อสังหาฯ EEC พฤติกรรมผู้บริโภคที่ส่งผลต่อการซื้อที่อยู่อาศัย ราคาประเมินที่ดินใหม่ 2566 พร้อมวิเคราะห์แนวโน้มซื้อขาย-ลงทุน ตลาดอสังหาฯ เอเชียแปซิฟิก และมาตรการช่วยค่าไฟ-ค่าโอน-ค่าจดจำนอง DDproperty รวบรวมมาให้อัปเดตที่นี่
1. กรมธนารักษ์ ประกาศปรับราคาประเมินที่ดินใหม่ เฉลี่ยเพิ่ม 8.93%
กรมธนารักษ์ เตรียมออกประกาศบังคับใช้ราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ ที่จะใช้ในช่วงปี 2566-2569 เริ่มต้นวันที่ 1 มกราคม 2566 เป็นต้นไป ถือเป็นครั้งแรกในรอบ 3 ปี หรือนับตั้งแต่ปี 2563 ที่ไม่ได้ประกาศราคาประเมินที่ดินใหม่ โดยให้ใช้ราคาประเมินที่ดินในช่วงปี 2559-2562 เนื่องจากเพื่อบรรเทาภาระค่าใช้จ่ายให้แก่ประชาชนอันเนื่องจากสถานการณ์โควิด
ทั้งนี้ ราคาประเมินที่ดินในรอบปี 2566-2569 นั้น ได้ปรับขึ้นจากฐานปี 2559-2562 เฉลี่ยประมาณ 8.93%
ทำเลที่มีราคาประเมินที่ดินในกรุงเทพฯ สูงสุด ได้แก่
อันดับ1 คือ ถนนสีลม (ช่วงพระรามที่ 4 – นราธิวาสราชนครินทร์) ซึ่งเป็นอันดับสูงสุดมาตั้งแต่รอบปี 2559-2562 ราคาอยู่ที่ 1,000,000 บาทต่อตารางวา
ส่วนที่ขยับเพิ่มมาใหม่ คือ ถนนเพลินจิต (ช่วงราชดำริ – ทางพิเศษเฉลิมมหานคร), ถนนพระรามที่ 1 (ช่วงราชดำริ-พญาไท) ถนนวิทยุ (ช่วงพระรามที่ 4 – เพลินจิต) และถนนวิทยุ (ช่วงเพลินจิต – คลองแสนแสบ) ราคาใหม่อยู่ที่ 1,000,000 บาทต่อตารางวาเช่นกัน
รองลงมา คือ ถนนราชดำริ (ช่วงเพลินจิต – คลองแสนแสบ) ราคา 900,000 บาทต่อตารางวา, ถนนสาทร (ช่วงพระรามที่ 4 – ถนนสุรศักดิ์, ถนนเจริญราษฎร์) ราคา 800,000 บาทต่อตารางวา, ถนนสุขุมวิท (ช่วงทางพิเศษเฉลิมมหานคร – แยกอโศกมนตรี) ราคา 750,000 บาทต่อตารางวา และถนนเยาวราช ราคา 700,000 บาทต่อตารางวา
ส่วนทำเลที่มีราคาประเมินที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด คือ ถนนวิทยุ (ช่วงพระรามที่ 4 – เพลินจิต) จากเดิมรอบปี 2559-2562 อยู่ที่ 500,000 บาทต่อตารางวา เพิ่มขึ้นเป็น 1,000,000 บาทต่อตารางวา หรือ 100% เนื่องจากเป็นถนนย่านเศรษฐกิจที่กำลังกลับมาบูม
ขณะที่ราคาที่ดินเฉลี่ยเพิ่มขึ้นสูงสุดในกรุงเทพฯ คือ เขตห้วยขวาง เพิ่มขึ้น 21.46% เนื่องจากมีรถไฟฟ้าสายสีส้มเพิ่มเข้ามาในพื้นที่
สรุปข่าวจากกรุงเทพธุรกิจ: ธนารักษ์เตรียมประกาศราคาประเมินที่ดินใหม่ปี 66-69 เผยเฉลี่ยเพิ่ม 8.93%
2. จับตาอสังหาฯ EEC กระจุกตัว เหลือขาย 4.73 หมื่นหน่วย
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า จากจำนวนหน่วยเสนอขายทั้งหมดในพื้นที่โครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) พบว่าที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดส่วนใหญ่เปิดขายอยู่ในพื้นที่จังหวัดชลบุรี ขณะที่ระยอง และฉะเชิงเทราเน้นการเปิดขายโครงการใหม่ประเภทบ้านจัดสรรเป็นหลัก
