กู้ซื้อที่ดินเปล่ามีโอกาสที่สถาบันทางการเงินจะปล่อยกู้ยากมาก เนื่องจากไม่มีแผนที่จะนำที่ดินเปล่าไปทำประโยชน์ชัดเจน แตกต่างจากการกู้ซื้อที่ดินเพื่อปลูกสร้างที่อยู่อาศัยและประกอบกิจการ ที่สามารถกู้ผ่านได้เพราะมีแบบแปลน และแผนประกอบธุรกิจชัดเจนที่ใช้ประกอบการยื่นกู้ซื้อที่ดิน
ปัจจุบันราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นทุกปี บางทำเลปรับขึ้นมากกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากไปมาก หรือมากยิ่งกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ เหล่านี้ทำให้หลายคนมองว่าถ้าหากจะเสี่ยงกู้ซื้อที่ดิน หรือกู้สินเชื่อเพื่อซื้อที่ดินเก็บไว้เก็งกำไร รอขายออกในวันที่ราคาปรับตัวสูง จะเป็นไปได้หรือไม่
คำตอบอาจจะทำลายฝันไปสักเล็กน้อย แต่คำตอบของคำถามนี้คือ "เป็นไปได้ยากมาก" ที่สถาบันการเงินจะให้กู้ซื้อที่ดิน หรือกู้สินเชื่อเพื่อลงทุนในที่ดินเปล่าโดยไม่มีโครงการทำประโยชน์ใด ๆ บนที่ดินผืนนั้น ซึ่งเหตุผลที่ธนาคารเข้มงวดกับการกู้ซื้อที่ดินเปล่าที่ไม่มีแผนสร้างประโยชน์ชัดเจน เหตุโดยรวมเกิดจากที่ดินเปล่าที่ไม่ทำประโยชน์ถือเป็นทรัพย์สินที่มีความเสี่ยงสูง
อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ
- กู้ซื้อที่ดินเปล่า ทำไมถึงกู้ผ่านยาก
- กู้ซื้อที่ดิน 4 กรณี มีโอกาสที่ธนาคารจะอนุมัติ
- วิธีเตรียมตัวกู้ซื้อที่ดินเพื่อสร้างบ้าน
- เอกสารการกู้ซื้อที่ดิน
กู้ซื้อที่ดินเปล่า ทำไมถึงกู้ผ่านยาก
1. ขายทอดตลาดได้ยาก
ที่ดินเปล่าเป็นทรัพย์สินที่ซื้อขายเปลี่ยนมือได้ยากกว่าที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะที่ดินเปล่าแถบชานเมืองหรือต่างจังหวัดมีความคล่องตัวในการซื้อขายต่ำ ทำให้ธนาคารมองว่า ถ้าหากลูกหนี้มีการกู้ซื้อที่ดินเปล่า และในเวลาต่อมาไม่สามารถผ่อนชำระต่อได้ จนเกิดการยึดทรัพย์จำนอง การขายที่ดินเปล่าเพื่อนำเงินใช้คืนหนี้จะเป็นภาระหนักกับธนาคารและอาจไม่คุ้มค่า
2. ความเสี่ยงที่ลูกหนี้จะยอมให้มีการยึดหลักทรัพย์โดยง่าย
เนื่องจากที่ดินเปล่าที่ไม่มีแผนหรือโครงการในการใช้ประโยชน์ ลูกหนี้ธนาคารอาจจะยอมให้ธนาคารยึดทรัพย์ได้ง่ายกว่าหากไม่สามารถผ่อนชำระต่อได้ เนื่องจากไม่มีความผูกพันหรือเกี่ยวข้องกับการดำเนินชีวิต
