จับตาเทรนด์ที่อยู่อาศัยปี 66 ภาพรวมตลาดอสังหาฯ หลัง ธปท. ไม่ต่ออายุ LTV แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย อานิสงส์ท่องเที่ยวหนุนตลาดเช่าบ้าน-คอนโด และสถานการณ์ตลาดเช่าสำนักงาน DDproperty รวบรวมมาให้อัปเดตที่นี่
1. แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ ปี 66 ปรับเพิ่ม 5-10%
ลุมพินี วิสดอมฯ คาดปี 2566 ตลาดอสังหาฯ จะได้รับผลกระทบจากหลายปัจจัย อาทิ การปรับเพิ่มขึ้นของค่าแรงขั้นต่ำที่ 5-8% ซึ่งมีผลตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคมที่ผ่านมา รวมถึงต้นทุนราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้นตามราคาพลังงานและอัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้นประมาณ 5-6%
ผนวกกับแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และราคาที่ดินที่มีการปรับตัวสูงขึ้นตามราคาประเมินที่ดินใหม่ที่กรมธนารักษ์ จะประกาศใช้และมีผลในวันที่ 1 มกราคม 2566 ที่ปรับขึ้นประมาณ 8-10% ขึ้นกับทำเล กระทบโดยตรงต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อที่อยู่อาศัย
โดยแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยในปี 2566 มีแนวโน้มที่จะปรับตัวเพิ่มขึ้น 5-10% ขึ้นอยู่กับทำเล ในส่วนของโครงการที่เปิดตัวใหม่ แต่อย่างไรก็ตามจะยังไม่กระทบกับที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จพร้อมขาย ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยที่เป็นต้นทุนเดิมของผู้ประกอบการ
ส่วนกรณีที่ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลาย LTV นั้นจะกระทบกับกำลังซื้อสำหรับที่อยู่อาศัยที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ที่ซื้อเป็นสัญญาเงินกู้หลังที่ 2 และที่อยู่อาศัยที่มีราคาเกิน 10 ล้านบาทที่เป็นสัญญากู้หลังแรก ที่จะต้องวางเงินดาวน์ตามสัดส่วนที่ ธปท. กำหนดที่ 10-20% ทำให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยต้องมีเงินก้อนสำหรับผ่อนดาวน์ จากเดิมที่สามารถกู้ได้ 100% ไม่จำเป็นต้องมีเงินดาวน์
การยกเลิกการต่ออายุมาตรการผ่อนคลาย LTV จะทำให้กำลังซื้อสำหรับที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ที่ 3 ได้รับผลกระทบโดยตรง ซึ่งจะกระทบกับตลาดที่เป็นกลุ่มนักลงทุน แต่จะไม่กระทบกับกลุ่มที่ซื้อบ้านหลังแรกที่ระดับราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท
เมื่อยกเลิกการผ่อนคลายมาตรการ LTV แล้ว บ้านหลังแรกที่ราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ยังสามารถกู้ได้ 100% ซึ่งกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรกที่ราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 60-70% ของตลาดรวม
สรุปข่าวจากมติชนออนไลน์: เปิดรายได้-กำไร 37 บจ.อสังหาฯ 9 เดือนพุ่ง กว่า 2.3 แสนล. เอพีแชมป์
