเนียมโอน-จำนอง
แต่หลังจาก ธปท. ไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลายหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย และสินเชื่อที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่จะหมดลงในวันที่ 31 ธันวาคม 2565 ประเมินว่ามีโอกาสเป็นขาลง มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2566 จะลดลงอย่างน้อย 10,500 ล้านบาท หรือเกือบ 2% จากประมาณการเดิม โดยกลุ่มที่มีแนวโน้มได้รับผล กระทบมากสุดคือกลุ่มที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาทในสัญญา 2 เป็นต้นไป
อ้างอิงข้อมูลในอดีตพบว่าผู้บริโภคในกลุ่มนี้มีสัดส่วนราว 14% จากสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยทั้งหมด ซึ่งปีหน้าจะต้องกลับมาใช้เงินดาวน์ในสัดส่วน 10-30% โดยตัวอย่างของผู้บริโภคในกลุ่มนี้อาจเป็นได้ทั้ง
1) กลุ่มที่มีการผ่อนชำระคอนโดมิเนียมในสัญญาแรกแต่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นหลังที่ 2 เป็นต้น
2) กลุ่มซื้อคอนโดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ส่วนใหญ่นิยมซื้อเพื่อปล่อยเช่า หรือเก็งกำไร การไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลาย LTV จึงมีโอกาสให้ผู้บริโภคกลุ่มนี้อาจตัดสินใจเลื่อนการซื้อที่อยู่ปี 2566 ออกไป
อย่างไรก็ตาม คาดการณ์ว่ามูลค่าโอนบ้านในกรุงเทพฯและปริมณฑลจะขยายตัวได้ 2.5% มูลค่า 6.2 แสนล้านบาท จากเศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง กำลังซื้อต่างชาติกลับมาจากการเดินทางระหว่างประเทศเริ่มกลับสู่ปกติมากขึ้น รวมถึงแนวโน้มภาครัฐจะขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนองอีก 1 ปี
แต่ยังมีปัจจัยลบที่ควรติดตาม ได้แก่ ดอกเบี้ยขาขึ้น ต้นทุนการพัฒนาโครงการแนวโน้มสูง และการสิ้นสุดของมาตรการผ่อนคลาย LTV
อัปเดต! ดอกเบี้ยบ้าน 2565 ทุกธนาคาร
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