เปรียบเทียบกับการกู้ซื้อที่ดินเปล่าเพื่อปลูกสร้างบ้านอยู่อาศัยเอง หรือเพื่อใช้ก่อสร้างโรงงานขยายกิจการ ลูกหนี้ย่อมมีความพยายามหาทางผ่อนชำระหนี้เพื่อเก็บรักษาที่ดินไว้เพราะมีความสำคัญต่อการเป็นที่พักอาศัยหรือการดำเนินธุรกิจ ซึ่งเป็นผลดีกับธนาคารมากกว่า
เนื่องจากสิ่งที่เป็นรายได้ของธนาคารคือดอกเบี้ย แต่การยึดทรัพย์เพื่อขายทอดตลาดจะมีค่าใช้จ่ายตามมาและจะยังไม่มีรายได้กลับคืนมาจนกว่าจะสามารถขายทรัพย์สินสำเร็จ
3. ทรัพย์สินเสื่อมมูลค่า
ประสบการณ์ของธนาคารที่พบเจอลูกหนี้นำที่ดินไปใช้ในทางที่ทำให้ทรัพย์เสื่อมมูลค่า กลายเป็นต้นเหตุให้ธนาคารมีความเข้มงวดปล่อยกู้ซื้อที่ดินเปล่า เช่น ลูกหนี้กู้เงินซื้อที่ดินเปล่า จากนั้นขุดหน้าดินขายแล้วยอมให้ธนาคารยึดทรัพย์
โดยสภาพที่ดินหลังถูกขุดหน้าดินอาจกลายสภาพเป็นบ่อน้ำขนาดใหญ่จนมูลค่าลดลงมากจากวันที่ธนาคารเข้าประเมินราคาก่อนให้กู้สินเชื่อ
การกู้ซื้อที่ดินเปล่าจึงเป็นไปได้ยากมาก แม้บางธนาคารอาจจะอนุมัติให้กู้สินเชื่อกับผู้ยื่นกู้บางรายก็ตาม วงเงินกู้ก็มักจะกำหนดให้ไม่เกิน 50% ของราคาประเมิน
ยกตัวอย่างเช่น ราคาที่ดินแปลง A ราคาขายเท่ากับ 5 ล้านบาท ราคาประเมินจากธนาคารอยู่ที่ 4 ล้านบาท ธนาคารให้กู้ในวงเงิน 50% ของราคาประเมินเท่ากับให้กู้เงินซื้อที่ดิน 2 ล้านบาท ผู้ยื่นกู้จึงต้องมีเงินสดอยู่แล้ว 3 ล้านบาทจึงจะสามารถซื้อที่ดินเปล่าแปลง A ได้
ราคาประเมินที่ดินคืออะไร
ราคาประเมินที่ดินคืออะไร มีเรื่องอะไรบ้างที่มือใหม่กำลังหัดซื้อที่ดินควรรู้
กู้ซื้อที่ดิน 4 กรณี มีโอกาสที่ธนาคารจะอนุมัติ
อย่างไรก็ตาม มีบางกรณีเช่นกันที่ ธนาคารอาจอนุมัติให้กู้ซื้อที่ดินเปล่า ซึ่งได้แก่กรณีเหล่านี้
1. ที่ดินเปล่าในโครงการจัดสรร
โครงการจัดสรรบางแห่งมีการแบ่งแปลงขายที่ดินเปล่าให้ลูกค้านำไปก่อสร้างบ้านเองในภายหลัง ซึ่งข้อกำหนดของที่ดินในโครงการจัดสรรจะมีระบุชัดเจนว่าใช้เพื่อปลูกสร้างที่อยู่อาศัยได้เท่านั้น วัตถุประสงค์ของที่ดินนั้นจึงชัดเจน และยังมีสาธารณูปโภคเข้าถึงครบถ้วนแน่นอน ทำให้ธนาคารยอมรับพิจารณาการกู้ซื้อที่ดินเปล่าประเภทนี้
2. ซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้างบ้าน