2. เผย 4 เทรนด์ที่อยู่อาศัย น่าจับตามองปี 66 และภาพรวมตลาดบ้าน
ซีบีอาร์อีฯ เผยเทรนด์ที่อยู่อาศัยน่าจับตามองปี 2566 ผู้บริโภคต้องการพื้นที่มากขึ้น เน้นความคุ้มค่าและความปลอดภัย โดยมี 4 เรื่องหลักที่มีผลต่อการออกแบบที่อยู่อาศัยหลังโควิด-19 ดังนี้
– สเปซ คนต้องการบ้านขนาดใหญ่ มีฟังก์ชั่นที่มากขึ้น แต่ข้อจำกัด คือ ราคาที่ดินแพง ต้นทุนก่อสร้างแพง ซึ่งเป็นเรื่องท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการ เพราะความต้องการแต่ละเซกเมนต์ต่างกัน
– เฮลธ์แอนด์เวลเนส เกี่ยวกับเรื่องสุขภาพ เช่น อากาศ ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากฝุ่น PM2.5 และโควิด-19 ในการพัฒนาโครงการระดับบนจึงมีเครื่องกรองอากาศและทำให้อากาศหมุนเวียน
– เทคโนโลยี สมาร์ทโฮมที่เน้นเรื่องความสะดวกและปลอดภัยเป็นหลัก เช่น สั่งเปิด-ปิดไฟได้ในระยะไกลจากอุปกรณ์หรือมือถือ หรืออีวี ชาร์จเจอร์ ที่สามารถรู้ได้ว่าชาร์จได้กี่เปอร์เซ็นต์
– ความยั่งยืน ที่เกิดจากการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศและภาวะโลกร้อน ทำให้คนหันมาสนใจการประหยัดพลังงาน นิยมใช้พลังงานสะอาดมากขึ้น เช่น โซลาร์ เซลล์, โซลาร์ รูฟท็อป, อีวี ชาร์จเจอร์ รองรับการใช้รถไฟฟ้าที่เพิ่มขึ้น
รถไฟฟ้า EV กับ 5 วิธีชาร์จไฟบ้านอย่างไรให้ประหยัดและปลอดภัย
ด้านภาพรวมตลาดบ้านเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการบ้านออกมาจำนวนมาก ทำให้กลุ่มคนที่คิดจะสร้างบ้านเองเปลี่ยนใจมาซื้อบ้านในโครงการมากขึ้น มีตั้งแต่ตลาดล่างไปจนถึงตลาดซูเปอร์ลักชัวรี โดยเฉพาะตลาดลักชัวรีโตมาปีละ 30-40%
ทั้งนี้ บ้านระดับลักชัวรี มีระดับราคา 30-50 ล้านบาท พรีเมียมลักชัวรี ราคา 51-80 ล้านบาท และซูเปอร์ลักชัวรี ราคามากกว่า 80 ล้านบาท เป็นตลาดเฉพาะ (Niche Market) ที่กลุ่มคนซื้อมีกำลังซื้อสูง แม้ว่าไม่ได้มีสัดส่วนในตลาดรวมมากแต่เป็นตลาดที่มีมูลค่าสูง ซึ่งมีอัตราการเติบโตต่อเนื่อง
สรุปข่าวจากกรุงเทพธุรกิจ: ซีบีอาร์อี ชี้เทรนด์บ้านปี 66 ลักชัวรี-ฟังก์ชั่น-คุ้มค่า-ปลอดภัย มาแรง!
3. ธปท. แจงเหตุผลทำไมไม่ต่ออายุ LTV ชี้เศรษฐกิจฟื้นตัวต่อเนื่อง
หลังจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศไม่ต่ออายุการผ่อนคลายมาตรการเงินดาวน์ขั้นต่ำในการกู้ซื้อบ้าน หรือมาตรการ LTV (Loan To Value) มีผลตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2566 เป็นต้นไป นับเป็นอีกหนึ่งปัจจัยลบต่อทั้งผู้ประกอบการ และผู้ที่ต้องการจะกู้ซื้อบ้าน ในภาวะที่ดอกเบี้ยขาขึ้น ต้นทุนก่อสร้างเพิ่มขึ้น
โดยเหตุผลที่ ธปท. พิจารณาการสิ้นสุดการผ่อนคลายมาตรการ LTV เป็นการชั่งน้ำหนักระหว่างความจำเป็นในการสนับสนุนการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ และการสะสมความเสี่ยงในระบบการเงิน