ประเด็นที่น่าจับตาคือ ที่อยู่อาศัยที่เสนอขายทั้งหมดในตลาดเริ่มลดลงอย่างชัดเจนตั้งแต่ปี 2564 และการเปิดตัวใหม่ในไตรมาส 3 ถือว่าต่ำที่สุดทั้งก่อนและระหว่างเกิดปัญหาการแพร่ระบาดของโควิด-19 โดยเป็นที่น่าสังเกตว่าการเปิดตัวโครงการใหม่จะกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่โซนอุตสาหกรรม ขณะที่อัตราการดูดซับเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากการขายได้เพิ่มขึ้นของโครงการแนวราบโดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮ้าส์
ทาวน์โฮมกับทาวน์เฮ้าส์ต่างกันอย่างไร บ้าน 2 แบบนี้เหมาะกับใคร
จากการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยเสนอขายในพื้นที่ 3 จังหวัด ณ ช่วงไตรมาส 3 ปี 2565 พบว่ามีจำนวน 54,116 หน่วย ลดลง 9.11% มูลค่ารวม 184,985 บาท ลดลง 9.94%
ในจำนวนดังกล่าวแบ่งเป็นประเภทอาคารชุด 17,998 หน่วย มูลค่า 77,667 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลง 10.16% มูลค่าลดลง 13.45% ประเภทบ้านจัดสรร 36,118 หน่วย มูลค่า 107,318 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลง 8.57% มูลค่าลดลง 8.50% ซึ่งในจำนวนนี้เป็นโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ที่เข้าสู่ตลาด 4,117 หน่วย มูลค่า 12,516 ล้านบาท จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 16.89% มูลค่าลดลง 9.38%
โดยโครงการอาคารชุดที่เปิดใหม่เกือบทั้งหมดจะเปิดในจังหวัดชลบุรี ขณะที่บ้านจัดสรรในไตรมาสนี้มีการเปิดตัวโครงการใหม่ในฉะเชิงเทรามากกว่าจังหวัดชลบุรีและระยอง
ทั้งนี้ พบว่าโครงการอาคารชุดเปิดขายใหม่ ในช่วงไตรมาส 3 ปี 2565 กระจายอยู่ในทำเลย่านนิคมอุตสาหกรรมและพื้นที่ต่อเชื่อม โดย 3 ทำเล ซึ่งโครงการอาคารชุดเสนอขายใหม่มากที่สุดในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC ประกอบด้วย
- อันดับ 1 นิคมฯอมตะนคร-บายพาส จำนวน 497 หน่วย มูลค่า 596 ล้านบาท (มูลค่าเป็นอันดับ 4)
- อันดับ 2 บางแสน-หนองมน-บางพระ จำนวน 491 หน่วย มูลค่า 1,186 ล้านบาท (มูลค่าเป็นอันดับ 1)
- อันดับ 3 สัตหีบ-อู่ตะเภา จำนวน 262 หน่วย มูลค่า 985 ล้านบาท (มูลค่าเป็นอันดับ 3)
ส่วนทำเลที่มีโครงการบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่สูงสุดอยู่ในพื้นที่จังหวัดฉะเชิงเทรา รวมถึงในพื้นที่ต่อเชื่อมนิคมอุตสาหกรรมเช่นเดียวกัน ประกอบด้วย
- อันดับ 1 ในเมืองฉะเชิงเทรา จำนวน 804 หน่วย มูลค่า 1,997 ล้านบาท (มูลค่าเป็นอันดับ 1)
- อันดับ 2 นิคมฯ สหพัฒน์ -ปิ่นทอง จำนวน 335 หน่วย มูลค่า 484 ล้านบาท (มูลค่าเป็นอันดับ 7)
- อันดับ 3 นิคมฯอมตะนคร-บายพาส จำนวน 290 หน่วย มูลค่า 783 ล้านบาท (มูลค่าเป็นอันดับ 3)
