จับตาภาพรวมตลาดคอนโดส่งสัญญาณแนวโน้มดี โดยเฉพาะตลาดกลาง-ล่าง จีน-รัสเซีย-กัมพูชา แห่ช้อป ธุรกิจลงทุนก่อสร้างยังมีปัจจัยหนุน เร่งเครื่องครึ่งปีหลัง กำลังซื้อฟื้นเต็มสูบ DDproperty รวบรวมมาให้อัปเดตที่นี่
1. คอนโดไทยเนื้อหอม จีน-รัสเซีย-กัมพูชา แห่ซื้อ
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เผยภาพรวมสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติทั่วประเทศในไตรมาส 1 ปี 2565 มีจำนวน 2,107 หน่วย ลดลง 10.3% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่มีจำนวนหน่วยสูงกว่าค่าเฉลี่ย 2 ปี ในช่วงโควิด-19 (ปี 2563-2564) ที่มีจำนวน 2,061 หน่วย/ไตรมาส มูลค่าการโอนห้องชุดรวม 10,262 ล้านบาท ลดลง 6.1% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่มีมูลค่าการโอนสูงกว่าค่าเฉลี่ย 2 ปี ในช่วงโควิด-19 ที่มีมูลค่า 9,683 ล้านบาท/ไตรมาส
ต่างชาติซื้อคอนโดมือสองมากขึ้น
การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติ ที่มีจำนวน 2,107 หน่วย แบ่งออกเป็นห้องชุดใหม่ 65.1% ลดลงจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ซึ่งอยู่ที่ 80.3% และห้องชุดมือสอง 34.9% เพิ่มขึ้นจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ซึ่งอยู่ที่ 19.7%
ด้านมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติ มีจำนวน 10,262 ล้านบาท แบ่งออกเป็นห้องชุดใหม่ 71.8% ลดลงจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ซึ่งอยู่ที่ 86.1% และห้องชุดมือสอง 28.2% เพิ่มขึ้นจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ซึ่งอยู่ที่ 13.9%
แสดงให้เห็นว่าตลาดห้องชุดต่างชาติยังนิยมห้องชุดใหม่มากกว่าห้องชุดมือสอง แต่ห้องชุดมือสองก็มีการขยายสัดส่วนเพิ่มมากขึ้นตามลำดับ
ห้องชุดไม่เกิน 60 ตร.ม. ต่างชาตินิยมมากสุด
- ห้องชุดขนาดพื้นที่ 30-60 ตารางเมตร (ประเภท 1-2 ห้องนอน) มีจำนวน 970 หน่วย (46%)
- ห้องชุดขนาดพื้นที่ไม่เกิน 30 ตารางเมตร (สตูดิโอ หรือ 1 ห้องนอน) มีจำนวน 796 หน่วย (37.8%)
- ห้องชุดขนาดพื้นที่ 61-100 ตารางเมตร (2-3 ห้องนอนขึ้นไป) มีจำนวน 202 หน่วย (9.6%)
- ห้องชุดขนาดพื้นที่มากกว่า 100 ตารางเมตร (3 ห้องนอนขึ้นไป) มีจำนวน 139 หน่วย (6.6%)
ห้องชุดขนาดไม่เกิน 30 ตารางเมตร และขนาด 30-60 ตารางเมตร เป็นประเภทห้องชุดที่คนต่างชาตินิยมมากที่สุด โดยมีสัดส่วนจำนวนหน่วยที่โอนกรรมสิทธิ์รวมกัน 83.8%
จีนครองแชมป์ โอนกรรมสิทธิ์มากสุด
ชาวจีน มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจำนวน 949 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนที่สูงถึง 45% (ลดลงจากไตรมาส 4 ปี 2564 ซึ่งมีสัดส่วน 53.7%) และมีมูลค่าการโอน 4,570 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 44.5% (ลดลงจากไตราส 4 ปี 2564 ซึ่งมีสัดส่วน 51.2%)
จะเห็นได้ว่า สัดส่วนชาวจีนที่โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดลดลงไม่ถึง 50% เป็นครั้งแรก เป็นผลมาจากการที่ชาวจีนไม่สามารถเดินทางออกนอกประเทศได้
อันดับรองลงมา ได้แก่ รัสเซีย จำนวน 134 หน่วย (6.4%) สหรัฐอเมริกา จำนวน 114 หน่วย (5.4%) สหราชอาณาจักร จำนวน 91 หน่วย (4.3%) และเยอรมัน จำนวน 81 หน่วย (3.8%)