ขณะที่เกณฑ์ LTV มีวัตถุประสงค์เพื่อส่งเสริมวินัยทางการเงิน (ห้ามการกู้ซื้อบ้านมือเปล่า สำหรับบ้านราคาสูงและบ้านหลังที่สองขึ้นไป) ป้องกันการก่อหนี้เกินตัว ลดความเสี่ยงสินเชื่อเงินทอน (กู้เงินได้มากกว่ามูลค่าบ้าน) และลดความเสี่ยงของการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่อาจนำไปสู่ปัญหาเสถียรภาพของระบบการเงินได้
ในช่วงที่ผ่านมา การระบาดของโควิด-19 กระทบเศรษฐกิจไทยอย่างรุนแรง ธปท. จึงเห็นความจำเป็นในการผ่อนผันเกณฑ์ LTV เพื่อเป็นอีกหนึ่งเครื่องมือในการดูแลเศรษฐกิจไทย ประคับประคองการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโดยรวม ผ่านการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นภาคธุรกิจที่มีความเชื่อมโยงสูงกับอีกหลายภาคส่วนในระบบเศรษฐกิจ
ทั้งนี้ หากย้อนไปดูการประเมินเศรษฐกิจไทยโดยคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จะพบว่า ตั้งแต่ปลายปีที่แล้ว การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยเป็นไปอย่างต่อเนื่อง และคาดการณ์การขยายตัวของเศรษฐกิจในปีหน้าจะสูงกว่าการขยายตัวของเศรษฐกิจในปีนี้ การต่ออายุการผ่อนคลายมาตรการ LTV เพื่อให้มั่นใจว่าเศรษฐกิจสามารถฟื้นตัวได้ต่อเนื่อง จึงหมดความจำเป็นลง
แม้ว่าการยกเลิกมาตรการ LTV จะส่งผลกระทบโดยตรงต่อความต้องการกู้ซื้อบ้าน แต่ภาวะเศรษฐกิจยังเป็นการฟื้นตัวต่อเนื่อง แม้ว่าส่วนของภาคอสังหาริมทรัพย์อาจต้องลากยาวออกไป แต่ก็ไม่ถึงขั้นสะดุดลง เพราะการผ่อนคลายมาตรการ LTV ใช้เฉพาะกับผู้ที่กู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 10 ล้านบาท และผู้ที่กู้สัญญาที่สองขึ้นไป ซึ่งเป็นส่วนน้อยของตลาด
ขณะที่ส่วนใหญ่ของตลาดเกือบ 90% จำนวนบัญชีกู้ซื้อบ้าน เป็นการกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งสัญญาแรกสามารถกู้ได้สูงสุด 100% อยู่แล้ว (110% ถ้ารวมสินเชื่อ Top-up หรือสินเชื่อเพื่อการตกแต่งบ้าน) ไม่ได้รับผลกระทบจากการสิ้นสุดการผ่อนคลายมาตรการ LTV แต่อย่างใด
สรุปข่าวจาก PPTV Online: ไขข้อสงสัยทำไมแบงก์ชาติไม่ต่อมาตรการ LTV ทำคนอยากกู้บ้านลำบากใจ
4. อานิสงส์ท่องเที่ยว หนุนตลาดเช่าบ้าน-คอนโดกรุงเทพฯ และหัวเมือง
จากสถิติการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย (ททท.) พบว่ามี นักท่องเที่ยวที่เข้ามาในช่วงปีนี้มีปริมาณเพิ่มขึ้นเป็น 3 เท่าตัวเมื่อ เทียบกับในช่วงเวลาเดียวกันเมื่อปีที่แล้ว โดยมียอดนักท่องเที่ยวสูงถึง 135 ล้านคน แม้ว่าสถิติจะไม่เท่ากับยอดก่อนเกิดโควิด-19 แต่ก็ถือว่าเป็นสัญญาณเริ่มต้นที่ดี
การมาของนักท่องเที่ยว ส่งผลดีต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจของไทยในหลาย ๆ ด้าน รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ เพราะไม่เพียงแต่นักท่องเที่ยวเหล่านี้จะต้องเข้าพักตามโรงแรมต่าง ๆ แล้ว ยังมีนักท่องเที่ยวบางส่วนที่อาจจะมาพักผ่อนเป็นระยะเวลานานหลายเดือน อาจจะหันมาใช้วิธีเช่าบ้าน หรือคอนโดมิเนียมแทน