โดยพบว่ามีที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ในช่วงไตรมาส 3 ปี 2565 จำนวน 6,740 หน่วย มูลค่า 21,113 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลง 14.34% มูลค่าลดลง 15.15% ในจำนวนดังกล่าวแบ่งเป็นโครงการอาคารชุดเพียง 1,617 หน่วย มูลค่า 5,946 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลง 16.91% มูลค่าลดลง 20.62% โครงการบ้านจัดสรร 5,123 หน่วย มูลค่า 17,389 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลง 13.49% มูลค่าลดลง 12.79% ซึ่งเป็นการขายประเภทบ้านจัดสรรประมาณกว่า 75% ของหน่วยขายทั้งหมดใน 3 จังหวัด EEC ส่วนอาคารชุดเกือบทั้งหมดขายได้ในจังหวัดชลบุรี
ทั้งนี้ พบว่าอัตราดูดซับลงมาอยู่ที่ 4.2% ลดลงกว่าไตรมาสก่อนหน้าแต่ดีกว่าในช่วงไตรมาสแรก หากแยกตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่าบ้านจัดสรรมีอัตราดูดซับสูงกว่าโครงการอาคารชุด โดยมีอัตราดูดซับ 4.7%
ขณะที่อัตราดูดซับอาคารชุดอยู่ในระดับ 3.0% และระดับราคาที่มีอัตราดูดซับดีที่สุดอยู่ในกลุ่มของทาวน์เฮ้าส์ โดยอัตราดูดซับอยู่ที่ 5.0% โดยกลุ่มราคาน้อยกว่า 1.00 ล้านบาท อัตราดูดซับปรับตัวดีขึ้นจาก 3.2% มาอยู่ที่ 4.4% ขณะที่อัตราดูดซับกลุ่มราคาอื่นปรับตัวลดลง
สรุปข่าวจากกรุงเทพธุรกิจ: อึ้ง!เปิดตัวใหม่อสังหาฯโซนอีอีซี ไตรมาส 3 ปี 65 ต่ำสุดก่อนโควิด!!
3. พฤติกรรมผู้บริโภค สะท้อนมาตรฐานใหม่ที่อยู่อาศัยปี 66
ลุมพินี วิสดอมฯ เปิดเผยถึงแนวโน้มการพัฒนาสินค้าและบริการในปี 2566 หลังยุคโควิด และสถานการณ์ราคาพลังงานที่ปรับตัวสูงขึ้น ในปี 2565 ทำให้พฤติกรรมของผู้บริโภคเปลี่ยนแปลงไป
โดยเฉพาะผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่ให้ความสำคัญกับการประหยัดพลังงาน คุณภาพสิ่งแวดล้อม และสร้างเสริมสุขอนามัยที่ดี กลายเป็นสิ่งจำเป็นและเป็นมาตรฐานใหม่ (New Standard) ในการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่เพื่อตอบโจทย์กับความต้องการของผู้ซื้อที่เปลี่ยนแปลงไป
สำหรับกลยุทธ์พัฒนาที่อยู่อาศัยและงานบริการหลังการขายมี 3 ประเด็นหลัก ได้แก่
1) ด้านพลังงาน ผู้ประกอบการมีแนวโน้มคำนึงถึงการประหยัดพลังงานมากขึ้น เริ่มตั้งแต่การออกแบบโดยคำนึงถึงทิศทางการวางผังอาคารที่เรียกว่า Passive Design และการประหยัดพลังงานในรูปแบบของการใช้อุปกรณ์ หรือ Active Design เช่น การติดตั้งแผงโซลาร์เซลล์ เพื่อลดต้นทุนค่าไฟฟ้าภายในบ้าน
รวมไปถึงการเลือกใช้วัสดุในการก่อสร้างที่ช่วยในการประหยัดพลังงาน การติดตั้งระบบระบายความร้อนบนหลังคา ร่วมกับการติดฉนวนกันความร้อน การติดตั้ง EV Charger สำหรับรถยนต์ไฟฟ้า การติดตั้ง Energy Monitoring สำหรับเช็กการใช้พลังงานภายในบ้าน เป็นต้น
อุปกรณ์เหล่านี้กำลังจะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ของที่อยู่อาศัยในปี 2566 และในอนาคต
รวมคอนโดมีที่ชาร์จรถยนต์ไฟฟ้า ราคาเริ่มไม่ถึง 2 ล้าน