กรณีนี้สามารถกู้ซื้อที่ดินได้แต่จะต้องมีเอกสารประกอบเกี่ยวกับโครงการก่อสร้างบ้าน นั่นคือมีแบบบ้านพร้อมประเมินราคาค่ารับเหมา และมีใบอนุญาตก่อสร้างเรียบร้อยก่อนที่จะยื่นกู้ โดยมีเงื่อนไขว่าต้องเป็นการซื้อเพื่อปลูกสร้างหรือต่อเติมที่อยู่อาศัยเท่านั้น
สร้างบ้านต้องมีเงินเท่าไหร่
งบสร้างบ้าน 6 เรื่องควรรู้ ต้องมีเงินเท่าไหร่ ทำอย่างไรไม่ให้โดนช่างโกง
3. ซื้อที่ดินเพื่อประกอบกิจการ
คล้ายคลึงกับในข้อ 2 นั่นคือจะต้องมีแผนการทำธุรกิจประกอบเพื่อแสดงความเป็นไปได้ในทางธุรกิจ เช่น กู้ซื้อที่ดินเพื่อขยายกิจการก่อสร้างโรงงานรองรับความต้องการสินค้าสินค้าที่เพิ่มขึ้น หรือเพื่อทำสวนผลไม้ หรือเพาะปลูก
โดยจะต้องมีแบบแปลนสิ่งก่อสร้าง ราคาประเมินการก่อสร้างจากผู้รับเหมา สัญญาว่าจ้างผู้รับเหมา ใบอนุญาตก่อสร้างจากสำนักงานเขตพื้นที่ และแผนธุรกิจ (แผนการขยายโรงงาน การซื้อเครื่องจักร และการเพาะปลูก)
4. ที่ดินที่เป็นทรัพย์รอการขายของธนาคาร
ทรัพย์รอการขายของธนาคารหรือ NPA (Non-Performing Assets) มาจากการยึดทรัพย์จำนองของลูกหนี้สินเชื่อธุรกิจที่ขาดผ่อนชำระ ซึ่งบางส่วนเป็นที่ดินเปล่า และทางธนาคารอาจพิจารณาให้กู้ซื้อที่ดิน กู้สินเชื่อเพื่อซื้อที่ดินเปล่า NPA ได้ แต่มักจะมีเงื่อนไขที่เข้มงวดมากขึ้น เช่น ระยะเวลาการผ่อนสูงสุดไม่เกิน 10 ปี หมายถึงผู้กู้จะต้องผ่อนชำระต่อเดือนเป็นอัตราที่สูง
| ขั้นตอนซื้อ NPA | รายละเอียด |
| เสนอซื้อ | ทำหนังสือหรือใช้แบบฟอร์มของธนาคาร ระบุรายละเอียดทรัพย์สิน รหัสทรัพย์สิน แจ้งราคาที่เสนอซื้อ วิธีการชำระเงิน พร้อมเอกสารประกอบ |
| ทำสัญญา | วางเงินมัดจำ โดยสามารถชำระเป็นเงินสดหรือเช็ค ส่วนราคาทรัพย์สินที่เหลือจะชำระกันในวันโอนกรรมสิทธิ์ |
| โอนกรรมสิทธิ์ | ชำระค่าใช้จ่าย ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ เมื่อโอนกรรมสิทธิ์ ทรัพย์สินก็จะตกเป็นของผู้ซื้ออย่างสมบูรณ์แบบ |
NPA คืออะไร
ทรัพย์สินรอการขาย หรือ NPA คืออะไร 6 ข้อดี ข้อควรระวัง ก่อนตัดสินใจซื้อ
วิธีเตรียมตัวกู้ซื้อที่ดินเพื่อสร้างบ้าน
ในกรณีที่กู้ซื้อที่ดินเพื่อสร้างบ้าน ก่อนส่งเอกสารกู้ซื้อที่ดินมีเรื่องที่ต้องเตรียมตัวหลายด้าน ดังนี้
1. งบประมาณ
การกู้ซื้อที่ดินเพื่อสร้างบ้าน ธนาคารจะอนุมัติวงเงินไม่เต็ม 100% เหมือนกับการซื้อบ้าน โดยส่วนใหญ่จะอนุมัติที่ 70-90% ของราคาประเมินที่ดินและค่าก่อสร้าง