เป็นส่วนกระตุ้นให้บ้านและคอนโดมิเนียมทั้งในกรุงเทพฯ และตามเมืองท่องเที่ยวสำคัญมีความคึกคัก โดยเฉพาะในพื้นที่ตากอากาศ อย่างเชียงใหม่ ภูเก็ต พัทยา หัวหิน-ชะอำ ที่ยังคงเป็นพื้นที่ที่ได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง และยังมีอานิสงส์มาตรการรัฐหนุนกระแสท่องเที่ยวต่อเนื่องจากการลงทุนภาครัฐ ภาคเอกชน และการขยายอายุวีซ่าในไทย 10 ปี หรือ LTR Visa เปิดทางต่างชาติ 4 กลุ่มหลัก ซื้อที่ดินในไทยได้
ถิอเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนให้คึกคักมากขึ้น ทั้งในด้านการลงทุนและพำนักในไทยระยะยาว ส่งผลต่อดีต่อเศรษฐกิจ และการจ้างงาน จนทำให้โครงการบ้านและคอนโดมิเนียมกลายเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงมีโอกาสเป็นแหล่งการลงทุน และสร้างรายได้อีกช่องทางหนึ่ง
สอดคล้องกับศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) คาดการณ์แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะกลับมาฟื้นตัวด้วยเช่นเดียวกัน ด้วยปัจจัยที่การท่องเที่ยวกลับมาและปัจจัยอื่นที่เป็นบวก ถือเป็น Golden Period หรือจังหวะทองของการลงทุนของกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) และนักลงทุนที่มีความพร้อม
ในปี 2566 คาดว่าโครงสร้างราคาจะปรับขึ้นแน่นอนอย่างน้อย 10% จากการปรับขึ้นของต้นทุนราคาวัสดุ การก่อสร้าง แรงงาน น้ำมัน รวมทั้งภาวะเงินเฟ้อและดอกเบี้ยขาขึ้น ทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการขยับขึ้น จึงถือเป็นโอกาสสุดท้ายของปีนี้ ที่เอื้อให้ผู้บริโภคสามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในราคาที่ยังไม่แพงเกินไป จากการที่ผู้ประกอบการยังไม่ปรับขึ้นราคาบ้าน-คอนโดในสต็อก
นอกจากนี้ ทรัพย์สินรอการขาย (NPA) หรือทรัพย์สินหลุดจำนอง หรือทรัพย์สินพร้อมขายเป็นอสังหาริมทรัพย์มือสองประเภทหนึ่งที่น่าสนใจ เนื่องจากราคาขายส่วนมากจะถูกกว่าการขายมือสองมากถึง 10-15%
โดยข้อได้เปรียบของการซื้อทรัพย์สินรอการขาย คือ อาจได้พบกับอสังหาริมทรัพย์ในทำเลทองหรือทำเลศักยภาพในราคาที่ถูกกว่าการซื้อแบบรีเซลล์ สามารถนำไปลงทุนต่อหรือทำการรีโนเวทได้เพื่อขายเก็งกำไร ตลอดจนใช้เวลาไม่นานก็สามารถที่จะเข้าไปใช้พื้นที่ได้ จึงทำให้หลายคนสนใจในทรัพย์สินประเภทนี้
สรุปข่าวจากกรุงเทพธุรกิจ: อสังหาฯ คึกคักรับไฮซีซั่นการท่องเที่ยว
5. เจาะแนวโน้มตลาดเช่าสำนักงาน เผชิญปัจจัยกดดันการขยายตัว
EIC มองตลาดสำนักงานให้เช่าในพื้นที่ CBD ปี 2566 มีแนวโน้มขยายตัวมากขึ้น จากการเพิ่มขึ้นของพื้นที่ให้เช่าได้ของกลุ่ม CBD เกรด A เป็นหลัก แต่เทรนด์การทำงานแบบ Hybrid workplace และสถานการณ์เศรษฐกิจโลกที่ยังมีความไม่แน่นอน ยังเป็นปัจจัยกดดันการขยายตัว