2) ด้านสิ่งแวดล้อม จากงานวิจัยของ Baramizi Lab พบว่าผู้บริโภคชาวไทยชอบอยู่กับธรรมชาติ 85.2% ทำให้การออกแบบที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่สีเขียวสามารถตอบโจทย์ความต้องการผู้ซื้อได้เพิ่มขึ้น
นอกจากนี้ คำนึงถึงการเลือกใช้วัสดุที่ส่งผลกระทบสิ่งแวดล้อมน้อยที่สุด เช่น เลือกใช้วัสดุก่อสร้างที่ลดการปล่อยก๊าซคาร์บอนไดออกไซด์ (CO2) วัสดุที่สามารถนำกลับมาใช้ใหม่ (Recycle) ในการสร้างพื้นที่ส่วนกลาง เช่น ถนน ทางเท้าในโครงการ รวมไปถึงการพัฒนางานบริการแยกขยะและการจัดเก็บ
3) ด้านสุขภาพ นอกจากการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่คำนึงถึงสุขอนามัยที่ดีแล้ว สินค้าที่เกี่ยวเนื่องกับการอยู่อาศัย เช่น เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า อุปกรณ์ต่าง ๆ ก็ต้องคำนึงถึงสุขอนามัยที่ดีเช่นกัน
สรุปข่าวจากประชาชาติธุรกิจ: LWS ส่องเทรนด์อสังหา พลังงาน-สิ่งแวดล้อม-สุขภาพ มาแรงปี 2566
4. วิเคราะห์แนวโน้มซื้อขาย-ลงทุน ตลาดอสังหาฯ เอเชียแปซิฟิกปี 2566
ปัจจัยด้านลบหลายประการส่งผลให้เศรษฐกิจโลกชะลอตัวและมีแนวโน้มที่ไม่สดใส แต่ไม่ได้หยุดการเติบโตทางเศรษฐกิจของเอเชียแปซิฟิก
สำหรับภาคอสังหาฯ การลงทุนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคโดยรวมสำหรับทั้งปี 2565 ประเมินว่ามีมูลค่าปรับตัวลดลงจากปี 2564 ราว 25% ส่วนปี 2566 คาดว่ามูลค่าจะปรับลดลงอีกในกรอบที่แคบลงระหว่าง 5-10%
แต่การคาดการณ์นี้อาจพลิกผันได้ หากสถานการณ์ความไม่แน่นอนต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นในขณะนี้คลี่คลายลงในปีหน้า ซึ่งจะทำให้นักลงทุนมีความเชื่อมั่นมากขึ้น กระตุ้นให้เกิดการลงทุนซื้อขายเพิ่มขึ้น
ด้านอสังหาฯ กลุ่มโรงงาน-โกดังให้เช่า เนื้อหอม มีแนวโน้มเติบโตสูง โดยมีการคาดการณ์ว่า ในปี 2566 การลงทุนในอสังหาฯ ประเภทนี้จะมีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้น 36,000 ล้านดอลลาร์ และจะมีซัพพลายใหม่เกิดขึ้นอีกเกือบ 26 ล้านตารางเมตร เพื่อรองรับความต้องการที่กำลังขยายตัว
การลงทุนอสังหาฯ ที่น่าสนใจสำหรับมือใหม่
เช่นเดียวกับภาคธุรกิจโรงแรมเริ่มฟื้นตัว แต่สถานการณ์ยังไม่นิ่ง ปัจจัยบวกที่เห็นในปีนี้และจะส่งผลดีต่อไปในปีหน้าได้แก่ การเปิดประเทศ และความพยายามของรัฐบาลของประเทศต่าง ๆ ในการกระตุ้นภาคการท่องเที่ยว ตลอดจนถึงการอ่อนตัวของสกุลเงินท้องถิ่นที่สร้างความน่าดึงดูดใจแก่นักท่องเที่ยวจากประเทศที่มีค่าเงินแข็งกว่า แต่ยังต้องรอดูสถานการณ์ต่อ การแข่งขันอาจสูงได้หากโรงแรมที่เคยชะลอการก่อสร้าง หรือปิดปรับปรุงกลับเข้ามาในตลาดพร้อม ๆ กัน
ในส่วนของการลงทุน คาดว่าปี 2566 การซื้อขายโรงแรมในภูมิภาคจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นอีก 6% จากปี 2565 ที่มีมูลค่าการลงทุนซื้อขายสูงขึ้น 10-15%