ด้านมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั่วประเทศ อันดับแรก คือ จีน มีมูลค่าการโอน 4,570 ล้านบาท รองลงมา คือ รัสเซีย 435 ล้านบาท (4.2%) กัมพูชา 401 ล้านบาท (3.9%) ไต้หวัน 391 ล้านบาท (3.8%) และฝรั่งเศส 390 ล้านบาท (3.8%)
ทั้งนี้ ในจำนวน 10 สัญชาติที่มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดสูงสุด พบว่า กัมพูชา เป็นสัญชาติที่มีมูลค่าการโอนต่อหน่วยสูงสุด เฉลี่ย 18.22 ล้านบาท/หน่วย หรือเฉลี่ย 315,825 บาท/ตารางเมตร ขนาดห้องเฉลี่ย 57.70 ตารางเมตร/หน่วย และสหรัฐอเมริกาเป็นสัญชาติที่มีมูลค่าการโอนต่อหน่วยต่ำสุด เฉลี่ย 3.02 ล้านบาท/หน่วย หรือเฉลี่ย 60,314 บาท/ตารางเมตร ขนาดห้องเฉลี่ย 50.04 ตารางเมตร/หน่วย
กรุงเทพฯ-ชลบุรี ยังได้รับความสนใจจากชาวต่างชาติ
จังหวัดที่มีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ชาวต่างชาติมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่ กรุงเทพฯ มีจำนวน 829 หน่วย (39.3%) และชลบุรี จำนวน 677 หน่วย (32.1%) โดยทั้ง 2 จังหวัดมีสัดส่วนจำนวนหน่วยรวมกันสูงถึง 71.5% ของทั่วประเทศ รองลงมา ได้แก่ สมุทรปราการ จำนวน 230 หน่วย (10.9%) ภูเก็ต จำนวน 164 หน่วย (7.8%) และเชียงใหม่ จำนวน 97 หน่วย (4.6%)
เมื่อรวม 5 จังหวัดดังกล่าวข้างต้น มีจำนวนหน่วยรวมกันเป็นสัดส่วนมากถึง 94.8% ของทั้งประเทศ ส่วนจังหวัดอื่น ๆ อีก 72 จังหวัด มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในชาวต่างชาติรวมกันเพียง 5.2% เท่านั้น
2. คาดครึ่งหลังปี 65 ตลาดคอนโดฟื้น
ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า ปี 2565 เป็นปีที่เห็นการกลับมาของตลาดคอนโด จากอุปทานที่เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดในไตรมาสแรกของปี สะท้อนถึงสัญญาณของผู้ประกอบการที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่มากขึ้น จากเดิมที่มีการชะลอตัวในปีที่ผ่านมา
ไตรมาสที่ 1 ปี 2565 อุปทานตลาดคอนมิเนียมในกรุงเทพฯ มีจำนวนทั้งสิ้น 16,247 หน่วย จำนวนหน่วยขายใหม่เพิ่มขึ้น 347.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา ซึ่งอยู่ที่ 3,634 หน่วย และเพิ่มขึ้น 44.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งอยู่ที่ 11,252 หน่วย
โดยจำนวนคอนโดที่เปิดตัวใหม่ตั้งอยู่บริเวณชานเมือง 54% หรือ 8,711 หน่วย บริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) 46% ขณะที่บริเวณศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ยังไม่มีอุปทานเปิดตัวใหม่
หากจำแนกคอนโดตามเกรดที่เปิดขายใหม่ มีคอนโดระดับเกรดบีมากที่สุด 45% คอนโดระดับเกรดซี 43% และคอนโดระดับเกรดเอ 12% โดยอุปทานที่เปิดขายใหม่ เป็นกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่สูงถึง 94% จากอุปทานที่เปิดขายทั้งหมด
ในระยะเวลาที่เหลืออยู่ของปีนี้ การเปิดขายคอนโดใหม่จะมีแนวโน้มมากขึ้นกว่า 2 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะโครงการคอนโดจากผู้ประกอบที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์และมีการร่วมทุนบริษัทต่างชาติมากขึ้น (Joint Venture) มีระดับราคากลาง-ล่าง