โดยอุปทานใหม่ของกลุ่ม CBD เกรด A ที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นมาก จะกดดันอัตราการเช่าและการฟื้นตัวของอัตราค่าเช่า ส่วนกลุ่ม CBD เกรด B อัตราการเช่ายังมีแนวโน้มทรงตัวได้ แต่อาจได้รับผลกระทบมากขึ้นในระยะต่อไป จากตัวเลือกอุปทานใหม่เกรด A ที่มีความทันสมัย
ส่วนตลาดสำนักงานให้เช่าในพื้นที่ Non-CBD ปี 2566 มีแนวโน้มฟื้นตัวเล็กน้อย ในอัตราที่ต่ำกว่าพื้นที่ CBD จากพื้นที่ให้เช่าได้ของกลุ่มเกรด A ที่เพิ่มขึ้นเล็กน้อย จากอัตราค่าเช่าที่ยังต่ำกว่าในพื้นที่ CBD เกรด A ในขณะที่การเดินทางเข้าถึงสะดวกขึ้นตามการขยายตัวของรถไฟฟ้า
อย่างไรก็ดี อุปทานใหม่ของกลุ่มเกรด A ที่เพิ่มขึ้นมากอาจกดดันอัตราการเช่าและการฟื้นตัวของอัตราค่าเช่าในระยะสั้น ขณะที่กลุ่มเกรด B มีแนวโน้มทรงตัว จากความต้องการพื้นที่ให้เช่าที่อาจชะลอตัว เนื่องจากพื้นที่ให้เช่าเปิดใหม่ของกลุ่มเกรด A ที่มีอัตราค่าเช่าสูงกว่าไม่มากนัก และกลุ่มเป้าหมายบริษัทขนาดกลาง-เล็กที่อาจมีความต้องการพื้นที่น้อยลงจากเหตุผลทางเศรษฐกิจ
อย่างไรก็ดี การฟื้นตัวของธุรกิจสำนักงานให้เช่า ในปี 2566 รวมถึงในระยะต่อไปยังมีแนวโน้มเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยมีประเด็นความท้าทายที่ต้องจับตามอง ทั้งอุปทานส่วนเกินที่เพิ่มขึ้นเทรนด์การทำงานแบบ Hybrid workplace ที่จะส่งผลต่อธุรกิจสำนักงานให้เช่ามากขึ้น
อุปทานส่วนเกินที่เพิ่มขึ้น มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นมากในระยะต่อไปตามแผนการเปิดของผู้ประกอบการ และคาดว่าจะมีอัตราการเติบโตที่สูงกว่าการฟื้นตัวของกำลังซื้อ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะคอยกดดันอัตราการฟื้นตัวของทั้งตลาดสำนักงานให้เช่าให้เป็นไปอย่างจำกัด
เทรนด์การทำงานแบบ Hybrid workplace จากที่ออฟฟิศ ที่บ้าน หรือที่ไหนก็ได้ สลับกับการเข้าสำนักงานจะมีบทบาทมากยิ่งขึ้น โดยมีแนวโน้มถูกนำมาปรับใช้และกลายเป็นมาตรฐานอย่างรวดเร็วในระยะต่อไป ทำให้ความต้องการพื้นที่สำนักงานให้เช่าจะได้รับผลกระทบมากขึ้น
EIC มองว่า ผู้ประกอบการพื้นที่สำนักงานให้เช่า จำเป็นต้องเริ่มปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือความท้าทายดังกล่าว โดยพื้นที่สำนักงานให้เช่าที่มีรูปแบบตายตัวแบบเดิมอาจไม่เพียงพอ แม้จะเป็นพื้นที่เปิดใหม่หรืออยู่ในทำเล CBD ก็ตาม
การนำเสนอทางเลือกอื่น ๆ เพิ่มเติม เช่น รูปแบบพื้นที่ที่ยืดหยุ่นปรับเปลี่ยนได้สะดวก การนำเทคโนโลยีมาใช้ การปรับรูปแบบเพื่อสร้างความแตกต่าง รวมถึงการพิจารณาทำโครงการ Mixed use ให้มากขึ้น จะช่วยเพิ่มศักยภาพในการแข่งขันและลดความเสี่ยงได้มากขึ้น
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