ดังนั้น จึงต้องเตรียมงบประมาณส่วนหนึ่งไว้เพื่อดำเนินการ ทั้งการวางมัดจำสัญญากับผู้ขาย ค่ามัดจำกับผู้รับเหมา ค่าธรรมเนียมในวันทำสัญญาสินเชื่อ ค่าโอน ค่าธรรมเนียมในขอใบอนุญาตก่อสร้างจากสำนักงานเขต และค่าแบบแปลนจากสถาปนิกและวิศวกร
2. เอกสารแบบแปลนบ้าน
แบบแปลนบ้าน หนังสือรับรองจากสถาปนิกและวิศวกร และสัญญาจ้างสร้างสิ่งปลูกสร้างจากผู้รับเหมา ซึ่งถือเป็นเอกสารสำคัญที่ใช้ในการยื่นกู้ซื้อที่ดิน และการขอเอกสารอนุญาตก่อสร้างกับสำนักงานเขตพื้นที่
ดังนั้น จึงควรดำเนินการจัดทำเอกสารส่วนนี้เป็นอันดับแรก สำหรับแบบแปลนบ้านสามารถจ้างสถาปนิกเขียนขึ้นใหม่หรือรับแบบบ้านมาตรฐานฟรีจากสำนักงานเขตพื้นที่ได้
3. เอกสารอนุญาตก่อสร้างจากหน่วยงานราชการ
เอกสารอนุญาตก่อสร้างจากหน่วยงานราชการนอกจากจะใช้ในการยื่นกู้ซื้อที่ดินแล้วยังทำให้การก่อสร้างถูกต้องตามกฎหมาย
เอกสารการกู้ซื้อที่ดิน
การเตรียมเอกสารเพื่อกู้ซื้อที่ดินกับธนาคาร แบ่งออกเป็น 3 ส่วน ได้แก่
1. เอกสารส่วนตัว
เอกสารส่วนตัว ได้แก่ สำเนาบัตรประชาชน เอกสารเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี) สำเนาทะเบียนสมรส กรณีแต่งงานแล้ว (ถ้ามี) และสำเนาทะเบียนใบสำคัญหย่า กรณีหย่าร้างกับคู่สมรส (ถ้ามี) สำเนาทะเบียนบ้านของผู้ขอกู้และของคู่สมรสผู้ขอกู้
2. เอกสารทางการเงิน
หากเป็นกลุ่มพนักงานประจำและข้าราชการใช้เป็นสลิปเงินเดือนเป็นหลักฐาน แต่ถ้าเป็นกลุ่มอาชีพอิสระให้ใช้เอกสารทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับอาชีพ เช่น ข้อมูลการเดินบัญชีย้อนหลัง 6-12 เดือน ใบเสร็จรับเงินชำระภาษีประจำปี หนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่ายตามมาตรา 50 ทวิ (ใบ 50 ทวิ) หรือใบสัญญาการว่าจ้างงาน
3. เอกสารที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้าง
เอกสารที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้าง ได้แก่ ใบจองซื้อที่ดิน สำเนาโฉนดที่ดิน แผนการขยายธุรกิจ แบบแปลนบ้านจากสถาปนิก ใบรับรองจากสถาปนิก ราคาประเมินค่าก่อสร้าง สัญญาจ้างผู้รับเหมา และใบอนุญาตก่อสร้าง เพื่อเป็นหลักฐานแสดงให้ธนาคารเห็นแผนการดำเนินงานของผู้ขอกู้เมื่อได้รับการอนุมัติสินเชื่อกู้ซื้อที่ดิน
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