5. หอการค้าไทย ชี้ทบทวนมาตรการช่วยค่าไฟ-ค่าโอน-ค่าจดจำนอง
หอการค้าไทยและสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ในฐานะประธานคณะกรรมการร่วมภาคเอกชน 3 สถาบัน (กกร.) เรียกร้องให้รัฐบาลทบทวนการปรับขึ้นอัตราค่าไฟฟ้า ที่จะส่งผลกระทบต่อธุรกิจและอุตสาหกรรมมีต้นทุนสูงขึ้น
กกร. ได้ยื่นหนังสือขอเข้าพบนายกรัฐมนตรี เรื่องขอให้ทบทวนการคิดคำนวณอัตราค่าไฟของภาคธุรกิจ หลังจากคณะกรรมการกำกับกิจการพลังงาน (กกพ.) มีมติเห็นชอบค่าไฟฟ้า งวดเดือนมกราคม-เมษายน 2566 โดยให้ตรึงอัตราค่าไฟฟ้าประเภทที่อยู่อาศัย 4.72 บาทต่อหน่วย ส่วนประเภทอื่น ๆ อาทิ ธุรกิจ โรงงาน โรงแรม ปรับขึ้นเป็น 5.69 บาทต่อหน่วย
การเข้าพบจะหารือเกี่ยวกับการที่จะมีมาตรการในการดูแลและช่วยเหลือให้ผู้ใช้ไฟฟ้าทั่วไป รวมถึงภาคธุรกิจ ให้ได้รับผลกระทบจากการปรับขึ้นค่าไฟฟ้าน้อยที่สุด
ในส่วนของมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่รัฐบาลออกมา สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ระบุต่างจากมาตรการเดิมที่จะสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคมนี้ ที่ลดค่าจดทะเบียนการโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% แต่มาตรการใหม่ลดค่าโอนจาก 2% เหลือ 1% ถือว่าเพิ่มขึ้นจากเดิม ส่วนค่าจดจำนองคงเดิมลดจาก 1% เหลือ 0.01%
ค่าโอนบ้าน 2565 ต้องจ่ายเท่าไหร่ แจกสูตรคำนวณค่าโอนบ้าน
โดยจากเดิมที่คิดว่าจะขยายของเดิมอีก 1 ปี และไม่เป็นไปตามที่สมาคมทำหนังสือยื่นขอไป คือ ลดค่าโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% อีก 1 ปี และขยายเพดานราคาที่อยู่อาศัยจาก 3 ล้านบาท เป็น 3-5 ล้านบาท หรือลดใน 3 ล้านบาทแรก เพราะมองว่ากลุ่ม 3 ล้านบาท เป็นกลุ่มเดิมและน่าจะซื้อขายกันไปมากแล้ว หากขยายราคาเพิ่มจะทำให้เกิดกำลังซื้อกลุ่มใหม่และกระตุ้นตลาดได้
อย่างไรก็ดี แม้จะเป็นการลดค่าโอนเหลือ 1% แต่ก็เป็นภาระต่อผู้ซื้อบ้านมากขึ้น เนื่องจากในปีหน้าราคาประเมินที่ดินใหม่จะปรับขึ้นอีกประมาณ 8-10% ซึ่งจะส่งผลต่อค่าโอน รวมถึงภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะจัดเก็บในอัตรา 15% ก็จะส่งผลให้ผู้ซื้อบ้านมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นอีก
ขณะที่สมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย มีมุมมองว่า มาตรการอสังหาฯ ที่ออกมา ถือว่ายังไม่กระตุ้นตลาดเพียงพอ ทำให้ผู้ซื้อบ้านมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นจากมาตรการเดิม ดังนั้นปีหน้าไม่มีปัจจัยบวกต่อธุรกิจอสังหาฯ มีแต่ปัจจัยลบ ทั้งดอกเบี้ยขาขึ้น เงินเฟ้อ หนี้ครัวเรือน ผู้ประกอบการคงต้องจัดโปรโมชั่นเพื่อกระตุ้นกำลังซื้อกันเอง
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