เน้นขายให้กับกลุ่มผู้ที่ซื้ออยู่อาศัยและนักลงทุนเป็นหลัก เพราะยังเป็นกลุ่มที่คาดว่ามีความต้องการอย่างต่อเนื่อง ภาวการณ์แข่งขันของการเปิดตัวโครงการใหม่จะมากขึ้น ผู้ประกอบการต้องงัดกลยุทธ์เพื่อปิดการขายกับลูกค้าให้ได้เร็วที่สุด
โดยปีนี้จะเห็นผู้ประกอบการพัฒนาโครงการให้มีขนาดและการจัดรูปแบบห้องที่ใหญ่มากขึ้น รวมถึงในบางโครงการจะขายโครงการที่สามารถนำสัตว์เลี้ยงเข้ามาพักอาศัยได้
15 คอนโดเลี้ยงสัตว์ได้ เอาใจคนรักหมา-แมว
นอกจากนี้ผู้ประกอบการหลายเจ้าจะพัฒนาโครงการในลักษณะ Health and Wellness เพื่อให้รองรับกับการใช้ดำเนินชีวิตและคำนึงถึงผู้อยู่อาศัยในโครงการทุก Generation
ทั้งนี้ คาดว่าคอนโดที่เปิดตัวใหม่ในปีนี้ จะมีหน่วยเปิดขายอยู่ที่ประมาณ 50,000 หน่วย ส่งผลให้ตลาดคอนโดกลับมาฟื้นตัวได้อีกครั้ง จากกำลังซื้อในประเทศ กลุ่มนักลงทุน และชาวต่างชาติ
3. แนวโน้มธุรกิจรับเหมาก่อสร้างยังรุ่ง ปัจจัยหนุนลงทุน EEC-ที่อยู่อาศัย
วิจัยกรุงศรี เผยธุรกิจรับเหมาก่อสร้างปี 2566-2567 มีแนวโน้มเติบโตตามมูลค่าการลงทุนก่อสร้างโดยรวมที่คาดว่าจะขยายตัวเฉลี่ย 4.5-5.5% ต่อปี ปัจจัยขับเคลื่อนหลักมาจากการลงทุนโครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐ
โดยเฉพาะโครงการที่เกี่ยวเนื่องกับเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridors: EEC) ที่มีแนวโน้มจะเร่งตัวเพื่อให้บรรลุเป้าหมายตามแผนปฏิบัติการโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งในพื้นที่ EEC ระยะที่ 2 (ปี 2565-2569)
โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา) โดยเฟสแรกจะเริ่มก่อสร้างในช่วงสุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา
โครงการพัฒนาท่าเรือแหลมฉบังเฟส 3 ส่วนแผนฯ ระยะที่ 2 (2565–2569) มีเป้าหมายมุ่งให้ไทยเป็นศูนย์กลางการค้า การลงทุน การคมนาคม และโลจิสติกส์ของภูมิภาค รวมทั้งรองรับการเติบโตของ EEC ในอนาคต
โดยเบื้องต้นกำหนดไว้ 131 โครงการ วงเงินลงทุนรวม 386,565 ล้านบาท เป็นการลงทุนในระบบรางและขนส่งมวลชนมากที่สุดคิดเป็นสัดส่วน 43% ของวงเงินลงทุนทั้งหมด
EEC คืออะไร ส่งผลอย่างไรต่อเศรษฐกิจและตลาดอสังหาฯ 3 จังหวัดภาคตะวันออก
นอกจากนี้ยังมีโครงการสำคัญในพื้นที่อื่น ๆ เช่น โครงการพัฒนาอาคารผู้โดยสารส่วนต่อขยายด้านทิศเหนือ ท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ (Terminal 2) โครงการรถไฟฟ้าสีม่วงใต้ (เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ) โครงการรถไฟทางคู่เด่นชัย-เชียงของ โครงการรถไฟทางคู่ช่วงขอนแก่น-หนองคาย เป็นต้น
ขณะที่การลงทุนก่อสร้างภาคเอกชนทั้งโครงการที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ มีแนวโน้มทยอยฟื้นตัว โดยคาดว่าจะขยายตัวเฉลี่ย 3.0-4.0% ต่อปี ในช่วงปี 2565-2567
ปัจจัยหนุนด้านโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัย คาดว่าการเปิดโครงการใหม่จะเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเฉลี่ยปีละ 10.0% หรือประมาณ 7 หมื่นยูนิตต่อปี ในช่วงปี 2565-2567 ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มเพิ่มสัดส่วนการก่อสร้างบ้านแนวราบมากขึ้น โดยเฉพาะในพื้นที่ชานเมือง รองรับความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง
โดยได้แรงหนุนจากการขยายโครงข่ายการคมนาคมของภาครัฐ ทั้งโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายและมอเตอร์เวย์ที่เชื่อมต่อการเดินทางระหว่างชานเมืองสู่ตัวเมืองได้รวดเร็วขึ้น ส่วนการก่อสร้างคอนโดจะปรับดีขึ้นในบางพื้นที่ โดยเฉพาะพื้นที่ใจกลางเมืองและแนวรถไฟฟ้าบางเส้นทาง
4. เตรียมปัดฝุ่น ผลักดันภาษีลาภลอย หวั่นกระทบอสังหาฯ
จากกรณีมีรายข่าวว่า กระทรวงการคลัง เตรียมกลับมาผลักดันกฎหมายภาษีลาภลอย (Windfall Tax) โดยมอบหมายให้สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) ไปศึกษาและพิจารณาใหม่อีกครั้ง
โดยเมื่อเดือนกรกฎาคม 2561 คณะรัฐมนตรี (ครม.) ได้อนุมัติร่างพระราชบัญญัติภาษีการได้รับประโยชน์จากกการพัฒนาระบบสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งของรัฐ พ.ศ. 2561 หรือภาษีลาภลอย แต่กฎหมายนี้ยังไม่มีการผลักดันต่อในขณะนั้น
ภาษีลาภลอย ถือเป็นภาระภาษีตัวใหม่ที่ทางรัฐบาลมีแผนจะจัดเก็บ โดยกำหนดจัดเก็บภาษีจากมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้น และมีการซื้อ-ขายเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ในอัตราเพดาน 5% ของมูลค่าส่วนเพิ่ม
เล็งเป้าหมายอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในรัศมี 5 กิโลเมตร จากตัวสถานีขึ้น-ลงขนส่งมวลชน ทั้งโครงการรถไฟความเร็วสูง, รถไฟรางคู่, รถไฟฟ้าขนส่งมวลชน, ท่าเรือ, สนามบิน, โครงการทางด่วนพิเศษ และโครงการอื่น ๆ ที่กำหนดในกฎกระทรวง ซึ่งภาษีนี้จะจัดเก็บเฉพาะราคาที่ดินปรับสูงขึ้นจากผลของโครงการสาธารณูปโภค และหักมูลค่าอาคารออกไป
การจัดเก็บภาษีแบ่งเป็น 2 ช่วง
– ช่วงแรก ตั้งแต่วันลงนามในสัญญาก่อสร้างโครงการสาธารณูปโภคนั้น ๆ จนถึงวันตรวจรับมอบโครงการ ในช่วงนี้จะมีการจัดเก็บภาษีทุกครั้งที่มีการซื้อขายเปลี่ยนมือ (เฉพาะมูลค่าที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้น)
– ช่วงที่สอง เป็นช่วงที่โครงการสาธารณูปโภคก่อสร้างเสร็จ จะจัดเก็บภาษีครั้งเดียว ไม่ได้เก็บทุกครั้งที่มีการซื้อขายเปลี่ยนมือ
ในส่วนผลกระทบต่อกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แนวราบแทบไม่ได้รับผลกระทบ เนื่องจากโครงการส่วนใหญ่ไม่ได้อยู่ใกล้รถไฟฟ้า/ขนส่งมวลชน ส่วนคอนโด อาจได้รับผลกระทบเฉพาะโครงการที่ใกล้รถไฟฟ้า และที่ประกอบธุรกิจแบบมิกซ์ยูส (Mixed-use)
ทั้งนี้ การผลักดันกฎหมายภาษีลาภลอยไม่ใช่เรื่องง่าย มีหลายขั้นตอน ตั้งแต่ สศค. พิจารณาและเห็นชอบ ยังต้องนำเข้าสู่วาระการประชุม ครม. และส่งให้คณะกรรมการคณะกรรมการกฤษฎีกาตรวจสอบความถูกต้อง เพื่อไม่ให้ขัดต่อกฎหมาย จากนั้นนำส่งสภาผู้แทนราษฎรให้พิจารณา 3 วาระ ก่อนจะนำเข้าทูลเกล้าฯ เพื่อทรงลงพระปรมาภิไธย และประกาศในราชกิจจานุเบกษาให้มีผลบังคับใช้กฎหมาย
สรุปข่าวจาก PPTV Online: รัฐปัดฝุ่น “ภาษีลาภลอย” ธุรกิจอสังหาฯ บ้านแนวราบ-คอนโดฯ กระทบแค่ไหน
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
